Земля під будинком: мотиви ВС у справі про принципову для ринку нерухомості питанні

  1. Загальна власність перетворюється в індивідуальну
  2. Про загибель
  3. про обтяження
  4. думка юристів

Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua

економічна колегія Верховного суду РФ опублікувала ухвалу у справі за участю забудовника ТОВ «Теріберского берег». Він намагався зареєструвати право власності на земельну ділянку під багатоквартирним будинком, в якому викупив всі квартири. Позиція Росреестра і трьох інстанцій експертів "Право.ru" сильно здивувала. Колегію ВС, мабуть, теж: вона дала докладні роз'яснення з цього приводу.

Справа ТОВ «Теріберского берег» цікаво з двох причин, вважає Максим Кузнеченков, партнер Baker & McKenzie Справа ТОВ «Теріберского берег» цікаво з двох причин, вважає Максим Кузнеченков, партнер Baker & McKenzie. «По-перше, тим, що суди нижчих інстанцій одностайно зайняли позицію, яка прямо суперечить цілому ряду положень закону (як це ясно пояснено у визначенні ВС). При цьому мова йде про принципово важливому для ринку нерухомості питанні - про право власника всіх квартир в житловому будинку на земельну ділянку під будинком », - коментує він. А по-друге, за словами Кузнеченкова, заслуговують на увагу в цій суперечці роз'яснення ВС щодо обтяження на ділянку у вигляді застави в силу закону - на користь учасників пайового будівництва.

Сам суперечка розгорілася через землю в міському окрузі Щербинка в Москві. Там був житловий багатоквартирний будинок. За 6 років (з 2008 по 2014 рр.) Забудовник «Теріберского берег» викупив всі вісім квартир, потім зруйнував будівлю і відправився в Росреестр Москви із заявою про реєстрацію права власності на утворився під ним земельну ділянку. Росреестр в реєстрації компанії відмовив.

«Теріберского берег» пішов домагатися свого в суд, оскарживши відмову Росреестра в АСГМ (№ А40-78400 / 2015 ). Однак і там його чекала невдача. Після покупки всіх квартир «Теріберского берег» повинен був зареєструвати право власності на житловий будинок як на єдиний об'єкт нерухомості, були впевнені в АСГМ. І апеляційна колегія 9-го ААС , І касаційна АС Московського округу з цим погодилися. На думку всіх трьох інстанцій, право власності на будівлю в цілому і, як наслідок, на землю під ним, у забудовника не виникло, а після руйнування будинку - просто припинилося і відсутня в силу п. 1 ст. 235 Цивільного кодексу (ЦК).

Загальна власність перетворюється в індивідуальну

Позиція судів суперечить закону, вирішила Колегія Верховного суду з економічних спорів (КЕС) і детально роз'яснила помилки судів в недавно опублікованому визначенні .

Згідно ст. 289 ГК РФ і ст. 36 Житлового кодексу (ЖК), власникам приміщень у багатоквартирному будинку належить на праві спільної часткової власності і спільне майно (в тому числі і земельну ділянку під ним), відразу нагадала КЕС. А коли саме ділянку переходить у спільну часткову власність, судді ВС вирішили пояснити дуже детально.

Відповідь можна знайти в ст. 36 ЖК і ст. 16 Закону 189-ФЗ «Про введення в дію Житлового кодексу». Право спільної часткової власності в багатоквартирному будинку виникає в силу закону з моменту проведення державного кадастрового обліку, пояснила КЕС. Момент виникнення права спільної часткової власності у власників житлових і нежитлових приміщень на спільне майно, а також момент переходу частки у праві - дата державної реєстрації права власності на квартиру.

Таким чином, покупець квартири з моменту державної реєстрації права власності на даний об'єкт набуває чинності закону і право на частку у спільній частковій власності на сформовану в установленому порядку земельну ділянку, на якій розташований будинок.

При цьому, якщо одна особа набуває право власності на все приміщення в будівлі, то воно в силу закону стає володарем усіх часток у праві власності на земельну ділянку, уточнила КЕС. Існування часткової власності на майно більш неможливо, і вона з урахуванням положень пп. 2 і 4 ст. 8.1 ГК повинна розглядатися як індивідуальна власність особи на нерухому річ.

Як ще раз акцентується у визначенні ВС:

<...> при придбанні однією особою усіх житлових і нежитлових приміщень в багатоквартирному будинку, а отже, всіх часток у праві спільної часткової власності на спільне майно, така особа з моменту державної реєстрації права на останню квартиру або нежитлове приміщення в багатоквартирному будинку стає власником всього земельного ділянки.

