Мінливості проектного фінансування

Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua

Як відомо, в перспективі найближчих трьох років ринок новобудов повинен перейти на принципи проектного фінансування, відповідно до яких забудовники втратять право безпосередньо залучати гроші пайовиків на етапі зведення житлових об'єктів. Замість них кредитувати будівництва будуть банки-інвестори, які зможуть повністю контролювати витрачання коштів девелоперськими компаніями. Більшість експертів сходиться на думці, що за новими правилами зможуть працювати тільки найсильніші і великі гравці, а будівництво будинку стане більш витратним, адже банку, на відміну від пайовиків, необхідно виплачувати відсотки. Отже, ринку загрожує монополізація, і вартість квадратних метрів може істотно зрости.

З чого все почалося

Проблема ошуканих пайовиків досі є чи не найбільш актуальною для житлового будівництва і регулярно спливає в газетах і на телебаченні. По всій видимості, у влади увірвався терпець, так, що восени минулого року президент Росії Володимир Путін доручив профільним відомствам опрацювати питання поступового переходу від пайового будівництва житла до проектного фінансування. Як заявляє уряд, захід спрямований на огорожу непрофесійних учасників, якими є пайовики, від інвестиційного ризику і можливих грошових втрат. Тепер новини проектного фінансування стали чи не найбільш обговорюваною темою в експертному співтоваристві.

Нові правила

Програма проектного фінансування передбачає, що у відносинах між забудовником і покупцем з'являється третя сторона в особі банку-посередника. Вже достеменно відомо, що, по крайней мере, до початку 2021 року, і, по всій видимості, після нього, громадяни, як і раніше, зможуть укладати договори пайової участі (ДДУ) з будівельними компаніями. Але, по ходу реформи, їх гроші все частіше почнуть надходити вже кредитним організаціям, а не девелоперам, аж до повного переходу на новий формат взаємодії, який настане менше, ніж через три роки. Відповідно до нової схеми, кошти клієнтів заморожуються на спеціальних ексроу-рахунках до введення будинку в експлуатацію. При цьому банк зі своїх активів видає позику девелоперу, на який будівельна компанія і зводить житловий комплекс. І після завершення будівництва кредитна організація передає гроші клієнтів забудовнику, які останній використовує для погашення боргів перед банком. Причому девелопер отримає гроші пайовиків без відсотків. Наприклад, якщо будівництво йшло два роки, і ціни по ринку в цілому зросли, будівельна компанія все одно забере кошти за старою вартістю квартир, без всякої індексації. Виходить, що забудовник будуть змушений закладати у вартість житла не тільки націнку, з якої і утворюється його прибуток, а й витрати у вигляді відсотків банку. А розмір позики, що видається кредитором, по всій видимості, повинен в цілому відповідати собівартості будівництва. Таким чином, девелопери втратять можливість продавати житло на початковому етапі по низькій ціні.

Слід зазначити, що позитивні моменти теж є. Ризики пайовика повністю несе банк, звідки перший зможе забрати свої гроші. Але допускається це лише в разі, якщо будівельна компанія не виконає свої зобов'язання і зведення об'єкта з якої-небудь причини буде припинено або заморожено. Якщо ж збанкрутує НЕ девелопер, а сам кредитор, то зараз страхове покриття грошей, що знаходяться на ескроу-рахунках, за рахунок Агентства зі страхування вкладів (АСВ) становить всього лише 1,4 млн руб. Однак в даний час Мінфін опрацьовує поправки, відповідно до яких цей ліміт повинен зрости до 10 млн руб. Вони можуть бути прийняті вже в червні поточного року.

проект сирої

Проект поки сирий і не цілком опрацьоване, так, що правила гри ще можуть істотно змінюватися. Спочатку звучали припущення, що після повного переходу на проектне фінансування в будівництві житла з початку 2021 року забудовник втратить право продавати квартири на етапі зведення навіть при посередництві банків. В результаті ескроу-рахунки стануть не потрібні, терміни реалізації проекту суттєво затягнуться, а зобов'язання по кредитах перед банками, тим часом, будуть наростати. Адже при такому розкладі справ доведеться чекати, коли знайдуться покупці на вже готовий об'єкт. Однак в кінці 2017 року з'явилася так звана Дорожня карта щодо поетапного заміщення коштів громадян банківським кредитуванням і іншими формами фінансування. Виходячи з неї, з 1 липня 2019 року по 31 грудня 2020 року розпочнеться перехід на укладення всіх договорів з використанням рахунків ескроу і / або спеціальних рахунків. Що собою являють інші форми фінансування і спеціальні рахунки, в документі не пояснюється.

