Як купити квартиру, щоб при розлученні не ділити її з чоловіком?

Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua

Ekaterina / Fotolia

Так, такий варіант можливий, і в разі розірвання шлюбу Ваш чоловік не матиме прав на Ваше майно, яке перейшло у власність з безоплатної угоді - дарування. Однак при оформленні угоди купівлі-продажу на Вашу маму Вам необхідно вказувати, що при покупці житлового приміщення використовувалися виключно її грошові кошти (власні або позикові).

Шлюб, розлучення і ваша нерухомість

Що вигідніше - дарчий або продаж?

Існують два варіанти. Перший укласти шлюбний договір. Якщо у одного з подружжя, в даному випадку у дружини, чи є вільні кошти (накопичені до шлюбу або дісталися від батьків), то в шлюбному договорі треба чітко передбачити, що дані особисті кошти, спрямовані на придбання квартири, є власністю одного з подружжя, і в разі негативних ситуацій самі кошти чи придбане на них майно залишаються за цим чоловіком. Такі ситуації підлягають оскарженню в суді, але в разі наявності в шлюбному договорі такого запису кошти залишаться за Вами.

Другий варіант, який має сенс розглянути, якщо сторони не готові укладати шлюбний договір, оформлення майна на родичів, наприклад на маму, а далі можливо скористатися даруванням (таке майно також не підлягає розподілу при розлученні). Тут потрібно враховувати, що мама має право подарувати доньці квартиру, але якщо Ви не єдиний спадкоємець у власника, то така форма (дарування) може бути оскаржена в суді іншими спадкоємцями, оскільки дана квартира розглядається як потенційна спадкова маса. На частки в такому майні можуть претендувати інші прямі спадкоємці: дружина, батьки та інші діти дарувальника.

В даному випадку придбання права власності не залежить від громадянства. Оформлення дарчої на квартиру буде проводитися дарувальником на підставі паспорта іноземного громадянина, на якого оформлена власність в РФ. Найпростіше оформити таку угоду на території Росії, проте можливо зробити це і в Кишиневі: в консульстві РФ або в нотаріальній конторі, яка займається міжнародними угодами при наявності всього пакета необхідних документів.

На сьогоднішній день не потрібно отримувати згоду чоловіка на покупку житла і для надання даних в Росреестр. Дане майно, придбане на ім'я одного з подружжя, стає спільно нажитим. У разі розірвання шлюбу підлягає поділу, як правило, по 1/2 частки.

У РФ немає відмежування з придбання квартир на іноземних громадян. Тому Ваша мама може придбати квартиру без виникнення будь-якого податкового тягаря. Відповідно до ст. 217 НК РФ, дарування між близькими родичами, до яких відносяться в тому числі і батьки-діти, також не спричинить ніяких додаткових податкових навантажень.

Однак, в разі продажу даної квартири раніше досягнення трирічного терміну володіння з момент реєстрації на Вас права власності на підставі договору дарування, Вам доведеться заплатити податок, який буде розраховуватися від суми не менше 70% від кадастрової вартості цієї нерухомості.

5 головних суперечок про розподіл квартири при розлученні

Подарували квартиру, міняю на іншу. Чоловік отримає право на неї?

Найнадійніший варіант у Вашій ситуації оформлення шлюбного договору, в якому буде врегульовано питання оформлення права власності на придбану квартиру. Якщо купувати квартиру у власність близького родича (матері) з метою подальшого дарування на користь дружини (дочки), то виникає додатковий ризик. Наприклад, близький родич (мати) вмирає до дарування квартири дочки і не залишає заповіту.

У цьому випадку права на квартиру підлягають розподілу між спадкоємцями за законом спадкодавця. Щоб застрахувати цей ризик, зазвичай оформляють заповіт на дату здійснення операції. Однак наявність заповіту не може в юридичному сенсі на сто відсотків гарантувати того, що через якийсь час заповіт не буде скасовано. Згідно із законом спадкодавець вправі скасовувати заповіту і оформляти нові заповіту в будь-який час і на будь-яких осіб.

