Нерухомість Луганська: очікування і реальність - Реальна газета

1. Луганська житлова і комерційна нерухомість - далеко не найдешевша в Україні. За співвідношенням ціна...

Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua

Луганська житлова і комерційна нерухомість - далеко не найдешевша в Україні. За співвідношенням ціна / якість ми суттєво відстаємо від наших сусідів - Харкова і Донецька. У найближчому майбутньому вартість метражу квартири виросте в середньому на 5%

З 1 листопада Кабмін в черговий раз вводить нові правила продажу нерухомості - оцінювати вартість продаваних об'єктів тепер зможуть тільки фахівці з новими державними свідоцтвами. Робиться це з метою контролю оподаткування операцій на ринку нерухомості. Експерти в один голос заявляють, що дефіцит оцінювачів може привести до того, що ринок виявиться паралізованим на кілька місяців.

Станом на 23 жовтня 2013 року, всього в Україні налічувалося 282 оцінювача нового профілю. До початку осені на Луганщині нові державні сертифікати мали всього 4 таких фахівця, причому троє з них у самому обласному центрі, один - в Рубіжному.

У Фонді держмайна учасникам ринку обіцяли, що кількість суб'єктів оціночної діяльності, які будуть внесені до Державного реєстру оцінювачів та суб'єктів оціночної діяльності, до вересня збільшиться більш ніж удвічі і складе близько 350-400 суб'єктів. На їхню думку, цього цілком повинно вистачити, щоб задовольнити потреби ринку. Однак ріелтори цього оптимізму не поділяють - 350 осіб не зможуть впоратися з обсягом робіт, який раніше виконували 10 тисяч. Як бачимо, на дворі листопад, а сертифікованих фахівців все ще менше трьохсот.

Як повідомив «РГ» один з учасників ринку, щоб отримати сертифікат податкового оцінювача, слід пройти спеціальні курси. Їх вартість, залежно від годин лекцій, в середньому становить 3,5 тисячі гривень. Проводяться курси в 11 навчальних закладах країни, найближчим до Луганська знаходиться в Харкові. Однак успішне закінчення цих курсів не дає можливості працювати незалежним оцінювачем. Власник такого сертифіката може влаштуватися у фірму, яка вже займається оцінкою з метою оподаткування. Для того щоб заснувати таку контору, необхідно скласти іспит керівника. Подейкують, що з усіма «тонкощами» це коштує близько 10 тисяч доларів.

Луганський нотаріус, який працює з угодами в сфері нерухомості, розповів «РГ», що проходження подібних курсів - справа не з легких. Екзаменатори свідомо завалюють фахівців, що бажають отримати новий сертифікат. Зараз йде процес виштовхування з ринку старих компаній і передачі їх функцій «своїм» конторам. Експерти відзначають, що серед новоявлених оцінювачів близько 99% не мали раніше досвіду роботи в даній сфері.

В агентстві нерухомості «Тандем» нам повідомили, що уряд дозволив до кінця січня 2015 року використовувати звіти про податкову оцінку майна, які були складені до 31 жовтня 2013 г. Це означає, що до 1 лютого наступного року нотаріуси зможуть оформляти угоди купівлі-продажу на підставі раніше проведеної оцінки.

В умовах нових правил збільшиться і термін проведення оціночної процедури. Якщо раніше це займало від одного до трьох днів, то після нововведень буде потрібно до 14 робочих днів. І найцікавіше, скільки ж це буде коштувати? У Фонді держмайна запевняють, що податкова оцінка нерухомості буде коштувати 300-600 гривень. Однак експерти відзначають, що на ділі ціна послуги буде визначатися з розрахунку 100 гривень на 1 кв. м оцінюваної площі. Виходячи з луганських реалій, оцінка однокімнатної квартири буде коштувати близько 3,5 тисячі, двокімнатної - 5 тисяч, трикімнатної - 7 тисяч гривень.

Однак це не остаточні цифри. Оскільки попит на сертифікованих оцінювачів буде рости, їх прайси також не залишаться на місці. Фахівці вважають, що в результаті це може привести до подорожчання нерухомості на 3-5%.

