Андрей Кошиль Для «своих» аренда может быть под 3% на 50 лет, а для «чужих» - по закону: под 12% и на 7 лет

1. Несмотря на мораторий на куплю-продажу сельхозземель в Украине, их теневой продажи идет полным ходом....

Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua

Андрей Кошиль Для «своих» аренда может быть под 3% на 50 лет, а для «чужих» - по закону: под 12% и на 7 лет

Несмотря на мораторий на куплю-продажу сельхозземель в Украине, их теневой продажи идет полным ходом. Более того, конкуренция на земельном рынке приобретает серьезных рис войны. Здесь есть свой рэкет, мафия и «решали». Кому выгодно такое положение дел и затягивание земельной реформы? Сколько стоит гектар земли в обход моратория? И как открыть рынок земли, чтобы не навредить государству и Украинской? Об этом и не только - наш разговор с президентом Земельного союза Украины Андреем Кошиль.

AgroPolit.com: Андрей Григорьевич, о земельной реформе говорят давно и много, но мало кто понимает, что это такое и какова его конечная цель. Как я понимаю, это открытие рынка земель?

Андрей Кошиль: У нас действительно земельная реформа зашла в тупик и движется без цели. В марте ей «стукнуло» 25 Идея архитекторов реформы была проста - раздать землю работникам сельхозпредприятий, ее обрабатывать, сделать из них фермеров и тем самым превратить Украину в Европу. Землю раздали. Каждый работник получил пай размером от нескольких соток до 12 и более га, в зависимости от области, где было хозяйство, качества почв и жеребьевки. Но не тут, то было, и дальше этого дело не пошло.

Причин тому несколько. Сначала люди получали не землю, а лишь право на ее получение (вроде приватизационного сертификата для промпредприятий). То есть фактически паи были виртуальными. Лишь впоследствии право конвертировалось в реальные участки с поворотными точками. Сейчас на местности и по сути выделено около 96-97% земучастков. Их обладателями стали почти семь миллионов граждан. На сегодня из 60 млн га возле 32-х передано в частную собственность физ и юрсиб, а это половина Украины. Большинство крестьян начали сдавать их в аренду фермерам сельхозпредприятиям и крупным агрохолдингам - то из-за своего преклонного возраста, то по состоянию здоровья, отсутствие знаний, желания или стартового капитала. Следовательно, на сегодня официально заключено около 4600000 договоров аренды.

1 января 2002-го вступил в действие Земельный кодекс, который действует до сих пор. Он ввел мораторий на продажу сельхозземель. Сначала короткий - для доработки законодательства, но впоследствии части «агробизнесменов» понравилось работать в условиях моратория и запрет снова и снова продолжали, в частности в 2015-м. Реальной альтернативы передачи участка в аренду единственному фермеру или сельхозпредприятию, которое работает в этой местности, для владельца не было. Максимум появлялся еще один конкурентный арендатор, но это редко приводило к росту арендной платы - скорее предприниматели договаривались между собой о разделе сфер влияния. Также с бабушкой или дедушкой из села можно не слишком считаться - дать на подпись договор аренды с «хитрыми» условиями - кто там прочтет и поймет ли спорить. Можно хоть пять лет подряд сеять подсолнечник или рапс - владелец ничего не сделает, потому что не всегда знает свои права и не в состоянии противостоять команде юристов из агрохолдинга.

Идея архитекторов реформы была проста - раздать землю работникам сельхозпредприятий, ее обрабатывать, сделать из них фермеров и тем самым превратить Украину в Европу.

И последствия продлении моратория трагические для Украины, как с экономической, так и с экологической точки зрения. Поля дробятся и истощаются. Например, пай в 4 га, который имел одного владельца, делится на нескольких наследников - детей, супругов и выходит несколько мелких участков. Как следствие, поля становятся похожи на лоскутное одеяло. Значительное количество земель используются в тени, а некоторые «зависают» из-за невозможности найти владельца. Люди умирают, так и не успев распорядиться своей собственностью. Представьте, только за годы реформы умерло около 500 тыс. Владельцев паев, которые не оставили наследников, или же последние не оформили свои права через дорогу процедуру наследования или через проживания в другой стране. Зато «зависла» около 2 млн га выморочного наследства.

