Огляд ринку торговельної нерухомості м Сочі

Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua

Фахівцями відділу стратегічного консалтингу IDEM в квітні 2018 року проведено дослідження ринку торгової нерухомості міста Сочі. Визначено обсяг ринку і перспективи його розвитку, забезпеченість жителів і гостей міста торговельною нерухомістю, динаміка змін, орендні ставки, заявлені до реалізації проекти.

Географічне положення

Муніципальне утворення місто-курорт Сочі (неофіційна назва Великий Сочі), розташований на північно-східному узбережжі Чорного моря, на південному кордоні Російської Федерації.

Відстань до Краснодара по трасі 292 км. Відстань до Москви близько 1 700 км. Сочі має найбільшу в Європі протяжність, приблизно 146 км (по дорозі уздовж моря). Місто займає велику територію, площа Сочі становить 3 502 кв.км. Для порівняння, площа Москви в межах МКАД 900 кв.км, в межах 2012 (в т.ч. Нова Москва) 2 511 кв.км. Площа забудови міста становить 250 кв.км. Більшу частину, 81% площі Великого Сочі, займають особливо охоронювані природні території та об'єкти.

Соціально-економічний розвиток

За даними Краснодарського крайового комітету державної статистики на 01.01.2017 р населення Великого Сочі 492 601 чол., В т.ч. міське 416 233 чол. і сільське 76 368 чол. Місто відвідує велика кількість туристів. У 2016 році туристичний потік перевищив 6,5 млн чол., В 2017 р 6 млн чоловік. Сочі - всесезонний курорт, привертає туристів цілий рік, поєднує пляжний відпочинок і гірськолижні траси, безліч культурних подій. Неофіційно Сочі називають головним курортом Росії, літньою столицею країни. Сочі постійно стає ареною найбільших міжнародних подій, що залучають безліч гостей міста, в їх числі можна назвати Олімпійські ігри 2014, Фестиваль молоді і студентів, чемпіонат світу з футболу 2018 р

За даними Федеральної служби державної статистики [2] в середньому по РФ оборот торгівлі на душу населення в 2017 р дорівнює 203 029 руб., Що в 1,75 рази менше, ніж в Сочі. У містах-мільйонниках за підсумками 2017 року оборот роздрібної торгівлі на душу населення становить від 99 876 руб. до 169 488 руб., в середньому 120 672 руб. в Санкт-Петербурзі 251 120 руб., Москві 363 391 руб. У всіх цих містах, оборот торгівлі на душу населення менше, ніж в Сочі.

Настільки високий показник обороту роздрібної торгівлі формується як за рахунок витрат туристів, потік яких становить 6 млн чол. в рік, так і досить високою середньою заробітною платою в м.Сочі. За даними сайту Краснодарстата середня заробітна плата в Сочі в 2017 році становить 39 073 рубля, що близько до значення середньої зарплати в містах - мільйонниках 39 266 рублів. Розрахункова величина обороту торгівлі, виходячи з середніх показників по РФ, з урахуванням величини доходів жителів Сочі, становить приблизно 5 середніх зарплат. Для Сочі це складе близько 195 000 руб. на душу населення, приблизно, як в середньому по РФ в цілому і більше, ніж в більшості міст-мільйонників. Річний оборот роздрібної торгівлі, що формується постійними жителями, становить приблизно 96,2 млрд руб. (52% від усього обороту), а річний оборот, який припадає на туристів можна оцінити як 87,83 млрд руб. (48% від усього обороту). З урахуванням цього фактора еквівалентну з точки зору торгівлі «повне» населення Сочі більше на 449 225 людини. Повний населення в середньому за рік становить 865 428 осіб. Загальна «наявне» населення Сочі з урахуванням туристичного потоку в пік туристичного сезону (серпень місяць 2017 г.) адміністрація міста Сочі оцінює в 1,1 млн чоловік. Ця величина дещо більше середньої за рахунок фактора сезонності та можливо, різної структури витрат в торгівлі відпочиваючих і місцевих жителів.

