Як грамотно прийняти квартиру від Забудовника

Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua

Радість від довгоочікуваної приймання квартири не повинна затуманювати розум! Налаштуйтеся на ретельний огляд об'єкту пайового будівництва та заощаджуйте сотні тисяч рублів, які були б витрачені на оплату усунення дефектів і порушень, допущених Забудовником.

Етапи приймання квартири

I. Напрям письмового повідомлення на адресу Забудовника

Після отримання від Забудовника повідомлення про завершення будівництва багатоквартирного будинку в протягом 7 робочих днів, якщо інший термін не встановлено договором, необхідно направити Забудовнику письмове повідомлення про готовність оглянути об'єкт пайового будівництва (далі - квартиру) і підписати передавальний акт.

Важливо! Повідомлення - це доказ того, що прострочення передачі об'єкту пайового будівництва (якщо виникне згодом відмови від приймання до задоволення законних вимог пайовика) виникла не з вашої вини, а з вини Забудовника. Напрямок Повідомлення підтверджує виконання вами вимог Федерального закону та договору пайової участі в будівництві в частині своєчасної приймання квартири. У Повідомленні вказуємо:

• дату і номер договору пайової участі,
• П.І.Б., контактний номер учасника пайового будівництва,
• адреса квартири згідно з договором пайової участі,
• дату і час огляду об'єкту пайового будівництва,
• прохання направити представника, що має довіреність на підписання Акта комісійного огляду квартири, для огляду об'єкту пайового будівництва до зазначеного часу в відповідний день.

Повідомлення потрібно направити Забудовнику цінним листом з описом у вкладенні і вказати в змісті повідомлення «запрошення на комісійний огляд квартири на дату і час» або зареєструвати в офісі Забудовника з проставленням вхідного номера і дати надходження Повідомлення.

Пам'ятайте! Після отримання від Вас Повідомлення Забудовник не зможе скористатися правом підписати односторонній акт прийому-передачі квартири !!!

Згідно з Федеральним законом № 214-ФЗ при ухиленні учасника пайового будівництва від прийняття об'єкта пайового будівництва в зазначений термін забудовник після закінчення 2-х місяців з дня, передбаченого договором для передачі об'єкту пайового будівництва учаснику пайового будівництва, має право скласти односторонній акт або інший документ про передачу об'єкта пайового будівництва. В цьому випадку передавальний акт буде підписаний в односторонньому порядку без урахування недоліків будівництва об'єкта, що хоча і не позбавляє пайовика права згодом пред'являти вимоги по гарантії, але такі недоліки повинні носити виробничий характер, тобто виникнути до початку експлуатації, доказ чого істотно ускладнить факт проживання в квартирі.

II. Виїзд на об'єкт з метою огляду об'єкту пайового будівництва.

Докладний огляд об'єкту пайового будівництва з застосуванням повіреного інструменту з фіксацією виявлених порушень в Акті комісійного огляду є правовою підставою для усунення дефектів за рахунок Забудовника. Огляду підлягають:

• Бетонні конструкції і стіни: сюди входять монтажні шви і стики, стяжка підлоги. Важливо не тільки не упустити видимі дефекти, але також перевірити наявність нерівностей на стінах. У діючих СНиП прописані допустимі відхилення в нерівностях
• Стеля: висота стелі повинна відповідати показнику, заявленому в проекті. Допустимі відхилення та нерівності на площині також прописані в СНиП.
• Двері і вікна, балкони та лоджії: перевірці підлягає цілісність віконних і дверних конструкцій, якість їх монтажу. Необхідно перевірити всі запірні пристрої, ручки, петлі, ущільнювачі, наявність зливів і т. Д.
• Електрика: перевіряється освітлення у всіх приміщеннях, працездатність і якість кріплення всіх розеток, робота дзвінка, вимірюється напруга, сила струму. Бажано протестувати дроти на наявність пошкоджень.
• Водопостачання: наявність і стан лічильників, робота запірних кранів, наявність теплоізоляційних матеріалів на трубах - все це необхідно перевірити.
• Каналізація: наявність і правильність установки трійників у ванній, туалеті і на кухні. Якість монтажу сантехнічного устаткування, рівень ухилу каналізаційних труб.

Також огляду підлягає система опалення, вентиляції, під'їзд, сходова майданчик, працездатність наявних в приміщенні приладів і пожежної сигналізації.

