Динаміка цін на нерухомість 2018 року

1. Ситуація на ринку нерухомості Росії
2. Москва
3. Санкт-Петербург
4. Новосибірськ, Єкатеринбург
5. Нижній Новгород, Краснодар, Ростов-на-Дону
6. Челябінськ, Тюмень
7. Висновки і прогнози

Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua

Інвестиції в нерухоме майно завжди були, є і будуть одним з головних напрямків фінансової діяльності. Багато інвесторів вважають за краще покупку об'єктів нерухомості вкладенням в цінні папери, валюту, відкриття депозитів і купівлі банківських металів. Популярність нерухомості дуже проста - валюта схильна до інфляції, цінні папери залежать від успішності компанії, банки можуть збанкрутувати і депозити згоріти, ну а цінні метали не так-то просто продати під час кризи. А ось на вартість житлових і комерційних квадратних метрів всі ці фактори практично не впливають.

Але крім інвесторів з товстими гаманцями існують звичайні громадяни, для яких житлова нерухомість нагальна потреба. Вони формують основну масу покупців житла на вторинному ринку і є основними клієнтами іпотечного кредитування. І для проведення успішних угод і продавцям, і покупцям просто необхідно знати динаміку зміни цін і попиту на нерухоме майно.

Ситуація на ринку нерухомості Росії

Ціна на квадратні метри житла складається з багатьох чинників. Це і курс рубля по відношенню до провідних світових валют, і ставка по іпотеці, дохід населення, вартість будматеріалів і багато іншого. Але прямої прив'язки до якого-небудь фактору немає, тому вибрати час для покупки квартири, виходячи з графіків курсу валюти або іпотечної ставки, неможливо. Але все ж деяка залежність є.

Протягом останніх двох років ринок нерухомості в РФ стабілізувався. Ціна поступово знижується після стрибка в 2014 році. Зниження ціни викликане занепадом попиту, на який в свою чергу вплинуло зниження добробуту росіян. Щоб викликати інтерес до довгострокових покупок, до яких і відноситься покупка нерухомості, банки скорочують відсоток іпотечного кредитування.

Зараз можливо отримати іпотеку під рекордно-низькі 7%, хоча в основному банки пропонують 9-10% річних.

А ось курс долара на ціни в середньому по РФ майже не чинив ніякого впливу, що і видно на графіку.

Але це порівняльна характеристика по Росії, а в Москві ситуація зовсім інша. На графіку чітко простежується залежність ціни кв. м. і курсу американського долара. Одним з пояснень цього є той факт, що московська нерухомість - це дуже затребуваний об'єкт для вкладення інвестицій, який, як і основні біржові інструменти дуже залежить від сторонніх чинників.

Що стосується порівняльної характеристики між регіонами, то тут потрібно відзначити такий важливий показник, як зростання / зниження вартості кв. м. житлової площі по окремих регіонах. П'ятірка лідерів за підсумками жовтня та листопада 2017 виглядає наступним чином:

Регіони, де попит зріс окт.17 ноя.17% Новгородська обл. 40 897 41 759 2,1 Республіка Алтай 41 919 42 662 1,8 Оренбурзька обл. 41 180 41 896 17 Вологодська обл. 38 250 38 845 1,6 Ханти-Мансійський АО 63 518 64 502 1,5

А ось перша ТОП-5 регіонів, в яких за аналогічний період попит на нерухомість впав і ціна знизилися:

Регіони, де попит впав окт.17 ноя.17% Мордовія 43 766 43 466 -0,7 Ростовська обл. 48 116 47 948 -0,3 Калмикія 32 312 32 207 -0,3 Дагестан 42 754 42 667 -0,2 Ленінградська обл. 52 545 52 495 -0,1

Огляд загальної ситуації буде неповним без порівняльної характеристики цін між регіонами РФ, за даними Росстату за 3 квартал 2017 року. Першу трійку лідерів за вартістю середнього кв. м. серед квартир всіх типів очолюють Москва, Санкт-Петербург і Сахалінська обл. А ось найнижчі ціни на житло в Мурманської обл., Калмикії і Адигеї.