Можна сказати, що характеристики ринку торгової нерухомості Сочі наближаються до значень параметрів ринку міста-мільйонника, такого як Казань, Нижній Новгород, Новосибірськ. Відмінністю є велика розважальна складова, за рахунок великої частки відпочиваючих, яка становить 48% від загальної кількості населення.

Ринок торговельної нерухомості м Сочі

За даними адміністрації муніципального освіти м Сочі в місті функціонують 5 831 підприємство роздрібної торгівлі. Вони забезпечені об'єктами торгівлі - в т.ч .:

1. стаціонарної роздрібної торгівлі - 5 054 об'єктів;
2. нестаціонарні торгові об'єкти (НТО) (павільйони, кіоски) - 992 об'єктів;
3. роздрібні ринки - 6 об'єктів, у тому числі: 2 сільськогосподарських, з кількістю торговельних місць - 1 282.

Така велика кількість підприємств стаціонарної торгівлі вимагає площі відповідного розміру для розміщення цих об'єктів - на кінець 2017 року загальна торгова площа об'єктів роздрібної торгівлі становила 478,9 тис. Кв.м.

Забезпеченість населення міста Сочі стаціонарними торговими площами складає - 960,9 кв.м на 1 000 жителів, не враховуючи відпочиваючих, що перевищує сумарний норматив мінімальної забезпеченості населення площею торгових об'єктів для муніципального освіти місто-курорт Сочі в 1,6 рази (норматив для Сочі 606,9 кв.м на 1 тис. чоловік).

Галузь, яка надає послуги громадського харчування, представлена ​​1 468 об'єктами, із загальним числом посадочних місць 90 467 на з них:

Посилання - 1 124 - Загальнодоступних підприємств громадського харчування 74 335 п / м;

- 88 - Закритого типу 9 946 п / м;

- 256 - Сезонних (літніх) 6 186 п / м.

Забезпеченість посадочними місцями на 1 000 чол. становить 154,8 п / м, що більш ніж в 2 рази перевищує норматив для міста-курорту Сочі 69 п / м.

Рівень розвитку роздрібної торгівлі істотно відрізняється по внутріміським районам міста Сочі: найбільш високі показники обороту роздрібної торгівлі великих і середніх організацій на душу населення відзначаються в Центральному та Адлерському районах, найбільш низькі - в Лазаревському районі з високою часткою сільського населення.

Серед усіх видів торговельної нерухомості найбільший інтерес представляють сучасні торгові центри, об'єкти в яких концентруються потоки покупців, які найбільшою мірою показують рівень розвитку торгової нерухомості міста.

Торговий центр, відповідно до міжнародної класифікації [3], якої дотримуються консультанти IDEM, це - об'єкт торговельної нерухомості, арендопрігодной площею не менше 5 000 кв.м з ефективною концепцією, має в своєму складі один або кілька великих якірних орендарів і торгову галерею, представлену міжнародними , федеральними та / або регіональними ритейлерами, і знаходиться в єдиному управлінні.

При підготовці до Зимових Олімпійських ігор 2014 були проведені великі перетворення міста, в тому числі побудовано більшість сучасних торгових об'єктів: «Олімп», «Олександрія», «Море Молл», «Гранд Марина», «Сіті Плаза», «Sun City», «Горки місто молл». Після 2014 року висновок на ринок нових якісних торгових центрів майже припинився. За три роки (2015-2017 рр.) Був введений тільки один об'єкт - ТРЦ «Бірюза-Молл» орендної площею 8 000 кв.м.

У Сочі загальна арендопрігодная площа всіх якісних торговельних центрів складає 214 960 кв.м. Середня забезпеченість якісної торговельною нерухомістю по містах-мільйонниках становить 360 кв.м на 1 000 жителів [4], а в місті Сочі цей показник становить 516 кв.м на 1 000 постійних міських жителів [5].

Якщо врахувати велику кількість туристів, то забезпеченість Сочі якісними площами складе всього 248 кв.м на 1 000 міських жителів. Рівнем високої конкуренції на ринку якісної нерухомості є значення показника забезпеченості в 450 кв.м на 1 000 жителів. При досягненні рівня забезпеченості 600 кв.м на 1 000 жителів між торговими центрами починається боротьба за виживання. Таким чином, ринок торговельної нерухомості міста-курорту Сочі далекий від рівня високої конкуренції при розрахунку на повне населення з урахуванням туристичних потоків.

