Оподаткування громадян Росії і Казахстану при покупці, володінні та продажу нерухомості в Калінінграді

Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua

У Росії купувати і володіти нерухомістю можуть абсолютно всі категорії громадян, тому проблем з покупкою або продажем нерухомості в Калінінграді для громадян Республіки Казахстан бути не повинно. Існує ряд особливостей для угод з нерухомістю і оподаткуванням для нерезидентів, які ми розглянемо далі.

Ч.3 Ст. 15 Земельного Кодексу РФ говорить: Іноземні громадяни, особи без громадянства та іноземні юридичні особи не можуть мати на праві власності земельними ділянками, що перебувають на прикордонних територіях, перелік яких встановлюється Президентом Російської Федерації відповідно до федеральним законодавством про Державну кордоні Російської Федерації, і на інших встановлених особливо територіях Російської Федерації відповідно до федеральними законами.

Указом Президента Росії №26 від 9.01.2011 року затверджується перелік територій, на яких придбання земель іноземцями не допускається. Практично у всій Калінінградській області і в Калінінграді, крім Гвардійського, Гусевского і Черняховського районів, діє ця заборона. Якщо громадянин Казахстану бажає придбати у власність квартиру або будинок, така угода може бути проведена без проблем, але земельну ділянку під будинком оформити буде неможливо. Є ще один нюанс: постійна реєстрація для іноземців за місцем проживання не передбачена. Це означає, що зареєструватися постійно в купленій квартирі або будинку нерезидент не зможе.

Громадяни Казахстану не можуть купувати в Росії землю сільськогосподарського призначення, незалежно від того, в якому регіоні ця земля знаходиться.

Оподаткування при купівлі нерухомості та землі в Калінінграді громадянами Казахстану

Що стосується оподаткування, то при покупці нерухомості і землі громадяни Казахстану не платять ніяких податків, крім державного мита, яка може бути утримана за домовленістю з однієї зі сторін або порівну. Відсутність оподаткування при купівлі нерухомості та землі в Росії поширюється як на громадян Росії, так і на іноземних громадян. Податком обкладається тільки продаж нерухомості і землі, тобто податкові зобов'язання є тільки у продавця землі, незалежно від того громадянином якої країни він є. Оподаткування при продажу нерухомості ми розглянемо нижче.

При покупці нерухомості громадянами Казахстану у продавців (громадян Росії) існує можливість отримати податкове вирахування. Держава повертає 13% від вартості нерухомості, а це є прибутковий податок, який утримується із зарплати кожного росіянина в місяць. Існує тільки одне обмеження: максимальна оподатковувана сума для відрахування не може бути більше 2 млн. Рублів, значить повернути можна не більше 260 тис. Рублів.

Слід звернути увагу, що при покупці землі податкове вирахування надається тільки на ділянки, які призначені для житлового будівництва. Причому відшкодування суми відбувається не від вартості самої земельної ділянки, а від суми, витраченої на будівництво на цій ділянці житлового будинку. Для цього необхідно збирати всі підтверджуючі такі витрати квитанції і документи, які потрібно подавати до податкових органів разом з іншими документами.

Нерухомість в РФ громадяни Казахстану можуть не тільки купити, але і отримати в дар або успадкувати. При отриманні спадщини як громадянами Росії, так і нерезидентами, податки на спадщину скасовані. Це означає, що при отриманні спадщини вам не потрібно буде нічого платити державі. Податкові зобов'язання виникають тільки тоді, коли ви вирішите продати нерухомість, отриману в спадок.

Якщо громадяни Казахстану отримують нерухомість або земельні ділянки в Росії в дар, то в такому випадку так само відсутні податкові зобов'язання, і виникають вони тільки при продажу нерухомості. Оформлення дарчої на близького родича-резидента РФ є одним із способів оптимізації оподаткування при продажу нерухомості. Таким чином, вдається уникнути 30% -ного податку на продаж нерезидентами, а вже після отримання в дар родич від свого імені продає нерухомість.

