Надання земельних ділянок для ведення фермерського господарства: нові підходи (Устюкова В.В.) - Інші питання

Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua

Дата розміщення статті: 26.02.2016

Ведення селянського (фермерського) господарства як форми економічної (підприємницької) діяльності в сільському господарстві неможливо без земельної ділянки. Одним з найпоширеніших способів придбання земельної ділянки для фермерства є надання його з земель, що перебувають у державній або муніципальній власності. До вступу в силу з 1 березня 2015 Федерального закону від 23 червня 2014 р N 171-ФЗ "Про внесення змін до Земельного кодексу Російської Федерації і окремі законодавчі акти Російської Федерації" ці відносини регулювалися суперечливо. Федеральний закон від 24 липня 2002 N 101-ФЗ "Про обіг земель сільськогосподарського призначення" в колишній редакції (п. 1 - 3 ст. 10) в якості загального правила передбачав, що земельні ділянки сільськогосподарського призначення, що перебувають у державній або муніципальній власності , надаються як у власність, так і в оренду на торгах. У той же час Федеральний закон від 11 червня 2003 р N 74-ФЗ "Про селянське (фермерське) господарство" про жодні торги не згадував, а визначав, що земельні ділянки для створення фермерського господарства надаються громадянам за їх заявою до виконавчого органу державної влади або орган місцевого самоврядування.
В результаті виникла неоднозначна оцінка цих норм як в доктрині земельного права, так і в судовій практиці. Однак багато вчених <1> і деякі суди системно тлумачили протиріччя в законодавстві на користь фермерів і виходили з того, що земельні ділянки надаються їм без аукціону <2>.
--------------------------------
<1> Див., Наприклад: Галиновський Е.А., Мініна Е.Л. Коментар до Федерального закону "Про селянське (фермерське) господарство". М., 2004. С. 83 - 84; Чернов В.М. Підстави набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення // Речові права: система, зміст, придбання: Зб. науч. тр. в честь проф. Б.Л. Хаскельберг / Под ред. Д.О. Тузова. М., 2008. С. 253 - 263; Боголюбов С.А., Галиновський Е.А., Мініна Е.Л., Устюкова В.В. Все про земельні відносини. М., 2010. С. 362 (автор глави - В.В. Устюкова).
<2> Детальніше про це див .: Устюкова В.В. Надання земельних ділянок для ведення селянського (фермерського) господарства: закон і практика // Аграрне та земельне право. 2013. N 6.

Підкреслимо, що надання земельної ділянки без торгів зовсім не означає безкоштовного надання, однак одна справа придбати земельну ділянку (або право оренди) за фіксованою ціною і зовсім інша - за ціною, яка склалася за результатами аукціону. Так, Постановою Уряду РФ від 26 березня 2015 р N 279 затверджено Правила визначення ціни земельної ділянки, що перебуває у федеральній власності, при укладенні договору купівлі-продажу такої земельної ділянки без проведення торгів. Для фермерського господарства ціна такої земельної ділянки буде дорівнює його кадастрової вартості, а для особистого підсобного господарства, садівництва, індивідуального житлового будівництва - тільки 60% від його кадастрової вартості.
У суб'єктах РФ приймаються аналогічні акти. Як приклад наведемо Постанова Уряду Ленінградської області від 25 травня 2015 р N 179, якою затверджено Порядок визначення ціни продажу земельних ділянок, що перебувають у власності Ленінградської області, і земельних ділянок, державна власність на які не розмежована, що надаються без проведення торгів, в Ленінградській області. Причому в даному суб'єкті РФ ціна продажу землі для фермерів значно нижче: згідно подп. 2 п. 3 цього Порядку вона становить всього 3% від кадастрової вартості земельної ділянки. Зрозуміло, чому для фермерів це питання (продаж на торгах або без них) є принципово важливим.
Названим вище Федеральним законом від 23 червня 2014 р N 171-ФЗ Земельний кодекс РФ був доповнений низкою нових глав, в тому числі гол. V.1 "Надання земельних ділянок, що перебувають у державній або муніципальній власності", яка, як зазначалося вище, вступила в силу з 1 березня 2015 р Строго кажучи, до надання земельних ділянок можна віднести тільки випадки їх безкоштовного надання у власність, а також на праві постійного (безстрокового) користування (подп. 1 п. 1 ст. 39.1 ЗК РФ). У всіх інших випадках (пп. 2 - 4 п. 1 ст. 39.1 ЗК РФ) земельні ділянки надаються на основі договорів купівлі-продажу, оренди, безоплатного користування, тобто на основі цивільно-правових угод, хоча ці операції здійснюються з особливостями, встановленими Земельним кодексом РФ. До числа таких особливостей, зокрема, відноситься та обставина, що в більшості випадків договори купівлі-продажу земельних ділянок або договори оренди укладаються на торгах, які проводяться у формі аукціону.
Слід також зазначити, що на відміну від цивільного законодавства, де передбачені дві форми торгів - конкурс і аукціон, Земельний кодекс РФ говорить лише про аукціони, що навряд чи можна визнати нормальним, особливо щодо земель сільськогосподарського призначення. Стосовно до таких земель ми поділяємо висловлену в юридичній літературі думку, що "з урахуванням специфіки цих земель, а також фінансового стану сільськогосподарських товаровиробників як потенційних учасників торгів слід виходити з того, що торги щодо таких земельних ділянок, що перебувають у державній та муніципальній власності, повинні здійснюватися тільки у формі конкурсу. Так як саме в цьому випадку можливе визначення оптимальних умов використання зазначених земельних ділянок і передач а їх ефективному власнику, а не тому, хто здатний заплатити найвищу ціну "<3>. Аналогічну позицію займають і інші автори: "Саме проведення публічних торгів у формі конкурсу дозволить поряд з вартістю земельної ділянки врахувати і інші критерії його використання, створивши при цьому передумову для посилення контролю з боку власника ділянки за виконанням конкурсних умов" <4>. Це було б актуально як для сільськогосподарських організацій, так і для фермерів, але законодавець зайняв по даному питанню іншу позицію.
--------------------------------
<3> Румянцев Ф.П. Правове регулювання обігу земель сільськогосподарського призначення: питання теорії і практики: Автореф. дис. ... д-ра юрид. наук. М., 2011. С. 17.
<4> Пантин Є.В. Правове забезпечення цільового раціонального використання земель сільськогосподарського призначення: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2013. С. 12 - 13.

