ІЖС і ДНП: скільки коштує різниця?

Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua

Покупець земельної ділянки нерідко встає перед вибором - ділянку з яким видом дозволеного використання віддати перевагу до покупки - «індивідуальне житлове будівництво» або «дачне будівництво». Які нюанси таїть в собі той і інший вид дозволеного використання? Володіння якою ділянкою виявляється вигідніше з точки зору витрат на утримання - зокрема, податкових платежів? Відповісти на ці питання, виходячи з поточної ситуації на земельному ринку і правових аспектів, «Самарський котедж» попросив Олену Ананьеву, директора компанії «БТІ-Гарант».

Олена Ананьєва, директор компанії «БТІ-Гарант»:

- Для початку зазначимо, що вид дозволеного використання «індивідуальне житлове будівництво» передбачений для земельних ділянок, розташованих на землях населених пунктів. Вид дозволеного використання «дача», або «дачне будівництво» передбачений для земельних ділянок, що належать до категорії земель сільськогосподарського призначення (тобто знаходяться за межами населеного пункту).

Що можна будувати на ділянках ІЖС і ДНП?

Відповідно до Містобудівною кодексом РФ (п.2 ст.49) на ділянці, що належить до категорії земель населених пунктів, з дозволеним використанням - для ІЖС, дозволяється будувати окремо стоїть житловий будинок з кількістю поверхів не більше ніж три, призначеним для проживання однієї сім'ї .

У відпо т ності до ст. 1, абзац 4 Федерального Закону «Про садівничих, городницьких об'єднаннях громадян» сказано: «дачний земельну ділянку - земельну ділянку, надана громадянинові або придбаний ним з метою відпочинку (з правом зведення житлової будови без права реєстрації проживання в ньому або житлового будинку з правом реєстрації проживання в ньому, господарських будівель і споруд).

Іншими словами, не дивлячись на певні відмінності в формулюванні - на ділянках і з тим, і з іншим видом дозволеного використання можна будувати будинки для постійного проживання.

Відмінності в нормах і регламентах щодо забудови земельних ділянок

Для будівництва на земельній ділянці ІЖС потрібно з огласованіе проекту будівництва з відповідними організаціями і службами, отримання дозволів, у тому числі від місцевої адміністрації, виконання всіх існуючих ГОСТів і Сніпов, дотримання Правил забудови та землекористування. По завершенню будівництва - введення в експлуатацію будинку, знову ж погоджуючи всі питання з існуючими інстанціями.

У разі з будівництвом будинку на земельній ділянці ДНП не потрібно проводити обов'язкову технічну експертизу житла і визнавати будинок житловим (неважливо, якої величини і фортеці будова зведено). Дозвіл на будівництво на дачній землі не потрібно.

Дачна амністія - для всіх!

Дія так званої «дачної амністії» і можливість реєстрації права власності в спрощеному порядку поширюється як на ділянки ІЖС, так і ДНП.

При цьому, нагадаю, що за «дачної амністії» (порядок якої встановлено ст.25.3 N122-ФЗ від 21 липня 1997 року «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» зі змінами, внесеними № 93-ФЗ від 30.06.2006) передбачається можливість реєструвати право власності на споруди, розташовані на приватизованих земельні ділянки (дачних і ІЖС) з поданням тільки правовстановлюючого документа до 1 березня 2018 року. Після цієї дати буде необхідно вводити об'єкти будівництва в експлуатацію, а якщо будинок не добудований, то отримувати офіційний дозвіл на його будівництво.

Чи є різниця в податках?

Як відомо, податок на землю обчислюється виходячи з її кадастрової вартості і затверджених податкових ставок - в різних населених пунктах вони різні. Існує поширена думка, що вартість (як ринкова, так і кадастрова) дачних ділянок нижча, ніж ділянок ІЖС. Відпо т ного і розмір податку на дачну землю повинен бути меншим, ніж на ділянки ІЖС.

Практика ж показує, що це твердження далеко не завжди відповідає дійсності. Нерідко можна зіткнутися з тим, що дачну ділянку виявляється дорожчим за ціною в порівнянні з ділянкою під ІЖС - причому як за ринковою вартістю, так і по кадастрової. Вартість дачної ділянки в порівнянні з ділянками ІЖС може відрізнятися і на 10%, і в два рази - до чого як в більшу, так і в меншу сторону.

Таким чином, має сенс порівнювати за ринковою і кадастрової вартості тільки ті земельні ділянки, відомості про яких містяться в державному кадастрі нерухомості. Якщо ж межі земельної ділянки не сформовані, то його орієнтовну кадастрову вартість можна визначити, виходячи з середньої кадастрової вартості земельної ділянки з певним видом дозволеного використання по кадастровому кварталу.

Згідно ст. 394 Податкового Кодексу РФ, н алоговие ставки не можуть перевищувати 0,3% по відношенню до земельних ділянок, призначених для дачного господарства і 1,5% по відношенню до інших земельних ділянок, в тому числі ІЖС. Наприклад, в межах міста Самара н алоговая ставка і на дачні ділянки, і на ІЖС однакова - 0,3%. Що стосується інших муніципальних утворень в області, то там ставки можуть відрізнятися.

Увага! Переклад в інший вид дозволеного використання

Ще один нюанс - нерідко доводиться стикатися з ще одним помилкою: вважається, що можна змінити вид дозволеного використання окремого невеликої ділянки: СНТ, ДНП, ДНТ на ІЖС. Це зробити практично неможливо! Можна поміняти категорію землі - з землі сільськогосподарського призначення на землі населених пунктів, але зміна категорії землі здійснюється для всього масиву або селища цілком, і ніяк не для окремо взятого дачної ділянки. Зрозуміло, така процедура потребує чималих часових і фінансових витрат.