Іпотека в Німеччині для росіян

1. Чи важко отримати іпотечні кредит?
2. Які об'єкти кредитуються?
3. Стандартні умови по кредитах в Німеччині
4. Вимоги до позичальника
5. Поради шукачу

Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua

Скористатися позиковими коштами при покупці будинку або квартири в країні забезпечених бюргерів складно. Так, у зв'язку з санкціями «загальнополітичними» і вимоги до росіян, що бажають придбати житлові чи комерційні об'єкти, посилилися. Тим не менше, немає нічого неможливого. Про сучасних умовах отримання кредитів на нерухомість в Німеччині читайте в нашому матеріалі.

Цією статтею ми продовжуємо серію матеріалів про те, як сьогодні отримати іпотеку в самих різних країнах світу і що відбувається зараз в сфері кредитування нерухомості.

Про те, як отримати іпотечний кредит в Іспанії, можна прочитати тут .

Також читайте про загальні умови надання позик в найпопулярніших у росіян країнах .

Чи важко отримати іпотечні кредит?

Німецькі банки завжди відрізнялися скрупульозністю і строгістю при розгляді заявок на іпотеку. Почасти і тому банківський і фінансовий кризи практично не торкнулися Німеччину. Особливо високі вимоги банки пред'являють до заявників, платоспроможність яких складно перевірити. До цієї категорії відносяться в першу чергу іноземні громадяни, які не є резидентами країн Євросоюзу.

І тим не менше, список банків, де можна взяти іпотечний кредит, великий: Коммерцбанк, Дойчебанк, Шпаркассе, Вольксбанк, Мюнхенербанк, Райффайзенбанк.

Процедура оформлення іпотечного кредиту складна і вимагає багато сил і часу, а позитивний результат ніхто не візьметься гарантувати, тому більшість росіян вдаються до фінансування в рідкісних випадках.

В останній рік в зв'язку з санкціями банки стали ще обережніше ставиться до російських інвесторів. Ріелтори визнають: клієнтів беруть дуже неохоче, збільшили бюрократичні процеси і ретельно перевіряють джерело власного капіталу позичальника.

Любов Баумгертнер, представник компанії «L & B Immobiliya»: «З іноземними громадянами працюють теоретично все німецькі банки, але у кожного свої вимоги до заявника і свої умови видачі кредиту. Найчастіше клієнти звертаються до незалежного фінансового консультанта, який працює з різними банками, який підбирає найбільш підходящий банк і умови кредитування. Послуги таких фахівців для покупців безкоштовні. Особисто у нашій компанії склалися найбільш успішні відносини з банками Коммерцбанк і Шпаркассе ».

Володимир Сачков, представник компанії «Nedvishimost.com»: «Наші клієнти часто беруть іпотечний кредит на об'єкти вартістю від € 300000».

Марина Гаврилова, представник компанії «D.Baumann Immobilien»: «Я не згодна з тим, що німецькі банки неохоче кредитують росіян. За моїми спостереженнями, нашим співвітчизникам вони видають іпотечні кредити з готовністю. І, як це не дивно, введені економічні санкції, які є нічим іншим, як політичним «жестом», нітрохи не вплинули на готовність німецьких банків кредитувати російських громадян. Мабуть, політика і бізнес знаходяться в різних площинах.

Наші клієнти досить часто вдаються до позикових коштів, купуючи нерухомість в Мюнхені. Основні причини - дві: по-перше, процентна ставка в німецьких банках набагато нижче, ніж російських. По-друге, якщо квартира здається в найм, то орендна плата покриває витрати по утриманню квартири і виплати по іпотечному кредиту, таким чином, квартира фактично сама себе «фінансує» ».

Які об'єкти кредитуються?