Визнання торгів (аукціону) пріоритетною формою надання державних і муніципальних земель не виключає можливості надання таких земель без торгів. Так, норми про надання земельних ділянок для ведення фермерського господарства у власність містяться в п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, який починається словами "без проведення торгів здійснюється продаж ...". І далі йде перерахування конкретних випадків, два з яких стосуються саме фермерів.
Зокрема, виходячи з подп. 8 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, фермери можуть припустити, що земельні ділянки однозначно у всіх випадках надаються їм у власність без проведення торгів, але це не зовсім так, оскільки подібний порядок діє лише у випадках, передбачених Федеральним законом "Про обіг земель сільськогосподарського призначення". А таких випадків всього два: без торгів по названим Законом фермери можуть придбати, по-перше, земельні ділянки, раніше надані їм для ведення фермерського господарства на праві постійного (безстрокового) користування або довічного успадкованого володіння, а по-друге, земельні ділянки, виділені муніципальним освітою в рахунок незатребуваних земельних часток, придбаних цим муніципальним освітою в свою власність, якщо ця ділянка використовується фермерським господарством (п. 5.1 та 7 ст. 10).
Аналогічні положення передбачені і при наданні земельних ділянок для ведення селянського (фермерського) господарства в оренду (подп. 12 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ).
Таким чином, тут йдеться або про переоформлення раніше виниклого права, або про придбання земельних ділянок, якими фермери так чи інакше вже користуються.
Про надання земельних ділянок для створення фермерського господарства чи для розширення його діяльності (тобто про новий надання) також без торгів йдеться в подп. 10 п. 2 ст. 39.3 і подп. 15 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, проте в цих підпунктах міститься відсилання до ст. 39.18 Кодексу. Ознайомлення з цією статтею показує, що вона зовсім не виключає торгів. Навпаки, вони будуть, якщо після подачі громадянином заяви про попереднє погодження надання земельної ділянки або про надання земельної ділянки для здійснення фермерським господарством його діяльності і опублікування уповноваженим органом сповіщення про надання земельної ділянки для зазначених цілей і розміщення його в мережі Інтернет з'являться заяви від інших фермерів , зацікавлених в придбанні прав на витребовують земельну ділянку, про їх намір брати участь в аукціоні.
Торги не буде лише за відсутності інших претендентів на витребовують ділянку. В принципі порядок, аналогічний описаному вище, на практиці застосовувався в судовій практиці і раніше і навіть отримав підтримку вищих судових інстанцій <5>. Так що нічого принципово нового для фермерів в розглянутих нормах немає.
--------------------------------
<5> Див., Наприклад, Постанова Федерального арбітражного суду Північно-Кавказького округу від 5 березня 2012 р справі N А01-1960 / 2010 року; Визначення ВАС РФ 27 лютого 2012 р N ВАС -1300 / 12 "Про відмову в передачі справи до Президії Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації".