Подавляющее большинство договоров аренды - краткосрочные. Потому что владельцы земли ждут открытия рынка и боятся заключать сделки дольше чем на 3-5 лет. Аграрии же не видят смысла инвестировать в землю или систему орошения при такой короткой аренды. Вместо этого истощения и запущенность почв. Чтобы решить эту проблему, парламент в прошлом году закрепил семилетний минимальный срок заключения договоров аренды. Но это решает проблему лишь частично.

Правительство до сих пор так и не сформулировал цель завершения земельной реформы. Хотя в конце 2015 года Минагрополитики, представители общественных организаций, ученые и ряд международных доноров разработали Стратегию развития аграрных территорий на период 2015-2020 годов. Ее одобрил Совет реформ. На сегодня это единственный документ, который более или менее формулирует цели государства не только в земельной реформе, но и в аграрной сфере и развития сельских территорий. Раздел 3.1 Стратегии является картой того, как эксперты видят завершение земельной реформы, что нужно сделать, чтобы она была успешной. В этом разделе указано, что Украина должна двигаться к открытию рынка земли. По сути особых альтернатив завершения земельной реформы, помимо запуска рынка сельхозземель, нет. Он есть во всех развитых странах.

AgroPolit.com: Так когда ожидать открытия рынка и каким он будет?

Андрей Кошиль: Путем компромиссов и согласования позиций эксперты пришли к выводу, что открывать рынок земли надо постепенно. Первым этапом может быть проведение государственно-правового эксперимента. Например, целесообразно было бы в отдельном законе прописать два варианта рынке земли - либеральный и очень зарегулирован -и запустить их на небольших территориях. Это могут быть отдельные укрупненные сельсовета, районы, но, опять же, по желанию и согласованию с органами местного самоуправления. В течение какого-то времени функционирования таких локальных «рынков» станут понятны все недостатки и сильные стороны избранных моделей. И уже по результатам выписываться и приниматься Закон «Об обороте земель сельхозназначения», которым будет запущен рынок земли по всей Украине.

Сегодня основные баталии происходят по двум моментам - сколько гектаров в руки продавать и может быть покупателем - юрлица или только физлица-украинцы. По моему мнению, максимальные площади на одного покупателя должны определить аграрные ученые с учетом многих факторов - климатической зоны, плодородия почв, экономических показателей и тому подобное. Относительно круга покупателей, то надо понимать, что допуск к рынку юридических лиц, даже только украинских, через юридические схемы может привести к активным вливаний иностранного капитала. Некоторые выступает и за то, чтобы давать право покупать только лицам с аграрным образованием и проживающих в данной местности. Но, по моему мнению, это вредные ограничения, которые спровоцируют коррупцию. Потому что вместе с землей банально покупать дипломы аграрных вузов и прописку. Надо дать возможность всем украинском возможность легально купить землю.

Путем компромиссов и согласования позиций эксперты пришли к выводу, что открывать рынок земли надо постепенно.

Конечно, есть еще много других дискуссионных моментов - наличие и очередность права приоритетной покупки, налогообложения операций, возможность изменения целевого назначения, создание государственных предприятий - монополистов по проведению земельных торгов и земельных банков.

Когда будет ...? При новой власти вопрос моратория впервые громко прозвучало в СМИ 31 марта 2015, когда Президент «инициировал политическую дискуссию по вопросу введения рынка земли в Украине». Интересно, что общественность услышала это не от самого Петра Алексеевича, а от заместителя главы его администрации - Дмитрия Шимкива. Почему глава государства сам не заявил это прессе? Почему выразил свое личное отношение, а лишь призвал к дискуссиям, которые и без того продолжаются более 14 лет? Потому что вопрос открытия рынка сельхозземель - несет большие политические риски для партий и отдельных политических фигур. Украинский народ годами запугивали «свободным рынком земли». Поэтому сегодня выгоднее - жестко критиковать любые попытки приблизиться к снятию моратория. Кроме того, как я уже говорил, этот запрет является экономически выгодной. Поэтому скорее всего видеть только имитацию деятельности, а не реальные шаги. В то же время не исключаю, что может быть запущена какая-то интересная модель рынка, которая позволит, например, сделать государство единственным покупателем, чтобы собрать по небольшим ценам земли у собственников. Или парламент будет вынужден проголосовать за отмену моратория для продолжения сотрудничества с международными организациями и привлечения инвестиций.

