Чи по кишені квартира в кредит? Розраховуємо іпотеку правильно

Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua

Купівля житла в іпотеку - серйозний крок, який вимагає не тільки тривалої фінансової підготовки, а й виваженості даного рішення з урахуванням найдрібніших деталей. Важливо оцінити не тільки рівень платоспроможності на даний момент, але також стабільність місця роботи, перспективи кар'єрного зростання і стан свого здоров'я. Важливо також усвідомити, чи готові ви психологічно нести тягар великого багаторічного боргу. Як правильно розрахувати свої можливості по оплаті іпотеки?

Допоможемо дізнатися реальні ставки і отримати рішення по іпотеці , не виходячи з будинку!

Знайомимося з поняттям «іпотека»
Головний сенс іпотеки та її відмінність від звичайного кредиту - це видача великої суми грошей не просто під відсотки, а ще й під заставу. В якості застави може виступати наявна нерухомість або купується на кредитні кошти. По суті, іпотека і позначає грошовий борг, що видається під заставу. Вартість іпотеки складається з розміру початкового внеску - власних коштів позичальника, які повинні бути не менше 10-20% (в залежності від умов банку), вартості нерухомості, загального розміру кредиту, процентної ставки, терміну кредитування, виду платежу (ануїтетний або диференційований), наявності комісій (наприклад, за обслуговування рахунку) і додаткових витрат (наприклад, страховки), що стягуються банком.
Вивчаємо іпотечний ринок
- Процентна ставка. За даними компанії «НДВ-Нерухомість», середня процентна ставка за іпотечними програмами зараз становить 10-11% (а мінімальна ставка в сегменті вторинної нерухомості - всього лише 9,25%). Аналітики прогнозують зниження процентних ставок до рівня 6-8%, але деякі експерти переконані, що в сьогоднішніх умовах це нереально. Зниження ставки до такого рівня можливо не раніше, ніж через 15 років стабільності економіки країни.

- Термін кредитування. Максимальний термін кредитування, як правило, - 20-30 років (залежить від ряду факторів), але також є і банки виключення, що пропонують кредит навіть на 50 років.

- Сума кредиту. Максимальна сума кредиту, яку пропонують банки, становить в середньому 30 мільйонів рублів (окремі організації можуть видати навіть 99 мільйонів). При цьому банк погоджується покрити не більше 85% від вартості нерухомості. Відповідно, мінімальний початковий внесок складає 15%. Як показує практика, найвигідніші умови іпотечної позики - при внеску власних коштів як мінімум 50% і терміні кредитування в межах десяти років. До речі, деякі позичальники беруть менше обтяжливі споживчі кредити, за рахунок яких збільшують початковий внесок і зменшують відсотки по кредиту і суму переплати. Також розмір кредиту залежить від оцінної вартості нерухомості, яку повинен проводити акредитований оцінювач. Буває, що вартість, встановлена ​​оцінювачем, істотно нижче, ніж та, яку просить за житло продавець. Це може привести до зниження суми кредиту. Тоді доведеться або самостійно знаходити кошти на покриття різниці, або шукати інший варіант житла.

- Види платежів. Як і у будь-якого кредиту, в іпотеці існує два види платежу - ануїтетний і диференційований. Перший означає, що кожен місяць протягом усього строку дії кредитного договору ви будете платити однакову суму. Другий варіант - це зменшення обов'язкових виплат з кожним місяцем. При цьому перший платіж буде набагато більше в порівнянні з платежем при ануїтетному вигляді виплат.

- Розмір платежів. Щомісячні внески по іпотеці не повинні перевищувати 50% від загального доходу сім'ї в місяць, а якщо в сім'ї є маленькі діти, то не більше 35%. Однак якщо ваш дохід вважатимуть досить високим, то ймовірно, що можна буде оплачувати 60% від цієї суми щомісяця.