Оподаткування майна нерезидентів РФ

Після реєстрації права власності можна розпоряджатися своїм нерухомим майном в повному обсязі. І тут уже виникають податкові зобов'язання у вигляді податку на майно, а з 2012-2013 року - податку на нерухомість. Згідно Закону РФ від 09.12.1991 № 2003-1 «Про податки на майно фізичних осіб» платниками податків податку визнаються фізичні особи - власники майна, яке визнається об'єктом оподаткування. Обов'язок сплати податку виникає у будь-якого власника майна, в тому числі і у нерезидентів. Ставки податку на майно фізичних осіб встановлюються стосовно інвентаризаційної вартості об'єктів оподаткування і оплачуються в два етапи за рік. При володінні землею вам необхідно буде так само заплатити податок на землю, ставки якого затверджуються державними органами. Оплата проводиться один раз на рік.

З 2013 року в Росії вводиться податок на нерухомість замість нині діючого податку на майно. В окремих регіонах він може бути введений вже в 2012 році. «Пілотним» регіоном є і Калінінградська область. Зараз ставка податку становить від 0.1% до 2% від муніципальної вартості. Ставка податку на нерухомість буде в межах 0.1% від ринкової вартості об'єкта нерухомості.

Якщо громадянин Казахстану володіє землею або нерухомістю в Калінінграді, але постійно проживає в Казахстані, то платити податок все одно доведеться. Податкові органи один раз на рік надсилають на адресу податкове повідомлення про сплату податку на майно або землю із зазначенням суми податку. Оплатити податок можна шляхом перерахування суми на банківські рахунки податкових органів. Якщо ви перебуваєте в Росії, то зробити це можна в будь-якому російському банку. Якщо ви постійно проживаєте в Казахстані, і оплату податку будете виробляти з Казахстану, необхідно звернутися в банк, який здійснює міжнародні SWIFT перекази, тому що відправити гроші на рахунок в банку іншої країни фізична особа може тільки таким способом.

Надіслати гроші ви можете, як відкривши рахунок, так і без відкриття рахунку в банку. Попередньо необхідно уточнити реквізити податкового органу для переказів з-за кордону, а для переказів в російських рублях уточнити дані, які будуть потрібні в банку. При собі необхідно мати паспорт, а так же документ, який підтверджує необхідність перерахування коштів. В даному випадку повідомлення податкового органу є таким підтверджуючим документом.

У разі несвоєчасної сплати або несплати податку на майно, податковий орган має право вимагати від вас сплати податку шляхом направлення вимоги про сплату із зазначенням суми, пені та термінів оплати. Повідомлення має бути передано особисто в руки під розписку або вислано поштою з повідомленням про отримання. Якщо ви невчасно сплатили податок, за кожен день прострочення нараховується пеня. Крім цього, податкові органи можуть накласти штраф у розмірі 20% від несплаченої суми заборгованості. Якщо податкова заборгованість не буде сплачено у строки, зазначені у вимозі, податкові органи мають право звернутися до суду і зобов'язати вас заплатити податок державі.

Продаж нерухомості в Калінінграді громадянами Казахстану

При продажу нерухомості в Росії громадянами Казахстану виникають податкові зобов'язання з податку на доходи, отримані на території Росії. За ст. 220 НКРФ, якщо вартість об'єкта нерухомості більше 1 мільйона рублів, ставка податку становить 13% від суми, яка отримана понад цю суму. Дана умова поширюється на тих осіб, у яких об'єкт нерухомості перебував у власності менше 3 років. Якщо володіння нерухомістю більше 3 років, податком такий об'єкт нерухомості не оподатковується.

Тут потрібно розрізняти деякі поняття. Платниками податків даного виду податку є податкові резиденти Росії. Це поняття не має нічого спільного з поняттям нерезидентів взагалі, так як в ст. 207 НКРФ немає вказівок про громадянство платника податків. Згідно ст.11 НКРФ податковими резидентами є фізичні особи, які фактично знаходяться на території Росії не менше 183 днів у календарному році. А це означає, що платниками цього податку можуть бути і громадяни Росії, і іноземці, які проживали в країні не менше 183 днів. Так само як можуть не бути податковими резидентами громадяни Росії, які постійно проживають в іншій країні, але продають свою нерухомість в Росії.