AgroPolit.com: Эксперимент, насколько я понимаю, должен был начаться уже в этом году ...

Андрей Кошиль: На сегодня Стратегию одобрено, но за ней особых движений государство не совершает. Против выступает многие, в том числе и Держгеокадастр. Это огорчает тех экспертов, которые участвовали в разработке документа. Хотя Стратегия не предусматривает каких-то конкретных дат и сроков. Это декларация, видение перспективы, в которую должны разрабатываться законопроекты и совершаться иные действия.

Сегодня основные баталии происходят по двум моментам - сколько гектаров в руки продавать и может быть покупателем - юрлица или только физлица-украинцы.

AgroPolit.com: Держгеокадастр представил свой законопроект с открытия рынка земли и он кардинально отличается от того, что предлагает Стратегия.

Андрей Кошиль: Земельный союз негативно оценивает этот проект. Фактически Держгеокадастр хочет создать монополиста в виде предприятия, которое будет проводить аукционы, а также посредника, которому люди будут продавать землю и через которого будут осуществляться все продажи. Понятно, что кто-то должен оплатить существования такого оператора, его программное обеспечение. Есть вероятность повторения истории с выплатой роялти за авторские права, или другой сомнительной схемы.

К тому же, в проекте прописано немало спорных регуляторных норм. В частности, сложный механизм приоритетного продажи земли. Чтобы продать участок, владелец должен получить подтверждение, что он предложил ее всем. За такие «справки-подтверждения» могут браться неофициальные платежи и это однозначно может стать коррупционной нишей. Принятие проекта в том виде, как его видит Держгеокадастр, опасается достаточно большое количество депутатов от агробизнеса. Ведь на практике они, как и обычные сельхозпроизводители, тоже сталкиваются со злоупотреблениями и не хотят, чтобы их было еще больше. В отличие от инициатив Держгеокадастру, Стратегия, принятая за Минагрополитики, более нейтральная и позволит постепенно вести элементы рынка и запустить его без таких рисков.

AgroPolit.com: Кто в таком случае на стороне Держгеокадастру?

Андрей Кошиль: Прежде всего те, кто тесно сотрудничает с этим ведомством и возглавляет его. Также при желании можно перетянуть на свою сторону некоторых народных депутатов в обмен на решение их земельных проблем или что-то другое. Не исключаю, что такая ситуация интересная некоторым персоналиям в правительстве, президентской вертикали.

AgroPolit.com Ваши прогнозы, как дальше будет развиваться ситуация? В марте в парламент поступит несколько правительственных законопроектов?

Андрей Кошиль: Кроме правительственных проектов, в парламенте уже есть несколько земельных законопроектов по запуску и будут появляться еще. Какой из них будет принято - это вопрос. Все упирается в волю депутатов и курс политических сил, к которым они принадлежат. Маловероятно, что парламентарии слепо голосовать за земельные законопроекты под диктовку с Банковой или откуда-то еще, потому что это напрямую влияет на их интересы. Очень многие депутаты, даже тех, которые ранее не были в агробизнесе, у него заходят. Создание очередной схемы, при которой все и все будет завязано на Держгеокадастри, мало кому интересно. Хотя все возможно.

AgroPolit.com: М и шансы отмены моратория в 2017 году, а также открытие рынка земли?

Андрей Кошиль: В 2017 году рынок может открыться, а может не открыться. Есть много факторов, которые склоняют страну к рынку. И есть много субъектов, которым прекрасно живется при нынешней ситуации. В частности, существование огромных супергосподарств - это заслуга моратория. Ибо чем сейчас занимаются мощные агрохолдинги? Преимущественно растениеводством и выращиванием однолетних культур, зерновых, подсолнечника, сои. Почему? Потому что это не требует особых условий выращивания, полива и т. К тому же, есть возможность использовать «шахматку», обрабатывать участки без документов. По рынке земли организация мегамонстров на сотни тысяч гектаров нереальна. По рынке должен появиться настоящий владелец, который будет следить за соблюдением экологических норм, считать, сколько стоит земля, строить мелиоративные системы и другую инфраструктуру. Это может привести к увеличению доли небольших и средних хозяйств, более стабильны, чем агрохолдинги.