Приріст «повного» населення в місті в більшій мірі визначається туристичним потоком. У «радянські» часи закритої економіки і відсутності істотної конкуренції з боку виїзного туризму потік становив близько 4 млн чол. на рік. У 90-ті роки потік знизився до величини близько 1 млн чол. на рік. До 2006 року потік зріс до 5 млн чол. в рік, Економічна криза 2008 року і розгорнувся будівництво при підготовці до Олімпіади 2014 року викликало скорочення потоку до 2 млн чол. на рік. Широкомасштабна реконструкція дозволила створити кластер гірськолижного відпочинку і перетворити Сочі в цілорічний курорт, з використанням інфраструктури всього міста.

У найближчі кілька років можна очікувати збереження потоку туристів на рівні 6 млн чол. на рік. Конкуренція з боку Криму при відкритті прямого залізничного сполучення може дещо зменшити привабливість курортів Краснодарського краю, але політичні ризики, санкції, недоступність популярних «дешевих» виїзних напрямків курортів Червоного і Середземного морів, європейських гірськолижних курортів, нестабільність валютного курсу рубля - підтримають потік відпочиваючих на курорти Краснодарського краю як в літній, так і в зимовий час.

Порівняння забезпеченості якісними торговими площами по деяким містам РФ * за даними 2017 р

* За даними компанії «IDEM», ** за даними компанії «KnightFrank», *** дані по місту

Сочі, зі значенням показника забезпеченості в 516 кв.м якісної торговельної нерухомості на 1 000 жителів входить в число лідерів за рівнем забезпеченістю торговими площами серед міст - з чисельністю до 500 тис. Чоловік. Якщо врахувати велику кількість туристів, то забезпеченість Сочі якісними площами зменшиться до 248 кв.м на 1 000 міських жителів.

Якісні торговельні центри м.Сочі *

* За даними компанії «IDEM»

Крім названих якісних торгових центрів, слід згадати два торгові об'єкти, що впливають на розподіл купівельних потоків в місті, але не підходять під визначення якісних торгових центрів. Один з них - «Галактика Сочі», великий розважальний центр . Другий - торгово-розважальний центр «Мандарин», що є конгломератом з 9 окремих завдань, фактично представляє собою торговий квартал.

Деякі великі розважальні центри м.Сочі *

Розподіл площ за типами об'єктів, приблизно, рівномірний, але найбільша кількість площ припадає на суперрегіональний тип торгових центрів.

Відповідно до класифікації торгових центрів по зоні обслуговування в структурі ринку торгової нерухомості м Сочі 8 з 12 (67%) ТЦ є районними, 3 з 12 (25%) є окружними, 1 (8%) - суперрегіональний, що відповідає класичному розподілу торгових центрів в містах РФ.

Структура ринку торгової нерухомості м Сочі за географічним розташуванням

Як було зазначено раніше, місто Сочі має велику площу і протяжність. Торгові об'єкти розподілені нерівномірно, а поблизу центрів адміністративних утворень, окремими групами. Виділяються кластери:

1. центральний район
2. Адлерский район (включаючи окремий мікрорайон-гірськолижний курорт Червона Поляна)
3. Лазаревський район

Як видно з діаграми, найбільший обсяг площ 72% припадає на Центральний район. Адлерский район (21%) на другому місці, Лазаревський (7%) істотно відстає. Хостінскій район не забезпечений якісними торговими центрами.

Особливість торговельної нерухомості в Сочі по географічному розподілу - висока насиченість в Центральному районі, а також велика частка сучасних об'єктів, переважно, розважального призначення. Наприклад, розважальний центр «Галактика Сочі» (п. Червона Поляна с.Естосадок, вул. Ачіпсінская, д. 12), загальною площею 46 000 кв.м з невеликою торговою галереєю.

Говорячи про географічний розподіл торгових об'єктів по території Сочі слід зазначити, що відпочиваючі становлять приблизно половину повного населення курорту, тому багато об'єктів орієнтовані на обслуговування туристів і розташовані поблизу основних «прогулянкових» зон курортних зон (пляж, набережні, парки, гірськолижні зони).

