Іпотека в США

Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua

Коротко про головне

Купівля власної нерухомості - однозначно один із стовпів американської мрії. Однак серед іноземців існує думка, що отримати іпотечний кредит в США нерезиденту держави практично неможливо. Національна Асоціація Ріелторів підтверджує, що близько 60% угод з нерухомістю за участю іноземців здійснюється за допомогою готівкового розрахунку - і тільки одна третина внутрішніх продажів громадянам США припадає на оплату власними коштами.

Процес купівлі нерухомості в США дійсно представляє для іноземних громадян ряд складнощів. Але реальність така, що багато кредиторів готові надавати кредити нерезидентам: і це можливо навіть без наявності позитивної кредитної історії в Сполучених Штатах. Однак потенційному покупцеві варто мати на увазі, що вимоги для отримання іпотечного кредиту все ж в значній мірі залежать від резидентського статусу. Більшість позичальників, як правило, потрапляють в одну з наступних груп:

• Постійні мешканці з грін-картою (форма I-551);
• Непостійні резиденти з діючою робочою візою (E1, E2, H1B, H2A, H2B, H3, L1 і G1-G4);
• Іноземні громадяни, основне місце проживання яких знаходиться за межами США.

Як правило, набагато простіше отримати кредит тим, хто потрапляє в перші дві категорії. На власників грін-карти і робочої візи поширюються практично ті ж правила і вимоги, що і на громадян США. Видаючи кредит іноземцям, які проживають за межами США, банк бере на себе підвищені ризики, тому, щоб їх компенсувати, швидше за все буде потрібно значний початковий внесок.

Крім банків, іпотечний кредит іноземцям може видати Федеральна житлова адміністрація (Federal Housing Administration, FHA). Однак в цьому випадку нерухомість, що купується повинна використовуватися як основне місце проживання. До заяви доведеться докласти номер чинної соціальної страховки і документ, що підтверджує право працювати на території США. Це означає, що агентство не видає кредити тим, хто планує використовувати нерухомість в США лише час від часу.

Ще одна альтернатива - кредитні кооперативи (Credit unions). Ці некомерційні організації пропонують, як правило, досить конкурентноздатні ставки і можуть мати спеціальні програми кредитування для власників грін-карт і американських віз. В даному випадку, кредити можуть брати тільки члени таких кооперативів. Участь передбачає високий членський внесок, але низькі ставки на кредити, якщо такі знадобляться їх членам. Найчастіше до такого об'єднання входить ціла організація з усіма своїми співробітниками.

Порада від професіоналів: при виборі банку фахівці рекомендують звертатися в ті установи, які розташовані в іммігрантських районах - у них, як правило, більше досвіду роботи з нерезидентами, і вони можуть більш ефективно посприяти клієнтам з альтернативними способами підтвердження їх фінансової благонадійності.

Вимоги банків і умови іпотечного кредиту

В одному з найбільших банків США, HSBC, іноземні позичальники можуть отримати кредит в сумі до $ 3 млн. Умови погашення кредиту можуть бути обрані між фіксованою і плаваючою ставками, від чого буде залежати не тільки відсоток і сума щомісячних платежів, а й термін кредитування. Так, при плаваючій ставці термін погашення складе 30 років, а ставка за користування кредитом починається від 4%. Іпотеку з фіксованим відсотком в HSBC можна взяти на 15 або 30 років за ставкою від 5% річних. Так, апартаменти в Майамі з видом на океан можна придбати за $ 230 000. При початковому платежі в розмірі 20% ($ 46 000), 30-річний термін погашення і ставкою в районі 5%, щомісячні платежі по іпотеці складуть близько $ тисячу триста сорок два. Для більш точних даних можна зайти на сайт обраного банку, і за допомогою іпотечного калькулятора розрахувати потенційні витрати.

Ще один гігант ринку іпотечного кредитування, Citibank, готовий надати позику до $ 2 млн, фінансуючи до 70% від вартості нерухомості. В цілому, логіка процесу проста: чим вище початковий внесок, тим менше ризиків банк закладе в кредитну ставку.

Великі банки готові фінансувати до 75% від оціночної вартості нерухомості, що купується - це офіційна інформація для іноземних позичальників, опублікована на інтернет-сайтах банків, однак ріелтори говорять, що на практиці іноземцям, і зокрема росіянам, зараз складно отримати кредит навіть з початковим внеском в розмірі 50% від вартості житлового об'єкта.

Процес іпотечного кредитування

Крок 1. Звернення за кредитом і попереднє затвердження. Цей етап може значно спростити процес отримання іпотеки в США. Банківські консультанти перевіряють фінансову складову позичальника, визначають можливу суму позики і процентну ставку.

Крок 2. Кредитна перевірка. За заявою позичальника консультанти перевіряють міжнародну кредитну історію. Для завершення перевірки кредитоспроможності від позичальника може знадобитися додаткова інформація.

