іпотека

1. закони [ правити | правити код ]
2. Підстави виникнення іпотеки та її регулювання [ правити | правити код ]
3. Іпотека в силу закону [ правити | правити код ]
4. Іпотека в силу договору [ правити | правити код ]
5. Майно, яке може бути предметом іпотеки [ правити | правити код ]
6. Оцінка платоспроможності позичальника ( андеррайтинг ) [ правити | правити код ]
7. Показники іпотечного ринку [ правити | правити код ]
8. Деякі програми іпотечного кредитування [ правити | правити код ]
9. Податкові пільги [ правити | правити код ]
10. Іпотека для іноземних громадян [ правити | правити код ]
11. Нормативно-правові акти [ правити | правити код ]
12. Судова практика [ правити | правити код ]

Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua

Іпотека - одна з форм застави , При якій закладається нерухоме майно залишається у володінні і користуванні боржника, а кредитор , В разі невиконання боржником свого зобов'язання, набуває право отримати задоволення за рахунок реалізації даного майна.

Слід розрізняти поняття «іпотека» та « іпотечне кредитування" . У другому випадку кредит видається банком під заставу нерухомого майна. Іпотечний кредит - одна зі складових іпотечної системи. При отриманні кредиту на купівлю нерухомого майна сама нерухомість, що купується надходить в іпотеку (заставу) банку як гарантія повернення кредиту.

Іпотекою є також заставу вже існуючого нерухомого майна власника для отримання ним кредиту або позики , Які будуть спрямовані або на ремонт або будівництво, або на інші потреби на розсуд позичальника-заставодавця.

У разі невиконання основного зобов'язання стягнення звертається тільки на заставлене нерухоме майно, а заставодержатель має переважне право на задоволення своїх вимог перед іншими кредиторами боржника. Одним із способів зниження ризиків кредитора є іпотечне страхування .

Термін «іпотека» (від грец. ὑποθήκη) вперше з'явився в Греції на початку VI ст. до н. е. стародавні греки так позначали форму відповідальності боржника перед кредитором своєї землею . На межі земельної ділянки позичальника ставили стовп з написом, яка свідчила, що ця земля забезпечує борг . Такий стовп і називався «іпотекою», в перекладі з давньогрецької - «підстава», «заставу», «попередження». Хоча заставу землі, як спосіб забезпечення виконання зобов'язання , Був відомий ще в Стародавньому Єгипті .

Кредит видається зазвичай на тривалий термін. Процентна ставка по іпотечному кредиту зазвичай нижче, ніж по інших видах кредитів, особливо в разі низької оцінки ризиків, якій, наприклад, може сприяти низьке співвідношення суми кредиту до оціночної вартості нерухомості, ліквідність і інші причини. Зазвичай банк висуває до позичальника іпотечного кредиту менш жорсткі вимоги, ніж при інших видах кредитування, проте звичайною практикою є перевірка доходу, вимога страхування застави, перевірка оцінки нерухомості акредитованими оцінювачами, іноді перевірка безперервного стажу роботи і інші дії, що підвищують безпеку угоди. Погашення іпотечного кредиту часто здійснюється рівними платежами - аннуітетами . Розмір такого постійного аннуитетного платежу (A {\ displaystyle A} ) Обчислюється за формулою

A = S × p 1 - (1 + p) - n, {\ displaystyle A = {\ frac {S \ times p} {1- (1 + p) ^ {- n}}}}

де S {\ displaystyle S} - величина (тіло) кредиту, p {\ displaystyle p} - величина процентної ставки за період (в частках), n {\ displaystyle n} - кількість періодів. Але існують і багато інших програм погашення. Одна з інших форм - диференційовані платежі (коли тіло кредиту виплачують рівними частками, а процентні платежі змінюються від максимуму на початку до мінімуму в кінці); тут розмір першого платежу (A 1 {\ displaystyle A_ {1}} ) Такий:

A 1 = S × (p + 1 / n). {\ Displaystyle A_ {1} = S \ times (p + 1 / n).}

Перевагою диференційованої форми платежів є менша сума відсотків (менше переплата).

Іпотечний брокеридж - це послуги по підбору, оформлення та отримання іпотечних кредитів. Іпотечним брокеріджем займається підготовлений для цієї діяльності фахівець - іпотечний брокер .

