Офісна нерухомість: Астана vs Алмати

1. Не по ранжиру беруть
2. Чим відрізняється «А» від «Б»
3. Оренда в столиці почала дорожчати
4. Який мегаполіс будує сміливіше
5. Між двох столиць
6. Як вибирати офіс

Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua

Купувати чи орендувати офісні площі віддають перевагу компаніям в Казахстані? Де - в південній столиці або північній - прагнуть осісти бізнесмени, які приходять на ринок РК?

Скільки вони платять за оренду приміщень в мегаполісах? На ці та інші питання Forbes.kz відповіла директор міжнародної компанії Colliers International Баян Куатова.

Не по ранжиру беруть

F: Баян, офісну нерухомість прийнято ранжувати. Однак в Казахстані не існує загальновизнаної класифікації таких площ. Чому?

Бізнес-центр Moskva в Астані відноситься до офісної нерухомості класу "А".

- У нас, на жаль, дійсно немає класифікації, яку б спільно виробили агентства і власники великих офісних об'єктів. Наприклад, в Росії єдину класифікацію взяли ще 6-7 років тому, і вона нічим не відрізняється від міжнародної. У нас цей процес йде із запізненням. Справа в тому, що ринок в Казахстані маленький, і існує залежність від великих гравців. Деякі з них наполягають на тому, що їх завдання відноситься до класу «А», і не хочуть погоджуватися, що це вже, припустимо, клас «Б -». Є агентства, які не хотіли б погіршувати відносини з власниками таких приміщень, тому погоджуються з «потрібним» поглядом на речі. Але це явище тимчасове: через рік-два учасники ринку обов'язково домовляться про спільні правила гри.

F: Відсутність загальних підходів заважає роботі?
- Це, по-перше, спотворює статистику. Одне агентство говорить, що в Алмати приміщень класу «А» більш ніж достатньо, але це лише тому, що в цей список воно додає приміщення, які насправді належать до класу «Б». За статисткою ж іншого агентства, в південній столиці нестача офісів класу «А». По-друге, деякі компанії змушені платити за клас «Б», як за клас «А». Припустимо, компанії за статусом належить мати офіс в висококласному приміщенні. Але в Алмати таких будівель всього 3-4. Тому люди в'їжджають в офіс класу «Б», який вони самі і власники приміщення відносять до преміум-класу, відповідно, гроші за це платяться «по вищому розряду».

Чим відрізняється «А» від «Б»

F: Ваша компанія для аналізу ринку використовує міжнародну класифікацію. Ви досліджуєте офіси тільки двох рівнів - «А» і «Б». Будинки з якими характеристиками відносяться до цих категорій?
- Ключовий фактор - це локація. У будівель класу «А» має бути престижне місце розташування в місті. Важливо наявність сучасної інженерної інфраструктури, наприклад, системи кондиціонування, яка дозволяє охолоджувати і підігрівати повітря, регулювати температуру в кожному приміщенні. Обов'язково повинен бути паркінг. Для найпрестижніших будинків коефіцієнт по паркінгу - одне паркомісце на кожні 70-100 кв.м.
Важливе значення має планування будівель. У більшості споруд класу «А» відкрите планування - так званий open space, коли практично немає перегородок. Це дозволяє компанії економити площі і розташовувати департаменти і відділи так, як керівництво вважає за потрібне. Крім того, open space сприяє поліпшенню клімату і комунікацій усередині компанії: адже middle-менеджмент і рядові співробітники сидять разом.
Природно, дуже важливо, щоб була зручна інфраструктура для співробітників - наявність точок харчування в будівлі, близькість будови до основних транспортних шляхів, до автобусних зупинок.
Клас «Б» - це зниження якості будівлі. Воно може розташовуватися в центральному районі міста, але у нього менше продумане планування, менше парко-місць і т.д.
F: Які будівлі в Астані та Алмати підпадають під зазначені категорії?

А ось комплекс "Нурли Тау" експерти Colliers International віднесли до класу "Б".

В Алмати близько 780 тис. Кв.м, що відносяться до категорії «А» і «Б». На клас «А» доводиться 23% від цього числа, на клас «Б» - 77%. Заповнюваність площ першої категорії становить 90%, другий - 94%. Це дуже хороші показники. До офісах класу «А» за міжнародними стандартами можна віднести офісна будівля Esentai Tower, яке побудувала компанія Capital Partners. Там знаходяться офіси таких відомих міжнародних компаній, як HSBC і Ernst & Young. Також класність «А» мають будівлі Алматинского фінансового центру і бізнес-центру Park View. До класу «Б» ми відносимо, наприклад, багатофункціональний центр «Нурли Тау» і БЦ «Даліч».
В Астані приклади будівель, які ми відносимо до офісів класу «А», - це БЦ «Q», Marriott Office Tower, БЦ «Москва», БЦ «Санкт-Петербург». Меншу класність мають столичні бізнес-центри «Номад», «Болашак» та інші.

