Побудуйте парковку, мансарду і перукарню

1. інвестиції всередині
2. поверхом вище
3. двигун торгівлі
4. Євген Мальнєв, голова правління Асоціації «Одеський житловий союз»:

Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua

Жадібність жеків і бідність об'єднань власників багатоквартирних будинків (ОСББ) породжують страшні пейзажі прибудинкових територій, облізлі фасади будівель, гнилі комунікації і моторошні під'їзди. Розраховувати, що перед черговими виборами казково багатий кандидат в депутати зволить побудувати, наприклад, дитячий майданчик у дворі вашого будинку, не потрібно - заробіть ці гроші самі.

За оптимістичними офіційними прогнозами до нинішнього року в нашій країні мало функціонувати вже 45 тис. ОСББ. Проте жителі міст не поспішають об'єднуватися на запропонованих владою умовах, і насправді в Україні сьогодні налічується лише 16 тис. Об'єднань.

Так, згідно із законом жеки повинні передавати мешканцям повністю капітально відремонтований будинок, за фактом дуже часто комунальники відновлюють одну частину будівлі - дах, фасад, під'їзди, окремі комунікації. І люди просто не знають, як їм самостійно утримувати вдома, отримавши від держави право розпоряджатися все ще старої загальдомовий власністю.

інвестиції всередині

Теоретично головною перевагою ОСББ є зменшення квартплати за рахунок відсутності податків на прибуток і ПДВ, а також - маржинального доходу жеку. «Втім, відразу ж після створення об'єднання зменшити витрати на утримання будинку, особливо коли його передали не в найкращому стані, неможливо, - вважає керівник Запорізького регіонального центру освіти з термомодернізації, створення і діяльності ОСББ« Коло »Любов Карпенко. - Якщо будівля вже приведено в порядок, можна говорити про стабільність платежів. Але все одно менше квартплата не стане, тому що постійно ростуть ціни на всі супутні послуги, матеріали та енергоносії. Можна буде уникнути лише різких вартісних стрибків ».

Проте члени об'єднань мають безліч легальних способів заробити додаткові кошти як для проведення капітального ремонту, так і для поліпшення житлових умов. Найпоширеніші - доходи від здачі в оренду об'єктів, що перебувають у спільній власності (господарських та нежитлових приміщень, прибудинкових територій і т. Д.) І службових квартир, побудованих на кошти власників. А також - прибуток від розміщення реклами в ліфтах, плата за використання шахт провайдерами телекомунікаційних послуг і т. П.

«Факультативне фінансування діяльності ОСББ шляхом комерційного використання активів об'єднання можливо, - пояснює юрист міжнародної адвокатської компанії« Бі.Ай.Ем »Ігор Сидоренко. - Але спочатку необхідно чітко усвідомити, чи не буде така діяльність порушувати встановлені законодавством державні будівельні, протипожежні, санітарно-гігієнічні та інші норми ».

Юрист нагадує, що ОСББ є неприбутковою організацією, тому безпосередньо може отримувати додаткові кошти тільки шляхом здачі в оренду наявного у нього майна. Інші форми комерційного використання власності також є.

«У цьому випадку об'єднання доведеться створити господарське товариство або виступити співучасником такого і наділити його правом використання майна ОСББ в господарській діяльності, - продовжує Ігор Олександрович. - І будинок буде отримувати додаткове фінансування за рахунок дивідендів від діяльності створеної ним фірми. Можливість такого фінансування ОСББ прямо передбачена ст. 21 закону «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку». Рішення про створення суб'єкта господарювання приймається загальними зборами членів об'єднання. При цьому внеском до статутного фонду створюваного, наприклад, товариства з обмеженою відповідальністю може бути право використання майна ОМСД ».

Важливо пам'ятати, що в подальшому засноване об'єднанням підприємство в процесі діяльності зіткнеться з точно такими ж проблемами, що і більшість суб'єктів підприємництва в Україні - ніяких преференцій для створених ОСББ підприємств законодавством не передбачено.

поверхом вище

На сайті київського ОСББ «Політех» - комерційна пропозиція з розміщення реклами на стінах і даху будинку і установки технологічного устаткування для потреб зв'язку, інтернету або світлового табло. При цьому керівники об'єднання розписують переваги свого будинку для рекламодавця.