закони [ правити | правити код ]

Основними правовими актами, які регулюють питання іпотеки, є:

• Федеральний закон від 16 липня 1998 № 102-ФЗ «Про іпотеку (заставі нерухомості)»
• Федеральний закон від 13 липня 2015 р № 218-ФЗ «Про державну реєстрацію нерухомості»
• Федеральний закон № 188-ФЗ від 29 грудня 2004 г. «Житловий кодекс Російської Федерації»
• Федеральний закон № 136-ФЗ від 25 жовтня 2001 г. «Земельний кодекс Російської Федерації»
• Федеральний закон № 135-ФЗ від 29 липня 1998 року "Про оціночної діяльності в Російській Федерації»
• Федеральний закон № 218-ФЗ від 30 грудня 2004 г. «Про кредитні історії»
• Постанова Уряду № 285 від 13 травня 2006 року "Про затвердження Правил надання молодим сім'ям субсидій на придбання житла в рамках реалізації підпрограми« Забезпечення житлом молодих сімей »федеральної цільової програми« Житло »на 2002-2010 рр.

Підстави виникнення іпотеки та її регулювання [ правити | правити код ]

Чинним законодавством передбачено два види підстав виникнення іпотеки:

1. в силу закону;
2. в силу договору.

Іпотека в силу закону [ правити | правити код ]

Іпотека в силу закону (легальна іпотека) - іпотека, що виникає при настанні певних фактів, зазначених у законі, незалежно від волевиявлення сторін щодо виникнення іпотеки, при переході права власності на об'єкт нерухомості від однієї особи до іншої, точніше при придбанні даного права новим власником , але при обов'язковому настанні певних законом фактів.

Іпотека в силу закону виникає в наступних п'яти основних і поширених випадках:

1. Придбання житлових будинків, квартир, земельних ділянок з використанням кредитних коштів банку або іншої кредитної організації або коштів цільової позики.
2. Будівництво житлових будинків, будівель, споруд або квартир з використанням кредитних коштів банку або іншої кредитної організації або коштів цільової позики.
3. Продаж в кредит.
4. Рента.
5. Застава майнових прав.

Іпотека в силу договору [ правити | правити код ]

Іпотека в силу договору (договірна іпотека) - іпотека, що виникає на підставі договору про іпотеку (заставі нерухомості).

Договір про іпотеку не є самостійним зобов'язанням, а полягає в забезпечення зобов'язання за договором позики, кредитному договору чи іншому зобов'язанню.

Іпотека в силу закону відрізняється від іпотеки, яка виникає на підставі договору, тільки тим, що перша виникає в силу прямої вказівки в законі і реєструється автоматично разом з іншим договором навіть без заяви сторін, а іпотека в силу договору підлягає реєстрації за окремою заявою сторін. Оскільки іпотека в силу закону виникає при цільовому кредиті на придбання житла, при реєстрації такої іпотеки змінюється власник об'єкта нерухомості, а якщо бути більш точним, то - така іпотека виникає одночасно з придбанням нерухомості позичальником.

Майно, яке може бути предметом іпотеки [ правити | правити код ]

Майно, яке може бути предметом іпотеки, визначено в статті 5 Закону про іпотеку - нерухомі речі, зазначені в статті 130 ГК РФ, права на які зареєстровані в порядку, встановленому для державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним.

До таких речей відносять: земельні ділянки, за винятком земельних ділянок, зазначених у статті 63 Закону про іпотеку; підприємства, а також будівлі, споруди та інше нерухоме майно, що використовується у підприємницькій діяльності; житлові будинки, квартири і частини житлових будинків і квартир, що складаються з однієї або декількох ізольованих кімнат; дачі, садові будинки, гаражі та інші будівлі споживчого призначення; повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання і космічні об'єкти.

Оцінка платоспроможності позичальника ( андеррайтинг ) [ правити | правити код ]

(Правила оцінки платоспроможності клієнта і розрахунку максимальної суми кредиту).

Андеррайтинг - оцінка можливостей Клієнта з обслуговування виданого іпотечного кредиту, тобто розрахунок суми кредиту, який позичальник зможе виплатити, з урахуванням особливостей самого позичальника (тип працевлаштування, щомісячний дохід і можливість його підтвердження, наявність созаёмщіков або поручителів, склад сім'ї, наявність неповнолітніх утриманців, ін.). Клієнт проходить процедуру андеррайтингу двічі: при зверненні до іпотечного брокера (її проводить андеррайтер брокерської компанії) перед укладенням договору на надання послуг, а також в банку (проводять кредитні аналітики банку) при розгляді заяви на видачу іпотечного кредиту.

