Стан ринку житла в Німеччині

1. Знімання житла стає все дорожче
2. Житла не вистачає, але багато квартир стоять порожніми
3. Купівля власного житла
4. Про роль держави

Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua

«Партнер» №2 (245) 2018 р.

Михайло Булгаков вустами Воланда стверджував, що квартирне питання зіпсувало людей. Чи поширюється твердження великого письменника на жителів Німеччини? Відповідь на це важливе питання міститься в цій статті.

Положення на ринку житла в Німеччині регулярно висвітлюють засоби масової інформації. Газетні публікації та телевізійні сюжети описують ситуацію з житлом в країні в досить похмурих фарбах: по-перше, воно дорожчає, а по-друге, його не вистачає.

Ми спробували розібратися з «житловим питанням», використовуючи дані, представлені в німецьких мас-медіа.

Знімання житла стає все дорожче

Згідно зі статистикою, за 20 років, починаючи з 1995 року, квартплата в середньому по країні зросла майже на третину. Зростання витрат населення на утримання житла за той же період склав 44,5%. Але і інфляція в країні теж не стояла на місці: спочатку німецька марка, а за нею і євро за той же період «просіли» на 32%. Витрати на утримання житла (вивезення сміття, зарплата Hausmaster`а і т.п.) в середньому збільшувалися щорічно на 1% (без урахування інфляції). При цьому слід зазначити, що і самі жителі Німеччини стали заробляти більше, ніж 20 років тому.

Ці усереднені цифри по країні, зрозуміло, не відображають ситуацію, яка складається в регіонах. Так, в Мюнxенe, Берлінe, Кёльнe і деяких другиx містах зростання квартплати істотно випереджав інфляцію. І в інших містах збільшення вартості знімання житла не поспевалo за інфляцією, тобто фактично відбувалося зниження реальної квартплати. За даними 2010 року, найдорожчим був знімання житла в землі Гамбург - 8,12 € / кв.м, а найдешевшим - в Тюрінгії -5,42 € / кв.м. В середньому по країні наймання житла обходився квартиронаймачу в 6,37 € / кв.м. У землі Північний Рейн-Вестфалія ця цифра становила - 6,42 € / кв.м. Проте, не дивлячись на зростання квартплати, середньостатистичний німець в 2015 році міг дозволити собі оренду вже 46,2 кв.м житла, а це майже на 26% більше, ніж 25 років тому. Правда, фахівці вважають, що цьому зростанню сприяло будівництво сучасного житла, в якому пропоновані квартири мають істотно більшу площу, ніж житло 50-х або 60-х років минулого століття.

Наведені вище цифри не дають відповіді на дуже важливий для більшості квартиронаймачів питання: скільки коштує знімання житла в конкретному місті? У Мюнхені ця цифра становить 17,3 € / кв.м, у Франкфурті - 13,5 € / кв.м, в Штутгарті -13,1 / кв.м. У Берліні (сьомий рядок у списку вартості житла) вартість квадратного метра становить 11,7 €, а в Гамбурзі (10 рядок) - 11,5 €. Найбільш дешевими, в числі 50 найбільших міст країни, виявилися міста землі Північний Рейн-Вестфалія: Дортмунд - 5,41 € / кв.м (39 рядок), Вупперталь - 5,37 € / кв.м (40 рядок), Хамм - 5,19 € / кв.м (43 рядок), Херне - 5,03 € / кв.м (45 рядок), Гельзенкірхен 4,74 € / кв.м (49 рядок), а також Хемнітц 4,61 € /кв.м (50 рядок).

Таким чином, в дорогих містах зараз можуть проживати ті, чиї доходи дозволяють оплачувати настільки дороге житло. Наприклад, в дорогому районі Фрайбурга ціна за знімання 75-метрової трикімнатної квартири може досягати 1700 € в місяць, а в Гутерсло така ж квартира обійдеться квартиронаймачу в 380-430 €.

Фахівці вважають, що основними факторами, що визначають вартість оренди житла в місті, є ситуація на ринку праці, середній розмір зарплати в конкретному місті, а також (що на перший погляд незрозуміло) наявність великих загальновизнаних університетських центрів.

Житла не вистачає, але багато квартир стоять порожніми

Сьогодні житловий фонд країни состaвляет трохи більше 40 млн квартир, і при цьому кожен рік будівельники вводять в експлуатацію понад 350 тис. Одиниць житла. Проте, за оцінкою фахівців, щорічно не вистачає близько одного мільйона квартир, і в першу чергу - для малозабезпечених.