... вопрос открытия рынка сельхозземель - несет большие политические риски для партий и отдельных политических фигур.

AgroPolit.com Хотите сказать, что агрохолдингам не выгодно снятие моратория?

Андрей Кошиль: Больше не выгодно, чем выгодно. Холдинги не собираются покупать землю. Они работают на заемных деньгах. Зачем им вкладываться в землю, которую они могут недорого, правдами и неправдами арендовать в условной бабушки с паем? Тогда как сегодня есть целый слой людей с деньгами по финансовым рынкам, ИТ-сферы, готовых инвестировать в агробизнес, только лишь рынок откроется. Сегодня есть значительный спрос на землю и иностранцев, и среди украинском. Преимущественно на средние земельные участки - от 10 до нескольких сотен гектаров. Но удовлетворить его сейчас проблематично, прежде всего, из-за отсутствия рынка.

AgroPolit.com: Председатель Держгеокадастру Максим Мартынюк заявляет, что от него мало что зависит в плане открытия рынка земель. Это так?

Андрей Кошиль: Мы бы очень хотели, чтобы от Держгеокадастру зависело как можно меньше. Чем меньше у земельного органа будет полномочий, тем лучше. Идеально, чтобы он выполнял только статистические функции и обслуживал систему Государственного земельного кадастра. Это бы удовлетворило всех игроков рынка и лишило орган от обвинений в коррупции и тому подобное. Кстати, начало этому уже заложено принятием закона №2279, в разработке которого мы принимали участие. Ранее Держгеокадастр передавал фермерам земли в аренду без аукционов и ограничения площадей. Этим активно пользовались сельхозпроизводители. Создавали фермерские хозяйства, которые брали землю на 49 лет и передавали ее себе же под 3% за субарендой, а по сути работали на агрохолдинги. Под давлением общественности Держгеокадастр накануне принятия закона согласился с тем, что эта схема надо прекращать.

Фактически Держгеокадастр хочет создать монополиста в виде предприятия, которое будет проводить аукционы, а также посредника, которому люди будут продавать землю и через которого будут осуществляться все продажи.

AgroPolit.com: есть «фермеров» в Украине может стать меньше?

Андрей Кошиль: Не думаю. Ибо «нарезались» достаточно большие куски земли, по несколько сотен гектаров, под конкретных людей. В этой схеме участвовали избранные. То есть «дутых» фермеров было не так много. А вот увеличить фермеров может, когда государство ведет прозрачные правила купли-продажи земли. Как я уже говорил, сейчас есть немало людей с деньгами из других бизнесов, которые свернулись в результате кризиса, готовых инвестировать в агробизнес: садоводство, виноградарство, выращивание овощей, тепличное хозяйство и тому подобное.

AgroPolit.com: А как же аренда? Если бы хотели, то уже зашли ...

Андрей Кошиль Аренда - не выход, хотя частично заходят и через нее. Как я уже говорил, владельцы земли не хотят сдавать паи в долгосрочную аренду. А инвесторы - вкладывать деньги в землю, которая им не принадлежит и которую сегодня-завтра может быть продано. К тому же аренда сегодня достаточно дорога. Нормативная оценка выросла в 2011 году на 75,6%. А индексация только 2015 года составила 43,3%. Не говоря уже о том, что договоры аренды постоянно пересматриваются государством.

С 90-х годов количество фермеров колеблется в пределах 40-43 тыс. Кто в начале земельной реформы оформил землю в постоянное пользование или заключил долгосрочную аренду с физлицами на 49 лет, то и хозяйство. Кстати, такие фермеры тоже против ведения рынка, потому что хотят, чтобы эти люди никуда не делись. Им интересен статус-кво.

AgroPolit.com Как считаете, ч и стоит сегодня открывать рынок для иностранцев и юрлиц?

Андрей Кошиль: На первом этапе -точно комментарии. Возможно со временем, когда рынок себя покажет, какие элементы могут быть. Если позволите покупать юрлицам, то однозначно зайдет иностранный капитал. Создать цепочку предприятий, а с иностранного лица-резидента, -не трудно. Сегодня и юрлица, и иностранцы без проблем могут использовать механизмы той же аренды или эмфитевзиса, если хотят легально инвестировать в агробизнес Украины.