Оцінюємо розмір додаткових витрат

Цьому аспекту необхідно присвятити достатньо уваги, так як часто саме через додаткових витрат, які не були враховані при початковому розрахунку, збиваються плани більшості потенційних позичальників. З іпотекою, як то кажуть, кожна копійка на рахунку. І може статися так: ви переконалися, що вашого доходу вистачить на прожиття і погашення іпотеки в розмірі, скажімо, 40 тисяч рублів, ви вже знайшли квартиру і мрієте, як будете в ній жити, а перед укладенням договору в банку дізнаєтеся, що потрібно буде ще щомісяця доплачувати по 5-10 тисяч. Якщо такої можливості немає, плани руйнуються. Тому, вибираючи іпотечний кредит, як можна докладніше розпитайте менеджера банку про всі можливі витрати і комісіях при оформленні іпотеки. Нерідкі випадки, коли за низькою процентною ставкою банку, привабливою для клієнтів, стоять великі додаткові комісії, які зводять нанівець вигоду від зниженої відсоткової ставки. А буває, що більш висока ставка по кредиту на ділі виявляється краще, так як додаткові витрати для клієнтів оптимізовані і зведені до мінімуму.

Отже, що може збільшити платежі по іпотеці? Як показує практика, комісії бувають одноразові і щомісячні. До одноразовим відносяться витрати за розрахунки з продавцем (акредитив, осередок, переклад на рахунок продавця), консультаційні послуги, юридичний супровід угоди, зниження річної процентної ставки, розгляд заявки, видача кредиту. Щомісячні комісії зазвичай беруться за ведення та обслуговування рахунку і використання кредитних коштів банку.

Допоможемо дізнатися реальні ставки і отримати рішення по іпотеці , не виходячи з будинку!

Тепер розглянемо найпоширеніші витрати по кредиту.

- Оцінка вартості житла. Обов'язкова процедура, від якої залежить сума кредиту. Середня вартість такої послуги в Москві - 5 тисяч рублів.

- Перевірка житлового об'єкта. Якщо мова йде про квартиру в споруджуваному будинку, то часто банк перевіряє надійність забудовника і процесу зведення об'єкта. Ці дії він теж включає в вартість іпотеки у вигляді певного відсотка від суми кредиту або фіксованого тарифу, що може обійтися позичальникові в суму від 4 до 15 тисяч рублів.

- Реєстрація права власності. Цей процес пов'язаний з оформленням великої кількості документів. Чи не кожен наважується це робити самостійно, побоюючись допустити помилки. Доводиться звертатися до юристів. Їхні послуги будуть коштувати близько 30 тисяч рублів.

- Послуги нотаріуса. Деякі банки вимагають нотаріально завіряти договір купівлі-продажу, хоча, згідно із законом, це не обов'язково. В цьому випадку позичальникові краще не сперечатися, а отримати у нотаріуса документи, які необхідні банку. Це може бути згода чоловіка на отримання іпотеки або завірення копій документів. Витрати тут відповідають нотаріальним тарифами.

- Страховка. Страхування квартири, що купується на іпотечні кошти, згідно із законом - обов'язково для позичальника. При цьому ряд банків вимагає від клієнтів додатково страхувати своє життя, працездатність, ризик втрати права власності і ризик неможливості виплат по кредиту. В середньому це будуть зайві 1,5% в рік від суми кредиту.

- Одноразова комісія за розгляд заявки на кредит. Поширена в невеликих кредитних організаціях, великі гравці банківського сектора в більшості своїй скасували цю комісію. Ціна варіює від 2 до 5 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян.

- Одноразова комісія за видачу кредиту. Є не у всіх банках, але зустрічається досить часто. В середньому це ще 1-1,5% від суми позики, але не менше і не більше певної суми. Деякі банки встановили фіксований платіж за операцію. Конкретні суми уточнюйте у менеджера банку.

- Одноразова комісія за отримання кредиту готівкою. Актуально тільки в тому випадку, якщо для продавця є принциповим готівковий розрахунок. Як відомо, банкам вигідніше проводити безготівкові операції, тому така послуга теж коштує грошей - приблизно 0,5-1,5% від суми кредиту.