«КЕС вказала, що моментом трансформації права спільної часткової власності на індивідуальну є реєстрація права власності на останню квартиру або нежитлове приміщення в багатоквартирному житловому будинку», - коментує висновки ВС Сергій Шумілов, керівник практики «Земля «КЕС вказала, що моментом трансформації права спільної часткової власності на індивідуальну є реєстрація права власності на останню квартиру або нежитлове приміщення в багатоквартирному житловому будинку», - коментує висновки ВС Сергій Шумілов, керівник практики «Земля. Нерухомість. Будівництво »« Інфралекс ». Таким чином, КЕС пов'язує з моментом внесення запису в державному реєстрі про право власності на останній приміщення наступ трьох юридичних фактів. Перше - власне перехід права власності на це приміщення. Друге - припинення права спільної часткової власності на земельну ділянку під будинком. Третє - виникнення права індивідуальної власності у особи, який придбав такі приміщення. «Такий підхід, очевидно, спростить процедуру оформлення земельно-правових відносин забудовниками, які ведуть комплексну забудову кварталів і мікрорайонів і здійснюють поетапне розселення окремих будинком», - вважає Шумілов.

При цьому висновок нижчестоящих судів про те, що для набуття права на земельну ділянку новий власник всіх приміщень повинен був перетворити все в єдиний об'єкт, який не заснований на положеннях закону, уточнила КЕС. Суди в підтвердження своєї позиції посилалися на п. 8 постанови Пленуму ВАС № 64 від 23 липня 2009 року «Про деякі питання практики розгляду спорів про права власників приміщень на спільне майно будівлі». Однак там говориться про право особи вчинити такі дії, а не про обов'язок, пояснила КЕС. Це уточнення, на думку Шумилова, також важливо: «Застосування зазначеного підходу на практиці виключить необхідність проходження безглуздих процедур по кадастровому, технічному обліку і державної реєстрації з метою перетворення приміщень і загального майна багатоквартирного будинку в єдиний об'єкт».

Про загибель

Підстави припинення права власності на земельну ділянку наведені в ст. 44 Земельного кодексу (ЗК), і такого мотиву, як знищення будівлі на земельній ділянці, там немає, продовжувала розбирати по поличках помилки судів КЕС.

Багатоквартирний будинок і земельну ділянку - це різні об'єкти, і загибель будинку не веде до припинення права приватної власності на земельну ділянку, яка виникла до знесення будинку.

Більш того, ч. 6 ст. 36 ЖК уточнює, що і в разі руйнування будинку власники приміщень зберігають частку в праві спільної часткової власності на земельну ділянку. А значить, зберіг право власності на землю після знесення будинку і «Теріберского берег». "Інша б означало незаконне вилучення майна (земельної ділянки) з власності громади", - уточнюється в визначенні.

Ст. 44 ЗК і 36 ЖК відносяться тільки до житлового багатоквартирного будинку. Тому, за словами Сергія Шумилова, не ясно, чи буде в майбутньому цей висновок КЕС застосовуватися до інших об'єктів нерухомості: об'єктів комерційної нерухомості, багатофункціональним комплексам і т. П., Де теж є спільне майно з аналогічним правовим режимом. «На поточний момент в практиці арбітражних судів по іншим об'єктам нерухомості переважає позиція про те, що в силу принципу єдності долі земельної ділянки та розташованого на ній об'єкта нерухомості (ст. 1 ЗК) зруйнування об'єкта нерухомості (ст. 235 ЦК) тягне за собою припинення прав на земельну ділянку », - розповідає юрист.

про обтяження

Окремо КЕС дала у визначенні та оцінку заяві Росреестра в ВС про те, що «Теріберского берег» для придбання землі повинен був звернутися до «публічного власнику» в порядку попередньою ст. 36 ЗК. «Публічний власник не може розпоряджатися земельною ділянкою, який перейшов у приватну власність», - відповіла на це КЕС.

Вказував Росреестр в судах і на протиріччя представлених «Теріберского берегом» на реєстрацію документів між заявленими та вже зареєстрованими правами. Однак у чому саме вони полягають, суди чомусь розбиратися не стали. Чи не досліджували вони і питання про те, коли взагалі був сформований і поставлений на кадастровий облік земельну ділянку. Саме за дозволом цих питань КЕС відправила суперечку на новий розгляд в АСГМ.

Читайте також

При цьому КЕС окремо дала роз'яснення у визначенні щодо наявності обтяження ділянки у вигляді іпотеки. На засіданні в ВС представники «Теріберского берега» розповіли, що зараз ведеться будівництво нового багатоквартирного будинку із залученням в порядку з акона № 214-ФЗ «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості» грошових коштів громадян - учасників пайового будівництва.

Саме по собі наявність такого обтяження не може бути перешкодою для державної реєстрації права власності товариства на земельну ділянку, <...> в разі, якщо відомості про таке ділянці на момент розгляду спору є в державному реєстрі прав на нерухомість.

Після передачі забудовником квартир в новому будинку при реєстрації першого права власності учасника пайового будівництва на приміщення до нього переходить і частка в праві власності на земельну ділянку, на всякий випадок уточнила КЕС.