В отличие от инициатив Держгеокадастру, Стратегия, принятая за Минагрополитики, более нейтральная и позволит постепенно вести элементы рынка и запустить его без таких рисков.

Земельный союз Украины выступает за то, чтобы первыми покупателями земли выступили граждане Украины. Надо дать Украинские возможность начать агробизнес. Перераспределение земли должно состояться внутри страны. Целью открытия рынка должно быть не достижение максимальных цен на землю, а поиск эффективных собственников, которые будут заниматься агробизнесом на небольших участках и развивать сельские территории. Напечатать деньги достаточно легко, и потерять землю - тоже. Вопрос в том, чтобы в Украине хозяйничали по-европейски, заботясь о высоких экологических стандартов, а не методом китайских производителей или диких капиталистов «выжима» из земли максимальных прибылей любой ценой.

AgroPolit.com: По каким схемам продаются сейчас паи в обход моратория?

Андрей Кошиль: Наиболее распространенная схема - заключение договоров аренды с предприятием и продажа корпоративных прав. Она в принципе легальная, и никаких ограничений здесь нет. Но есть много случаев, когда предприятия создаются посредниками, которые обещают людям «золотые горы», а затем судорожно ищут покупателя на землю в виде корпоративных прав. Зато страдают все вследствие завышенных цен на земле и простоев полей. Еще одна легальная схема - эмфитевзис. Но по незнанию и нераспространение этого инструмента многие его боится. К тому же, часто проблематичным является определение цены, которую пока не сформирован.

Полулегальных и нелегальных схем больше. Бизнес ищет и находит варианты обхода моратория, но ничем хорошим это не заканчивается за возможных проблем с законом. Популярна мина, когда заключают все возможные сделки с отложенными условиями или доверенностям. Но, по Земельному кодексу, любые сделки с отлагательным условием недействительны с момента заключения. Распространена и схема создания «фиктивного» долга у человека, за который через суд у нее забирают пай. Хотя в последнее время она понемногу отмирает.

Сегодня и юрлица, и иностранцы без проблем могут использовать механизмы той же аренды или эмфитевзиса, если хотят легально инвестировать в агробизнес Украины.

AgroPolit.com: За сколько бизнес сегодня покупает землю?

Андрей Кошиль: Готовые покупать гектар тысячи, три, реже-за пять тысяч долларов. Это зависит от месторасположения участка, качества почв, правового статуса земли, маржинальности агробизнеса и тому подобное. К примеру, болота на Житомирщине, которые даже в аренду не сдаются, можно купить дешевле тысячи долларов, а земли в Черкасской, Киевской областях, аренда гектара которых составляет $ 100, и за несколько тысяч трудно приобрести. И сформировать пока качественный и существенный массив тоже не всем под силу. Потому что люди в основном не готовы продавать землю, или служат свои паи экономически нецелесообразны цены - $ 20-50 тыс. За пай, или $ 7-8 тыс. За га. Это нормальная цена для европейских стран, где фермеры и владельцы земли получают дотации - 200-300 евро на га в год и где можно взять кредит под 2% годовых, но не для Украины с ее условиями кредитования и ее финансовым состоянием.

AgroPolit.com После открытия рынка - насколько изменится ценовая ситуация? Мы все видели пример Польши, Венгрии, где тоже начинали с 1 - 2 тысяч долларов за гектар, а за 5 - 10 лет имели 10 000 и более.

Андрей Кошиль После открытия рынка цену определит рынок - баланс, спрос, предложение и государственное регулирование, если такое будет. Если тенденция устойчивого спроса сохранится, то безусловно земля будет дорожать. Но это долгосрочная перспектива.

AgroPolit.com: А не будет так, как в свое время было с рынком недвижимости, - когда те, у кого были деньги, скупили по дешевке квартиры, «накрутили» цены на недвижимость, а потом начали сдавали их в аренду и с этого жить?

Андрей Кошиль: Рантье для экономики - плохо. Ибо, по сути, они будут забирать деньги у сельхозпроизводителя, которому государство не сможет помочь. Я не думаю, что явление будет массовым. Поскольку, как уже говорил, люди не готовы свою землю отдавать дешево. Если такая тенденция все же будет, и рынок не сможет самостоятельно ее отрегулировать, имеет включиться государство и сделать так, чтобы землю покупали только те, кто будет на ней реально хозяйство.