- Оренда сейфовой осередки. Необхідна теж в разі угоди з наявним розрахунком. Після отримання кредиту від банку готівкою вони передаються на зберігання в такий осередок. Її оренда обійдеться в суму від 3 до 11 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян.

- Внесення змін до кредитного та забезпечувальний договори. Буває, що у позичальника змінюються умови застави (наприклад, він змінює заставну нерухомість). Це обов'язково потрібно прописати в договорі. За це банки теж стягують плату в межах 10 тисяч рублів.

- Отримання довідок і погоджень від банку. При реєстрації членів сім'ї або перепланування в іпотечній або заставній квартирі необхідна згода кредитної організації. У кожному банку існують свої розцінки на подібні операції.

Дивимося на себе очима банку

Отже, основні складові іпотеки зрозумілі. Переходимо до визначення своїх можливостей в якості іпотечного позичальника. При цьому потрібно врахувати, що для банків існують першорядні і другорядні критерії.

Менш значимі критерії для банків:

- підлогу клієнта (існує думка, що в деяких банках віддають перевагу якомусь одному гендерною ознакою);

- вік (найчастіше - не менше 21 року і не старше пенсійного віку);

- рівень освіти (наявність диплома про вищу освіту підвищує шанси отримати кредит);

- сімейний стан (наявність сім'ї дає певний плюс при отриманні іпотечного позики).

Найбільш значущі критерії для банків:

- наявність громадянства РФ і постійної реєстрації в регіоні оформлення кредиту (при цьому деякі банки іноді поблажливо ставляться і до цього пункту);

- тривалість трудового стажу (бажано, щоб стаж був в одній компанії не менше 6 місяців, а загальний стаж за останні п'ять років - не менше 12 місяців);

- місце роботи (в пріоритеті люди, що працюють в державних або великих приватних компаніях на високих посадах, категорія ризику - індивідуальні підприємці);

- розмір доходу (чим вище ваш дохід і менше утриманців, тим більший платіж ви зможете здійснювати щомісяця і претендувати на велику суму кредиту).

Розраховуємо свою платоспроможність

Визначити навскидку, скільки у вас в місяць буде йти на іпотечні платежі, можна так: просто розділіть суму доходу на два. Ви отримаєте приблизну максимальну суму щомісячних ануїтетних платежів (однакових за весь час кредитування). Якщо вам більше подобається диференційована схема погашення кредиту, то після ділення на два вийде сума, яку необхідно буде сплачувати в рахунок кредиту в початковий період кредитування. При цьому з кожним місяцем розмір платежу буде знижуватися, а вільних грошей в сім'ї буде ставати більше. Як правило, їх рекомендують витрачати на дострокове погашення кредиту, щоб зменшити розмір загальної переплати.

Онлайн-калькулятор - приблизний розрахунок

Найпростіший і доступний в будь-який час доби спосіб - онлайн-калькулятор , Який можна знайти на інтернет-сайтах банків, що надають іпотечні позики, або на спеціалізованих сервісах по нерухомості. Калькулятор є програмою, що містить набір математичних формул, завдяки яким можна здійснювати розрахунок цілого ряду параметрів кредиту. Мінус у нього один - розрахунок буде зразковим. Однак для людей, обмежених у часі, це відмінний варіант швидко і просто оцінити свої можливості перед походом до фахівця по іпотеці. Крім щомісячного платежу, іпотечний калькулятор допоможе дізнатися суму іпотеки, термін кредитування, розмір переплати і інші важливі умови. Щоб розрахунок максимально наблизити до реального, спробуйте з'ясувати максимум умов щодо необхідної вас програмою кредитування.
Наприклад, іпотечний калькулятор на сайті banki.ru дозволяє розрахувати іпотеку виходячи з вартості нерухомості або суми кредиту (можна вибрати потрібну вкладку). Наприклад, квартира, яку ви хочете купити в іпотеку, коштує 6 мільйонів рублів, але у вас є тільки 1 мільйон, який буде грати роль початкового внеску. В такому випадку сума кредиту, яку видасть вам банк, складе 5 відсутніх мільйонів рублів. При процентній ставці в 10%, термін кредитування протягом 20 років (240 місяців), ануїтетному вигляді платежу, щомісячних комісіях в розмірі 0,01% і одноразових в розмірі 3% щомісячний платіж складе, за підрахунками калькулятора, 48 751 рубль. Переплата по кредиту складе 6 853 781 рубль. Вибираючи диференційований вид платежу, можна побачити, що переплата в цьому випадку буде менше приблизно на 1,5 мільйона - 5 291 333 рублів. Однак перший час щомісячні платежі будуть більше, починаючи від 63 622 рублів. Останній платіж складе 21 510 рублів.