Таким чином, для оформлення угоди так само потрібен високий рівень довіри. Крім того, дана угода може кваліфікуватися з боку чоловіка як удавана, яка прикриває фактичну купівлю-продаж квартири за рахунок спільно нажитих коштів в приватну власність подружжя (дочки), а не в спільну власність подружжя, що порушує права чоловіка. У разі визнання її такою угода купівлі-продажу на користь матері і подальше дарування за законом є нікчемною і не тягнуть юридичних наслідків. Якщо виникне така суперечка, суд зможе визнати право чоловіка на частку у спільній частковій власності на дану квартиру.

Цього не станеться, якщо в ході судового спору буде доведено, що квартира придбана на кошти подружжя (дочки), якими вона володіла до шлюбу. Наприклад, це може бути зроблено шляхом оплати квартири з банківського рахунку, кошти на який були зараховані до реєстрації шлюбу.

Один з варіантів того, як «приховати» квартиру від можливого розділу майна, є якраз оформлення нерухомості на кого-небудь з родичів і подальше її дарування. Так як майно, отримане одним з подружжя в дар, є його особистою власністю і поділу не підлягає, такий спосіб досить часто практикується. Але тут виникають деякі питання.

Зацікавлений чоловік матиме підстави оскаржити угоду, так як, по-перше, при покупці квартири, навіть оформляючи її на матір, розпоряджатися Ви будете спільними коштами подружжя. Адже ці гроші були нажиті під час шлюбу, незалежно від того, ким конкретно вони були зароблені. Якщо тільки вони не отримані в дарунок або в порядку спадкування.

Для того щоб довести факт використання спільних грошей подружжя, досить надати, наприклад, виписку з Вашого банківського рахунку, яка б показувала, що гроші були зняті в тій же кількості, що зазначено в договорі купівлі-продажу майна. Або, наприклад, доказами будуть відомості про те, що особа, на яке оформлено спірне майно, не володіє реальною фінансовою спроможністю його покупки (дохід матері не дозволить купити таку квартиру).

Процес оскарження такої покупки квартири складний, але шанси все-таки є.
Законним і самим гарантованим способом в такому випадку є складання шлюбного договору і посвідчення його у нотаріуса. Таким чином, Ви можете, не боячись, придбати квартиру, оформити її на себе, але в шлюбному договорі передбачити, що в разі поділу майна чоловік на дану квартиру не претендує.

Хто має право на іпотечну квартиру після розлучення?

Дарування нерухомості в 5 питаннях і відповідях

Податкові наслідки дарчим між громадянами різних держав слід перевіряти найбільш ретельно і з урахуванням всіх обставин: громадянство, податкове резидентство, місцезнаходження об'єкта нерухомості.

Між РФ і Молдовою укладено угоду про уникнення подвійного оподаткування. Податковий кодекс встановлює, що дарування між близькими родичами не обкладається ПДФО. Однак декларацію доведеться подавати вам обом. Обдаровуваний подасть декларацію про доходи в розмірі подарунка, дарувальник відзвітує в зв'язку з відчуженням квартири. До деклараціям повинні бути додані документи про підтвердження близької спорідненості, наприклад свідоцтво про народження (штампи в паспорті документом не є).

На що ще звернути увагу при плануванні операції? Відчуження об'єкта нерухомості податковим нерезидентом РФ оподатковується 30%. Відрахування всієї суми угоди в зв'язку трирічним володінням щодо нерезидентів / негромадян не застосовується.

Подаровану квартиру можна визнати спільно нажитим майном, якщо після дарчим в квартирі робився ремонт, який можна порівняти з вартістю подарунка. Угода є уявної і може бути оскаржена чоловіком, якщо буде доведено, що дарувальник не мав і не міг мати заощаджень або доходів, а ось обдаровуваний такі доходи мав, гроші збирали на Вашому рахунку в період шлюбу і були зняті перед операцією, також Ви провели всю операцію самостійно і за свій рахунок.

Ціна не є істотною умовою договору дарування. Кадастрова вартість для дарчим не має значення. Оцінка об'єкта незалежним оцінювачем, в тому числі за позовом дружина, ніякого значення на легітимність угоди не зробить. Доречною буде рекомендація знизити вартість дарування до мінімальної, якщо об'єкт не потребує ремонту і інших істотних вкладень.