Напечатать деньги достаточно легко, и потерять землю - тоже. Вопрос в том, чтобы в Украине хозяйничали по-европейски, заботясь о высоких экологических стандартов, а не методом китайских производителей или диких капиталистов «выжима» из земли максимальных прибылей любой ценой.

AgroPolit.com Ваши прогнозы й ожидания от рынка?

Андрей Кошиль: Исходя из простой демографии и сокращения посевных площадей в мире, спрос на землю будет расти и дальше, а конкуренция на рынке - суворишатиме. Посмотрите, что уже сейчас происходит в Хмельницкой, Черкасской областях. Фермеры воюют с агрохолдингами, догоняют арендную плату до 20% от нормативной оценки. Землю перекупают рейдеры, поля «перекусывают», договариваясь с физлицами о высокую премию за подписание с ними договоров аренды. А потом шантажируют сельхозпроизводителей. В этой ситуации проигрывают все: и агрохолдинги, и фермеры, и физлица. В итоге зарабатывает тот, кто решает вопрос. Задача государства - определить правила игры и начать выводить все из тени, чтобы приостановить это пагубное явление.

AgroPolit.com: где какие земли будут скупать в первую очередь?

Андрей Кошиль: Спрос на землю есть на самом деле везде, даже в областях, где очень маленькие паи (в некоторых районах -до гектара). Идея государственно-правового эксперимента как раз в том и состоит, чтобы взять несколько разных природно-климатических экономических зон, а не проводить все на Западной Украине. На Закарпатье люди еще помнят как владели этой землей, еще до прихода СССР. Там 70 соток может быть пай, а может -до 1,5 га. На Херсонщине по 13 га является паи. Там совсем другая ситуация. Поэтому надо брать несколько разных зон - Полесье, лесостепь, западные регионы, центральные - и проводить там эксперимент. Если откровенно, то есть два крыла экспертов и два видения. Консервативное говорит, что надо сначала провести эксперимент и по его результатам осторожно запускать рынок. Зато радикальное - за скорейшее открытие рынка с минимальными ограничениями, или совсем без них. Потому, образно говоря «чем дольше отрывать пластырь, тем больнее».

AgroPolit.com: Все же, которые надели покупать?

Андрей Кошиль: все, что появится на рынке. Сейчас многие иностранные компании заходят в Украину и говорят, что с удовольствием приобретут 10-12 тыс. Га. Вопрос в том, как и где найти такие земли. Сегодня сформировать даже тысячу или две гектаров крайне трудно. Инвесторы покупают сейчас предприятия в виде корпоративных прав, а там соглашения оформлены на 3-5 лет, и захотят ли люди их продолжать - под вопросом. Сейчас встречаются предложения от владельцев, которые хотят продать отдельные паи посреди поля - по $ 1-2 тыс. За гектар. Это в основном, когда человеку надо быстро продать для решения жизненных проблем. Но точно нельзя сказать, что это носит массовый характер - в общем цены предложения значительно выше.

AgroPolit.com Вы уже инвестировали в землю?

Андрей Кошиль: Да.

Популярна мина, когда заключают все возможные сделки с отложенными условиями или доверенностям. Но, по Земельному кодексу, любые сделки с отлагательным условием недействительны с момента заключения. Распространена и схема создания «фиктивного» долга у человека, за который через суд у нее забирают пай. Хотя в последнее время она понемногу отмирает.

AgroPolit.com: сформированы большой земельный банк?

Андрей Кошиль: У нас возможности скромные, тем более - это капиталоемкая дело.

AgroPolit.com: Но вы же понимаете перспективу?

Андрей Кошиль: Да, свободные деньги я инвестирую в землю. Знаю много людей, которые действуют так же. Все бросились в агробизнес, даже те, кто «пилил» деньги на Евро-2012, или таможни. Потому большой альтернативы инвестирования в Украине сейчас нет.

AgroPolit.com: На своей земле что-то выращиваете или еще думаете?

Андрей Кошиль: Думаю заложить сад. Что-то сдаю в аренду.

