Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua
27.06.2011
збільшити Консалтингова компанія MACON Realty Group провела дослідження первинного ринку багатоповерхової житлової нерухомості Геленджика. Сукупна житлова площа станом на кінець травня 2011 р становить 265 087 кв. м.
аналіз пропозиції
За оцінками консультантів консалтингової компанії MACON Realty Group, сукупна житлова площа первинного ринку багатоповерхової житлової нерухомості Геленджика становить 265 087 кв. м. за станом на кінець травня 2011 р Відзначимо, що це значення включає як зводяться новобудови, так і здані в експлуатацію протягом 2009-2011 рр., але мають залишки нереалізованих квартир (понад 10 од.). При розгляді обсягу ринку за класами видно, що на сьогоднішній день елітний сегмент представлений виключно проектом "Сади Морів", який введений в експлуатацію в квітні 2010 р Він займає 10,7% від загального обсягу пропозиції.
У бізнес-класі можна виділити чотири проекти: друга черга "Морський Резиденції", "Альтіс", "Пушкін" і "Флагман". "Біла Наречена" в вибірки не включалася в зв'язку з її тривалою "заморожуванням". При розгляді економ і середнього класів важливо звернути увагу на особливість даного ринку - майже 2/3 "дешевого" пропозиції представлено малоповерховими (як правило, близько п'яти поверхів) багатоквартирними (як правило, не більше 50 квартир) проектами місцевих "приватних" забудовників. Протягом 1 кв. 2010-1 кв. 2011 у даних сегментах почалася реалізація частини литеров в рамках мікрорайонів "Північний" (ЗАТ "Кубанська Марка") і "Столичний Квартал" (ФСК "Лідер"), новобудови по вул. Грибоєдова, 31. Серед висотних новобудов в економ і середньому сегментах, будівництво яких почалося раніше 1 кварталу 2010 р, можна виділити багатоповерховий житловий комплекс в п. Дивноморське (ТОВ "Стройелектросевкавмонтаж") і об'єкт по вул. Тургенєва, 43 (СРФ "Гарант"), проект "Сосновий бір".
На сьогоднішній день новобудови бізнес і елітного класів зосереджені в районах Центру і Толстого мису (найпрестижніші і упорядковані міські зони) неподалік від моря (менш 500 м від нього). Проекти в економ і середньому сегментах, навпаки, досить розосереджені. Більш того, частина з них розташована навіть за межами міста (наприклад, в п. Дивноморське). Ті ж з них, які розташовані в межах Геленджика, як правило, знаходяться у віддалених від моря і менш розвинених, ніж Центр і Товстий мис, частинах міста - 750 м від нього і далі (близькість до моря - головний аттракт при придбанні квартири в Геленджику ).
цінова ситуація
Оцінюючи привабливість міст на ринку нерухомості Чорноморського узбережжя, найбільш перспективним після Сочі експерти називають Геленджик. Серед конкурентних переваг цього курортного міста - динамічний розвиток міської та туристичної інфраструктури, екологічність. Саме тому в докризовий період спостерігалося активне зростання цін на нерухомість.
У 2005 році середньозважена вартість житла, що будується становила 26 000 руб. за квадратний метр, в 2006 р - 33 000 руб. (+ 26,9%), в 2007 р - 57 860 руб. (+ 75,3%), у вересні 2008 р - 88 140 крб. (+ 52,3%). Таке зростання цін багато в чому пояснюється високим попитом на житло при недостатніх для задоволення потреб ринку обсягах будівництва.
Криза позначилася на вартості кватири на первинному ринку житлової нерухомості. Середньозважена вартість 1 кв. м з вересня 2008 р знизилася на 13,2%. При розгляді її динаміки протягом 1 кв. 2010-1 кв. 2011 видно, що вона знизилася на 5,4%. Однак це падіння є більшою мірою номінальним, і його основною причиною є збільшення пропозиції в "дешевих" (економ і середньому) сегментах.
У квітні-травні 2011 р на зміну зниження середньозваженої вартості 1 кв. м первинному ринку МЖС г-к. Геленджик прийшов її зростання до 77 784 руб. (На 1,7%).
аналіз попиту
На сьогоднішній день попит є в значній мірі еластичним до зміни ціни. Потенційні покупці, як правило, мають у своєму розпорядженні сумою, що не перевищує 5 млн. Руб., В зв'язку з чим зупиняють свій вибір на 1-кімн. квартирах найменших площ в проектах економ і середньому класах. Саме ці проекти в кризовий та посткризовий періоди зберігають найвищі темпи продажів.
При аналізі споживчих переваг на первинному ринку житлової нерухомості Геленджика видно, що затребуваними є квартири до 100 кв. м. Це пов'язано з двома причинами. По-перше, з цілями придбання квартир. Велика частина з квартир в докризовий період купувалася в якості «літній резиденції». Покупці, які підбирають квартири саме з такою метою, не хочуть купувати «зайві» квадратні метри в зв'язку з короткостроковим перебуванням в квартирі протягом року. Багато угоди також носили інвестиційний характер. Інвестори, як правило, купують квартири малої площі, тому що вони мають найменший термін експозиції при подальшому перепродажі. Другою причиною низької ліквідності великих квартир є високі ціни на первинному ринку житлової нерухомості Геленджика.
Тенденції та перспективи
На первинному ринку багатоповерхової житлової нерухомості Геленджика протягом 2010 р - першої половини 2011 р стався ряд позитивних зрушень. Обсяг пропозиції збільшився більш ніж в 2 рази - з 127 735 кв. м до 265 087 кв. м. Кількість новобудов збільшилася переважно в економ і середньому сегментах. У них же очікується закладка новобудов і в короткостроковій перспективі.
При розгляді динаміки цін видно, що їх падіння в 2010 р зупинилося, а в другому кварталі 2011 р навіть зафіксовано їх позитивний "стрибок". До кінця 2011 р негативної динаміки не очікується, навпаки, можливий приріст цін (але не більше ніж на 3-4%).
Що стосується активності потенційних покупців, то вона продовжить зростати. Тим більше, що попереду - сезон "пожвавлення" попиту (традиційно в серпні-вересні кількість угод в Геленджику максимально).
Завантажити огляд ринку в форматі PDF можна нижче.
Теги: Геленджик , Житлова нерухомість , Курортна нерухомість