Як купити квартиру в Україні і захиститися від шахраїв і недобросовісних продавців нерухомості

1. Небезпека №1: Недобудова
2. Небезпека №2: «Проблемна» нерухомість
3. Небезпека №3: ​​Шахрайство
4. Небезпека №4: Маніпуляції з договорами
5. Крок №1: Перевірка репутації продавця
6. Крок №2: Перевірка квартири на наявність проблем
7. Крок №3: Знайомство з об'єктом і вивчення документів
8. Крок №4: Узгодження умов договору купівлі-продажу
9. Крок №5: Укладення договору на покупку житла

Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua

Практично у будь-якого громадянина України виникає потреба купити квартиру або будинок. Найчастіше це покупка квартири на вторинному ринку або в новобудові, отримання нерухомості в кредит. Як би людина не мріяв скоріше оформити угоду купівлі-продажу і стати повноправним господарем своєї житлоплощі, поспіх в цьому питанні недоречна.

Купівля нерухомості - завжди важлива подія, і не має значення, чи плануєте ви купити квартиру в Харкові або придбати апартаменти в Харківській або іншій області України. Придбання житла супроводжується певними ризиками для покупця, в т.ч. втратою грошей або втратою права власності на об'єкт угоди. Даний матюкав містить корисні поради експертів, як уникнути основних ризиків при купівлі квартири; а також ключові моменти, на які потенційному покупцеві варто звернути особливу увагу при виборі житла.

Небезпека №1: Недобудова

Явною перевагою даного виду інвестування грошових коштів є можливість придбання більшої площі за значно меншою вартістю, ніж готове житло. Варто відразу обмовитися, що право власності на нерухомість може бути закріплено за покупцем тільки після того, як будинок буде зданий в експлуатацію. При цьому, інвестор ризикує втратити капіталовкладення, оскільки забрати свої гроші у забудовника в разі недобудови складно.

Небезпека №2: «Проблемна» нерухомість

Навіть покупка квартир в новобудовах може стати проблемою, якщо немає всіх необхідних дозвільних документів. Ще більше проблем пов'язане з придбанням вторинного житла: неприватизована квартира, заставна нерухомість, неприйняття спадщини, в приміщенні зареєстровані люди, загублені документи та інше. Звичайно, всі ці проблеми цілком вирішувані, але для їх усунення необхідно витратити багато часу, грошей і сил.

Небезпека №3: ​​Шахрайство

Більшість махінацій з квартирами відбувається за підробленими документами. Сучасні технології, спритність і наявність грошей дозволяють аферистам отримувати порожні бланки договорів і довідок, а також відтворити повний комплект необхідних печаток. Бувають випадки, що покупцеві показують одну квартиру, а документи оформляють на іншу. Ще однією шахрайською схемою є продаж квартир за дорученням вже після того, як сам власник житла помер. Угода купівлі-продажу після цього, природно, є недійсною.

Досить поширені випадки, коли пропозиція купити квартиру надходить від людей, які не є її власниками і ніякого відношення до неї не мають. Ситуація загострюється ще й тому, що велика кількість квартир не внесено до реєстру нерухомого майна, що призводить до неможливості їх перевірки на приналежність конкретній людині. У свою чергу, професійні шахраї вміло користуються цим: отримують завдаток і відразу зникають. Знайти таких аферистів і притягнути до відповідальності практично неможливо.

Небезпека №4: Маніпуляції з договорами

В даний час нерідкі випадки укладення договорів купівлі-продажу нерухомості на вкрай невигідних для покупця умовах, які дозволяють продавцю абсолютно законно затягувати процес укладення основного договору або в майбутньому успішно його оскаржити в суді.

Як ми вже переконалися, існують досить серйозні ризики, пов'язані з придбанням нерухомості. Само собою, всіх небезпек передбачити неможливо, оскільки кожен день з'являються нові схеми махінацій. Однак, дотримуючись чіткого алгоритму дій можна максимально убезпечити проведення угоди купівлі-продажу квартири.

Крок №1: Перевірка репутації продавця

Спочатку потрібно перевірити інформацію про квартиру. Якщо мова йде про новобудові, пошук слід вести за двома напрямками - забудовнику і назвою комплексу. Багато будівельних компаній розуміють, що відомості, наявні про них в Інтернеті - це перше, чим зацікавиться потенційний покупець. Тому, для підтримки свого іміджу, компанії можуть оперативно знаходити і видаляти негативну інформацію.

При покупці квартири від забудовника не зайвою стане перевірка компанії за наступними пунктами:

- відсутність ліквідаційних процедур, виконавчих проваджень

- час існування юридичної особи (у відкритому і безкоштовному Єдиному реєстрі юридичних осіб легко перевірити дату реєстрації фірми і статутний фонд)

- репутації директора компанії, її засновників

- відгуки про раніше завершених проектах

- наявність судових спорів

Крок №2: Перевірка квартири на наявність проблем

У випадку з новобудовами перевірку житла слід починати з відвідин сайту місцевої Державної архітектурно-будівельної інспекції, де розміщується інформація про всі об'єкти, до законності яких є питання. Якщо мова йде про покупку квартири на вторинному ринку, покупцеві необхідно переконатися, що нерухомість не знаходиться під арештом, в ній не зареєстровані малолітні, неповнолітні особи, а також інваліди. Крім того, потрібно з'ясувати, хто є власником приміщення, яким чином воно було придбано і хто буде безпосередньо підписувати договір купівлі-продажу.

