непрості паперу

Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua

Що треба знати про стройоблігаціях

З ьогодні багато забудовників успішно використовують облігації в якості зручного інструменту для залучення коштів у житлове будівництво. Але наскільки добре це для покупців житла? Спробуємо розібратися ...

секрет популярності

Як відзначають експерти, сьогодні забудовники в Україні мають кілька дозволених законом можливостей залучати кошти приватних інвесторів для будівництва житла. Однією з таких можливостей є випуск облігацій. І представники будівельно-інвестиційних компаній, які використовують цей механізм, називають його вельми надійним.

Відповідно до закону «Про цінні папери і фондову біржу» облігація - цінний папір (ЦБ), що визначає відносини позики між власником облігації та випустив її емітентом. Тобто вона підтверджує сам факт передачі грошей емітенту, а також зобов'язання останнього повернути власникові облігації її номінальну вартість у передбачений умовами розміщення облігацій строк та виплатити дохід за облігацією, якщо інше не передбачено умовами розміщення.

Той же закон передбачає три види облігацій - відсоткові, цільові та дисконтні. Відповідно, по процентних облігаціях передбачається виплата відсоткових доходів, за цільовими - виконання зобов'язань з надання певних товарів (послуг). Дисконтні облігації розміщуються за ціною нижче їх номінальної вартості, а різниця між ціною покупки і номіналом виплачується власнику облігації під час її погашення.

За словами головного спеціаліста управління фінансування будівництва «Укрсоцбанку» Артема Зайцева, в даний час оператори ринку нерухомості випускають всі зазначені різновиди облігацій. При цьому цільові облігації бувають двох видів: ті, які надають право на цілі квартири; і облігації, що дають право на 1 кв. м (або навіть 0,1 «квадрата») побудованої нерухомості.

Порядок випуску, розміщення, обігу та погашення облігацій визначається відповідним Положенням, затвердженим Державною комісією з цінних паперів та фондового ринку (ДКЦПФР). Це означає, що історія існування кожної облігації, по ідеї, контролюється даними держорганом. Причому, як стверджує Артем Зайцев, контроль поступово посилюється. Однак інтерес до облігаційній механізму з боку забудовників все одно не знижується, що підтверджує директор з маркетингу компанії «SV Development» Володимир Степенко. За його відомостями, ринок будівельних облігацій (перш за все цільових) дуже активно розвивається. Так, наприклад, в минулому році він зріс на 400%. Загальний же обсяг випуску стройоблігацій сьогодні перевищує 20 млрд. Грн. Причина проста: як стверджує Артем Зайцев, інвестиційно-будівельним компаніям дуже зручно працювати з облігаціями, так як це дозволяє їм оптимізувати свої податкові відрахування. Тому, наприклад, за два роки дочірні структури «Укрсоцбанку» - компанії «Укрсоцбуд» і «Укрсоц-нерухомість» - з використанням облігаційної механізму здійснили шість проектів будівництва житла, і ще три проекти знаходяться в стадії реалізації.

- Забудовники аналізують ринок і приходять до висновку, що саме ця схема залучення коштів вигідна їм в найбільшій мірі, - констатує Ольга Лахтадир, менеджер з продажу компанії «КийБуд», теж успішно працює з облігаціями.

порахуємо витрати

За словами Володимира Степенко, облігації можуть розміщуватися забудовниками як безпосередньо (випуск-продаж), так і з залученням в якості посередників інститутів спільного інвестування (ІСІ). При цьому покупцям житла даний механізм, в общем-то, особливої ​​користі не приносить.

У загальному вигляді схема придбання нерухомості шляхом покупки облігацій виглядає наступним чином. Інвестор укладає із забудовником договір купівлі-продажу облігації (або пакета облігацій на певну кількість квадратних метрів в новобудові). Одночасно підписується договір бронювання (резервування) конкретного приміщення, яке закріплюється за покупцем облігації. В результаті останній отримує право отримати дане приміщення у власність після завершення будівництва. А після введення об'єкта в експлуатацію та оформлення забудовником прав на зведену їм нерухомість здійснюється обмін облігацій на приміщення на підставі договору міни. Таким чином, компанія, що випустила облігації, отримує їх назад, а інвестор стає власником обраного ним приміщення.

Зауважимо, що ще не так давно облігаційні схеми придбання нерухомості вважалися дуже ризикованими для фізичних осіб. Про це говорили багато юристів і фахівці ринку нерухомості. Однак тепер тон їх суджень змінюється: хоча механізм поки не ідеальний, поступово він вдосконалюється. І все ж, на думку Володимира Степенко, інвесторам слід ставитися до облігацій обережно (втім, це стосується і інших схем придбання житла на первинному ринку). Адже, купуючи стройоблігаціі, покупці нерухомості стикаються з багатьма ризиками. Зокрема, він не застрахований ні від можливого подорожчання житла, ні від порушень термінів будівництва. Крім того, немає гарантій, що зібрані від продажу облігацій кошти будуть використані за призначенням ... Є тут ще один важливий момент. Для облігацій встановлений конкретний період обертання, після закінчення якого забудовник вже не зобов'язаний погашати цінні папери квадратними метрами. Інвестору можуть запропонувати грошову компенсацію. Природно, в розмірі номінальної вартості облігацій, тобто набагато нижче реальної ринкової ціни нерухомості, побудованої за кошти інвестора.

