Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua
Українських ріелторів не захищає ні довіру соціуму, ні інституції. Закону про їхню діяльність досі не існує - та й самі вони і не дуже поспішають виходити з тіні.
Попрацювавши кілька місяців ріелтором, ABCnews прийшов до висновку, що ринок поки не дозрів до встановлення прозорих правил.
На своїй шкурі
Киянин Андрій вирішив продати дісталася йому у спадок квартиру площею 37 кв. м на Оболоні. До неї додавалися свіжий косметичний ремонт, розташування в панельному будинку і ріелтор Олексій Ващенко - молода людина 20 з невеликим років, семимісячною досвідом роботи на ринку нерухомості і однієї самостійною угодою за плечима. Формально мені дозволили виконувати роль основного ріелтора, але тільки під професійним наглядом Олексія.
Для початку треба було сформувати ціну. Андрій, як і кожен власник квартири, хотів продати її дорожче. Я, посилаючись на аналіз ринку, пояснювала, що його апетити занадто високі. Ріелтор же зазначив, що реальні ціни мінімум на 15-20% нижчі за ті, які він бачить в оголошеннях про продаж. «Так що будьте готові поступатися», - намагався пояснити Олексій Ващенко. Встановлювати ж прийнятну ціну теж неправильно, інакше покупець не отримає можливості торгуватися. Після довгих суперечок ми зійшлися на цифрі в $ 55 тис., Що приблизно відповідало тогочасній ринкової ситуації, і приготувалися до великої кількості телефонних дзвінків.
Але покупців не було. Виною тому міг бути як січень місяць, коли ми почали займатися продажем, так і загальна пасивність ринку нерухомості. Незважаючи на те, що оголошення про продаж ми розмістили на всіх основних електронних і друкованих ресурсах, потенційні покупці нас не турбували ні в січні, ні в березні, ні в квітні.
мертвий ринок
Щоб розширити коло зацікавлених осіб, ми дали оголошення з різною ціною, встановивши коридор в $ 5 тис. «Якщо знайдеться багато зацікавлених, ціну завжди можна відкоригувати в бік зростання», - підбадьорював ріелтор. Коригувати, звичайно, довелося в сторону зменшення - в чотири етапи ми опустили вартість квартири до $ 43 тис.
Ближче до літа знайшлися цілком реальні претенденти на квартиру. Але у всіх була одна проблема: гроші - на руках, але не вистачає $ 5-20 тис. Запам'ятався один молодий чоловік. «На первинному ринку за $ 23,5 тис. Я можу придбати куди більш простору, причому нову квартиру! У вже побудованому будинку. Але мені подобається Оболонь! », - натхненно аргументував він свою пропозицію.
Олексій Ващенко виявився більш ніж прав: ринок вторинного житла паралізований, про що вже писав ABCnews. У нинішніх умовах покупці переключилися на новобудови. По-перше, первинний ринок пропонує великий асортимент варіантів на різних рівнях готовності за досить демократичними цінами (від $ 500 за кв. М). По-друге, новобудови реалізуються в гривнях, в той час як ринок "вторинки" щільно прив'язаний до долара.
В результаті число угод за минулий рік, за оцінками різних ріелторів, скоротилося на 30-40%. Зараз на одного ріелтора, за словами київського фахівця з нерухомості Євгенія Хорунжого, доводиться не більше, ніж чотири-п'ять угод на рік. Часто - удвічі менше.
Середній дохід в цій професії при наявності угод становить близько $ 500-700 на місяць. Формується ця цифра на підставі комісійних, які в середньому складають 3-5% від вартості квартири. В окремих великих столичних агентствах, як розповідає фахівець з нерухомості АН «Ваш Риелтор» Оксана Череднічок, намагаються заявляти про 7%. Дрібні агентства і компанії з передмістя обмежуються 2,5-3% комісійних.
Звичайно чим більша компанія, тим менша частина від комісійних дістається агенту на руки. Як пояснює приватний ріелтор Тетяна Карпенко, такі агентства беруть додаткові гроші «за надійність» для клієнта і співробітника, тому останнім дістається лише 15-20% від суми комісійних.
Зараз в Києві працює близько 500 агентств нерухомості, в цілому по країні їх понад тисячу. Точне або навіть орієнтовна кількість ріелторів по Україні назвати неможливо, імовірно їх кілька десятків тисяч.
Мутна вода
«Зараз, можна сказати, тиша й благодать. А ось в 90-е і на «лічильник» ставили, і гроші крали », - говорить Олексій Ващенко. Сам він 90-е не застав, але зі смаком розповідає історії, почуті від колег. А них ріелтори більше схожі на сищиків або мафіозі. Вони носять зброю, а гроші вважають виключно валізами. Зараз же основна небезпека ріелтора - це клієнт, який може не заплатити за надані послуги. «Почастішали випадки, коли клієнт відмовляється оплачувати комісійні або домовляється з покупцем або продавцем за спиною у ріелтора, щоб провести операцію без нього», - розповідає Тетяна Карпенко, додаючи, що захиститися від цього неможливо. В не залежності від того, працює фахівець на себе або на велике агентство нерухомості.
«Працюючи в агентстві, я засвоїла: якщо щось трапиться біда - ніхто захищати не буде. Наша дирекція попередила: якщо що, ви у нас не працюєте, не означає, ми вас не знаємо, судитися за вас не будемо. Працювало в агентстві близько тридцяти чоловік, а офіційно оформлено було тільки троє », - каже Тетяна Карпенко.
Існує й інша сторона медалі. За даними в відвідайте наш сайт-президента Міжнародної федерації нерухомості «ФІАСБІ-Україна» Олександра Бондаренко, в столиці різко активізувалися шахраї від нерухомості, які вдають із себе організовані злочинні групи і виманюють гроші у тих, хто намагається придбати об'єкти нерухомості вартістю від $ 150 тис.
В цілому ж ринкову ситуацію складно назвати прозорою. До 90% фахівців, за словами голови Спілки фахівців з нерухомості України Олександра Рубанова, працюють нелегально, і в таких випадках ніщо не може гарантувати легальність угоди. «Їх неможливо підрахувати: більшість з них ніде не значиться», - пояснює він. За його даними, до кризи 2008-го року в Києві було 15-20 тисяч ріелторів. Зараз, можливо, - від 5 до 10 тисяч. Це так звані чорні брокери, ведуть приватну практику без реєстрації підприємства і сплати будь-яких податків. Угоди з їх участю проводяться на власний страх і ризик.
таємні агенти
Для виправлення ситуації, запевняють керівники ріелторських організацій, необхідно профільне законодавство. «Було сім спроб прийняти закон про ріелторську діяльність, перша з них - ще в далекому 1997 році. Але всі вони виявилися марними », - розповідає Олександр Рубанов. Олександр Бондаренко уточнює, що два останніх законопроекту навіть не потрапили в перше читання в парламенті. Він упевнений, що існування реєстру професійних ліцензованих ріелторів не дало б шахраям розгорнуться.
Правда, не всі ріелтори відчувають необхідність в додатковому регулюванні галузі. «Немає сенсу вносити фахівців в реєстр і змушувати отримувати ліцензію. Це ще одна спроба держави залізти до нас в кишеню », - вважає Тетяна Карпенко.
Поки ріелтори з'ясовують стосунки між собою і налагоджують діалог з чиновниками, на ринку нерухомості стає все тихіше. За півроку квартира на Оболоні так і не знайшла свого покупця, і, цілком можливо, не знайде його і в наступні місяці.
Читайте також: Яке житло орендують в Києві
ABCnews