Іпотека від АІЖК

Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua

Ще статті по темі

Ми багато писали про іпотеку - в основному, про іпотечні програми, які пропонують комерційні банки. Говорили також, що іпотека сьогодні, мабуть, єдиний реальний спосіб вирішити найбільш нагальну «житлову проблему». Справедливості заради відзначимо, що держава не стоїть осторонь від цього питання і зі свого боку теж пропонує досить непоганий спосіб вирішення житлового питання. Все громадянам дозволительно отримати іпотеку безпосередньо від держави через Агентство іпотечного житлового кредитування (АІЖК).

Це спеціальна структура, у якій дві мети:
1. Видача іпотечних кредитів «безпосередньо» населенню.
2. Викуп заставних та іпотечних кредитних договорів у банків.

Тобто ви можете взяти іпотеку в комерційному банку. Якийсь час платити аннуїтетниє платежі в цей банк. А потім виявиться, що ваш кредит «проданий» АІЖК і тепер платити потрібно йому. Багато банків, до речі кажучи, працюють саме за такою схемою іпотечного кредитування. Для вас - як для позичальника нічого не змінюється (умови кредитування залишаються тими ж). У чому інтерес банку - це тема іншої статті.

Так що в цій статті ми розповімо, що таке іпотека від АІЖК, хто може її отримати, в чому її переваги та особливості в порівнянні зі звичайним банківським іпотечним кредитуванням.

Переваги іпотечних програм Агентства

Отже, чим же «може похвалитися» іпотека АІЖК і чи дійсно це так насправді? Стверджується, що мінімальний початковий внесок по іпотеці може бути всього 10% від вартості нерухомості, що купується. Дійсно, не всі банки сьогодні пропонують такі «шоколадні» умови для позичальників. Однак ж треба мати на увазі дві особливості.

А) АІЖК в рамках державної програми підтримки будівництва переважно дає іпотеку тільки на нове житло (квартири, будинки). А ціни на нові квартири, як відомо, набагато вище, ніж на «вторинку». Також вам не дозволять купити елітне будується житла - тільки економ-клас.

Б) Як ви далі побачите за умовами кредитування окремих програм, чим менше початковий внесок і більше термін кредитування, тим вище процентна ставка.

До слова кажучи про процентну ставку. Один з достоїнств своїх іпотечних програм АІЖК називає низьку процентну ставку - від 9,5% річних у рублях. Так, дійсно, це найнижча процентна ставка на іпотечному ринку. АЛЕ вона дається при початкові внески від 50% і терміни кредитування до 5 років. Якщо вам під силу такі умови, то так - це перевага, але в середньому за програмами і умови кредитування - ставка по іпотеці у АІЖК всього на 1-1,5% менше, ніж в комерційних банках.

При цьому, вимоги до позичальників і пакету документів набагато «жорсткіше», ніж в комерційних банках. Пояснюється це тим, що АІЖК - державна структура, яка працює по жорстким регламентам, і у неї немає мети - заробити прибуток в першу чергу. Тому, якщо в комерційному банку щодо особисто вас в індивідуальному порядку можуть і пом'якшити умови кредитування або вимоги, то в АІЖК, якщо ви не відповідаєте встановленим жорстким вимогам до позичальника - іпотеки вам не бачити.

Ще одне з «достоїнств» іпотек АІЖК - можливість оформити кредит на термін до 30 років. Треба сказати так собі перевагу. Є банки, у яких можна отримати іпотеку і на 50 років.

Відсутність штрафів і мораторіїв на дострокове погашення. Так їх зараз ні у кого не залишилося. І судова практика - не на користь кредиторів, які стягують такі комісії, і останні зміни в Цивільний кодекс забороняють це робити.

«Надійний захист інтересів позичальника» - це взагалі не зрозуміло, про що це вони. Наскільки я розумію, державні установи, в першу чергу, зобов'язані захищати інтереси держави і закону, а не позичальника. Так що про надійний захист інтересів - це, скоріше, рекламний слоган. Не більше того.

Що стосується страхування, то умовами надання іпотеки АІЖК, якщо сума початкового внеску менше 30% вартості квартири, що купується, то страховка обов'язкова на «всі випадки життя». В інших випадках обов'язково страхувати потрібно тільки майно від випадків псування і втрати.

На оплату початкового внеску можна витратити кошти материнського капіталу. Це є у всіх банків в тій чи іншій варіації: хтось дозволяє внести ці кошти як початковий внесок, хтось дозволяє здійснити дострокове погашення будь з першого платежу засобами материнського капіталу. Так що нічого особливо унікального тут не спостерігається. Для довідки: сума материнського (сімейного) капіталу в 2017 році складає 480 000 рублей.