На це роз'яснення особливо звертає увагу Максим Кузнеченков. КЕС зробила висновок про те, що наявність обтяження на ділянку у вигляді застави в силу закону саме по собі не може бути перешкодою для державної реєстрації права власності забудовника на земельну ділянку, що входив до складу спільного майна власників, якщо відомості про таке ділянці на момент розгляду спору є в державному реєстрі прав на нерухомість, пояснює він. Обгрунтованість останнього умови викликає у нього питання. «Чи можливе виникнення застави в силу закону на користь учасників пайового будівництва щодо ділянки, відомості про який відсутні в реєстрі? Чи, - міркує Кузнеченков. - А що відбувається, якщо ділянка змінився? Чи буде в даному випадку дотримано цю умову? Не зрозуміло".

думка юристів

«Визначення КЕС, безумовно, правильне, - говорить партнер   ІНТЕЛЕКТ-С   Олександр лати, - в усякому разі, в контексті діючих у нас в країні правил про спільну власність на майно багатоквартирного будинку» «Визначення КЕС, безумовно, правильне, - говорить партнер" ІНТЕЛЕКТ-С "Олександр лати, - в усякому разі, в контексті діючих у нас в країні правил про спільну власність на майно багатоквартирного будинку». Власникам квартир в силу закону належать частки в праві власності на земельну ділянку під багатоквартирним будинком, і право це виникає одночасно з виникненням права на квартиру. зникнути в нікуди воно надалі вже не може, пояснює юрист. "Дивує, якщо не сказати шокує, одноголосне незгоду з цим трьох нижчестоящих судів, - звертає увагу лати. - Перебувай я на початку шляху, при подачі позову, вважав би, що справа просто виграшно. Вражаюче, що для розуміння цього довелося доходити до ВС. А скільки подібних власників не змогли в нього пробитися? "

«Можна тільки шкодувати про те, що суспільство змогло домогтися справедливості за таким нескладному спору лише у Верховному суді «Можна тільки шкодувати про те, що суспільство змогло домогтися справедливості за таким нескладному спору лише у Верховному суді. - згоден і Владислав Ганжала, партнер Адвокатського бюро « лінія права ». - Дуже докладний і мотивована ухвала колегії ВС, з яким не можна не погодиться ". За його словами, КЕС була змушена роз'яснювати судам елементарні основи - наприклад, що багатоквартирний будинок і земельну ділянку під ним є різними об'єктами і тому знищення будинку в силу ст. 235 ГК тягне припинення права власності тільки на нього. "Тоді як суди визнали, що це тягне за собою припинення права власності і на земельну ділянку. Як у приказці «згоріла хата, гори і паркан» ", - зауважує Ганжала.

А відтворений у визначенні КЕС усний аргумент представника Росреестра є показовим прикладом бюрократії, акцентує увагу Ганжала: "Все тільки через отримання згоди від державного органу і з обов'язковими відрахуваннями в бюджет. В результаті на рівному місці створюються перешкоди для здійснення підприємницької діяльності. Напевно, саме для того, щоб не допустити нових «креативних» ідей від Росреестра колегії довелося далі роз'яснювати, як бути з пайовою будівництвом, яке ведеться на земел ьном ділянці. Треба віддати належне такому підходу колегії ».

Дивується позиції нижчестоящих судів і Майя Петрова, партнер і керівник практики «Нерухомість і будівництво» юридичної фірми «   Бореніус   » Дивується позиції нижчестоящих судів і Майя Петрова, партнер і керівник практики «Нерухомість і будівництво» юридичної фірми « Бореніус ». «Всі три інстанції повністю проігнорували питання, пов'язані з тим, коли ж у ТОВ« Теріберского Берег »виникло право власності на земельну ділянку в силу закону, і чомусь не захотіли досліджувати обставини, пов'язані з протиріччями між заявленими та вже зареєстрованими правами щодо спірної земельної ділянки, - міркує юрист. - Мимоволі виникає питання про компетентність судів ».

Без матеріалів справи складно говорити про те, яким буде його результат після повторного розгляду, додає Петрова. Однак ключовим, за її словами, стане питання про те, коли був поставлений на державний кадастровий облік земельну ділянку, і чи був він поставлений в принципі. «Оскільки у визначенні КЕС зазначено, що стосовно земельної ділянки була зареєстрована іпотека, можна побічно зробити висновок про те, що сам ділянка була поставлений на державний кадастровий облік і у позивача виникло право власності на нього в силу закону», - припускає Петрова.

«Чи можливе виникнення застави в силу закону на користь учасників пайового будівництва щодо ділянки, відомості про який відсутні в реєстрі?
А що відбувається, якщо ділянка змінився?
Чи буде в даному випадку дотримано цю умову?
А скільки подібних власників не змогли в нього пробитися?
BIKINIKA.com.ua
Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua. Казино "Buddy.Bet" обещает вам море азарта и незабываемых моментов. Поднимите ставки и начните выигрывать прямо сейчас.

We have 4 guests online