Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua
Варшава як росла сестра поглядає на Мінськ з висоти офісних хмарочосів. Поляки за останні роки не на жарт рвонули вперед: будують багато, якісно, часто із залученням європейських архітекторів. Можливо, саме так буде і в Мінську, але тільки не раніше, ніж через п'ять років. І все ж досвід показовий: місцевим девелоперам також доводиться конкурувати за орендаря. Менеджер проектів по адміністративної нерухомості «Твоя столиця. Управління проектами" Артем Жданько слідом за аналізом ділової Москви розібрав, що корисного ми можемо взяти з офісного досвіду Варшави.
Варшава активно приростає офісними площами. У 2016 році ринок офісної нерухомості отримав рекордні 407 тис. «квадратів», свідчать дані Cushman & Wakefield. Здавалося б, такий обсяг міг би «покласти» ринок, обрушивши орендні ставки. Однак цього не сталося: попит на офісні площі виявився вищим за очікування - компанії освоїли за минулий рік 755 тис. Кв. м. Найбільш активними орендарями виступають гравці B2B-ринку, в тому числі консалтингові організації.
Середній рівень вакантності в бізнес-центрах Варшави становить близько 14%. Ставки варіюються від 13 євро за 1 кв. м. на околицях до 24 євро в центрі польської столиці. Ринок все ще на боці орендарів. Компанії активно «мігрують» зі старих об'єктів в нові бізнес-центри з кращими характеристиками, але таким же рівнем ставок. При цьому до кінця року ринок поповниться ще на 300 тис. «Квадратів», які, як очікується, пустувати не будуть.
Варшавські орендарі віддають перевагу сучасним об'єктів з унікальною архітектурою, продуманими об'ємно-планувальними рішеннями та професійним керуванням. Як правило, ділові висотки включають в себе не тільки офіси, а й магазини, кафе, фітнес-центри і салони краси. Ми виділили найцікавіші бізнес-центри Варшави.
Вежа Warsaw Spire
Хмарочос Warsaw Spire вже своєю формою виділяється на тлі прямокутних офісних висоток. Проектували комплекс бельгійські архітектори, а в зведення об'єкта вкладено $ 100 млн. Офісна вежа «піднялася» на 220 метрів поряд з центром міста, ставши найвищою будівлею в Польщі. Поруч «виросли» ще два бізнес-центру висотою 55 метрів, утворюють єдиний комплекс. Всього побудовано 100 тис. Кв.м, з яких 96 тис. «Квадратів» займають офіси.
Простір, що залишився виділено під ресторани, магазини і кафе. Приміщення виконані в форматі open-space, мають високі стелі і пропонують панорамний вид на місто.
вежа Q22
Ще один сучасний хмарочос рік як височіє над центральною частиною Варшави. За формою вежа нагадує кристал кварцу (схожа ідея, але з калійної сіллю і менших розмірів реалізована в будівлі «Банку розвитку» в Мінську). Бізнес-центр Q22 розтягнувся на 155 метрів і включає 45 тис. Офісних «квадратів». Більшу частину простору займають офіси - просторі і високі, з багатошаровим панорамним склінням і підвищеною звукоізоляцією. Під землею заховано п'ять поверхів паркінгу на 320 автомобілів, на верхніх поверхах знаходяться конференц-зали, кафе і ресторани. При цьому будівля ще і енергоефективне, отримує частину електрики від сонячних панелей. В якості ключового орендаря - польська штаб-квартира Deloitte.
Хмарочос Rondo 1
Офісний хмарочос з 11-річним стажем беззастережно відносять до об'єктів класу «А +». Будівля в фінансовому центрі Варшави включає в себе 41 поверх (з урахуванням високих стель це 194 метри) і складається з двох частин: нижню облюбували супермаркет, винний бар і кафе, тоді як верхню - численні офіси, що займають 64 тис. Кв.м. Комфорт в хмарочосі створюють потужні кондиціонери, швидкісні ліфти і зони відпочинку.