Як зазначає керуючий партнер компанії «Метріум» і учасник партнерської мережі CBRE Марія Литинецкая, використовуючи формулювання «інші види фінансування» законодавці і чиновники залишають собі простір для маневру, який вони можуть застосувати в ході розробки нових правил гри на ринку. Адже в повній мірі наслідки переходу виключно на проектне фінансування або використання спеціальних (або ескроу-рахунків) ще ніхто не знає. Тому в ході прийняття більш конкретних норм на місці «інших форм фінансування» можуть з'явитися альтернативи проектного фінансування. Зокрема, не варто забувати, що в 214-ФЗ поряд із залученням коштів пайовиків зберігається можливість утворювати житлово-будівельні (ЖБК) та житлово-накопичувальні (ЖНК) кооперативи для участі в пайовому будівництві. ЖБК - це законна форма економічної самоорганізації громадян, тому просто так заборонити її не можна. Не виключено, що в ході розробки правил проектного фінансування і залучення коштів пайовиків, законодавці створять спеціальний механізм і для ЖБК, який і стане «іншою формою фінансування».

Як би там не було, у девелоперів з'явилася надія, що уряд вирішив піти на пом'якшення для них умов, залишаючи і поглиблюючи практику ескроу-рахунків прямо перед остаточним переходом на нові правила роботи, а значить, і після нього. По суті це означає збереження можливості продавати квартири на етапі будівництва, навіть після повного завершення реформи.

Крім того, відповідно до нинішньої схемою, ескроу-рахунки не передбачають використання активів пайовиків в період будівництва. Такий стан справ не вигідно ні забудовникам, ні банкам, адже кошти, по суті, лежать мертвим вантажем до кінця будівництва, зазначає Марія Литинецкая. Експерт сподівається, що влада все-таки розроблять механізм, при якому банки зможуть використовувати активи пайовиків для кредитування, в результаті чого позики стануть більш доступними для будівельних компаній. В кінці минулого року глава Мінбуду Михайло Мень вже виступав з ініціативою щодо зменшення деяких вимог до забудовників, що працюють з ескроу-рахунками.

Є і ще один не до кінця ясний момент. Деякі експерти зазначають, що традиційно банки вимагають виплати відсотків вже з моменту схвалення кредиту. Якщо так само буде і в випадку з проектним фінансуванням, то не зрозуміло, звідки забудовник візьме кошти на погашення кредиту до завершення будівництва. Адже грошей пайовиків до здачі об'єкта в експлуатацію він не побачить.

Генеральний директор Tekta Group (девелопер ЖК «Маяковський) Роман Сичов бачить два способи вирішення проблеми. По-перше, кредитор може все-таки відстрочити виплату відсотків за позикою на момент завершення будівництва. Тобто в період будівництва банк виділяє безпосередньо тільки тіло кредиту, яке покриває поточні витрати будівництва і бізнесу, а після завершення будівництва девелопер виплачує відсотки з коштів, отриманих від продажу, які він вів під час реалізації проекту. По-друге, можна припустити перерахування завдатку з коштів покупців, що надходять в банк. Наприклад, при покупці квартири банк забирає на зберігання 90% перерахованої суми, а 10% отримує забудовник. «В цілому, я вважаю, що це більшою мірою технічне питання, а не проблема моделі проектного фінансування», - говорить експерт.

Але, незважаючи на деякі позитивні передумови, не всі експерти поспішають радіти. Директор Інституту податкового менеджменту та економіки нерухомості НДУ ВШЕ Вадим Засько скептично налаштований по відношенню до нововведення в його сьогоднішньому вигляді: «Такий інструмент, як проектне фінансування, ще досить сирий і поки викликає сумніви в своїй життєздатності. Серйозно його ми на даний момент не розглядаємо. Хоча подібні пропозиції по залученню банків і ескроу-рахунків існують з 2014 року, реально жодного великого проекту за подібною схемою реалізовано не було. Це обумовлено, перш за все, неминучим зростанням цін внаслідок плати банкам і скороченням гравців на ринку ».

У будь-якому випадку, починаючи з липня поточного року, договори будуть укладатися як з використанням ескроу-рахунків, так і з залученням грошей безпосередньо забудовниками за старою схемою ДДУ. З липня 2019 року по кінець 2020 роки ринок новобудов повинен пройти завершальний етап, за підсумками якого частка договорів нового типу повинна скласти не менше 95%. Починаючи з 2021 року планується повна відмова від прямих розрахунків між покупцями і девелоперами.

Проміжні висновки

В кінці липня 2017 Держдума вже прийняла в остаточному читанні поправки до ФЗ-214 про пайове будівництво, істотно посилили вимоги до забудовників. Основні корективи повинні вступити в силу для об'єктів, дозвіл на зведення яких буде отримано після 1 липня 2018 року.

Але, як видно, проблема ошуканих пайовиків зайшла настільки далеко, що уряд соковито недостатніми вжиті заходи і зробило більш радикальні кроки. Однак незабаром влада вирішила прислухатися до побоювань девелоперів, так, що план переходу на проектне фінансування поступово почав приймати більш зважений характер. В результаті з'явилася Дорожня карта, в якій йдеться про активне введення ескроу-рахунків та «інших формах фінансування». Однак радіти поки рано. Ризики проектного фінансування все ще істотні і можуть привести до зростання цін, відзначають експерти. Чим реформа обернеться для забудовників і покупців в кінцевому підсумку, не зовсім ясно.

Олександр Ковалевський