Оподаткування на ринку нерухомості: скільки платитимемо?

Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua

В Азербайджані змінилися умови оподаткування операцій з купівлі-продажу нерухомого майна. Відповідні заяви керівників Міністерства податків прозвучали немов «грім серед ясного неба». Податківці згадали про можливості більш широкого застосування 102-ої статті Податкового Кодексу країни саме в цьому році. Це торкнулося інтересів не тільки ріелторів, але і доходи від продажу житла рядових громадян - їх виручка буде в обов'язковому порядку обкладатися прибутковим податком. До сих пір на протязі багатьох років ніхто ніяких податків по операціях з нерухомістю не стягував, хоча такі виплати передбачалися текстом Податкового Кодексу від 2011 року.

Нове - добре забуте старе

«Слабка» оподаткування на ринку нерухомості було прямо пов'язане з обмеженими можливостями фіскальних органів у відстеженні цін і реєстрації угод. Тепер ситуація докорінно змінилася. Податкові канікули для ріелторів та інших осіб, що оперують з нерухомістю, закінчилися. Указом президента країни всім нотаріусам країни зобов'язали повідомляти податковим органам про всі угоди з нерухомістю. Як вважає міністр з податків Фазіль Мамедов, це стало можливим завдяки створенню відповідної інформаційної бази даних про житлових об'єктах. Остання, за його словами, була сформована очолюваним ним відомством в 2014 року на основі звітності нотаріальних контор. Таким чином, завдяки електронним базам по ринку житлової і комерційної нерухомості мільйони азербайджанців з цього року стали платниками відразу двох податків - прибуткового і ПДВ. Виняток становитимуть лише ті випадки, коли мова йде про продаж нерухомості, що є місцем постійного проживання продавця протягом останніх 3 років. Іншими словами, кожен бажаючий продати своє житло протягом 3-х років з моменту його придбання повинен заплатити прибутковий податок з різниці між купівлею і продажем. Нагадаємо, що ставки прибуткового податку в Азербайджані визначені в такий спосіб:

При наявності другої або третьої квартири (об'єкта житлової нерухомості), крім місця постійного проживання, прибутковий податок при їх продажу виплачується незалежно від терміну придбання. Крім того, при перевищенні вартості об'єктів продажу 120 тисяч AZN (відповідно до контракту про купівлю-продаж) передбачена виплата 18% -го податку на додану вартість (ПДВ). При цьому трирічний пільговий період не застосовується.

Крім того, продаж нежитлових об'єктів тепер розцінюється податковим відомством не інакше, як підприємницька діяльність, причому як для юридичних, так і для приватних осіб. Згідно з положеннями глави XI Податкового Кодексу, доходи, отримані від продажу нерухомості, в цих випадках обкладаються ПДВ, а також прибутковим податком (для приватних осіб) і податком на прибуток (для юросіб). Однак всі підприємці без утворення юридичної особи, а також платники податків, оподатковуваний обсяг операцій яких не перевищував за останній рік 120 тисяч AZN на місяць, можуть скористатися спрощеною ставкою податку з продажу нерухомості. Ставка спрощеного податку при цьому становить 4% в Баку і 2% по інших регіонах Азербайджану. У всіх випадках, коли обсяг оподатковуваних операцій протягом місяця (за останній рік) не перевищує 120 тисяч AZN (за винятком осіб, зазначених у статтях 218.1.1.1 і 218.1.1.3 Податкового Кодексу), підприємці протягом 10 днів з дати, зазначеної в статті 157.3.1 Податкового Кодексу, зобов'язані подати заяву про реєстрацію.

Слід пам'ятати, що, згідно зі статтею 95-й Податкового Кодексу, фізичні особи, як резиденти (що знаходяться на території Азербайджанської Республіки більше 182 календарних днів на рік), так і нерезиденти, є платниками податку на прибуток. Крім того, в статті 97-й пояснюється які саме доходи нерезидентів обкладаються прибутковим податком. В першу чергу це доходи від роботи за наймом і так звані пасивні доходи - банківські відсотки, здача в оренду нерухомості і т.д. Якщо гортати далі Податковий Кодекс, то не важко помітити, що в статті 99-й детально наводяться види доходів від підприємницької діяльності. Там же особливо відзначено, що будь-яке зростання активів платника податків підлягає обкладенню податком. Аналогічні норми є в законодавстві багатьох країн і в перекладі з юридичної мови на мову обивателя це означає наступне: якщо ви купували квартиру 3 роки тому за $ 100 000, а сьогодні продаєте за $ 150 000, $ 50 000 і є зростання вашого активу.

Оподаткування операцій з нерухомістю в першу чергу вплине на інтереси продавців, ріелторів і девелоперів, раніше непогано спекулюють і заробляють на її купівлю-продаж. Так, якщо на первинному ринку при покупці з так званої стадії котловану вартість квадратного метра фіксувалася на рівні 500-700 AZN, то через рік-два, коли будівництво вже завершувалося, ціна збільшувалася на 50-60%. При продажу квартири площею в 100 квадратних метрів сальдо, а тепер це оподатковувана сума, складається солідне - 40 000 AZN.