Короткий опис процедури андеррайтингу в банку. Розрахунок коефіцієнтів:

Коефіцієнт Опис П / Д Платіж / Дохід відношення платежів по кредиту до доходу позичальника за відповідний період О / Д Зобов'язання / Дохід відношення обов'язкових витрат позичальника до загального сукупного обліковується доходу К / З Кредит / Застава відношення суми цього кредиту до вартості майна К / Л кредит / Ліквідаційна вартість ставлення суми наданого кредиту до мінімальної ціни продажу нерухомого майна

Ці коефіцієнти розроблялися банками і Федеральним агентством з іпотечного житлового кредитування на основі досвіду іпотечного кредитування США і європейських країн. Такий набір показників відображає адекватну картину платоспроможності позичальника і дозволяють стандартизувати процедуру схвалення і видачі іпотечного кредиту. Для кожної банківської іпотечної програми ці коефіцієнти заздалегідь затверджені, але в деяких випадках можуть коригуватися (наприклад, за віком, нестандартному об'єкту кредитування, за способом підтвердження доходу і т. Д.). П / Д, О / Д і К / З можуть варіюватися в залежності від суб'єкта РФ, переваг того чи іншого банку і розмірів середньої оплати праці.

П / Д = не більше 40% О / Д = не більше 60% К / З = не менше 30% і не більше 90%

Після розрахунку за цими коефіцієнтами часто вибирається мінімальна сума, яка попередньо і буде сумою кредиту. Одним з основних факторів, що впливають на суму кредиту, є дохід і спосіб його підтвердження. Багато банків розуміють, що не всі доходи потенційних позичальників повністю відображаються в бухгалтерському обліку роботодавця і, відповідно, розробляють різні способи підтвердження добробуту, такі як: довідка про доходи вільної форми або на бланку кредитної організації, усним підтвердженням керівництва організації-роботодавця, поточними підтверджують витрати або аналізом доходів організації для керівників, індивідуальних підприємців і великих акціонерів. Відзначимо, що хоча правила андеррайтингу є стандартними, на практиці вони часто визначаються кожним банком в окремому порядку. Для скорочення терміну розгляду заявки Кредитним комітетом банку брокер зазвичай знає всі правила і переваги андеррайтерів банку, і зводить до мінімуму час їх роботи над кредитною справою.

Показники іпотечного ринку [ правити | правити код ]

Рік Число учасників первинного ринку ИЖК Загальна кількість ИЖК / загальна сума Кількість рублевих ИЖК / загальна сума Середньозважений термін надання ИЖК (руб. Кредит) Середньозважена процентна ставка (руб. Кредит) Середній розмір позики 2011 658 523 582 /
716,9 млрд руб. 520 658 /

697,4 млрд руб.

179 місяців 11,9% 1,37 млн ​​руб. 2012 667 691 724 /
1032,0 млрд руб. 690 050 /

1013,3 млрд руб.

180 місяців 12,3% 1,49 млн руб. 2013 658 825 093 /

1353,9 млрд руб.

823 175 /

1338,7 млрд руб.

176 місяців 12,4% 1,64 млн руб. 2014 629 1 012 800 /

1764,1 млрд руб.

1 012 064 /

1753,3 млрд руб.

180 місяців 12,45% 1,74 млн руб. 2015 559 699 510 /

1161,7 млрд руб.

699 419 /

1157,8 млрд руб.

176 місяців 13,35% 1,66 млн руб. 2016 484 856 461 /

1473,3 млрд руб.

856 427 /

1472,3 млрд руб.

183 місяці 12,48% 1,72 млн руб.

Деякі програми іпотечного кредитування [ правити | правити код ]

Соціальна іпотека - комплекс державних програм для поліпшення житлових умов соціально незахищених верств населення. В даний час на федеральному і на місцевому рівнях діють кілька державних іпотечних програм, наприклад для молодих сімей, молодих вчителів, військових.