За даними статистики, в країні налічується близько 3,1 млн квартир, що пустують (7,9% загального фонду житла). У різних землях кількість порожнього житла різна. У Саксонії, наприклад, пустує майже кожна сьома квартира, а в Гамбурзі залишається незаселеним каждoe двадцять третє житло. Однак фахівці вважають, що більше 60% порожнього житла просто непридатне для проживання і лише близько третини житлового фонду стоїть порожнім або через завищені ціни, або низький попит.

Купівля власного житла

За чверть століття, починаючи з 1991 року, кількість власників власного житла по країні зросла з 37% до 45,4%. У той же самий час фахівці відзначають, що «дешеві» кредити на покупку житла і зростання добробуту населення не сприяли бажанням німців обзавестися відповідною нерухомістю. На думку соціологів, Німеччина продовжує залишатися «країною квартиронаймачів». Найменше власників власного житла проживають лише в Швейцарії (37,4%), де вартість житла надзвичайно висока, а найбільше квартиронаймачів - в Румунії - 95,6%.

Подібну ситуацію фахівці пояснюють високою динамічністю нинішніх німців. Багато з них, особливо в молодому віці, готові змінити місце проживання у зв'язку з можливістю отримання більш цікавою, перспективною або високооплачуваної роботи, а наявність c обственного житла, на думку мобільної частини населення, є зайвою тягарем.

Соціологи стверджують, що можливість знімання квартири полегшує німцям можливість оперативно реагувати на зміни, що відбуваються в сім'ї. Поки ти один - cнімаешь 1-2-кімнатну квартиру, живеш з партнером - підшукуєш собі 2-3-кімнатне житло, з'явилися діти - шукаєш велику квартиру в хорошому районі, а коли діти виросли і «випурхнули» з гнізда - знімаєш відповідно меншу житлоплощу .

Кількість власників нерухомості в різних федеральних землях істотно різниться. Найбільше власників власного житла проживають в Саарланді (62,6%), найменше власників житла - в Берліні (14,2%). У землі Північний Рейн-Вестфалія майже 43% громадян є власниками квартир або будинків. Статистичні дані, що відображають це положення на початок 2017 року, свідчать про те, що у власних будинках проживають 38,8% громадян, a у власних квартирах - 6,2%. У знімних квартирах, включаючи поднаём знімається житла, проживають 55% громадян країни.

Соціологи, які спеціалізуються на аналізі ринку житла, так пояснюють перевагу німців частіше купувати будинки, а не квартири: в середньому ціновому сегменті вартість будинку не набагато вище вартості квартири, але витрати на її утриманні e вище, тому що власник квартири є «заручником» рішення загальних зборів мешканців будинку. У той час як власник власного будинку сам вирішує, що, коли і в якому обсязі він буде робити по дому.

Про роль держави

Федеральне і земельні уряди постійно заявляють про свій намір збільшити інвестиції в житлове будівництво і в першу очерeдь в житло соціального призначення. Особливо багато подібних обіцянок лунають напередодні чергових виборів. У той же час факти свідчать про протилежне: ситуація з державними інвестиціями в будівництво житла, на тлі приватних вкладень, виглядає більш ніж скромно. У двохтисячних роках обсяг щорічних державних інвестицій коливався між 0,3% і 0,5% від загального обсягу вкладень в житлове будівництво.

Міська влада, які відчувають постійний брак коштів на соціальне житло, вирішують цю проблему по-іншому, намагаючись різними способами робити привабливими для приватних інвесторів вкладення в будівництво житла. Інвестори отримують значні знижки при купівлі земельних ділянок під забудову та багато інших пільги. Паралельно керівники ряду міст реалізують програми будівництва власного житла для молодих сімей, включаючи їх пільгове фінансування і т.п.

Завершуючи статтю про сучасну Ситуація з житлом в Німеччині, як втім, і в будь-який економічно розвиненій країні, хочу зауважити, що для людей з невеликими доходами проблема знімання житла непроста. Оплата знімного житла залишається найбільшою статтею витрат в бюджеті більшості малозабезпечених сімей. Великий, але далеко не катастрофічною. Вона цілком реально здійсненна за допомогою різного роду програм за пільговим фінансування.

Ігор Листів (Дортмунд)

Читайте також:

1. Ринок житла в Німеччині: тенденції і ціни . Журнал «Партнер», № 1 / 2015. Автор: «Курс консалтинг»
2. Шахрайство і правопорушення на ринку оренди житла . Журнал «Партнер», № 12 / 2016. Автор: І. Навара
3. Закон про обмеження орендної плати на дефіцитне житло . Журнал «Партнер», № 12 / 2016. Автор: М. Миронов
4. Інвестування в нерухомість в ФРН. Журнал «Партнер», № 4 / 2017. Автор: Л. Детье