Охоче ​​видаються кредити на житлову нерухомість у великих містах Німеччини, здану в оренду, з хорошою стабільною прибутковістю. Практично неможливо і зараз отримати кредит (навіть громадянам Німеччини) на комерційну нерухомість з метою ведення в ній власного бізнесу. Такий тип нерухомості вважається в банках високоризикованих, а при покупці в кредит вимагають внести більшу частину власного капіталу.

Фінансуються в загальному випадку тільки ліквідні об'єкти - ті, які завжди можна в короткі терміни здати в оренду і при необхідності швидко продати за ринковою ціною. Так як нерухомість, що купується до кінця погашення кредиту знаходиться в заставі у банку, його в першу чергу цікавить, як швидко можна повернути гроші, якщо позичальник з якихось причин не зможе здійснювати виплати по кредиту.

Що стосується старого фонду, отримання кредиту під покупку нерухомості на вторинному ринку - процес, який займає більше часу і вимагає виконання більшої кількості формальностей, як, наприклад, більш ретельна оцінка ліквідності об'єкта. Як правило, банки неохоче займаються кредитуванням нерухомості на вторинному ринку. Але тут потрібно розрізняти, наприклад, будинок 2012 року побудови, який за фактом відноситься до вторинного ринку, і будинок 1970 року побудови. Різниця суттєва, з цілком зрозумілих причин. Іншими словами, отримання кредиту під покупку нерухомості на вторинному ринку також можливо, якщо об'єкт є ліквідним, не вимагає ремонтів і так далі.

Любов Баумгертнер: «При кредитуванні низькоризикованих об'єктів клієнтам з хорошою платоспроможністю можливе залучення мінімальної частки власного капіталу або взагалі 100% фінансування. Це більше відноситься до резидентам Німеччини або країн ЄС ».

Володимир Сачков: «Банки не кредитують об'єкти вартістю менше € 100000, а також не здані в оренду і, за оцінкою банку, неліквідні і не підлягають ремонту».

Марина Гаврилова: «Банки охоче фінансують новобудови, квартири в комплексах з хорошим розташуванням, транспортної прив'язкою до центру, розвиненою інфраструктурою. Якщо ви купуєте нерухомість не для власного користування, а під здачу в оренду, то це є додатковим плюсом і, звичайно ж, додатковою гарантією для банку, що виплати по кредиту будуть надходити регулярно. З такою нерухомістю немає проблем при отриманні кредиту.

Однак банки здійснюють кредитування і нерухомості для власного користування, як правило, це квартири і будинки класу «люкс». В цьому випадку для банку вирішальну роль відіграє високий дохід ссудополучателя, причому стабільний протягом останніх трьох років ».

Стандартні умови по кредитах в Німеччині

Власний капітал (% від вартості нерухомості) 40-50% Процентні ставки 2,5-4% річних Термін видачі позики До 35 років Можливість дострокового погашення Є, з виплатою штрафу

Сьогодні абсолютно обов'язкова позначка в кількості власних коштів для отримання додаткового фінансування дорівнює 40%. Мінімальні процентні ставки складають 2,5-4% річних. Максимальний термін видачі позики - 35 років.

Любов Баумгертнер: «При отриманні кредиту сума позикових коштів повинна бути не менше € 30 тис., Тобто сам об'єкт повинен коштувати близько € 60 тис. І вище. Якщо кредит погашається достроково, тобто протягом терміну обов'язкової виплати відсотків по кредиту, то банку оплачується штраф, розмір якого приблизно дорівнює недоотриманого прибутку банку.

Оформлення кредиту відбувається наступним чином: після вибору конкретного об'єкта в банк подаються документи по об'єкту і особисті документи заявника, а також обговорюються бажані умови кредиту: терміни, умови погашення, розмір власного капіталу і т.д. Після розгляду документів банк робить заявнику письмову пропозицію про видачу кредиту із зазначенням умов кредитування.