Розподіл забезпеченості якісними арендопрігодная площами (кв.м на 1000 чол.) По районам

Забезпеченість якісними торговими об'єктами досягла високого значення для Центрального району. Незважаючи на значну віддаленість, туди також приїжджають туристи і місцеві жителі з інших районів міста.

Вартість оренди торговельної нерухомості в м.Сочі в торгових центрах

Вартість оренди в торгових центрах як правило, залежить від розміру орендованої площі, розташування в торговому центрі і виду діяльності орендаря. Фахівці компанії IDEM провели аналіз пропозицій по оренді в торгових комплексах Сочі [10]. Вартість оренди в торгових центрах в залежності від площі і розташування для приміщення групи товарів «промтовари» від 35 до 80 кв. м виглядає наступним чином:

Середня ціна оренди приміщення в ТЦ становить близько 2 000 руб / кв.м / міс.

Найбільші ціни відзначені в наступних об'єктах:

Гранд Марина не є типовим торговим центром. Це переважно розважальний центр, розташований в прибережній зоні, з переважанням кафе, ресторанів, закусочних (23 об'єкти). Вартість оренди в аеропорту Адлера приведена в якості приклади максимально можливих ставок. Як типову ставки оренди для магазинів галереї в торгових центрах Сочі можна привести 2 000 крб. / Кв.м.

Вартість оренди в стріт-ритейлі.

Згідно з пропозиціями орендодавців, опублікованих на сайті domofond.ru/ станом на 17.04.2018г. середня вартість оренди торгових приміщень складає близько 1 400 руб. в місяць за 1 кв.м. Загальна кількість пропозицій 118 об'єктів, пропонована сумарна площа 8 414 кв.м. Найбільшу вартість (5 000-30 000 руб. За 1 кв.м) мають об'єкти площею 5-12 кв.м поблизу основних потоків на пляжі в Лазаревському і Адлерському районах.

Показники експонованих площ стріт-рітейлу, в м.Сочі, по районам міста.

Для порівняння можна навести дані по місту-мільйоннику з розвиненою сферою торгової нерухомості - Нижнього Новгороду. Вартість оренди торгових приміщень, згідно зі звітом аналітичного порталу Гіпер-ПН в березні 2018 року становить 760,1 руб. за кв.м.

Ціни в Сочі можна порівняти з цінами в Санкт-Петербурзі. Так, за даними сайту БІБОСС [11]: вартість оренди торговельної нерухомості в Центральному, Василеостровськом і Петроградському районах знаходиться в діапазоні від 1 350 - 1 680 руб. за квадратний метр на місяць. Оренда магазину на Невському проспекті коштує ще дорожче - від 2 800 руб. за квадратний метр. У Красносельском та Фрунзенському районах орендувати торгову нерухомість можна відносно дешево - від 700 до 830 руб. в середньому за квадратний метр. У торгових центрах Петербурга орендні ставки коливаються від 650 до 1 800 руб. за квадратний метр, залежно від класу ТЦ і близькості до центру.

Вартість місячної оренди торгових приміщень [12] в 3 кварталі 2017 року:

У Санкт Петербурзі вартість оренди для якірного орендаря становить від 300 до 1 100 руб. / Кв.м на місяць, для магазинів торгової галереї 700 - 5 000 руб. / Кв.м в залежності від місця розташування як самого торгового центру, так і всередині торгового центру. Вартість оренди в стріт-ритейлі в Сочі приблизно дорівнює вартості оренди в галереях центральних районах ТЦ Санкт Петербурга, не рахуючи Невського проспекту.

У Москві вартість оренди в торговельних галереях трохи вище, від 800 до 10 000 руб. / Кв.м. Виходячи їх цих даних, можна зробити висновок, що вартість оренди стріт-рітейлу в Сочі порівнянна з вартістю оренди в торгових галереях нецентральних районів Москви.