AgroPolit.com: Держгеокадастр сегодня хочет получить к онтроль за использованием земель. Как оцениваете эту инициативу?

Андрей Кошиль Контроль за использованием аграрных земель обязательно должно быть. Потому часто аграрии не придерживаются севооборотов, а государственную землю самовольно захватывают и используют без договоров аренды. Платят, чтобы местные органы власти закрывали глаза. Такого не должно быть. Любая строгость законов нивелируется необязательностью их исполнения и отсутствием наказания. Поэтому должны быть выписаны правила и должен быть орган, который будет контролировать соблюдение законодательства.

Но было бы неправильно предоставить контроля Держгеокадастру, органа, который распоряжается землями любого целевого назначения, предоставляет разрешения на их использование, согласовывает земельные вопросы. Это будет мегамонстров. Это все равно, что коту поручить смотреть за сметаной. Сами себя вряд ли контролировать, а на штрафах -точно сидеть.

Ведь нарушений использования земель очень много. Зайдите на любое поле и найдете 10-20% участков, которые не оформлены надлежащим образом (земли выморочного наследства и т.п.). А поле, как известно, обрабатывается цельно, а не кусками. Поэтому тот, кто будет проверять и наказывать за нарушения, будет даже более весомые рычаги, чем распорядитель земель. Тем более, что в основном все земли уже раздали. Поэтому желание получить контроль -Понятно.

AgroPolit.com: кто в таком случае должен быть «контролером»? Надо создавать новый орган, или экоинспекция, которой передали эту функцию, справится?

Андрей Кошиль: По сути, сегодня никто не контролирует соблюдение земельного законодательства. Попытки правоохранителей то сделать в этой сфере через небольшой штат и маленькие полномочия -марни. К тому же они преимущественно банально наживаются на этом. Пожалуй земельная инспекция должна быть отдельным органом, но здесь нельзя перегнуть, чтобы этот орган не стал банальным сборщиком денег или своего рода рэкетом, который сможет любой вину закрыть агробизнес.

О передаче функций к экоинспекции, то, по моему мнению, контролировать соблюдение земельного законодательства не может человек без определенных знаний и навыков. Геодезия и землеустройство - это высокоточные науки и их знают узкоспециализированные специалисты. Экоинспектора вряд ли имеют такие знания и смогут контролировать использование земель, или соблюдения агротехнологий. Это все равно, что доверить педагогу контролировать работу атомного реактора. Условно проконтролировать можно, но иметь на выходе?

AgroPolit.com Как видите решение п итання консолидации земель?

Андрей Кошиль: Добровольно консолидировать землю крайне трудно. Уговорить человека, который не хочет передавать свой пай в пользование (аренду, эмфитевзис), разменяться почти невозможно. Кстати, это и хороший инструмент для рейдеров - заплатил на 300 грн больше владельцам участков, взял несколько паев в поле и можешь идти выкручивать руки фермеру. Возможно целесообразно продумать механизм, согласно которому можно было такие «независимые» паи принудительно вынести на край того же поля. Тогда и сельхозпроизводитель бы не страдал, и владельцы могли бы действовать по своему усмотрению.

AgroPolit.com: Ну, люди же тоже не дураки и понимают, что земля - бесценный ресурс, и он всегда будет в цене, они не хотят продешевить ...

Андрей Кошиль: И никто им этого не запрещает. Это прекрасный аргумент в ответ на заявления, что кто-то придет и скупит землю. Пусть тот, кто заявляет, попробует. Не получится скупить! Чтобы сформировать одно поле, надо договориться с несколькими десятками владельцев. Как правило, несколько человек посреди поля говорить, что хотят обменять свои участки на квартиры, или править за них нереальные цены. Здесь без элемента какой-то принудительной консолидации не обойтись. Мы изучали опыт Германии. Там вообще все радикально - государственный орган на местном уровне сначала определяет зону, где будет проходить консолидация, затем уведомляет всех владельцев о своих намерениях и о прекращении любых транзакций, кроме краткосрочной аренды, а дальше самостоятельно «вытирает» старые участки и рисует новые - объединены. Если не нравится - иди в суд. Но в Украине не стоит идти таким радикальным путем, хотя, когда речь идет об экономической и социальной целесообразности, передвинуть владельца в том же земельном массиве, без потери площади, возможно, было бы целесообразно.