«Необхідно зазначити дуже привабливе розташування нашого будинку, який знаходиться на перетині вулиць Борщагівська і Індустріальна. Він розгорнуто в бік Індустріального моста і лінії швидкісного трамвая, за якими проїжджають тисячі автомобілів і пасажирів. Навпроти нашого будинку, через лінію швидкісного трамвая, знаходиться торговий центр «Аркадія». Поруч відкривається торгово-розважальний комплекс «Мармелад». Вашу рекламу на нашому домі побачать десятки тисяч потенційних клієнтів. Не витрачайте ваші час і кошти на розміщення реклами в іншому місці ».

Але головне, на що робить упор об'єднання, - гранична простота співпраці з потенційним клієнтом. «У зв'язку з тим, що наш будинок не знаходиться на балансі міста і району, всі формальні проблеми узгодження розміщення реклами з адміністрацією будинку або відсутні, або зведені до мінімуму», - йдеться на сайті ОСББ.

З огляду на, що в належать «Політеху» приміщеннях розміщуються ще й офіси восьми фірм, приклад цього об'єднання можна вважати показовим для ілюстрації того, як ОСББ залучають сьогодні додаткове фінансування.

«Технічні приміщення на перших поверхах будинків, наприклад колишні колясочні, - розповідає голова правління асоціації« Одеський житловий союз »Євген Мальнєв, - зазвичай здаються для побутового обслуговування населення - під перукарні, шевські майстерні і т. П. Орендують і підвали, але вкрай рідко , так як в них майже немає місця для відокремленого приміщення. В поодиноких випадках експлуатують високі технічні поверхи ».

Крім того, за словами керівника асоціації, використовуються будівельні обсяги для розміщення мереж і обладнання інтернету. А останнім часом почали активно використовувати фасади будинків під зовнішню рекламу.

«Чи є це підмогою в господарській діяльності? - продовжує Євген Павлович. - Безумовно. Такі доходи складають до 10% в загальному обсязі фінансових надходжень об'єднань. Адже витрати, які ми несемо, планові. І економія на них, як правило, незначна - якщо вона і з'являється, то з'їдається боржниками, які не платять за комунальні послуги. І виходить, що живих грошей для вирішення поточних господарських проблем немає ».

«З орендної плати та розміщення реклами в ліфтах і на фасадах необхідно сплатити державі податок на прибуток, - пояснює Любов Карпенко. - Деякі складають договір про участь постачальника послуг в ОСББ, а хтось взагалі бере плату готівкою під чесне слово. Вважаю, що простіше заплатити податок і не викручуватись ».

Проте українські об'єднання мешканців поки використовують свій потенціал досить скромно. На моє запитання, чи здійснювалися ОСББ великі комерційні проекти, скажімо, з будівництва мансардних поверхів всі респонденти відповіли негативно.

Так, керівник прес-служби харківської асоціації «Регіональне будівництво» Олена Єрмолаєва повідомила, що в «нашому місті таких прецедентів не було». Нічого подібного не будували в Одесі та Запоріжжі. А в Києві мансарди і зовсім переважно предмет скандалів і судових розглядів.

Історії успішної реалізації таких проектів є на території суміжної держави, будівельні норми і дозвільна система якого все ще близькі до українських аналогів. Так, ресурс «РБК-нерухомість» (www.realty.rbc.ru) розповідає про вдалі інвестиції в багатоквартирні будинки в Москві, але зазначає, що навіть для столиці Росії це все ще велика рідкість. Хоча в мегаполісі є близько 400 будинків висотою в 3-5 поверхів, знос яких становить не більше 50%. І надбудова на них мансард - прямий заробіток для мешканців.

Так, в будинку по вул. Мішина, 32 все власники з 16 квартир погодилися на його розширення і надбудову, а близько 70% мешканців брали участь у фінансуванні проекту. Реконструкцію проводили без відселення. В результаті навколо старого будинку створили новий фундамент, на якому був надбудований поверхи, а площа існуючих квартир збільшилася на 18-35 кв. м.

Ще один приклад - «сталінський» будинок по вул. Маршала Новикова, 12. Спеціально під реалізацію ідеї будівництва двох мансардних поверхів жителі створили товариство власників житла (ТСЖ). Головною рушійною силою проекту стали мешканці квартир на верхніх поверхах, які хотіли придбати додаткову житлоплощу в своєму ж будинку. Вони і виступили співінвесторами.