Вартість місячної оренди експонованих площ, руб. / Кв.м в залежності від розміру орендованої площі

Максимальні значення орендних ставок досягаються для малого розміру орендованих площ - до 12 кв. Як видно на графіку, частка пропозицій з орендною ставкою менше 1 000 руб. / Кв.м невелика.

Розподіл експонованих площ (кв.м) в стріт-ритейлі по районам

Із загальної кількості (8 414 кв.м) 4 237 кв.м або 50% припадає на Центральний район, Адлерский район представлений 1 813 метрів або 22% від загальної кількості вакантних площ, в Хостинском районі знаходиться 20% від загального числа вакантних площ, і в Лазаревському районі знаходиться близько 8% від загального числа вакантних площ.

Кількість пропозицій стріт-рітейлу по районам Сочі

Найбільше число об'єктів, представлено в Центральному районі 45 об'єктів або 38%, майже така ж кількість представлено в Адлерському районі, 42 об'єкти або 36%.

Заявлені проекти торговельної нерухомості м Сочі

Розвиток курорту селище Головінка (Лазаревський район)

На Сочинському інвестиційному форумі буде заявлений проект масштабної реконструкції курорту Головінка [15], включаючи будівництво готелів на 2 100 місць, будівництво ТРЦ, аквапарку, зони розваг і галереї ремесел. Конкретні строки реалізації та параметри проекту торгово-розважального центру поки не оголошені.

Висновки з перспективних проектів

Заявлені до реализации в 2018-2019 роках проекти загальною орендованого площею около 10 000 кв.м малі в порівнянні з існуючімі площа 214 960 кв.м. Реалізація цих проектів незначно змінить забезпеченість, приблизно на 5%, не внесе суттєвих змін в ринкову ситуацію.

У 2020 р заплановано введення ТРЦ «Червона площа». Успішна реалізація ТРЦ «Червона Площа» в Адлерському районі може значно змінить конкуренцію на ринку ТРЦ в зазначеному районі. Забезпеченість якісною торговельною нерухомістю зміниться в цьому районі з 127 кв.м до 227 кв.м на 1 000 жителів наявного міського населення. Однак навіть таке збільшення не позначиться катастрофічно на об'єктах якісної торговельної нерухомості Адлерского району, він залишиться привабливим для девелопменту торгових центрів.

Найбільший вплив на ринок може надати зміна туристичного потоку. Наприклад, скорочення числа туристів з 6 млн чоловік до 3 млн осіб еквівалентно підвищенню забезпеченості до рівня 350 кв.м на 1 000 жителів, це еквівалентно скороченню виручки торгових операторів (і торгових центрів) на 25-30%. Вищенаведений сценарій гіпотетичний і наведено для того, щоб показати рівень чутливості ринку до даного фактору.

