Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua
Загальна кількість квартир на продаж в Москві в жовтні 2016 року збільшилась майже на 5% в порівнянні з вереснем. За рік обсяг пропозиції зріс майже на 25%. Такий обсяг нового житла веде до зниження середньої вартості. Тим не менш досвідчених інвесторів покупка квартир на старті будівництва з метою подальший перепродажу зараз не приваблює.
Пропозицій на ринку багато, квартиру легко купити і складно продати. Експозиція відремонтованої квартири зі свідоцтвом про власність в новобудові з націнкою 25-30% (в порівнянні з початком будівництва) може розтягнутися на кілька місяців. Передбачити, наскільки успішним виявиться подібний інвестиційний проект, складно.
Купити недорогу, але якісну однушку під здачу на вторинному ринку в Москві зараз можна за 5-6 млн рублів, а здавати її - приблизно за 25-30 тисяч на місяць. Виходить, що окупиться вона не раніше, ніж через 15-16 років. На практиці цей термін ще більше, оскільки нерухомість періодично простоює без орендаря, в розрахунках не враховано витрати на ремонт, комунальні послуги і податки. В результаті прибутковість таких інвестицій - 3-5% в рік. Інфляція ж, за розрахунками Мінекономрозвитку, до кінця року складе 5,5-5,8%, тобто на даний момент здача житлової нерухомості в оренду дозволяє лише зберегти, але не примножити свої заощадження. При цьому середня прибутковість банківського депозиту в рублях - 7,5%, а значить, тримати гроші в банку вигідніше, ніж купувати квартиру під здачу.
Як правило, об'єкти нерухомості, які здаються в оренду під бізнес, приносять власникам значно більший дохід. Йдеться вже про 10% річних і вище. Однак високою прибутковістю володіють якісні стаціонарні об'єкти комерційної нерухомості. Купівля ларька загрожує лише головним болем, адже його можуть легко знести. Це означає, що для покупки комерційної нерухомості інвестору потрібно більше коштів, ніж для покупки квартири. Наприклад, в Москві купити невелике приміщення під торгову точку можна приблизно за 30 млн рублів.
Крім того, комерційною нерухомістю треба вміти управляти. Інвестор повинен добре розуміти, кому підійде приміщення: чи буде це продовольчий магазин, магазин промтоварів, перукарня і т. Д. Об'єкт нерухомості повинен відповідати вимогам конкретного орендаря: мати підключення до електромереж, можливість розмістити вивіску, отримати алкогольну ліцензію і т. Д. Управління комерційною нерухомістю часто вимагає наявності специфічних знань і умінь. Зокрема, орендодавець повинен мати уявлення про економіку проекту орендаря, лише в цьому випадку розмова між двома сторонами про ставки оренди буде продуктивним, а об'єкт принесе дохід обом сторонам.
Вкластися в комерційну нерухомість, не маючи великої суми і навичок управління, можна за допомогою краудфандінговой майданчика. Поки в Росії є тільки один майданчик для спільних інвестицій в комерційну нерухомість - Aktivo.
Як правило, інвесторам пропонуються будівлі і приміщення вартістю від 100 млн рублів. При цьому мінімальна сума, яка дозволяє брати участь в краудфандінговом проект, дорівнює 500 тисячам. Питаннями взаємин з орендарями, поточним ремонтом і тому подібним займається керуюча компанія. Прибутковість інвесторів за участю в таких проектах становить близько 10-12% річних. Нещодавно за схемою краудфандінга інвестори майданчики придбали будівлю супермаркету «Вікторія» в Долгопрудном.
Втім, російський ринок колективних інвестицій в нерухомість не обмежується краудфандінгом. Пайові фонди давно пропонують інвесторам інвестиції в житлову і комерційну нерухомість. Далеко не всі знають, що будівля одного з найбільш затребуваних торгових центрів в Росії - московського ТЦ «Атріум» - частково належить пайовикам однойменного закритого пайового фонду нерухомості. Його пайовики отримують прибуток від здачі об'єкта в оренду. Інше питання, що для участі в подібних проектах потрібні досить значні інвестиції, часом значно перевищують вартість непоганий московської квартири.
Всього в Росії зараз близько 700 пайових фондів, які отримують прибуток з нерухомості за рахунок будівництва, купівлі-продажу, оренди і т. Д. Серед них є і змішані фонди, що вкладають кошти не тільки в нерухомість, а й в цінні папери, наприклад акції і облігації російських компаній.
Вкладення в такого роду фонди можуть забезпечити вкладникам дохід на рівні 30% або навіть 50% річних, але можуть і принести збитки. Все залежить від результатів діяльності компанії, що управляє, яка розпоряджається грошима пайовиків, а також від стану ринку в цілому.
Отримувати прибуток в євро можна, купивши нерухомість в курортних європейських містах. Квартира в Європі обійдеться в суму від 40-50 тисяч євро. Але через податки і високих комунальних платежів прибутковість від здачі житла в Європі нижче, ніж в Росії. На довгострокову оренду тут можна заробити в рік всього 2-3% від вартості квартири. Короткострокова оренда курортної нерухомості в сезон може бути вигідніше, але прогнозувати майбутній дохід непросто: сьогодні об'єкт здається, завтра - ні. Якщо власник залишається в Росії, то пошуком постояльців, прибиранням і косметичним ремонтом займаються керуючі компанії, які далеко не завжди працюють як годинник.
За кордоном ринок апарт-готелів має багаторічну історію, а в Росії поки знаходиться в зародковому стані. Апартаменти в готелях продаються в Нью-Йорку, Римі, Парижі, Лондоні, зустрічаються такі пропозиції в Москві і Санкт-Петербурзі. Апартаменти зручні для туристів, що приїжджають на тривалий термін, або для великих сімей, яким важко розміститися в одному готельному номері.
У Петербурзі ціни на апартаменти в апарт-готелях починаються від 3 млн, в Москві - від 5 млн рублів. Максимальна прибутковість може досягати 7-10%, але безпосередньо залежить від заповнюваності готелю.
Як правило, апартаменти в готелях купуються виключно з інвестиційним цілями, тобто власники в них ніколи не живуть або живуть лише певне, вказане в договорі час. Підходити до питання про покупку апартаментів варто дуже уважно. Буває так, що готель в першу чергу заселяє власні номери, а ті, дохід від яких отримує інший власник, - коли свої вже зайняті. Така політика керуючої компанії може зробити вкладення в апартаменти невигідними. Крім того, продати подібні інвестиційні номера в готелях буває непросто.
НЕ пропустіть:
Банки, в яких взяти іпотеку найпростіше
3 способи максимально швидко продати квартиру
5 порад тим, хто сьогодні інвестує в новобудови
Чи є компанії, які допомагають накопичити на заміський будинок?
Статті не є юридичною консультацією. Будь-які рекомендації є приватною думкою авторів та запрошених експертів.