Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua
Експерти заговорили про те, що недобросовісні забудовники, які зводять свої будинки в Київській області, не гребують користуватися схемами скандального бізнесмена Войцеховського.
Як повідомляє аналітик SV Development Сергій Костецький, забудовники починають будувати все нові і нові об'єкти, виставляють ціни на рівні собівартості, а то і нижче, і навіть створюють видимість активної роботи, передає СтройОбзор з посиланням на UBR.ua .
"Але фактично будинки споруджуються вкрай повільно, терміни введення в експлуатацію весь час переносяться. Головна мета таких забудовників - зібрати гроші з покупців квартир в нових об'єктах на добудову вже розпочатих. І в якийсь момент ця піраміда завалиться - можна тільки здогадуватися", - розповів Сергій Костецький.
"ПІРАМІДА" З ВИДОМ НА ЛІС
Глава агентства "Євро Рейтинг" Григорій Перерва підкріплює емоційні висновки колег статистикою. За його даними, в минулому році в передмісті було побудовано більше 1 млн. Кв. м житла. На початок 2017 року споруджується 200 нових ЖК з заявленими термінами введення в експлуатацію починаючи з другого кварталу 2017 го до 2022-го.
"В реальності об'єктів ще більше, просто деякі вважають за краще" не світитися ", орієнтуються виключно на локальні продажу", - припустив Григорій Перерва.
При цьому, як вдалося з'ясувати "Євро Рейтингу", явних довгобудів в передмісті - не менше 20% (40 об'єктів).
"Як правило, у забудовників, які тягнуть з введенням будинку в експлуатацію, дві проблеми. По-перше, вони не можуть отримати від місцевої влади" добро "на зміну цільового призначення землі (як правило, вона оформляється під індивідуальне, а не під висотне будівництво). По-друге, виникають складнощі з підключенням до комунікацій. В результаті людина отримує квартиру, але не право власності на неї ", - пояснив Григорій Перерва.
За його словами, більшість забудовників починаю роботи на об'єктах, як тільки отримають ділянку, незалежно від того, наскільки його статус відповідає споруджуваного будинку. Документи упорядковують вже в процес будівництва, розраховуючи залагодити всі проблеми до моменту введення ЖК в експлуатацію. Але, як показує практика, зробити це вдається далеко не всім.
В "Євро Рейтингу" кажуть, що обчислити "піраміди" непросто.
"Домовлятися з місцевою владою іноді складніше, ніж зі столичними. Тому проблеми виникають навіть у добросовісних забудовників. Іноді в одному комплексі у кількох об'єктів з документами все в порядку, а окремі, по суті, незаконні", - зазначив експерт.
ВИТРАТИ цінники
В окрему категорію аналітики виділяють забудовників, у яких просто немає грошей на добудову будинків. Ціни на житло в передмісті як і раніше приємно дивують покупців: пропозиції стартують з 6-8 тис. Грн. / Кв. м. А за 8-10 тис. грн. обіцяють вже квартиру в будинку комфорт-класу.
Керуючий директор компанії ARPA Real Estate Михайло Артюхов каже, що за останній рік новобудови під Києвом подорожчали на 10%. Але, за словами Григорія Перерви, ціни підняли далеко не всі, а деякі навіть знизили. В результаті усереднена динаміка ринку близька до статистичної похибки, тобто, ціни фактично стоять, хоча всі складові будівництва дорожчають.
При майже однакових натуральних показниках київського і приміського ринків (1 млн. Кв. М в 2016 році) вартість першого оцінюється в 7,1 млрд. Грн., А другого - всього в 780 млн. Грн.
Різниця у вартості київського і приміського житла варіюється від 10% до 100%. З одного боку, дешевизна приваблює в передмістя покупців, з іншого - і далі надуває "міхур". За оцінками експертів, ціна, яка дозволяє забудовнику покрити собівартість і вийти хоча б в невеликій плюс складає близько 10 тис. Грн. / Кв. м, що вдвічі більше мінімального пропозиції по ринку.
Сергій Костецький говорить, що багато забудовників, навчені гірким досвідом кризових часів, навіть у разі явних проблем до останнього "тримають марку".
"Вони навіть не звільняють людей, залишають кілька бригад для створення видимості робіт, і, природно, продовжують продавати квартири", - розповів він.
Тому перше, що радять зробити експерти потенційним покупцям, які вибирають квартири в приміських новобудовах - поцікавитися навіть не стільки репутацією забудовника, скільки документами на конкретний будинок, і, перш ніж платити, промоніторити наскільки активно йдуть роботи і "росте" чи об'єкт.
явний перевантажити
Активність забудовників в передмісті буде рости і далі. Експерти вважають, що бум триватиме ще, як мінімум, пару років. Головна причина - стабільно високий попит.
"Співвідношення угод в Києві і передмісті наблизилося пропорції 50 на 50. Основний попит в економ-сегменті сконцентрований саме в передмісті, і така тенденція буде зберігатися", - упевнений експерт.
Найбільш масовано забудовується Києво- Святошинське напрям. "На першому місці - Ірпінь, де зводиться 40 об'єктів", - підкреслив Григорій Перерва.
Забудовники облюбували також Софіївську Борщагівку. Зараз там реалізується відразу кілька масштабних проектів, зокрема, "Европейка" (112 об'єктів), РК "Софія" (49 об'єктів), "Софіївська сфера" (40 будинків). Цілі мікрорайони забудовуються також в Гатному (ЖК "Озерний гай", 32 об'єкта), Броварах (ЖК Scandia, більше 100 об'єктів), Святопетровском (ЖК "Петровський квартал", 50 об'єктів) та ін.
"Спостерігаємо і збільшення активності на Лівому березі, в першу чергу, в Борисполі і Броварах. З точки зору інфраструктури процвітають Ірпінь і Буча, завдяки успішній реалізації цілісної концепції розвитку міст (створення парків, зон відпочинку, стадіонів, дитячих садів і медичних центрів)" , - додає Михайло Артюхов.
Втім, Григорій Перерва не такий оптимістичний. За його словами, темпи розвитку приміської інфраструктури явно не встигають за новобудовами. В результаті практично у всіх містах- супутниках наростає дефіцит місць у дитсадках і школах, кульгає медицина тощо.
"Явний прогрес демонструє хіба що ритейл - супермаркети пішли за покупцями і активно освоюють передмістя", - стверджує експерт.
Ситуацію повинні виправляти самі забудовники. І у багатьох в проектах ЖК передбачено спорудження дитсадків і шкіл. Але, по-перше, будують об'єкти соціальної інфраструктури в останню чергу, коли в частині будинків вже живуть люди. По-друге, нові установи, як правило, приватні, тому не всім по кишені.
Наростають і транспортні проблеми: жителі передмістя не з чуток знають про величезні пробки на в'їздах до столиці вранці і ввечері. А в цьому році може стати ще гірше, адже порівняно недороге житло в передмісті для багатьох городян - єдиний спосіб обзавестися власною житлоплощею.
"Великі європейські міста давно знайшли гарне рішення цього питання в об'єднанні міського метро з залізничним транспортом. Їх в приклад варто було б запозичити і нашим властям", - резюмував Артюхов.
Втім, в цьому році на такі масштабні і недешеві проекти в бюджеті навряд чи знайдуться гроші.