Оренда в столиці почала дорожчати

F: Які орендні ставки ви фіксуєте в Алмати і Астані?
- Ставки в алматинских офісах класу «А» починаються від $ 40 і доходять до $ 60 за кв. м в місяць. Сюди не входять ПДВ і експлуатаційних витрат (утримання будівлі, озеленення прилеглої території, вуличне освітлення, зарплата паркувальникам, охоронцям і т.д.). Експлуатаційні витрати «обтяжують» ставку за квадратний метр на $ 10-15. Крім цього, орендарі оплачують комунальні послуги. У цю статтю власники приміщень можуть включати і електроенергію, і воду, і плату за опалення.
В Астані оренда «квадрата» в будівлі преміум-класу варіюється від $ 30 до $ 50, експлуатаційні витрати - від $ 5 до $ 12.
F: Чим пояснюється різниця в оплаті?
- Більш низькі орендні ставки в Астані обумовлені тим, що пропозиція на столичному ринку вище, ніж попит: у докризовий період будівництво нових офісів в Астані було більш активним, ніж в Алмати. Якщо щось заморожувалося через проблеми з фінансами - зараз добудовується. До того ж темпи заповнюваності Не такі високі, як очікували власники. Сьогодні такий час, коли ціну диктує орендар і покупець.
Але вже намітилася тенденція подорожчання оренди. У III кварталі 2013 середній рівень орендних ставок в столичних бізнес-центрах класу «А» склав $ 30,5 за кв.м, збільшившись на 9,5% в порівнянні з таким же періодом минулого року; в бізнес-центрах класу «Б» - $ 19,5 за кв.м (зростання на 13,5%).
Зростання відбувається тому, що ринок офісної нерухомості Астани зараз очікує прихід нових гравців (перша хвиля «переселення» в столицю держкомпаній, посольств, фінансових інститутів уже пройшла). А «нова хвиля» не в останню чергу буде обумовлена ​​EXPO-2017, яка призведе до міста новий бізнес.

Який мегаполіс будує сміливіше

F: В якій з столиць зараз сміливіше будують нові офіси?
- В Астані. Про одну причину цього я вже говорила вище - там чекають появи нових компаній. Друга причина - входження на будівельний ринок столиці обходиться набагато дешевше, ніж на ринок Алмати. У центральних районах південного мегаполісу - наприклад, на перехресті проспектів аль-Фарабі і Сейфуллина - ціни за сотку досі варіюються від $ 60 тис. До $ 150 тис. Що стосується Астани, то навіть на Лівобережжі є ділянки, які забудовники можуть купити у міста по кадастрової вартості, а це досить дешево. Найнижча ціна в хорошому районі, яка нам зустрічалася, - $ 5 тис. За сотку, найвища сягала $ 50 тис.
З комунікаціями в Астані набагато простіше, ніж в Алмати в південній столиці навіть центральні райони можуть бути не газифіковані, тут проблеми з енергопотужностей. У місті на Есиля таких проблем немає. Крім того, підведення комунікацій до спорудження в столиці також обходиться дешевше, ніж в Алмати.
F: Цього року в Астані будуть відкриватися нові бізнес-центри?
- До недавно завершеним офісним будівлям класу «А» відносяться БЦ «Q» (орендована площа 13800 кв.м) і Marriott Office Tower (5968 кв.м). Серед великих проектів можна виділити Abu Dhabi Plaza, де площа офісних приміщень складе 167 тис. Кв. м, і Talan Towers з площею бізнес-центру 37 тис. кв.м.
F: Як справи з цим йдуть в Алмати?
- Тут нічого нового не будується, тому що ринок в підвішеному стані. Гравці не знають напевно: ситуація вже стабілізувалася або зараз просто затишшя перед черговим економічним погіршенням? Та й банки не поспішають фінансувати нові проекти. Але цікаві проекти повинні з'явитися по проспекту аль-Фарабі: адже по генплану він визначений як фінансовий сектор. До речі, на аль-Фарабі вже стоїть відбудований БЦ Persia, тільки його з якихось причин не вводять в експлуатацію. Ця будівля швидше за все буде ставитися до класу «Б», і там як мінімум 60 тис. Кв. м здаються площ.
Бізнес-центр Moskva в Астані відноситься до офісної нерухомості класу "А".

F: Поява нових офісних територій здешевить оренду?
- Ні. Адже вже зараз трохи вакантних площ, а на той час, коли на ринок вийде Persia або інший новий проект, підросте попит.