• Іпотека - молодим сім'ям. Учасники програми - молоді сім'ї, визнані в установленому порядку потребують поліпшення житлових умов і постійно проживають на території суб'єктів Російської Федерації [2] .
• Національний проект «Доступне і комфортне житло - громадянам Росії»
• Всеросійська програма « Військова іпотека ». Учасниками програми є випускники військових освітніх установ, які уклали перший контракт про проходження військової служби після 1 січня 2005 року і які прослужили 3 роки.
• Іпотечна програма « Материнський капітал ». розпорядник материнського капіталу може використовувати його при покупці квартири за допомогою іпотеки.
• Іпотечний продукт «Молоді вчителі» Програма розроблена АІЖК для кредитування придбання житла молодими вчителями під процентну ставку в розмірі 8,5% річних (одна з найнижчих в країні) [3] .
• Іпотека з держпідтримкою. Програма стартувала 15 березня 2015 для громадян РФ, які купують від забудовників квартири в споруджуваних або зданих новобудовах. Завершитися програма повинна була 1 березня 2016 року, але рішенням уряду була продовжена до 1 січня 2017 року [4] .

Податкові пільги [ правити | правити код ]

В Росії діє закон ( Податковий кодекс РФ ), за яким позичальник має право на податкове вирахування , В розмірі суми витраченої на придбання житла, але не перевищує 2 мільйони рублів і сплачених відсотків за позику, виданих на придбання житла, що не перевищує 3 мільйони рублів (до 1 жовтня 2013 року обмеження по сумі сплачених відсотків не застосовувалося). З 1 жовтня 2013 року відрахування надається не 1 раз в житті, а до вичерпання витрат в розмірі 2 000 000 рублів. У разі якщо платник податку скористався правом на отримання майнового податкового відрахування в розмірі менше його граничної суми, встановленої цим підпунктом, залишок майнового податкового відрахування до повного його використання може бути врахований при отриманні майнового податкового відрахування в подальшому на нове будівництво або придбання на території Російської Федерації житлового будинки, квартири, кімнати або частки (часток) у них, придбання земельних ділянок або частки (часток) у них, наданих для индивидуаль ного житлового будівництва, і земельних ділянок або частки (часток) у них, на яких розташовані об'єкти, куплені житлові будинки або частка (частки) в них. При цьому граничний розмір майнового податкового відрахування дорівнює розміру, що діяв в податковому періоді, в якому у платника податків вперше виникло право на отримання майнового податкового відрахування, в результаті надання якого залишається сальдо переносимо на наступні податкові періоди [5] .

Є дві можливості отримати позичальником даний відрахування:

• Якщо у позичальника єдине місце роботи, він може звернутися в бухгалтерію за місцем роботи, заявивши про придбання житла, надати підтверджуючі документи, і бухгалтер не буде перераховувати податок на прибуток до тих пір, поки дане право не буде використана.
• У податковому періоді перераховувати всі податки , А в кінці року в податкової заявити про право на податкове вирахування . Податкова служба повинна буде повернути сплачені податки після перевірки документів.

13 березня 2008 року Конституційний суд видав Постанову № 5-П. Визнавши, що не суперечить Конституції РФ положення інших федеральних законів, суд однозначно роз'яснив свою позицію - батьки можуть отримувати податкові відрахування з сум, витрачених на придбання нерухомості своїм неповнолітнім дітям.

6 березня 2019 року президент Росії Володимир Путін підписав закон, який звільняє опинилися у важкій ситуації іпотечних боржників від сплати виконавчого збору і захищає права солідарних боржників по одному зобов'язанню [6] .

У березні 2019 року в Воронежі побудований перший багатоквартирний будинок за новою схемою залучення коштів пайовиків з використанням рахунків ескроу, відкритих в Ощадбанку. При такому підході забудовники отримують гроші пайовиків тільки після завершення будівництва [7] .

У квітні 2019 року Дом.рф для сімей з дітьми почав видачу пільгових житлових кредитів під 6% на весь термін іпотеки (раніше ця ставка поширювалася лише на термін від 3 до 8 років) [8] .

Іпотека для іноземних громадян [ правити | правити код ]

Законодавчо немає ніяких обмежень для іноземних громадян в покупці житла з використанням іпотечного кредитування. Крім того, можна одночасно отримати іпотеку і вид на проживання. При цьому сам факт проживання на території Російської Федерації не має ніякого значення. Єдина перешкода - політика конкретного банку. У більшості випадків для кредитних організацій місце постійного проживання позичальника вдруге, потрібно лише підтвердження легального перебування в країні. При цьому процентні ставки по іпотеці для громадян іноземних держав можуть відрізнятися від стандартних пакетів для росіян.

Одним з перших іпотечних банків став Державний Банк для дворянства, перетворений в 1786 році в Державний Позиковий Банк (проіснував до кінця 50-х років XIX століття). У 1786 році була утворена і Страхова експедиція для страхування переданих в заставу кам'яних будинків. У 1802 році до Державного Позикового Банку був приєднаний Допоміжний для дворянства Банк, створений в 1797 році, під час правління Імператора Павла I.