Якщо дані умови клієнта влаштовують, з банком підписується договір фінансування. Після цього укладається договір купівлі-продажу, включаючи параграф про обтяження об'єкта іпотечним кредитом. В процесі переоформлення нотаріус подає в поземельний суд заявку про внесення іпотечного обтяження, а купівельна сума оплачується продавцеві банком в розмірі фінансування і покупцем - в розмірі обумовленого власного капіталу.

Щомісячні платежі по кредиту зазвичай автоматично знімаються банком з рахунку заявника. У поземельної книги власником стає покупець, а в третьому розділі поземельної книги значиться іпотечний борг до моменту його повного погашення ».

Марина Гаврилова: «Іпотечний кредит в німецькому банку не передбачає дострокового погашення позики. Однак є інша опція. У кредитному договорі вказана можливість часткового погашення кредиту: раз на рік позичальникові дозволяється виплатити певну суму в рахунок погашення основного тіла кредиту. Ця сума не повинна перевищувати 5% від загальної суми позики. Якщо позичальник регулярно користується цією опцією, то невиплачений залишок наприкінці терміну залишиться мінімальним ».

Вимоги до позичальника

1. Документи про об'єкт нерухомості (актуальна виписка з поземельної книги, житловий статут, фотографії, Експозе (опис), економічний план, договір оренди, якщо об'єкт зданий в оренду).
2. Документи, що підтверджують особу та платоспроможність заявника (копія паспорта, заповнена анкета, довідки про доходи, повідомлення податкової про розмір прибуткового податку, дані про щомісячні витрати і інші доходи).

Любов Баумгертнер: «Дохід заявника повинен бути такого розміру, щоб з нього погашалися виплати по кредиту, оплачувалися всі поточні щомісячні платежі, а також щоб ще залишалася певна сума на непередбачені витрати. Якщо заявник має недостатній або нестабільний дохід, або об'єкт буде оцінений банком в якості високоризикованої, то у видачі кредиту можуть відмовити.

На нашій практиці найбільш успішно видавалися кредити клієнтам, які купують багатосімейні житлові будівлі (в середньому за € 200-500 тис.), Здані в оренду зі стабільним хорошим доходом (в районі 7-10%) ».

Володимир Сачков: «Банк може відмовити претендентові в іпотечному кредиті, якщо сумнівається в його платоспроможності або в джерелі власного капіталу, а деякі банки відмовляють, так як у кредитора немає кредитної історії на території Німеччини».

Поради шукачу

Відповідна дохідна нерухомість і відповідна об'єкту платоспроможність позичальника є, на думку ріелторів, найкращою гарантією того, щоб отримати іпотечний кредит в Німеччині.

Всі документи повинні бути на німецькій мові, для виписок з банківських рахунків допускається англійська.

Якщо платіж прострочений, тобто банку не вдалося автоматично зняти з рахунку позичальника гроші, на прострочений платіж нараховується пеня в розмірі 2,5% (понад звичайну комісії). У разі повторної прострочення пеня збільшується. Потім він може зажадати заборгованість за допомогою примусового стягнення в рахунок іншого майна і як останній варіант - примусовий продаж об'єкта нерухомості на аукціоні. Як правило, всі кроки супроводжуються письмовим попередженням з боку банку.

Придбання німецької нерухомості в кредит - непросте заняття. Особливо сьогодні. Однак існують способи, як звести до мінімуму ризик відмови. По-перше, бажано купувати нерухомість з метою подальшої здачі в оренду. Таким чином, у банку буде менше сумнівів в здійсненні щомісячних платежів. По-друге, бажано вибирати житлові об'єкти з хорошою ліквідністю, які не потребують ремонту, вартістю не менше € 100000. І, нарешті, необхідно подбати про те, щоб довести банку свою платоспроможність.

Хочете знайти об'єкт в Німеччині з кредитом або без - залишайте заявку на підбір нерухомості на порталі Prian.ru .

Автор: Ольга Петегіріч

Фото: Ольга Петегіріч, Ілля Огородніков

Умови цитування матеріалів Prian.ru