Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua
Людина, що набуває ділянку під будівництво будинку або дачі, зазвичай і не підозрює, скільки проблем може виникнути при оформленні права власності, якщо до вчинення правочину не перевірити статус землі, відповідність реальних кордонів кадастровим планом, наявність претензій третіх осіб. Також не менш важливо дізнатися, наскільки реально підвести до ділянки електрику та інші комунікації ...
Земля землі рознь
Кращий варіант, на думку Олексія Гусєва, комерційного директора компанії «Заміський проект», - купити землю в існуючому населеному пункті: селі, селищі та т. Д. Тоді це буде категорія «землі населених пунктів» з видом дозволеного використання для індивідуального житлового будівництва ( ІЖС) або ведення особистого підсобного господарства (ЛПГ).
Олег Сухов, провідний юрист Першого столичного юридичного центру, радить купувати ділянку , На якому вже є будинок (навіть старий або напівзгорілий) або іншу будівлю. На такій землі простіше здійснити будівництво з отриманням всіх необхідних дозволів і оформити комунікації. «Але відразу хочу зауважити, що, навіть якщо ви купуєте земельну ділянку з знесеним через ветхість або аварійності будинком, всі документи на комунікації доведеться оформляти заново», - попереджає юрист.На деякі землі можуть поширюватися обмеження по висотності і виду нерухомості. Так, не скрізь можна зводити трьох-і навіть двоповерхові будинки. На дачних землях, наприклад, не положено будувати багатоквартирні житлові будинки. Заборони діють також в зонах поблизу водойм, на охоронюваних територіях поруч із заповідниками, тому варто дивитися і на місце розташування земельного наділу. Обов'язково потрібно ознайомитися з генеральним планом забудови території - він покаже, які будинки можна зводити на вашому майбутньому ділянці, а які ні. «Особливу увагу зверніть на наявність червоних ліній на плані ділянки. Вони можуть означати серйозні обмеження - зокрема, при розміщенні будівель і прокладання комунікацій », - попереджає Олексій Кудрявцев, директор з маркетингу компанії,« Волзькі дачі ».
«За деякими генпланів можна отримати інформацію про можливу найближчій забудові всього мікрорайону. Це загрожує вилученням ділянки і зведеного на ньому будівлі для державних або муніципальних потреб, наприклад для будівництва дороги або комерційного об'єкта нерухомості », - додає О. Сухов.
питання власності
Якщо зі статусом землі все в порядку, можна зайнятися перевіркою юридичної чистоти об'єкта. Щоб уникнути довгих судових процесів з'ясуйте в районній адміністрації, не виділявся чи ваша ділянка іншому користувачеві, а якщо виділявся, то на якій підставі і як дане питання вирішене в даний час. «Це буде аж ніяк не зайвим, - свідчить О. Сухов. - Як показує судова практика, дуже часто власники землі втрачають свій статус і позбавляються свідоцтв, а право власності передається іншим претендентам, які мають лише акти адміністрації про виділення земельної ділянки ». Таких проблем краще не допускати спочатку, і, якщо є інші претенденти на нерухомість, хай поки і не виявляють себе, може бути, варто навіть відмовитися від покупки.
Антон Архипов, керівник офісу «Стрітенський» департаменту заміської нерухомості компанії «Інком-Нерухомість», зазначає, що юридичні ризики особливо великі при покупці нерухомості в стародачних місцях: «У продавця можуть виявитися застарілі документи. Зазначені в них площі ділянки і споруди іноді не збігаються з реальними, що загрожує численними судовими позовами в майбутньому ».
Необхідно не тільки звірити реальні межі ділянки з межовим планом, але і переконатися, що сусідні території не накладаються на вашу землю. Цю інформацію можна без зусиль отримати в будь-який кадастрової компанії, що працює в даному регіоні.
Але найголовніше при покупці - переконатися в тому, що документи, які підтверджують право власності на землю, в порядку. «Недооформлення земля може коштувати істотно дешевше, але за цим криються серйозні ризики», - попереджає А. Кудрявцев. Погано, якщо ділянка складається з декількох частин, що належать різним людям, - тут можливі проблеми при реєстрації права власності на ділянку або на будову. Особливу увагу варто звернути й на наявність обтяжень - якщо земля в заставі або в оренді.
А чи буде світло?