В результаті з'явилося ще два поверхи. При цьому зміцнювати фундамент і фасади не стали, так як мансарду зібрали з легких металоконструкцій. Таким чином, додаткове навантаження на будинок склала близько 7%, при тому, що будівля свого часу звели з запасом міцності до 40%.

В результаті всі залишилися задоволені. Фірма-забудовник провела роботи без відселення мешканців, зробила ремонт в під'їзді, облаштувала прибудинкову територію і організувала наземне паркування. А фінальна вартість 1 кв. м мансардного приміщення (з урахуванням оформлення документів) склала близько $ 5 тис., тоді як в аналогічних будинках ціна «квадрата» коливається від $ 5 тис. до $ 10 тис.

Головна рушійна сила комерційних проектів ОСББ - ініціативна група, готова витратити час і гроші на реалізацію передбачених законом можливостей

двигун торгівлі

«Наскільки мені відомо, досвід успішного комерційного використання майна ОСББ є - як в столиці, так і в регіонах. Але головна рушійна сила таких проектів - ініціативна група, готова витратити час і гроші на реалізацію передбачених законом можливостей », - вважає Ігор Сидоренко.

«Комерційна діяльність суперечить правовим статусом ОСББ. Можна, звичайно, створити під бізнес-проект господарюючий суб'єкт, але практика показує, що краще з розумним втратити, ніж з дурнем знайти. Адже серед мешканців така різношерста публіка, що потім проблем всередині цього колективу буде більше, ніж прибутку, на жаль », - застерігає Євген Мальнєв.

Треба думати, що інерційність свідомості українських власників квартир і є важливою перешкодою для розгортання серйозних комерційних проектів на базі ОСББ. «Нам пропонували надбудувати мансардний поверх під офіси, - згадує Ольга, мешканка київської багатоповерхівки на Русанівській набережній. - Натомість забудовник зобов'язався замінити в будинку все водопровідні труби і опалювальну систему. Але мешканці відмовилися. Навіщо нам бруд під час робіт, а потім купа співробітників і клієнтів фірм на наших сходових клітках? »

Втім, тих мешканців, яких не бентежать пов'язані з ремонтом незручності, напевно відлякує дозвільна система, яка заради збору необхідних документів зобов'язує зацікавлена ​​особа пройти не одне коло комунального пекла.

Наприклад, щоб отримати дозвіл на будівництво мансарди, необхідно заручитися згодою двох третин членів ОСББ. Потім замовити архітектурно-планувальний проект в профільній фірмі. Після цього з документацією пройтися по ряду інстанцій. Узгодити проект в органі місцевого самоврядування - відділі архітектурного контролю. Завізувати документи в десятці міських служб, отримати підпис мера і дочекатися виходу розпорядження міськдержадміністрації з приводу надання дозволу на розробку проектно-кошторисної документації.

Наступний крок - технічне дослідження несучої здатності конструкцій будинку та інженерно-геологічні вишукування. І тільки на підставі висновку експертів вам повідомлять, чи можливо будівництво мансарди. Найнеприємніше, що рішення може бути і негативним. А це означає, що, витративши попередньо час і гроші, легально здійснити проекти неможливо.

Тому вплутуватися в таку авантюру, бажаючих мало. Особливо якщо врахувати, що за часом ця тяганина триває рік-два, виготовлення проектної документації обійдеться в не менше $ 1,5 тис., Отримання дозволів - від $ 1 до нескінченності (в залежності від регіону і апетитів місцевих чиновників), висновок про несучу здатність конструкцій - до $ 2 тис.

Втім, можна найняти фірму-забудовника, яка, крім усього іншого, візьме на себе підготовку документації і спілкування з міською владою. Але ці послуги будуть коштувати дорожче. До того ж це відіб'ється і на вартості будівництва мансарди, ціна квадратного метра якої і так починається від $ 600.

Ще одна перешкода на шляху освоєння мешканцями фінансового потенціалу технічних приміщень будинків - бажання місцевого керівництва йти в тому ж напрямку. «Не знаю, як у вас, - коментує Любов Карпенко, - але в Запоріжжі все хороші об'єкти давно продані владою. А в новобудовах підвали, горища та цокольні поверхи реалізують ще на етапі будівництва ».