Фермеры воюют с агрохолдингами, догоняют арендную плату до 20% от нормативной оценки. Землю перекупают рейдеры, поля «перекусывают», договариваясь с физлицами о высокую премию за подписание с ними договоров аренды. А потом шантажируют сельхозпроизводителей. В этой ситуации проигрывают все: и агрохолдинги, и фермеры, и физлица. В итоге зарабатывает тот, кто решает вопрос. Задача государства - определить правила игры и начать выводить все из тени, чтобы приостановить это пагубное явление.

AgroPolit.com: Есть другой выход?

Андрей Кошиль Если запустится рынок земли, можно обойтись без принудительной консолидации. Пусть этим занимается бизнес - покупает и формирует большие массивы. У нас все время негативно отзываются о спекулянтов. Тогда как в Европе, в частности в Румынии и Венгрии, последние сыграли важную роль в становлении рынка и консолидации земель.

И Украине не стоит стремиться к очень больших площадей. Зачем? В той же Польше фермерские хозяйства совсем небольшие - в среднем до 10 га. И даже с окна самолета видно, как территория Польши разбита на маленькие кусочки. В то же время агробизнес в Польше достаточно прибыльный и эффективный. Конечно, этому помогают дотации Евросоюза, а значит для украинских фермеров наделы должны быть большими для обеспечения более высокой рентабельности.

AgroPolit.com Насколько сейчас Держгеокадастр коррупционный? Работать тяжелее или легче стало за последний год?

Андрей Кошиль: Учитывая публикации Держгеокадастром данных реестра, информации о приказах бесплатной выдачи земли или фермерам в аренду, поддержку законопроекта №2279, можно сказать, что уровень коррупции постепенно снижается. Многие ошибочно думают, что вопрос в лицах и если поставить честного человека, то в Держгеокадастри НЕ БУДЕТ коррупции. Какие бы люди сидели в Держгеокадастри, система будет работать на выкачку денег. Только она изменится и чиновник перестанет что-то определять и за это получать деньги, все наладится. Потому смотрите, если чиновник определяет передать землю в аренду на 7 или на 49 лет, под 3 или под 12%, - коррупция неизбежна. Как мотивируй чиновника,-за такой системы он все равно будет брать взятки. Надо менять систему.

AgroPolit.com Сколько на сегодня земли в тени? В частности, государственной.

Андрей Кошиль: Вся земля госпредприятий, которая якобы не передана в аренду, фактически обрабатывается. Часто за ней вообще нет никаких соглашений и чиновники просто закрывают глаза в обмен на деньги. Сколько земли в распоряжении госпредприятий, должны знать в Держгеокадастри, а вот какие из них незаконно обрабатываются, видимо, не знает никто. Это миллионы гектаров.

AgroPolit.com: Сейчас активно обсуждается тема приватизации госземель, что с ними делать - распаевывать и между работниками или продавать?

Сейчас многие иностранные компании заходят в Украину и говорят, что с удовольствием приобретут 10-12 тыс. Га. Вопрос в том, как и где найти такие земли.

Андрей Кошиль: Разумеется, работники госпредприятий хотели бы паи земли, на которых работали и, пожалуй, с частью земель надо так сделать. Это было бы справедливо. Другое - продавать на аукционах, за прозрачных условий. На них должно быть дороже, чем цены за паи. Кстати, сегодня Держгеокадастр предлагает запускать рынок исключительно из земель госсобственности, якобы это установит цены на землю. Но одновременно Держгеокадастр не учитывает, что одно дело выйти и купить на аукционе готово поле 50 гектаров, что уже является готовой единицей и на котором можно сразу зарабатывать деньги, а другое - взять и купить 50 га в 12-13 человек (средний пай - 4 га). Работа с людьми, оформление всей необходимой документации требует огромных транзакционных издержек. Поэтому цены на частные и государственные земли будут разными. Себестоимость государственных земель будет ниже, а цена дороже из-за целостность массива и уверенность, что публичные торги вряд ли кто-то оспорит. И это хорошо понимают те, кто уже положил глаз и хочет убрать контроль за такими землями.

AgroPolit.com: Спасибо за интересную беседу.

Галина Радионова, AgroPolit.com

Похожие

Комментарии