Якщо громадянин Казахстану проживав в Росії менше 183 днів у календарному році, він не є податковим резидентом, і тоді ставка податку на продаж об'єкта нерухомості становитиме 30% від отриманого доходу на території Росії. Це ж правило поширюється і на громадян Росії, які не проживали на території держави. В цьому випадку не має значення, скільки часу продавець володів майном - до 3-х років або більше 3-х років. Причому, якщо в першому випадку базою оподаткування буде різниця від суми продажу мінус 1 мільйон рублів, то в другому випадку базою оподаткування 30% -им податком буде вся сума, виручена під час продажу нерухомого майна.

приклад:

1) Угода податкового резидента, який володів нерухомістю менше 3-х років

Виручка від продажу 1500000 рублів

Тоді, сума податку складе: (1500000 - 1000000) х 13% = 65000 рублів

2) Угода не податкового резидента, термін володіння в розрахунок не береться

Виручка від продажу 1500000 рублів

Тоді, сума податку складе: 1500000 х 30% = 450000 рублів

Як бачите, різниця суттєва, і це тягне за собою бажання оптимізувати податковий тягар під час продажу нерухомості податковими нерезидентами. Найчастіше - це оформлення дарчої на родичів, які проживають постійно в Російській Федерації, а потім покупка даної нерухомості у родичів, або зменшення суми угоди в офіційних договорах купівлі-продажу з оформленням різниці під розписку.

Документи, необхідні для продажу нерухомості:

Паспорти всіх власників (для нерезидентів - нотаріально завірені копії перекладу на російську мову)
Правовстановлюючі документи на об'єкт нерухомості
Виписка з будинкової книги
Довідки про відсутність заборгованості по квартплаті
кадастровий паспорт
Згода чоловіка (для нерезидентів так само нотаріально завірена копія перекладу на російську мову)
Додаткові документи для певних категорій громадян, наприклад дозвіл органів опіки та піклування для недієздатних громадян або неповнолітніх громадян

Якщо нерухомість в Калінінграді купується громадянами Казахстану з інвестиційною метою, необхідно ретельно прорахувати всі можливі витрати, які спричинить продаж об'єкта раніше 3 років з моменту вступу у власність. Якщо ж нерухомість купується для постійного проживання або підприємницької діяльності, тоді зайвих витрат можна уникнути.

Оптимізація оподаткування при продажу нерухомості нерезидентами

Як вже зазначалося вище, поняття податкового резидента і нерезидента в Росії не мають нічого спільного з громадянством, тому громадяни Казахстану і громадяни Росії зрівняні у своїх правах. Якщо громадянин Казахстану, який придбав квартиру в Калінінграді, вирішить її продати до закінчення 3-х річного терміну, при цьому він не є податковим резидентом Росії, доведеться заплатити податок у розмірі 30% від вартості продажу. На практиці це дуже великі суми, тому виникає логічне бажання уникнути таких витрат. В даному випадку є кілька варіантів зменшення суми податку при продажу квартири.

Якщо є можливість, прожити в Росії не менше 183 календарних днів, і тільки після цього продавати нерухомість. Так ви автоматично станете податковим резидентом, і сума податку складе при продажу 13% від суми, що перевищує 1 млн. рублів.
Оформити нерухомість за договором дарування на близьких родичів або знайомих, які є резидентами. При даруванні або отриманні дару податки не сплачуються. А родич-резидент при подальшому продажі так само заплатить 13%. Тут є певний ризик, тому що в людині, на якого оформляється договір дарування потрібно бути впевненим, а найкраще додатково складати розписку про те, що ви даєте в борг суму, яка дорівнює сумі продажу нерухомості.

Уникнути повністю оподаткування при продажу нерухомості в Калінінграді можна тільки тоді, коли нерухомість буде знаходитися у вашій власності не менше 3 років.

На завершення слід зазначити, що з 1.01.2011 року податкові агенти (в даному випадку нотаріуси) повинні самостійно встановлювати статус платника податків і приймати рішення про ставку оподаткування. Для цього продавець повинен представити документи, які можуть підтвердити цей статус. Такими документами є: паспорт з відміткою про в'їзд в РФ, віза з відмітками, залізничні та авіаквитки, документи з міграційної служби.

Фото: msk100.ru, kn.kz

інформаційна служба www.kn.kz