З «фішок» іпотечного кредитування АІЖК однозначно слід назвати спеціальний кредитний продукт «Під заставу наявної квартири». Схема дуже проста і приваблива. Припустимо, ви володієте квартирою, і хочете поліпшити свої житлові умови. Ви берете іпотеку за однією з програм АІЖК, а на початковий внесок отримуєте кредит під заставу наявної квартири. Виходить по суті іпотека без початкового внеску.

Отже, перейдемо до розгляду конкретних іпотечних програм АІЖК.

Програма «Новобудова»

В рамках цієї програми дозволяється придбати квартиру в побудованих не раніше 2016 року або споруджуваних багатоквартирних будинках економ-класу. Початковий внесок повинен бути не менше 20%. Процентна ставка варіюється від 9,5% річних при первинному внеску від 50% і терміні кредитування до п'яти років і до 12,25% при мінімальному первинному внеску і максимальному терміні кредитування 30 років. При цьому умови кредитування передбачають зниження процентної ставки за рахунок спеціальних відрахувань.
Як зменшити процентну ставку
Цікаво, що по вище зазначеними програмами процентна ставка може бути зменшена в цілому ряді випадків.

При оплаті первинного внеску засобами материнського капіталу належить відрахування в розмірі 0,25% до основної ставки.

Також 0,25% «мінусом» покладається учасникам підпрограм «Забезпечення житлом молодих сімей» ФЦП «Житло», «Виконання державних зобов'язань щодо забезпечення житлом категорій громадян, встановлених федеральним законодавством» на 2002-2010 роки. А також сім'ям з двома маленькими (неповнолітніми) дітьми.

Відрахування в розмірі 0,5% до основної процентної ставки доступний тим позичальникам, які не є одержувачами материнського (сімейного) капіталу. Згідно із законом, право отримання МСК не поширюється на батьків, чиї діти народилися до 2007 року (якщо у вас три неповнолітніх дитини і більше).

Найцікавіше, якщо ви маєте право на отримання відрахувань по процентній ставці відразу за кількома підставами, перерахованим вище, то такі відрахування підсумовуються.
Стандартний іпотечний кредит від АІЖК

В рамках цієї іпотечної програми можна купити житло на первинному і вторинному ринках, заплативши всього 10% від первісної вартості житла, що купується. До речі кажучи, за цією ж програмою можна і рефінансувати кредит, раніше отриманий в комерційному банку.

Процентна ставка варіюється від 9,75% при первинному внеску від 50% і терміні кредитування до п'яти років до 12,25% при мінімальному первинному внеску і терміну кредитування до 30 років.

З 3 вересня 2012 року з даного продукту позичальникам доступна також додаткова опція - змінна ставка. За вибором позичальника ставка фіксується на будь-який термін, а після завершення періоду фіксації щорічно перераховується в залежності від рівня інфляції. Надбавка до рівня інфляції встановлюється кредитором на дату укладення кредитного договору на весь термін іпотечного кредиту. Розмір надбавки залежить від наявності / відсутності у позичальника договору особистого страхування, терміну кредиту, терміну фіксації відсоткової ставки, суми початкового внеску, розмірів кредиту. Для захисту позичальника від різкого зростання платежу в разі кризових явищ встановлюється обмеження процентної ставки - максимум 16% річних (т.зв. «кеп»).

Ніяких «знижок» до відсоткової ставки за цією програмою вже не передбачено. Мало того, якщо ви не будете страхувати своє життя і здоров'я, то процентна ставка буде більше на 0,7% річних.

Іпотечна програма «Військова іпотека»

Хто може отримати іпотечний кредит в АІЖК?

Іпотеку від державного АІЖК може отримати тільки громадянин Росії, вік якого на момент закінчення іпотечного кредитного договору не буде перевищувати 65 років

Сума аннуитетного платежу не повинна перевищувати 45% доходів позичальника (або співпозичальників, яких може бути не більше чотирьох). Це, до речі кажучи, вигідно відрізняє іпотечні програми АІЖК від іпотек комерційних банків: у них є «негласне правило» - сума ануїтету не повинна перевищувати 30% доходів сім'ї (в окремих випадках - 50%).

Іпотека по стандартам АІЖК передбачає ті ж вимоги до позичальника, що і у банків (власне кажучи, банки в більшості випадків свої вимоги виставляють на підставі вимог АІЖК - щоб потім без проблем «продати» такий іпотечний кредит). Пакет документів, в общем-то, типовий.

висновки

Підведемо підсумки. Якщо ви плануєте взяти іпотеку, то є сенс зробити два пакети документів: з одним подати заявку на іпотеку в АІЖК, а з іншим - в комерційний банк, умови кредитування якого вам до душі. Коли будуть отримані рішення кредитних комітетів - порівняйте умови кредитування, і виберіть те, що більше підходить саме вам. Той, хто брав іпотеку в АІЖК, може підтвердити, що умови надання житлового кредиту не гірше, ніж в банку, а іноді (якщо враховувати різні знижки) навіть і вигідніше.