І, мабуть, один з основних пунктів - це дійсна площа квартири. Дуже часто площа готової квартири відрізняється від заявленої в договорі пайової участі. Пайовик має право на перерахунок ціни договору при наданні квартири меншої площі. Для цього проводиться контрольний замір із застосуванням, як правило, лазерного рівня і складається Акт виміру. Якщо площа квартири менше, ніж зазначено в договорі пайової участі, складається Експертний висновок, що визначає, чи відповідає площа досліджуваного приміщення договором чи ні.

На підставі Експертного висновку Забудовнику і / або кадастровому інженеру, який проводив заміри, направляється претензія. І в разі незадоволення вимог в досудовому порядку, пайовик має право направити позовну заяву про внесення змін до технічного опису своєї квартири, зміні кадастрового паспорта квартири, зміни умов договору в частині площі та ціни з перерахунком вже виконаних зобов'язань по оплаті при укладенні договору, а також про стягнення збитків, витрат і моральної шкоди, зумовленої неналежним виконанням робіт по проведенню технічного опису об'єкта пайової участі в будівництві в суд загальної юрисдикції і.

Важливо! З метою уникнення розбіжностей з представником Забудовника при підписанні Акту комісійного огляду виявляти дефекти необхідно за допомогою повіреного обладнання та засобів вимірювання.

Професіонали як правило використовують: лазерний рівень; бульбашковий рівень 2м (аналог 2-х метрового алюмінієвого правило), 1м, 0,5м; лазерна рулетка; будівельна рулетка 5 м; елетротестер; металева / дерев'яна лінійка; дерев'яний молоток; набір викруток; віконна ручка, драбина 0,5-1м; ліхтар світлодіодний. Додатково можуть бути використані тепловізор, анемометр та інші прилади.

Ви можете використовувати мінімальний набір: рулетку, рівень, ліхтар, листок паперу, лінійку, молоток, зарядку від телефону, табурет.

Акт комісійного огляду підписується в день огляду учасником пайового будівництва, представником забудовника і експертом-фахівцем, в разі залучення останнього. При відмові представника Забудовника підписати даний Акт в ньому робиться відповідна відмітка. Повноваження представника Забудовника на підписання Акта комісійного обстеження повинні бути відображені в довіреності, виданої представнику Забудовником. Ви маєте право сфотографувати довіреність або переписати дані.

!!! Після огляду квартири необхідно прийняти рішення: підписувати Акт прийому-передачі квартири з недоліками або не підписувати.

Пайовик має право прийняти квартиру з недоліками, підписавши Акт прийому-передачі із зазначенням всіх дефектів. В цьому випадку можна, не відкладаючи ремонт і переїзд в нову квартиру, самостійно приступити до усунення недоліків будівництва об'єкта пайової участі.

При цьому до початку ремонту необхідно провести Технічну будівельну експертизу, в якій будуть зафіксовані всі відступу від діючих ГОСТ, СНИП, СТО НОСТРО та інших вимог і визначена вартість усунення даних дефектів.

Крім того, необхідно зберегти всі документи, що підтверджують витрати на усунення недоліків, зафіксованих в Акті комісійного огляду (договір з підрядною організацією, чеки, квитанції на придбання матеріалів, акти виконаних робіт, квитанції про оплату робіт). Дані документи необхідні для пред'явлення вимоги Забудовнику компенсувати понесені витрати по усуненню недоліків будівництва.

III. Підготовка документів і напрямок вимоги Забудовнику.

На підставі Акта комісійного огляду бажано скласти Дефектну відомість, тому що в ній відображаються не тільки недоліки, виявлені під час огляду об'єкту пайового будівництва, але також наводяться посилання на невідповідність конкретним ГОСТ, СНИП, СТО НОСТРО і т.д. Дефектна відомість є вмотивованим, об'єктивним документом, складеним фахівцем - експертом.

Згідно зі статтею 7 Федерального закону від 30.12.2004 N 214-ФЗ «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості та про внесення змін до деяких законодавчих актів Російської Федерації» в разі, якщо об'єкт пайового будівництва побудований Забудовником з відступами від умов договору і обов'язкових вимог, що призвели до погіршення якості такого об'єкта, або з іншими недоліками, які роблять його непридатним для передбаченого договором використання, учасник пайового будівництва по з оему вибором вправі вимагати від забудовника:

1. Безоплатного усунення недоліків в розумний строк;
2. Відповідного зменшення ціни договору;
3. Відшкодування своїх витрат на усунення недоліків;
4. Відмовитися від виконання договору і зажадати від забудовника повернення грошових коштів і сплати відсотків. Відповідно до частини 2 статті 9 Федерального закону № 214-ФЗ у разі істотного порушення вимог до якості об'єкту пайового будівництва або неусунення виявлених недоліків у встановлений учасником пайового будівництва розумний строк учасник пайового будівництва в односторонньому порядку має право відмовитися від виконання договору і зажадати від забудовника повернення грошових коштів і відсотків по їх використанню.