Дружину, затіяла таємне, слід оцінити нову опцію Росреестра, який з січня 2017 року реєструє оспорювані правочини (без згоди подружжя), вказуючи на відсутність згоди в спеціальній примітці. Купуючи квартиру на батьків, необов'язково відразу оформляти дарування. Можна оформити заповіт. До речі, дарувати можна не тільки саму квартиру, але і гроші. Цей варіант може бути найпростішим. Головне акт дарування грошей повинен бути оформлений документально.

Варіант придбання квартири на родичів з наступним даруванням найбільш часто зустрічається варіант відходу від подальшого поділу майна, нажитого в шлюбі. Такий варіант підійде, якщо дійсно на квартиру заробив тільки один чоловік (моральний аспект, що два чоловіка вкладаються в загальний побут, ми опускаємо). Мета такої уявної угоди виключення з спільно нажитого майна даної квартири. Якщо ж вклад в квартиру був спільний, тобто чоловік надав грошові кошти, то в суді він може довести, що угода з придбання з наступним даруванням уявна, і, як наслідок, майно буде поділено відповідно до норм Сімейного кодексу РФ.

Також необхідно звернути увагу на доказову базу: Ваша мама дійсно повинна володіти такими коштами, щоб її майнове і матеріальне становище дозволяло придбати і подарувати цю квартиру. В іншому випадку колишній чоловік доведе, що Ваша мама не могла купити таку квартиру, грошовими коштами такими не володіла, а в дійсності це Ви надали їй грошові кошти. В даний час судова практика по розділу майна повернулась на користь оцінки дійсності угоди (укладення договорів), дозволяючи зберегти баланс інтересів обох подружжя.

По-перше, є ще варіанти вирішення Вашої проблеми. Можна скласти шлюбний договір, згідно з яким згодом Ваш чоловік не може мати майнових вимог до даної нерухомості. Ваш «хитрий» варіант можна оформити одним договором, який називається договір придбання на користь третьої особи. Тобто Ваша мама купує квартиру на свої гроші, але на Вас, тобто власником стаєте Ви. В цьому випадку необхідно довести спорідненість між Вами і мамою, так як даний тип угоди може бути розглянуто в податковій як дарування третій особі. Якщо Ви не доведете спорідненість, Вам може бути нарахований податок на дарування 13% від кадастрової вартості об'єкта. Не забудьте зробити переклад документів мами з апостилем. І рекомендую проводити таку угоду в нотаріуса, щоб уникнути помилок.

Я б розділив можливі проблеми на дві категорії:

• проблеми з самою угодою купівлі-продажу;
• проблеми з можливим розділом спільно нажитого майна в майбутньому.

Проблеми першої категорії і варіанти їх запобігання стандартні і майже не прив'язані до шлюбу. При придбанні об'єкта нерухомості потрібно перевірити право власності на квартиру за допомогою отримання самостійно виписки з ЕГРН (реєстр нерухомості), перевірити документи, що підтверджують придбання продавцем нерухомості у власність. Якщо квартира коли-небудь приватизувалася, то потрібно перевірити процедуру приватизації, чи були відмови від приватизації чи ні. Також потрібно подивитися довідки форм Ф7 і Ф9 і купувати квартиру з порожнім списком зареєстрованих осіб. Також потрібно перевірити і самого продавця: подивитися по судовим баз (в першу чергу, на сайтах районного суду і мирового судді за місцем реєстрації продавця) наявність судових спорів, перевірити по базі судових приставів (fssp.ru) наявність боргів. Бажано, особливо при наявності підозр, попросити у продавця довідку з психоневрологічного диспансеру. Повноцінна перевірка позбавить майже від усіх можливих проблем при придбанні житла на вторинному ринку.

Проблеми другої категорії легко запобігають складанням шлюбного договору, в якому можна передбачити відсутність прав на зазначену квартиру чоловіка. У ситуації, коли Ви розглядаєте варіанти з даруванням, очевидно, що Ваш чоловік знає про те, що Ви купуєте квартиру і не хочете робити її сумісною власністю. Тому проблем з підписанням шлюбного договору бути не повинно.

Текст підготувала Марія Гурєєва

НЕ пропустіть:

Всі матеріали рубрики «Хороше запитання»

10 фактів про шлюбних договорах

Отримана з переселення квартира - спільне майно?

Чи можу я подарувати свою частку в квартирі без згоди дружини?

Статті не є юридичною консультацією. Будь-які рекомендації є приватною думкою авторів та запрошених експертів.