Георгій Іверський

--------------------------------------

Керівник АН «Тандем» Євгена Бабкіна розповіла «РГ», що по чому на ринку нерухомості Луганська

Які квартири і де купують

- Найбільшим попитом серед покупців користуються двокімнатні квартири в Жовтневому районі міста. Тут сконцентрована найдешевша житлова нерухомість в Луганську. «Двушку» на східних кварталах можна придбати за $ 26-32 тис. Тут метраж квартир менше, відповідно, і комунальні платежі нижче. На другому місці за популярністю - Артемівський район, де розташовані найновіші багатоквартирні будинки. Двокімнатні квартири розходяться по $ 35-42 тис., В залежності від ремонту. Далі йде Ленінський район. Тут люди купують нерухомість в основному під бізнес або для здачі квартир в оренду подобово. На центральних вулицях Луганська ціна на квадратний метр може сягати $ 1 тис., А подобова оренда 250-500 гривень. В районі кварталів Шевченко, Димитрова за двокімнатні квартири просять $ 30-35 тис. Замикає рейтинг Кам'янобрідський район. Тут останнім часом пожвавився ринок приватних будинків. Флігель можна придбати, починаючи від $ 15 тис. Якщо є гараж, хороший паркан, красивий просторий двір - ціна може піднятися до $ 30 тис.

У Луганську немає середнього класу

У Луганську практично відсутній попит на середній сегмент нерухомості. Люди купують або найдешевші об'єкти, або дуже дорогі за мірками нашого регіону - понад $ 55 тис. Трикімнатні квартири купують тільки при наявності автономного опалення, так як в зимовий період плата за комунальні послуги піднімається до 1 тисячі гривень на місяць. Дуже погано зараз продається комерційна нерухомість. Найбільш цікаві варіанти давно викуплені, а ті, що виставлені на продаж, мають непомірну ціну - до $ 5 тис. За кв. м.

типовий покупець

В основному це сім'я у віці 30-40 років з одним або двома дітьми, яка хоче розширити свій житловий простір. Навряд чи варто говорити про професійної приналежності, тому що при покупці житла в недорогому сегменті беруть участь не тільки самі покупці, але часто і їх батьки, і інші близькі родичі. Приблизно 25-30% покупців нерухомості - жителі області, які бажають перебратися в більш упорядковані умови і знайшли в Луганську постійну роботу.

Новобудови

У Луганську дуже мало будують нової житлової нерухомості. До березня 2014 роки обіцяють здати в експлуатацію багатоповерховий будинок на Радянській, який будує ТОВ «Нові технології». Ціни там оптимальні - від 7200 гривень за квадратний метр, це більш ніж прийнятна альтернатива непомірно дорогим квартирам в центрі Луганська. А ось в колишній будівлі профілакторію «Енергія», на мій погляд, необгрунтовано піднімають ціни. Будівля стара, ремонт зроблений косметичний, а квадратний метр продають по одній тисячі доларів.

іпотека

У поточному році спостерігається деяке пожвавлення іпотечного кредитування. І це зрозуміло, тому що багато банків ( «Всеукраїнський банк розвитку», «Unicredit Bank» та кілька інших) знизили процентну ставку по іпотечних кредитах до 18% річних, що вже можна назвати прийнятним. Звичайно, проблемою залишається рівень офіційних доходів позичальників, тому більшість бажаючих отримати кредит має можливість докредитувати тільки 20-30% від вартості житла. Але це вже прогрес в порівнянні з 27% річних пару років назад, коли людей від одного слова «кредит» кидало в піт. Безумовно, це радує, адже у всьому світі банківський сектор виступає локомотивом для зростання економіки в цілому, в тому числі і будівельної сфери. У будь-якому випадку, за статистикою нашого агентства і колег з Асоціації фахівців нерухомості України, відсоток квартир, що купуються в іпотеку, виріс на 35-40%. Сподіваємося, що політична стабільність в Україні і грамотна економічна політика уряду будуть і далі стимулювати ці сектори економіки.