Динаміка приросту і прогноз якісних торгових площ в м.Сочі *

Висновки і прогнози розвитку ринку торговельної нерухомості Сочі

1. Сочі великий і протяжний (близько 146 км) місто. Повний населення м Сочі з урахуванням потоку туристів становить приблизно 817 855 осіб із середнім доходом вище, ніж у багатьох містах мільйонниках. За підсумками 2017 року середня зарплата склала 39 073 рубля.
2. На розвиток Сочі ключове значення зробило проведення зимової Олімпіади 2014 року. У період підготовки була створена найсучасніша транспортна, інженерна та соціальна інфраструктура, розрахована не тільки на жителів міста, а й на велику кількість туристів, проведення великих спортивних, видовищних, культурних, політичних подій. Після проведення Олімпіади-2014 введення нових об'єктів істотно сповільнилося.
3. На сьогоднішній день ринок якісної торговельної нерухомості м Сочі, має відносно високий рівень забезпеченості - 516 кв.м / 1 000 осіб постійного населення, що відповідає зоні високої конкуренції (рівню більше 450 кв.м / 1 000 чол.). З урахуванням потоку туристів забезпеченість буде майже в два рази нижче, 273 кв.м / 1 000 чол. Ринок торговельної нерухомості перебуває на етапі розвитку. Консультанти компанії IDEM відзначають високий потенціал регіону для девелопменту сучасних якісних ТЦ у всіх районах міста, за винятком Центрального, де потенціал нижче і реалізація вимагає більш ретельного аналізу конкретної локації.
4. Має місце висока нерівномірність концентрації торговельної нерухомості в місті 72% якісних площ зосереджено в Центральному районі. У цьому районі забезпеченість вище 450 квадратних метрів на 1 000 жителів.
5. У Лазаревському районі розташовано тільки 7% якісних площ, в Хостинском районі якісні ТЦ відсутні. Забезпеченість торговельною нерухомістю 80 кв.м і 0 кв.м на 1 000 жителів відповідно. Ці райони найбільш перспективні для реалізації нових сучасних об'єктів, враховуючи географічну віддаленість цих районів від Центрального району: приблизно 40 км до Лазоревского і 15 км до Хостінского району.
6. Середня вартість пропозиції оренди торговельної нерухомості в торгових центрах близько 2 000 руб. / Кв.м (опитування ТЦ), в стріт-ритейлі приблизно 1 430 руб. / Кв.м (по об'єктах, розміщених в базі Domofond.ru). Для порівняння можна навести середню вартість оренди торгових приміщень в Нижньому Новгороді - 760 руб. / Кв.м, що майже в 2 рази нижче, ніж в Сочі. Вартість оренди стріт-рітейлу в Сочі близька до вартості оренди в галереях ТЦ центральних районів Санкт Петербурга, периферійних районах Москви.
7. Середні ставки оренди в торговельних центрах залежать від виручки і відповідно, середнього розміру туристичного потоку. При його зрості може відбутися зростання ставок, при скороченні потоку відпочиваючих можливе зменшення орендних ставок. Зараз середні орендні ставки на приміщення 40-80 кв.м в торгових центрах складають близько 2 000 руб. / Кв.м в міс., І 1 400 руб. / Кв.м в міс в стріт-рітейл.
8. Консультанти прогнозують в довгостроковій перспективі будівництво нових торгово-розважальних центрів з великою часткою розважальної складової в локальних центрах, віддалених від Центрального району. З появою нових проектів деякі окремі діючі об'єкти Центрального району можуть втратити свою популярність і потребуватимуть реконцепції.

.................................................. .................................................. .................................................. .............................

[1] дані Адміністрації міста, https://www.sochi.ru/gorod/sochi-v-tsifrakh/sotsialno-ekonomicheskoe-razvitie/

[2] http://www.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_main/rosstat/ru/statistics/enterprise/retail/#

[3] Urban Land Institute (ULI, США)

[4] за даними компанії CBRE

[5] За даними компанії «IDEM», забезпеченість міського населення

[6] http://www.colliers.com/ru-ru

[7] http://www.gks.ru/scripts/db_inet2/passport/table.aspx?opt=37260002017

[8] https://kubzan.ru

[9] Постійне населення + туристи

[10] Сайти торгових комплексів, cian.ru , shopandmall.ru

[11] https://www.beboss.ru/kn/spb/retail

[12] За даними компанії НАІ БЕКАР http://naibecar.com/upload/iblock/d9a/d9a2e9c17b3e70aa4bb289d88cb5ef41.pdf

[13] https://arch-sochi.ru/2012/10/stremitelnaya-zastroyka-vokrug-privokzalnoy-ploshhadi-v-sochi/

[14] https://lidersochi.com/commerce/ofisy/3850/

[15] Російська газета, 14 лютого 2016 року, а так само сайт спілки архітекторів Сочі https://arch-sochi.ru

.................................................. .................................................. .................................................. .............................

Над звітом працювали:

Отримати додаткову інформацію та замовити послуги:

по тел. +7 800 775 87 13, + 7 (831) 280-98-46 e-mail: [email protected] веб-сайт: www.idem-nn.ru сторінка на Facebook: www.facebook.com/Idempage

КОНТАКТИ

• ПРО IDEM

• НОВИНИ

• ПОСЛУГИ

• ОБ'ЄКТИ В РОБОТІ

• АНАЛІТИКА

• ПОРТФОЛІО

Всі права захищені. Копіювання текстів і матеріалів з сайту обмежена. Копіювання текстів - порушення авторських прав ТОВ «Йдемо», за що передбачена відповідальність законодавством РФ.