Якщо на об'єкті придбання ділянці є будинок, то комунікації, по крайней мере електрику, напевно вже підведені. Але якщо ви хочете купити землю в чистому полі, проблем може бути величезна кількість. Вся складність полягає в тому, що ви ніколи про них не дізнаєтеся, поки не зіткнетеся безпосередньо з оформленням документів. «Брак електричних потужностей - це, мабуть, проблема для всіх міст і областей Росії, - визнає О. Сухов. - В даний час вибити кіловати для ділянки з будинком, навіть де до житла раніше було підведено електрику, дуже і дуже складно. А електрифікація окремої ділянки, та ще розташованого далеко від ліній електропередач, - це ще більш дороге і довгий захід ». Втім, навіть наявність поблизу стовпа з проводами не означає, що проблем не буде ... Перше, що потрібно зробити, - з'ясувати, де знаходяться найближчі точки підключення до комунікацій і за чиїми землям доведеться їх прокладати. Поговоріть з власниками цих ділянок, щоб зрозуміти, чи вдасться отримати їх дозвіл. «Найчастіше узгодження траси прокладки мереж забирає найбільше сил і часу і іноді розтягується на роки», - констатує А. Гусєв.
Якщо є виділені потужності, потрібно отримати інформацію у відповідних органів про можливість і вартості приєднання. «По суті, все, крім електрики (навіть газ за допомогою газгольдера), власник ділянки може організувати самостійно. Однак чим більше таких комунікацій, тим більші електричні потужності будуть потрібні для їх функціонування », - зауважує А. Кудрявцев.
Часто трапляється, що в тих же садових некомерційних товариствах при продажу ділянки допустиму цифру електричної напруги просто беруть зі стелі, говорить А. Архипов. Тому необхідно перевірити, яка саме потужність виділяється на ділянку, зафіксовано це в документах. Інакше є ризик опинитися підключеними всього до 2-3 кВт (цього недостатньо навіть для невеликого дачного будиночка). А збільшити потужність часто неможливо: якщо раніше вся вона вже була розрахована по всіх ділянках, то буде потрібно заміна трансформатора, що пов'язано з великими фінансовими витратами.
Згідно із законом власнику покладається на пільгових умовах отримувати до 15 кВт електрики, але, щоб здійснити це в реальності, необхідно пройти ряд погоджень в місцевій адміністрації. Процес займає від півроку до року, констатує А. Архипов. Якщо ж часу на оббивання порогів немає, то можна піти по комерційному шляху - тоді підключення обійдеться в 2-3 тис. Дол. / КВт.
Як правило, в нових котеджних селищах покупці не стикаються з подібними проблемами: девелопери завжди закладають потужності з запасом. Чим вище клас нерухомості, тим більше кіловат виділяється для кожного будинку.
Газ і вода
Приблизно так само йдуть справи і з підключенням газу. Це дуже дорогий захід, і якщо поруч не проходить відповідна труба, то в газифікації ділянки буде просто відмовлено. Як правило, газ проводять відразу до великої кількості будинків по колективній заявці. Те ж можна сказати і про каналізацію. Зазвичай обсяг стоків завжди на межі, тому здійснити врізку в центральну систему не завжди представляється можливим. З підведенням води простіше, проте і тут потрібно проект, документи (на оформлене будівництво, а також свідчать про наявність каналізації).
«Для оформлення комунікацій необхідні як мінімум правовстановлюючі документи на землю і на будову, тобто документи БТІ, дуже часто потрібно і дозвіл на введення будинку в експлуатацію, а також свідоцтво про державну реєстрацію права на новозбудоване будівля», - каже О. Сухов.
Складність і дорожнеча підключень змушують власників будинків встановлювати власну каналізацію, купувати паливні трансформатори, що виробляють електрику, і бурити свердловини для отримання води. Однак, як зауважує А. Архипов, артезіанські свердловини дуже складні в узгодженні, дороги і трудомісткий, а вода з більш дрібних і дешевих буде непридатна для пиття по санітарним нормам.
Але якщо питання з інженерними комунікаціями ще піддаються якогось рішення, то проблеми з дорогами - майже немає. «Якщо ділянка знаходиться в чистому полі, але навколо є ще кілька власників, то при наявності освіченого і пробивної лідера ініціативної групи можна спробувати домогтися прокладки дороги до селища. Але поодинці зробити це просто неможливо », - стверджує А. Архипов.
Зразкові ціни на ділянки в Підмосков'ї (10-20 км від МКАД)
шосе
Площа, комунікації
Категорія землі
Ціна, млн руб.
Київське
7 соток, газ, електрику 10 кВт, вода, каналізація
ІЖС
1,9
Дмитрівське
11 соток, дачний будиночок, електрика, газ, колодязь
Землі населених пунктів
3,9
Калуське
12 соток, газ, вода по межі
ІЖС
4,4
Новоризьке
30 соток, центральні комунікації
Землі населених пунктів
16,9
Дані журналу «Нерухомість & ціни»
А чи буде світло?