Крок №3: Знайомство з об'єктом і вивчення документів

Якщо результати віртуального знайомства з забудовником влаштували, можна планувати безпосередній огляд об'єкта. У розмові з представником продавця важливо також поцікавитися, за якою схемою здійснюється продаж квартири. Якщо мова йде про квартиру в уже збудованому житловому комплексі, не зайвим буде уточнити, чому власник вирішив її продати.

Відповідно до чинного законодавства України забудовник може здійснювати продаж квартир в новобудовах, за які майбутні мешканці платять заздалегідь, тобто інвестуючи в будівництво за однією із схем:

- створення житлово-будівельних кооперативів (ЖБК)

- членство у фонді фінансування будівництва (ФФБ)

- участь в інститутах спільного інвестування (ІСІ)

- укладання попереднього договору купівлі-продажу квартири

При цьому, найбільш ризикованою схемою є інвестування в квартири, забудовником яких виступає фізична особа. Вся справа в тому, що забудовник може залучати підрядників на свій вибір. При цьому не завжди першочерговою вимогою до них є якість роботи. Тому дуже часто для будівництва вибираються ті підрядники, робота яких коштує дешевше.

Як правило, при укладанні договору передбачається сплата 100% вартості житлоплощі. При цьому з покупцем укладається попередній договір купівлі-продажу квартири, часто в простій письмовій формі. Іноді інвестори все ж згадують про необхідність нотаріального посвідчення договору, проте представники забудовника стверджують, що таке посвідчення не потрібно, свої зобов'язання вони і так виконають, а інвестор тільки витратить зайві кошти. Оскільки квартири в споруджуваному будинку дуже часто купують люди з обмеженим бюджетом, аргументи представників забудовника в більшості випадків досягають мети. Покупець повинен розуміти, що за законом такий договір є нікчемним, тобто забудовник не несе ніяких зобов'язань.

Таким чином, якщо проект будівництва будинку (житлового комплексу) виявиться невдалим, максимум, на що можна розраховувати, - подати позов до забудовника з вимогою повернути гроші. У той же час, фізична особа несе відповідальність власним майном, якого може не вистачити для компенсаційних виплат інвесторам, тобто рішення суду так і залишиться без виконання.

У будь-якому випадку, кожен сам вирішує ризикувати чи ні. Якщо покупець все ж вирішив інвестувати в будівництво квартири, слід ретельно перевірити проектну та дозвільну документацію, містобудівні умови і обмеження, технічні умови на будівництво.

У забудовника обов'язково має бути рішення місцевої ради про виділення земельної ділянки під забудову із зазначенням характеристик майбутньої споруди, площі земельної ділянки та її цільового призначення. Обов'язкова наявність державного акту на землю, якщо ділянка передана у власність. Якщо ж мова йде про оренду землі, повинен бути укладений договір оренди, в якому зазначаються межа, площа і технічні характеристики об'єкта будівництва.

Якщо для покупки житла пропонується участь у фонді фінансування будівництва, слід обов'язково ознайомитися з правилами фонду. Це дозволить оцінити всі можливі ризики. Якщо планується участь в ЖБК, варто вивчити статут щоб знати свої права і обов'язки.

Крок №4: Узгодження умов договору купівлі-продажу

Звичайно, умови договору, за якими буде здійснюватися купівля квартири, будуть залежати насамперед від того, на якому етапі готовності житла він полягає. Але в будь-якому випадку слід звернути увагу на наступні пункти:

- термін здачі будинку в експлуатацію (його вказівки в договорі обов'язково)

- ціну, розмір і порядок оплати за договором. Особливо актуальним це питання є в разі покупки житла з розстрочкою платежу. Важливо зафіксувати платежі в гривневому еквіваленті, а також затвердити графік платежів і спосіб внесення коштів

- момент реєстрації права власності. Якщо забудовник бере на себе обов'язок зареєструвати право власності покупця на квартиру, то в договорі обов'язково повинен бути чітко прописаний механізм цієї процедури. Якщо ж передбачається, що покупець буде самостійно займатися реєстрацією, в договорі повинні бути визначені процедура і терміни видачі відповідних документів забудовником

- процедуру розірвання договору. Варто з'ясувати, в яких випадках договір може бути розірваний, з чиєї ініціативи, які будуть застосовуватися санкції і коли покупець зможе повернути гроші, якщо втратить інтерес до квартири

Необхідно враховувати той факт, що вкладаючи кошти по кожній із схем на етапі будівництва, предметом купівлі буде не квартира, а лише право її придбати після введення будинку в експлуатацію.

Крок №5: Укладення договору на покупку житла

При укладанні договору дуже важливо переконатися, що продавець має відповідні повноваження. Крім того, здійснюючи оплату вартості квартири, дуже важливо отримати від продавця розписку про отримання грошей. Вона повинна бути чітко сформульована і написана власноруч одержувачем. Тільки таким чином, відповідно до закону, можна підтвердити факт передачі грошей. При цьому навіть показання свідків за відсутності розписки не вважатимуться достатнім доказом в суді. У випадку з юридичною особою оплату доцільно проводити через банк.

джерело: юридичний портал

Новини порталу «Весь Харків»