Але все ж гідністю ст. 39.18 ЗК РФ є те, що відповідно до неї аукціон (при наявності двох і більше заяв) буде проводитися саме між фермерами (особами, які бажають створити фермерське господарство або розширити його діяльність на новопридбаних ділянках). Про це ж говорить і п. 10 ст. 39.11. Раніше поряд з фермерами в аукціоні могли брати участь і сільськогосподарські організації (в тому числі великі холдинги), так що сили і можливості учасників часто були нерівні. Тепер становище дещо змінилося в кращу сторону.
Ще одним нововведенням стало встановлення в ст. 39.12 правила про те, що особи, які виграли торги, але не уклали за підсумками торгів договори (купівлі-продажу або оренди земельної ділянки), потраплять до реєстру недобросовісних учасників аукціону (п. 27). Можна сподіватися, що така норма знизить кількість підставних учасників аукціону.
Глава V.1 ЗК РФ (подп. 6 п. 2 ст. 39.10 і подп. 4 ст. 39.5) допускає надання земельних ділянок для ведення фермерського господарства не тільки у власність або на праві оренди, але і на право безоплатного користування на термін до шести років, з подальшою передачею (не раніше ніж через п'ять років) цих земельних ділянок у власність безкоштовно (за умови, що весь цей час земельну ділянку використовувався відповідно до дозволеним використанням). Однак скористатися таким правом зможуть фермери не всієї країни, а тільки тих регіонів, де будуть прийняті відповідні закони суб'єктів РФ і визначені муніципальні освіти, в яких можна буде отримати земельні ділянки на таких умовах. Навряд чи це будуть чорноземні райони Воронезької області або Краснодарського краю. Швидше, це будуть "депресивні" райони, і такі "пільги" будуть надаватися з метою привернути туди населення. Ведення фермерського господарства в таких умовах вимагає великих вкладень.
Звернемо увагу ще на одну новелу Земельного кодексу РФ. У статті 39.6 (подп. 2 і 3 п. 2) передбачена можливість надання земельних ділянок без торгів в оренду для розміщення об'єктів соціально-культурного та комунально-побутового призначення, реалізації масштабних інвестиційних проектів. Таке надання здійснюється за розпорядженням Уряду РФ або вищої посадової особи суб'єкта РФ за умови відповідності зазначених об'єктів, інвестиційних проектів критеріям, встановленим відповідно Урядом РФ або законами суб'єктів РФ. Теоретично ведення фермерського господарства також може підпадати під ці критерії, проте конкурувати з іншими суб'єктами, що здійснюють "масштабні інвестиційні проекти", на наш погляд, фермерам буде складно. Тим більше що стаття необгрунтовано виключає індивідуальних підприємців і фермерські господарства, які здійснюють діяльність без створення юридичної особи, з числа претендентів, оскільки в зазначених пунктах сказано, що земельні ділянки надаються юридичним особам (тобто в кращому випадку такі земельні ділянки зможуть отримати фермерські господарства , створені як юридичні особи відповідно до ст. 86.1 ГК РФ).
На підставі викладеного можна зробити висновок, що фермери, як і раніше, будуть отримувати земельні ділянки головним чином на аукціонах, незважаючи на наявність в ЗК РФ норм про надання земельних ділянок без проведення торгів.
На закінчення відзначимо, що Наказом Мінекономрозвитку Росії від 12 січня 2015 р N 1 затверджено Перелік документів, що підтверджують право заявника на придбання земельної ділянки без проведення торгів. Цей Наказ вже став предметом розгляду Верховного Суду РФ за адміністративним позовом громадянина, який просив визнати нечинним друге речення п. 2 Наказу. У ньому було сказано, що в разі придбання земельної ділянки у власність одним з подружжя до заяви про придбання прав на земельну ділянку додається нотаріально завірена згода чоловіка на придбання у власність земельної ділянки. Верховний Суд РФ рішенням від 8 жовтня 2015 р N АКПІ15-1048 визнав це положення не чинним через його протиріччя Сімейного та Земельного кодексів РФ.

бібліографічний список

Боголюбов С.А., Галиновський Е.А., Мініна Е.Л., Устюкова В.В. Все про земельні відносини. М., 2010 року.
Галиновський Е.А., Мініна Е.Л. Коментар до Федерального закону "Про селянське (фермерське) господарство". М., 2004.
Пантин Є.В. Правове забезпечення цільового раціонального використання земель сільськогосподарського призначення: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2013.
Румянцев Ф.П. Правове регулювання обігу земель сільськогосподарського призначення: питання теорії і практики: Автореф. дис. ... д-ра юрид. наук. М., 2011 року.
Устюкова В.В. Надання земельних ділянок для ведення селянського (фермерського) господарства: закон і практика // Аграрне та земельне право. 2013. N 6.
Чернов В.М. Підстави набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення // Речові права: система, зміст, придбання: Зб. науч. тр. в честь проф. Б.Л. Хаскельберг / Под ред. Д.О. Тузова. М., 2008.

Якщо ви не знайшли на цій сторінці потрібної вам інформації, спробуйте скористатися пошуком по сайту:

Повернутися на попередню сторінку