Відродилася іпотека тільки на початку 1990-х років, а законодавче забезпечення отримала в 1998-му, коли вийшов Федеральний закон № 102-ФЗ «Про іпотеку (заставі нерухомості)».

Нормативно-правові акти [ правити | правити код ]

• Конституція Російської Федерации. - Російська газета. 25 грудня 1993 року. № 237.
• Цивільний Кодекс Російської Федерации (частина перша). Федеральний закон від 30 листопада 1994 року. № 51 // Відомості Верховної РФ. - 1994. - № 32.
• Житловий кодекс Російської Федерации. - Російська газета. 12 січня 2005 року № 7.
• Сімейний кодекс Російської Федерации. - Російська газета. 22 жовтня 2007 року. № 138.
• Цивільний процесуальний кодекс. - Російська газета. 20 листопада 2002 року. № 179.
• Федеральний закон «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» // Відомості Верховної. - 1997. № 30.
• Федеральний закон «Про іпотеку (заставі нерухомості)» // Відомості Верховної. - 1998. № 29.
• Федеральний закон «Про селянське (фермерське) господарство». - Російська газета. 11 січня 2007 року. № 12.
• Федеральний закон «Про оціночної діяльності». // Відомості Верховної. - 1998. № 31
• Указ Президента РФ від 09.03.2004 № 314 «Про систему і структуру федеральних органів виконавчої влади» - Російська газета від 19 березня 2004 року. № 50.
• Постанова Уряду РФ від 18.02.1998 № 219 - Російська газета. 12 вересня 2003 року. № 369.
• Наказ Федеральної податкової служби РФ від 17.11.2005 № САЕ-3-13 / 594 (д) - Російська газета. 27 вересня 2005 року. № 345.
• Наказ Міністерства Юстиції від 14.09.2006 р № 293 Російська газета. 22 вересня 2006 року. № 401. (втратив чинність).
• Постанова Уряду Російської Федерації від 15 березня 1997 року № 319. Російська газета. 23 березня 1997 року. № 175.

Спеціальна література [ правити | правити код ]

• Багаев А. Н., Багаєва М. В. Як придбати житло в кредит за іпотечними програмами? - Ростов н / Д: Фенікс, 2006. - 160 с (Якість життя).
• Ем В. С. Правові проблеми організації ринку іпотечного кредитування в Росії. М .: Статут, 1999. - 85 с.
• Земельне право: збірник нормативних документів. - М .: Гросс-Медіа, 2006. - 296 с.
• Іванов В. В. Інформація про товар «іпотечне кредитування». М .: Маркетинг, 2000. - 131 с.
• Конов В. Н. Іпотечне кредитування покупки житла як механізм формування фінансових ресурсів підприємств житлово-будівельного комплексу [Електронний ресурс]: Дис. канд. екон. наук: 08.00.10
• Русецький А. Е. Іпотека: як убезпечити себе при здійсненні операцій з нерухомістю. - М .: Ексмо, 2007. - 176 с - (Мій законний інтерес).
• Філіппова Е. С. Іпотечне житлове кредитування в умовах реформи законодавства в Росії: [Електронний ресурс]: Автореф. дис. канд. юрид. наук: 12.00.03 / Моск. акад. екон. і права.
• Хрулева З. В. Земельно-майнові відносини і іпотека [Електронний ресурс]: (Проблеми управління): Дис. канд. екон. наук: 08.00.05
• Євген Чепенко . Іпотека для громадян. Коментар до законодавства, схеми і пояснення. Вид. Фонд сприяння державної реєстрації нерухомості 2007.

Судова практика [ правити | правити код ]

• Нерухомість: Огляд практики вирішення спорів / Авт.-упоряд. Абрамов В. А. - 5-е видання., Доп. - М .: Ось-89, 2008. - 256 с (серія De jure)

Періодичні видання [ правити | правити код ]

• Бабкін Виникнення іпотеки в силу закону. - Нотаріус, 2002 № 1.
• С. А. Бабкін Про іпотеку. - Погляд. - 2006. - № 12
• Кисельов А. А. Предмет договору іпотеки. / Нотаріус. - 2003. - № 2.
• Козирін А. Договір про іпотеку / Бізнес-адвокат. - 1998. - "18
• Крилов С. Довіреність в практиці державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним. / Відомості Верховної Ради. - 2003. - № 12