Регіони з найвищою ціною за кв.м руб. регіони з найнижчою ціною за кв.м руб. 1 м.Москва 163 533 1 Мурманська область 23 137 2 м.Санкт-Петербург 92 272 2 Республіка Калмикія 33 418 3 Сахалінська область 85 648 3 Республіка Адигея 34 092 4 Приморський край 78 068 4 Тамбовська область 34 217 5 Республіка Саха (Якутія) 70 179 5 Орловська область 34 287 6 Камчатський край 68 481 6 Ставропольський край 34 759 7 Московська область 68 144 7 Брянська область 34 818 8 р Севастополь 64 692 8 Ненецький автономний округ 34 901 9 Нижегородська область 61 345 9 Курганська область 35 541 10 Хабаровський край 60 425 10 Курська область 35 847

Москва

Столиця Росії у багатьох економічних, фінансових і соціальних показниках стоїть осібно від всієї країни, не став і виключенням і ринок нерухомості. Одним з головних його відмінностей від інших регіонів - наявність найбільшої кількості угод з купівлі / продажу елітного житла. Особливо це відбивається в грошовому еквіваленті. На первинному ринку житла елітні апартаменти становлять близько 5% всіх проданих квартир, але ціна 1 кв. м становить в середньому 980 тис. рублів, що в 6 разів більше середньої вартості житлового квадратного метра в столиці.

Станом на листопад 2017, середня вартість 1 кв. м. в московському новобудові становила 153 804 руб., а на вторинному ринку - 173 262. У порівнянні з минулим роком показники знизилися на 0.8 і 4.4% відповідно. Так що в 2018 році, цілком можна очікувати повторення ситуації 2015 року, коли середні ціни на вторинне і первинне житло в Москві були практично однакові.

Санкт-Петербург

На відміну від Москви, покупці нерухомості Північної столиці більш орієнтовані на квартири середнього класу. Тому не дивно, що ціни на первинному ринку Санкт-Петербурга перевершують вартість вторинної нерухомості, оскільки найбільш дорогі апартаменти розташовані в центральних забудованих районах міста.

Середня вартість 1 кв. м житла в петербурзькому новобудові становить 98 947 руб., що на 2.2% вище торішнього показника, а ось вартість квадратного метра у вторинному секторі знизилася на цілих 4.8%.

Новосибірськ, Єкатеринбург

У найбільших містах Уралу і Сибіру ситуація на ринку житла ідентична. За останні два роки вартість кв. м в новобудовах і вторинному ринку в Єкатеринбурзі і Новосибірську практично однакова. Тільки ціна в Єкатеринбурзі вище в середньому на 10 000 руб.

Нижній Новгород, Краснодар, Ростов-на-Дону

У Ростові і Краснодарі все ще більшим попитом користується вторинне житло, отже, і ціна на нього вище. А ось динаміка цін в Нижньому Новгороді, більш схожа на Новосибірськ і Єкатеринбург, вторинка і новобуд мають паритет і швидше за все в 2018 році, ціни на первинному ринку буде вище. Що стосується вартості, то Ростов і Краснодар практично рівнозначні, середня вартість житла в цих містах варіюється в межах 50 000 руб. за кв. м., а ось в Нижньому Новгороді ця цифра становить 60 тис.

Челябінськ, Тюмень

Челябінськ і Тюмень об'єднує той факт, що середня вартість 1 кв. м. в цих горах залишилася приблизно на рівні 2007 року. У нафтогазовому серце Росії за 10 років середня вартість житла зросла на 2 700 руб, а одному з найбільших промислових центрів країни всього лише на 1 500 руб. При цьому в Тюмені ціни на вторинне житло і новобуд однакові, а ось в Челябінську вторинний ринок міцно утримує лідируючу позицію. Необхідно відзначити, що в цьому місті найнижча ціна на новобудови серед найбільших російських міст.

Висновки і прогнози

Більшість економістів і аналітиків схиляються до думки, що ціни на житло в 2018 році продовжать падіння. Але в основному падіння цін буде відбуватися на вторинному ринку, причому в даному випадку мова йде про будинки застарілого житлового фонду. А це, в свою чергу, абсолютно не означає, що слід очікувати нового зниження іпотечних ставок, оскільки даний вид кредитування більш затребуваний на первинному ринку.