У разі виявлення недоліків, дефектів, допущених при будівництві об'єкта, на адресу Забудовника за вибором пайовика направляється одне з чотирьох вимог, зазначених вище, встановлених Федеральним законом № 214-ФЗ, з додатком Акту комісійного огляду, Дефектної відомості та інших технічних документів.

Чотири можливих вимоги до Забудовника

1. При пред'явленні вимоги про безоплатне усунення недоліків в розумний строк пайовик в будь-якому випадку надає Забудовнику Акт комісійного огляду та Дефектну відомість. Додатково Пайовик може надати (в разі проведення) Технічне експертний висновок, в якому будуть відображені обсяг і види робіт, необхідні для усунення виявлених недоліків.

Згідно зі статтею 20 Закону РФ від 07.02.1992 N 2300-1 «Про захист прав споживачів» недоліки повинні бути усунені Забудовником негайно, тобто в мінімальний термін, об'єктивно необхідний для їх усунення з урахуванням звичайно застосовуваного способу. Таким чином, термін, необхідний для усунення недоліків, пайовик визначає самостійно у своїй вимозі з урахуванням майбутнього обсягу і виду робіт.

2. При пред'явленні вимоги про відповідне зменшення ціни договору Забудовнику в будь-якому випадку необхідно надати Акт комісійного огляду, Технічне експертний висновок, а також оцінку вартості усунення виявлених дефектів - Локально-кошторисний розрахунок, який проводиться з використанням ліцензованого програмного комплексу «ГРАНД-кошторис», містить збірники розцінок на будівельні та ремонтні роботи. Локальний кошторисний розрахунок розробляється базисно-індексним методом із застосуванням загальногалузеві середньозважених індексів зміни кошторисної вартості будівельно-монтажних робіт до ТЕР-2001. Нормативна база програми повністю містить всю інформацію з СНиП - технічну частину збірок, склад робіт за розцінками, нормативи витрат матеріальних ресурсів і т.д. Нормативна база приводиться у відповідність з умовами конкретного регіону - прив'язка розцінок до вартості місцевих матеріалів, введення цінника зональних кошторисних цін на місцеві матеріали, штучних каталогів і т.д.

Згідно зі статтею 22 Закону РФ від 07.02.1992 N 2300-1 «Про захист прав споживачів» вимога учасника пайового будівництва про відповідне зменшення ціни договору, внаслідок передачі об'єкта неналежної якості, підлягає задоволенню Забудовником протягом 10 днів з дня пред'явлення відповідної вимоги.

3. При пред'явленні вимоги про відшкодування своїх витрат на усунення недоліків Забудовнику в будь-якому випадку необхідно надати Акт комісійного огляду, Технічне експертний висновок, оцінку вартості усунення виявлених дефектів - Локально-кошторисний розрахунок, який проводиться з використанням ліцензованого програмного комплексу «ГРАНД-кошторис». А також, якщо пред'являєте вимога після самостійного усунення недоліків, документи, що підтверджують витрати Дольщика на усунення недоліків (договір з підрядною організацією, чеки, квитанції на придбання матеріалів, акти виконаних робіт, квитанції про оплату робіт), реквізити банківського рахунку для перерахування грошових коштів.

Згідно зі статтею 22 Закону РФ від 07.02.1992 N 2300-1 «Про захист прав споживачів» вимога учасника пайового будівництва про відшкодування витрат на усунення недоліків, внаслідок передачі об'єкта неналежної якості, підлягає задоволенню Забудовником протягом 10 днів з дня пред'явлення відповідної вимоги.

4. При відмові пайовика від виконання договору і напрямки Забудовнику вимоги повернути кошти і сплатити відсотки Забудовнику необхідно в будь-якому випадку надати Акт комісійного огляду, Дефектну відомість, реквізити банківського рахунку та Технічне експертний висновок, метою якого є оцінка відповідності фактично виконаних робіт умовам договору пайової участі, а також визначення якості виконаних робіт на об'єкті будівельним нормам і правилам та іншим обов'язковим вимогам.