Крок 3. Надання пакета документів. У різних штатах перелік документів може незначно варіюватися, але, по загальноприйнятій практиці, необхідно зібрати папери, що підтверджують особу позичальника, його доходи, зайнятість і наявність активів.

Крок 4. Вчинення (закриття) угоди. Під час закриття угоди купівлі-продажу позичальник підписує юридичні документи, включаючи ті, що стосуються витрат, необхідних для переходу права власності. На цьому етапі покупець-позичальник отримує всю документацію по іпотечному кредиту і ключі від нового будинку.

Необхідні документи

Основною метою збору документів є необхідність довести кредитної організації, що кредитування позичальника несе в собі мінімум ризиків. Для громадян США це не складає великих труднощів, оскільки більшість з них мають кредитну історію, форму W-2 і податкові декларації, в яких відстежуються доходи протягом декількох років. Але все стає складніше для того, хто довго не був в країні або не проживає на її території більшу частину часу.

Як, наприклад, довести свою кредитоспроможність, при відсутності кредитного звіту від трьох основних американських бюро - Equifax, TransUnion і Experian? Певними перевагами наділяються ті, хто має відношення до міжнародних банками з філіями та відділеннями в США. З огляду на те, що в іпотечній галузі домінують великі, глобальні банки, є шанс, що кредитна історія формувалася в одному з них. В іншому випадку можна розглядати FHA - ця організація не вимагає кредитного звіту на території штатів і приймає податкові декларації інших держав як доказ зайнятості позичальника.

Стандартний пакет документів для отримання іпотеки

1. Посвідчення особи: копія паспорта, віза США;
2. При наявності нерухомості у власності необхідно вказати повну адресу, докласти рахунок по оплаті податку на нерухомість, рахунок на оплату страховки;
3. Якщо позичальник орендує нерухомість, необхідно вказати повну адресу, додати копію договору оренди із зазначенням щомісячних платежів, лист від власника нерухомості;
4. Доказ зайнятості: назва / ім'я роботодавця, поштова та юридична адреса, номер телефону та адресу електронної пошти роботодавця або відділу кадрів;
5. Фінансові документи: виписка з банківських рахунків за останні два місяці.

Залежно від виду іпотечного кредиту і від законодавства штату, в якому знаходиться нерухомість, що купується, можуть знадобитися додаткові документи, перелік яких може уточнити іпотечний брокер.

Додаткові витрати при іпотечному кредитуванні

Ряд додаткових платежів зручніше розглядати на конкретному прикладі, тому повернемося до квартири в Майамі за $ 230 000. Початковий внесок (20%, $ 46 000) здійснюється за рахунок власних коштів, значить, сума іпотечної позики становить $ 184 000.

Базові платежі:

• Оплата банку за видачу кредиту - $ 1500.
• Оплата за певну процентну ставку (1% від суми позики) - $ 1840

Одноразова оплату послуг:

• Оцінка вартості нерухомості - $ 300
• Звіт про кредитні операції - $ 0
• Оцінка ймовірності затоплення - $ 50
• Податкові послуги - $ 150
• Банківська страховка - $ 350
• Титульне страхування власника - $ 350
• Інспектування - $ 175
• Інспектування нерухомості на наявність комах і шкідників - $ 100
• Збір за внесення державної записи - $ 25
• Податок на перехід права власності - $ 0
• Початковий внесок на рахунок умовного депонування (escrow) - $ 708
• Попередньо оплачені процентні платежі - $ 383
• Страхування домовласника - $ 1000.
• Підсумкова сума за всі сервісні послуги - $ 3591

Таким чином, поряд з отриманням іпотеки позичальнику доведеться одноразово сплатити суму в розмірі $ 6931. Щомісячні платежі складуть $ 1342, з них основне тіло кредиту і відсотки - $ 988; податки і страховка - $ 354, Cтраховка іпотеки - $ 0.

Рекомендації експертів тим, хто планує взяти іпотечний кредит в США

1. Накопичте кошти на початковий внесок і перевести їх в один з банків США. Чим більше розмір початкового внеску, тим вище ймовірність, що кредит буде схвалений.

2. Приведіть у порядок все юридично значимі документи. В першу чергу банки звертають увагу на легальність перебування на території США, а також на наявність законного і стабільного доходу.

3. Вивчіть умови іпотечного кредитування декількох фінансових установ. Спиратися варто не тільки на інформацію, опубліковану в офіційних джерелах, а й на існуючу реальну практику. Для цього має сенс звернутися до іпотечних брокерів, які розрахують суми і ставки в індивідуальному порядку.

Портал HomesOverseas дякує за допомогу в підготовці статті Христину Меньщикову ( Корпорація «Адвекс.Недвіжімость» ) І Яну Добровольську ( Країна Плюс ).

фото: дмитрий кругляк / flickr

Ольга Шошина

HomesOverseas.ru