Хмарочос Varso Place
Нова офісна вежа стане найвищою будівлею Польщі та Євросоюзу. Висота хмарочоса зі шпилем складе 310 метрів, з яких він буде величаво поглядати на залізничний вокзал. Проектували комплекс британські та польські архітектори, передбачивши в ньому 53 поверху і 140 тис. «Квадратів» комерційної нерухомості A-класу. Крім офісних площ, в будівлі будуть магазини, кафе і ресторани, а «фішкою» об'єкта стане оглядовий майданчик на даху хмарочоса. Коли комплекс добудують (а це відбудеться не раніше 2020 року), він буде задавати тон на ринку бізнес-центрів Варшави.
Warsaw Trade Tower
Варшавський центр торгівлі побудований в 1999 році і нагадує чиказькі хмарочоси. Будівля включає 42 тис. «Квадратів» офісів, магазинів, кафе і ресторанів. У комплекс входить паркінг на 300 автомобілів. Відвідувачів зустрічає 6-поверховий атріум, облаштований в еко-стилі з натуральних матеріалів. Між поверхами курсують одні з найшвидших ліфтів в Європі, які долають 7 метрів в секунду. Офіси продумані до дрібниць - просторе планування, хороше освітлення, клімат-контроль і високошвидкісний інтернет. ставки оренди тут трохи нижче, ніж в інших офісних хмарочосах A-класу.
комплекс Metropolitan
Будівля Metropolitan виросло не вгору, а вшир: 7-поверховий комплекс включає майже 34 тис. Кв.м офісних площ. Розміщений об'єкт на північній частині площі Пілсудського - в історичному місці, так що відсутність претензій на висотність цілком зрозуміло. До розробки проекту доклав руку відомий британський архітектор Норман Фостер. Можливо, тому всередині бізнес-центру виявився внутрішній дворик діаметром 50 метрів. Два підземні поверхи вміщують 400 автомобілів. Офіси не відстають: багато вільного простору, панорамний вид на площу і технологічна «начинка» допомагають роботі.
«Гормони зростання» для Мінська
Варшава пішла по шляху будівництва офісних хмарочосів, на які рівняються всі інші об'єкти. В цьому відношенні ринок повторює ті ж тенденції, що зараз актуальні для американських і азіатських міст. Хіба що в Варшаві офісні висотки «розкидані» по всьому місту, на відміну від Лондона, Парижа і Нью-Йорка, які вважають за краще їх «кучкувалися».
«Гігантоманія» Варшави може частково охопити і Мінськ. У столиці вже представлено кілька офісних висоток (Royal Plaza, «Вежа Європи» і «Александров Пасаж»), а нові висотки з'являться в «Газпром центрі», в комплексі «Шантер Хілл» на проспекті Переможців, і, судячи з Рендер, в Minsk World. «Але чи висотне будівництво стане нормою для Мінська - позначаються і містобудівні обмеження, і недолік інвесторів, готових вкласти близько $ 100 млн. В будівництво офісного хмарочоса. Мінський ринок поки не готовий до таких масштабних проектів », - з жалем визнає експерт.
При розробці об'єкта він радить враховувати особливості ринку. «Часто до нас звертаються за аудитом будівельного проекту, і ми доводимо його до розуму з урахуванням поточних реалій і довгострокового прогнозу. Основне завдання при цьому полягає в тому, щоб максимально підвищити комерційну цінність об'єкта і скоротити витрати. Комерційний потенціал часто криється саме в дрібницях », - пояснює представник« Твоя столиця. Управління проектами".
На відміну від Варшави, в Мінську девелопери нерідко будують об'єкти, не вивчивши потреби ринку. «Бувають випадки, коли об'єкт готовий вже на 80%, а забудовник тільки зараз задумався, чи буде він затребуваний. Але яким побачать бізнес-центр потенційні орендарі, якщо власник сам не знає, як його позиціонувати? - риторично запитує Артем Жданько. - Тому часто нам доводиться допрацьовувати концепцію, на ходу створюючи конкурентні переваги бізнес-центру розробляти маркетингову стратегію. Зараз від офісу чекають не тільки комфортних умов, а й додаткових переваг. Робочий простір має надихати, люди повинні ходити в офіс із задоволенням. І досвід Варшави в цьому плані показовий ».
Але яким побачать бізнес-центр потенційні орендарі, якщо власник сам не знає, як його позиціонувати?