Згідно з пунктом 3 статті 9 Федерального закону № 214-ФЗ Забудовник в разі розірвання договору у зв'язку з істотним порушенням вимог до якості об'єкту пайового будівництва протягом 20 робочих днів з дня розірвання договору зобов'язаний повернути учаснику пайового будівництва грошові кошти, сплачені ним у рахунок ціни договору , а також сплатити відсотки на цю суму за користування зазначеними коштами в розмірі подвійної ставки рефінансування Центрального банку РФ.

Таким чином, пайовик має досить різноманітні способи захисту свого порушеного права. І визначаючи, стратегію захисту, важливо оцінити свої знання, вміння, можливості і прийняти рішення про притягнення / непритягнення експерта для професійного надання послуг, виконання робіт для досягнення результату по заявленим вимогам.

Вимога пайовика і інші, додані до неї документи (акт, дефектна відомість, технічне експертний висновок і т.д.) направляються на адресу Забудовника цінним листом з описом вкладення або реєструється в офісі Забудовника з проставленням вхідного номера і дати надходження вимоги і документів.

IV. Напрямок претензії на адресу Забудовника

У разі невиконання Забудовником вимоги пайовика протягом зазначеного у вимозі терміну, спрямованого в зв'язку з неналежною якістю будівництва об'єкта пайової участі, на адресу Забудовника необхідно направити досудову претензію.

У претензії детально викладаються виявлені недоліки, порушення в будівництві об'єкта пайової участі і пред'являються відповідні вимоги з зазначенням терміну задоволення претензії. Серед додаткових вимог можна вказати вимогу про відшкодування витрат, понесених у зв'язку з оплатою послуг фахівця з виявлення та опису недоліків, виплати неустойки за невиконання вимог споживача або непередачі квартири в передбачений договором термін, вимога про передачу квартири з недоліками і виплати компенсації вартості відновлювального ремонту або робіт по усуненню недоліків, виплати моральної шкоди і т.д.

Претензія з доданням необхідних документів (Акту комісійного огляду, Дефектної відомістю, Актом виміру, Локальним кошторисом і т.д.) в залежності від заявлених в претензії вимог направляється на адресу забудовника цінним листом з описом у вкладенні або реєструється в офісі Забудовника з проставленням входить номера і дати надходження претензії.

V. Напрямок позовної заяви до суду.

При відмові Забудовника задовольнити обгрунтовані вимоги учасника пайового будівництва в досудовому порядку шляхом виконання претензії, дольщику необхідно звернутися в суд загальної юрисдикції з метою захисту порушеного права шляхом подання позовної заяви. Для направлення справи до суду будуть потрібні:

• Акт комісійного ОГЛЯД,
• Дефектна відомість,
• Претензія забудовника, спрямована в рамках досудового Врегулювання спору,
• Локально-кошторисна розрахунок,
• Технічне експертний Висновок.

Мета Технічного експертного висновку - встановити технічний стан досліджуваних об'єктів, відповідність вимогам будівельних норм і правил, визначити способи усунення виявлених порушень, визначити обсяг, якість виконаних будівельно-монтажних робіт і їх вартість, встановити відповідність готового об'єкта проекту. При цьому експерт вказує все відступу, які були допущені, при їх наявності, може відповісти на питання про можливість і способи усунення всіх виявлених відхилень від проекту.

Дотримуючись всіх описаних етапах приймання квартири, пайовик має всі законні підстави і шанси отримати об'єкт пайового будівництва в тому вигляді, в якому Забудовник був зобов'язаний здати відповідно до умов договору пайової участі та обов'язковим вимогам, або отримати «додатковий бонус» у вигляді зменшення вартості об'єкта пайової участі , і навіть більше - отримати кошти на усунення дефектів будівництва власними силами. Всі ці заходи, в кінцевому підсумку, дозволять відновити порушене право на отримання квартири належної якості, а також компенсувати вартість майбутнього ремонту.

Також необхідно приділити особливу увагу фактичної площі квартири. Визначивши реальну площу квартири, пайовик має право отримати від Забудовника ціна не побудованих, але оплачених за договором пайової участі, квадратних метрів!

Крім того, в разі прострочення передачі Забудовником об'єкта пайового будівництва (квартири) Забудовник зобов'язаний сплатити дольщику неустойку розмірі подвійної ставки рефінансування Центрального банку РФ, що діє на день виконання зобов'язання, від ціни договору за кожен день прострочення у подвійному розмірі. Така прострочення може виникнути і внаслідок тривалого періоду задоволення Забудовником законних вимог пайовика.

Автор статті: Gospriemka.com