правові прогалини

В цілому Податковий Кодекс лояльно ставиться до осіб, які купували нерухомість без інвестиційних цілей. Про це прямо говориться в статті 102.1.9. головного податкового документа країни - дохід від уявлення нерухомого майна, в якому платник податку постійно проживав не менше трьох років, звільнений від сплати податку. Ця пільга значно полегшує життя простим громадянам, яким знадобилося продати квартиру після трирічного проживання в ній. Якщо ж громадянин вирішив продати свою квартиру, не проживши там постійно і трьох років, то податки з доходу будуть дуже серйозні. При продажу житла за 120 000 AZN, купленого за 80 000 AZN, з різниці в 40 000 AZN доведеться заплатити податок у розмірі 4200 AZN плюс 25%, з суми перевищує 30 000 AZN. У сукупності це робить 5-6% з продажної ціни або 6700 AZN. При продажу елітної нерухомості, вартістю в 1 мільйон AZN, податки становитимуть більше 25%. В цьому випадку наївно вважати, що «новий» податок не позначиться на цінах продавців столичної «елітки». Можна припустити, що на даному сегменті ринку збільшиться число спроб штучно знизити податкове навантаження шляхом свідомого заниження вартості угоди. Але чи підуть на це покупці, якщо врахувати, що нові господарі елітної квартири, потенційно якраз будуть зацікавлені у високій ціні, щоб не втрачати потім на податках велику суму.

Меду тим, в податковому законодавстві є й інші прогалини. Мова йде про коректних формулюваннях таких важливих понять, як дохід, прибуток, виручка? З точки зору податкового права всі вони архіважливі, але їх визначення чомусь відсутня в самому тексті Кодексу, і це незважаючи на 15 років правозастосовчої практики.

Аналогічна ситуація складається з формулюванням «постійне проживання». Добре, якщо громадянин був прописаний в квартирі і постійно там проживав протягом 3 років. А якщо у нього не було право власності, але при цьому він постійно там проживав? Адже, не секрет, що значна частина новозбудованого житла в перші місяці і навіть роки експлуатації не має правовстановлюючих документів. Купівля-продаж на первинному ринку здійснюється за схемою переоформлення договору у відповідному житлово-будівельному кооперативі. Відповідно ці угоди ніяк не потрапляють в поле зору держави, хоча фактично вони являють собою ту ж купівлю-продаж нерухомості.

Розглянемо і інший випадок. Припустимо, що громадянин постійно проживає в заміському будинку, наприклад в дачному селищі, де немає ні вулиць, ні нумерації будинків. Природно, що прописати його там немає можливості. Як бути в такому випадку? За фактом наявності постійне проживання, але де-юре це довести неможливо, що тягне за собою зайві податкові виплати. У Росії схожа ситуація призвела до судового розгляду, причому на рівні Конституційного Суду, де було винесено рішення про необхідність реєстрації громадян на території дачних товариств.

Якщо ситуація з оподаткуванням пересічних громадян на ринку нерухомості більш-менш зрозуміла, то для осіб, які здійснюють підприємницьку діяльність, нові податкові обставини виглядають трішки складніше. В першу чергу тому, що мова йде про сплату ПДВ за ставкою 18%.

Згідно 155-ої статті Податкового Кодексу, платниками цього податку стають підприємці, обсяг щомісячних оподатковуваних операцій яких протягом останнього року хоч раз перевищив 120 000 AZN. У частині другій цієї ж статті зазначається, що якщо сума навіть однієї угоди складе 120 000 AZN і більш, то дана особа (підприємець) зобов'язаний за 10 днів подати заяву до податкового органу про постановку на облік в якості платника ПДВ. Як бачимо, мова йде про осіб, які здійснюють підприємницьку діяльність. Очевидно, що якщо хто-то протягом року придбав і потім продав квартиру, то не може бути й мови про підприємницьку діяльність. Але як бути, якщо таких угод було дві? Зараз така ситуація трактується на користь податкового відомства, тобто як підприємницька діяльність. З іншого боку, може виникнути ситуація, коли фізична особа дійсно використовує своє нерухоме майно в підприємницьких цілях. Наприклад, здає його під офіс, ресторан, магазин, магазин або інший об'єкт сфери обслуговування. В даному випадку, якщо сума угоди складе 120 000 AZN, то виникнуть подвійні зобов'язання зі сплати ПДВ, як з самої суми продажу, так і з орендного обороту.

замість резюме

Якщо всерйоз розмірковувати про перші наслідки застосування добре забутих «старих» податків на ринку нерухомості, то справедливо припустити такий сценарій. Спочатку продавці постараються перекласти тягар податкових виплат на покупців. Тобто можна очікувати підвищення цін. На другому етапі цінова складова на ринку буде вже залежати від можливостей покупців. Швидше за все, більшість з них знизить активність, що негативно стане впливати на період експозиції угод з нерухомістю в Баку та інших містах країни. А з урахуванням соціальних умов настане якийсь зворотний ефект - стагнація.

Податки без ПДВ, за експертними оцінками, в середньому складуть 7-8% від суми угод на ринку при продажу бюджетного житла і до 25% у випадку з елітним. З урахуванням падіння активності це принесе в скарбницю додатково як мінімум близько 40 мільйонів AZN. Угоди з комерційною нерухомістю обіцяють доходи куди більше, але тут все залежить від компромісу, який повинен бути досягнутий між підприємцями і фіскальними органами. У чому він може виражатися? На нашу думку, в поправках до Податкового Кодексу та встановленні особливих ставок при операціях з нерухомістю. Наприклад, при продажу житла до 500 000 AZN - податок складе 1% від угоди. Понад 500 000 AZN - 2%. І, звичайно, треба окремо продумати оподаткування при операціях з комерційною нерухомістю - сплата і ПДВ, і прибуткового податку, це не просто багато, а дуже багато. Як казав герой твору Джека Лондона, Болівар не витримає двох.