Чи не заперечує наявності «мінусів» в облігаційних схемах і Ольга Лахтадир. Серед них і неготовність багатьох банків кредитувати покупку нерухомості за допомогою придбання цінних паперів, і додаткові витрати інвесторів на оформлення договору міни, коли погашаються облігації.

Не дуже зручно для покупця житла і те, що треба відразу заплатити всю вартість квартири. Складним є також питання невідповідності метражу готової квартири і тієї кількості квадратних метрів, за які заплатив власник облігацій. Часто квартири в новобудовах виявляються більше або менше потрібних розмірів, що в будь-якому випадку невигідно інвестору. Бо якщо квартира виявилася меншою, ніж передбачено договором, забудовник компенсує вартість саме ті квадратних метрів грошима, але за номіналом облігації. Тим часом, за час будівництва будинку вартість «квадрата» істотно зростає. Якщо ж в квартирі виявилися зайві метри, то власнику облігації доведеться їх викупити, причому за ринковою ціною ...

Проте, не дивлячись на недоліки облігаційних схем, покупцям квартир в новобудовах доводиться мати з ними справу. Адже останнє слово тут належить аж ніяк не інвесторам. Залишається лише втішати себе тим, що інші механізми інвестування в житлове будівництво теж не захищають громадян на 100%. Особливо коли надмірно довірливі покупці віддають свої кровні неохайним ділкам в обмін на нічим не підтверджені обіцянки.

Чи не для ледачих

Втім, якщо копнути глибше, в облігаційних схемах можна виявити і певні «плюси» для приватних інвесторів, перш за все тих, які купують квартири в споруджуваних будинках, щоб зберегти свої заощадження від інфляції або заробити на перепродажі житла. Почнемо з того, що цінний папір у вигляді облігації є публічним зобов'язанням емітента (згідно зі статтею 633 Цивільного кодексу України, інформацію про випуск цінних паперів можна розглядати в якості публічного договору), а це передбачає однакові умови для всіх осіб, які купують ЦБ. До того ж, підкреслює Ольга Лахтадир, перепродаж ще не збудованого приміщення шляхом продажу цінних паперів спрощена, та й терміни обігу облігацій зазвичай більш тривалі, ніж плановані терміни завершення будівництва житла, що теж на руку так званим спекулянтам ...

Позитивним моментом є і вже згадуваний контроль з боку держави за діяльністю компаній, що випускають стройоблігаціі. В даний час випускати боргові папери дозволяється лише тим забудовникам, які мають правовстановлюючі документи на земельні ділянки, дозвільну документацію на будівництво і уклали відповідні договори з підрядниками. Крім того, емітенти облігацій зобов'язані щоквартально звітувати перед ДКЦПФР про своє фінансове становище і стан споруджуваного об'єкта.

Порівнюючи облігаційні схеми з іншими механізмами інвестування в нерухомість, Артем Зайцев зазначає, що з точки зору надійності інвестицій покупка житла шляхом придбання облігацій - далеко не найгірший варіант. Бо на первинному ринку на перший план виходить ділова репутація забудовника. Так що тут потрібно звертати увагу на рівень професіоналізму компанії, яка випустила стройоблігаціі. Якщо фірма не вкладає в свої проекти власні кошти, а вважає за краще будувати будинки виключно за гроші інвесторів, довіряти їй не варто. Адже будкомпанії, які мають велику заборгованість, не забезпечену реальними активами, сильно залежать від ситуації на ринку, і навіть вельми незначні зміни ринкової кон'юнктури можуть призвести такі компанії до фінансового краху.

Більш-менш об'єктивним показником надійності емітента може служити рейтинг його облігацій. За інформацією агентства «Кредит-Рейтинг», у переважної більшості компаній, що діють на вітчизняному ринку житлового будівництва, облігації мають рейтинг uaCCC (значний ризик невиконання фінансових зобов'язань у разі несприятливих економічних умов), тому бажано, щоб він був вище - хоча б uaBB.

Крім того, обов'язково потрібно ознайомитися з проспектом емісії облігацій, в якому вказуються термін розміщення облігацій, їх кількість, вартість, цільове призначення, інформацію про саму компанію та ін. Якщо виникають будь-які сумніви, експерти радять не ризикувати.

Щоб упевнитися в тому, що забудовник дійсно має право на випуск облігацій і їх розміщення, потрібно відвідати сайт ДКЦПФР www.ssmsc.gov.ua або сайт з загальнодоступній інформаційній базою даних ДКЦПФР про ринок цінних паперів www.stockmarket.gov.ua. Після низки гучних скандалів на будівельному ринку України держоргани стали приділяти набагато більше уваги питанню доступності публічної інформації, так що дізнатися все про цінні папери того чи іншого забудовника не складе великих труднощів. А в якості додаткової гарантії безпеки Артем Зайцев радить покупцям будівельних облігацій спробувати отримати кредит під заставу цих цінних паперів в одному з великих банків. Рішуча відмова означатиме, що забудовник не дуже надійний.