Аналогічна ситуація і в Одесі. Євген Мальнєв розповідає, що під надбудову мансард цікавляться малоповерховими старими будинками в центрі міста, де, як правило, ОСББ не організовані. «Житловий фонд експлуатують жеки, хоча більш 90% квартир там приватизовано. Але влада вирішує всі проблеми без урахування думки мешканців », - констатує Євген Павлович.

Ще складніше використовувати в комерційних цілях прибудинкові території для організації, наприклад, платних парковок. «Крім ст. 42 Земельного кодексу, зараз немає ніяких підзаконних актів, які б могли регламентувати процес передачі землі у власність ОСББ, - зітхає Любов Іллівна. - Тому сьогодні земельну ділянку можна взяти в оренду або чекати, поки громада розробить тимчасове положення і затвердить його на сесії міськради. А потім вже за цим положенням можна оформляти землю. Але ніхто цього робити, зрозуміло, не буде. І потім для організації парковки потрібен землевідведення. Якщо у вас земля орендована, то щось зробити на ній можна тільки з дозволу міськради. А з нашою владою тільки зв'яжися ».

Євген Мальнєв згадує, що за час існування об'єднань мешканців тільки одне ОСББ в Одесі отримало у власність прибудинкову територію. Та й то спрацювало швидше виняток, ніж правило, адже це не було цільове рішення міськради. Просто іноземна фірма купила землю, побудувала будинок, але потім передала безкоштовно землю ОСББ, вирішивши піти з ринку.

«Ще один житловий кооператив отримав землю в довгострокову оренду, - продовжує керівник« Одеського житлового союзу », - але вбив на це п'ять років і витратив близько 10 тис. Грн. Втім, вони використовують територію не для комерційних цілей, а для підвищення комфортності проживання. Організували власну стоянку, скверик, дитячий майданчик ».

Чи потрібно ОСББ прагнути заробляти? «Безумовно, - вважає Євген Павлович. - Адже основна проблема об'єднань - їх бідність. А через це неможливо провести заходи з енергозбереження та т. Д. Бідність породжує бідність. Одна з основних причин в тому, що до цього дня держава не вжила жорстких норм, зобов'язуючих передати прибудинкові території в довгострокове користування або у власність ОСББ ».

ДУМКА

Євген Мальнєв, голова правління Асоціації «Одеський житловий союз»:

- По суті ОСББ - це проект забезпечення нормальних умов проживання громадян в конкретному будинку. Заробляти гроші - не самоціль, а лише інструмент для забезпечення комфорту мешканців.

Так, в нашій країні кожен четвертий громадянин - пенсіонер, багато хто з них просто не в змозі оплачувати як зростаючі апетити державних монополій, так і витрати на утримання житла. І все ж комерційна діяльність об'єднань могла б хоч якось компенсувати фінансову неспроможність частини мешканців.

Ми зараз працюємо над проектом з одного керуючою компанією. Намагаємося знайти рішення проблеми Малиновського району Одеси. Там якраз проживають в основному пенсіонери в хрущовках. У районі багато житлових кооперативів і кілька ОСББ, які ледве зводять кінці з кінцями. Причини дві. По-перше, маленька площа будинку, але з високими умовно-постійними витратами на обслуговування. По-друге, низька платоспроможність населення. Все це помножене на неефективний менеджмент і створює нинішній плачевний стан.

Як вирішити проблеми? У хрущовці нічого здавати в оренду, так як відсутні вільні приміщення. Прибудинкові території? Так, можна організувати на них парковки. Але це питання потрібно вирішити в райадміністрації, де вас ще гарненько податками обкладуть, та й в ДАІ потрібно покувиркаться.

Тому ми намагаємося об'єднати кілька ОСББ і ЖБК під керуючу компанію. Це дозволить витягнути район з боргової ями за рахунок оптимізації менеджменту - об'єднання бухгалтерського обліку в одну систему, обслуговування сантехніки та електрики, прибирання прибудинкових територій.

І ось коли ці проблеми будуть вирішені, то і питання прибудинкових територій, розміщення реклами та іншої комерційної діяльності можна буде вирішувати більш ефективно.

Шановні читачі, PDF-версію статті можна скачати тут ...