Іпотечний калькулятор на сайті Ощадбанку містить більш розширений функціонал, що дозволяє врахувати при розрахунку додаткові параметри:

- категорію позичальника (молода сім'я, власник зарплатної картки тощо);

- стать, дату народження, склад сім'ї (кількість утриманців);

- рівень заробітної плати і другорядного доходу, наявність материнського капіталу;

- наявність кредитів в інших банках;

- участь Ощадбанку в фінансуванні будівництва обраного об'єкта нерухомості;

- можливість укладення страхового договору.

Розрахунок в банку - конкретні цифри

Найточніший спосіб розрахувати щомісячний платіж по іпотеці - це звернутися до менеджера банку, який попросить вас надати пакет документів, з яких можна буде дізнатися про розмір заробітної плати, наявності сім'ї, дітей. Тільки після цього зробить розрахунок. Справа в тому, що в більшості своїй іпотечні калькулятори не враховують такі дані, як рівень доходу і прожитковий мінімум (в т.ч. для дітей), які важливі при розрахунку можливого щомісячного платежу для конкретної людини. Тому формула, по якій розрахунок проводиться в банку, дещо інша, що враховує правило, що на іпотечні платежі повинно входити не більше певної частини сімейного бюджету.
Уявімо, що заробітна плата потенційного позичальника дорівнює 100 тисячам рублів на місяць. У нього є двоє неповнолітніх дітей. В цьому випадку із заробітної плати потрібно відняти прожитковий мінімум для працездатного населення свого регіону (в Москві в червні цей показник дорівнює 17 642 рублям) і двічі відняти прожитковий мінімум для дітей, так як дітей двоє (в Москві в червні він склав 13 441 рубль) . Разом: 100 000 - 17 642 - (13 441 × 2) = 55 476 рублів. Саме таку суму ця людина зможе витратити на погашення іпотеки. Якщо порівняти цей результат з показником з попереднього розрахунку в розділі про онлайн-калькулятор, то такої суми повинно вистачити для оплати квартири за 10 мільйонів. Врахуйте, якщо дітей в сім'ї троє, то розмір дитячого прожиткового мінімуму потрібно вичитати три рази, якщо дитина один - то один.

Якщо з якихось причин отриманого результату не вистачає для оплати іпотеки за вподобану вам квартиру, то можна залучити співпозичальника. У цій ролі може виступати чоловік або інший родич, а також один. Деякі банки допускають залучення п'яти-шести позичальників. У цьому випадку загальна сума кредиту може збільшитися прямо пропорційно кількості учасників кредитного договору. При цьому і максимально дозволена сума платежу виросте. Візьмемо для прикладу двох співпозичальників-подружжя з двома дітьми, загальний дохід яких дорівнює 160 тисяч рублів. В цьому випадку з сімейного бюджету потрібно двічі відняти прожитковий мінімум для працездатного населення і двічі дитячий. Вважаємо: 160 000 - (2 × 17 642) - (2 × 13 441) = 97 834 рубля. В такому випадку, сім'я може дозволити собі квартиру більшої площі.

Допоможемо дізнатися реальні ставки і отримати рішення по іпотеці , не виходячи з будинку!