Нещодавно побудовані в Алмати офісні будівлі класу «А»

Назва БЦАдресаДевелоперДата спорудиЗагальна площа, кв.м.Кількість поверхівОсновні орендарі

Esentai Tower ін. Аль-Фарабі - р.Есентай Capital Partners 2008 20 314 офіси 14, всього 37 HSBC Bank, AOS Studley RISE, East Com Trans, Visor Holding, Ernst & Young AFD, Блок Б пр. Аль- Фарабі - пр. Сейфуллина Capital Partners 2008 36 474 6 Deloitte, Al Hilal Банк, Ernemann Central Asia, SAP, RBS, Absolute Park View вул. Кунаева - вул. Айтеке бі ТОО Global Development 2009 25 392 16 White & Case Kazakhstan, Verny Investments Holding, DuPont Kazakhstan, Кazzinc Rixos ін. Сейфуллина - вул. Кабанбай батира ТОО Аль-Парі 2009 8 000 8 AVON Cosmetics Kazakhstan, EAT траспортно-логістична компанія, Американська торгова палата, Каспіан Офшор Констракшен Легур ін. Аль-Фарабі - уг.ул. Желтоксан ТОО Град Строй 1 квартал 2013 16 762 6 ДБ АТ «Ощадбанк»

Між двох столиць

F: Які компанії воліють осідати в північній столиці, а які - в південній?
- Все залежить від сфери діяльності. Якщо компанія працює в видобувному секторі, то буде дивитися на Астану, тому що там центр прийняття рішень. Для бізнесу, який націлений на роздрібний ринок, цікавіше, звичайно, Алмати, де населення наближається до 2 млн чоловік.
Однак великі міжнародні компанії розглядають відразу два міста - один офіс розміщують в Астані, другий в Алмати. Якщо три роки тому в Алмати відкривали головний офіс, а в Астані невелике представництво, то в останній рік-два і там, і там відкривають рівновеликі офіси. Пройде ще 2-3 роки - і керівництво компаній перекочує на північ, а на півдні залишаться представництва.
F: Які компанії найчастіше купують нерухомість, які - орендують?
- Точні цифри по операціях купівлі-продажу дати не можу, тому що ми цей ринок не досліджуємо. Що стосується оренди, то їй віддає перевагу вітчизняний малий і середній бізнес, а також міжнародні компанії. Місцеві великі компанії воліють купувати приміщення. Ціни на офісну нерухомість так само, як і на оренду, залежать в першу чергу від розташування будівлі в місті і якості будівництва. Розкид цін в центрі Алмати складає від $ 2000 до $ 3500 за «квадрат», від $ 1500 до $ 2000 - на периферії. В Астані «квадрати» трохи дешевше.

Як вибирати офіс

F: На що потрібно звертати увагу при покупці або оренді офісного приміщення?
- В першу чергу - дивитися на планування. Є продумані планування, коли на поверсі зручно розташовані основні та допоміжні приміщення, ліфти та інше, а є непродумані.
По-друге, вкрай важливо розуміти, як працюють інженерні системи - кондиціонери, вентиляція і т.д. Зараз багато будівель, де не відкриваються вікна. Це робиться для того, щоб не втрачалася енергія. Але ви не зможете зрозуміти, чи будете ви там нормально дихати або станете задихатися в задусі, поки не в'їдете в цю будівлю. Однак, якщо ви звернетеся до фахівців, то вони візьмуть у власника будівлі документацію і подивляться, чи дотримані всі норми. Також без фахівця до в'їзду в будівлю ви не зможете зрозуміти, чи достатньо ліфтів, швидкісні вони чи ні, чи не занадто тривалим буде час очікування ліфтів.
Третім пунктом особливої ​​уваги повинна стати парковка. Перевірте, чи вистачить там місця хоча б для топ-менеджерів і керівництва середньої ланки. В Алмати, до речі, жоден бізнес-центр не може забезпечити паркувальними місцями всіх своїх співробітників.
Ну, і додаткова опція - комфорт для офісних працівників: наявність точок харчування, близькість до зупинки, до дороги. Зверніть увагу також на сусідів: цей фактор відіграє величезну роль не тільки при купівлі / оренди житлової нерухомості, але і офісної. Деякі компанії категорично проти того, щоб в будівлі перебували їхні конкуренти. Елітного бізнесу потрібна приватність і ідеальна чистота, тому такі компанії не вітають, коли поруч знаходяться ті, хто займається роздрібними продажами.
F: Виходить, якщо орендарі або покупці шукають нерухомість самі, то не зможуть підібрати гарне приміщення?
- Можуть. Але на це витрачається багато часу і ресурсів - повинен бути виділений окремий людина, яка зобов'язана вивчити всі пропозиції в місті, знати, як і за якими параметрами оцінювати будівлі, тобто фактично він освоїть нову професію. Сумніваюся, що такі витрати виправдані.

Фото: metrolux.kz, forbes.kz

Тетяна Трубачова, forbes.kz , Інформаційний партнер порталу kn.kz