Тенденції на ринку нерухомості: ліквідність міських і приміських новобудов

1. Орфографічна помилка в тексті:

Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua

13 квітня 2017, 09:00, Переглядів:

Один з недобудов Київської області «Перлина Ірпінський Липок» заморожений з 2013 року.

Аналіз. Чому одні квартири, виставлені на продаж, буквально відлітають, а інші, навпаки "зависають" в агентствах на тривалий термін? Що таке ліквідність і які ознаки ліквідності квартири? Ліквідність нерухомості в Києві і передмісті. Їх потенціал до подорожчання в майбутньому. Про це ми розповімо в цій статті.

Оскільки поняття ліквідності використовується досить часто в абсолютно різних ситуаціях, уточнимо термінологію. Що мають на увазі під цим поняттям? За визначенням експертів, ліквідність нерухомості - це наскільки швидко вона може бути продана за близькою до ринкової ціни. Ліквідність обернено пропорційна часу, необхідного для продажу: чим менше часу потрібно, тим вище ліквідність.

Ознайомимося ближче до критеріїв продаваної нерухомості, які впливають на її ліквідність, тобто підвищують інтерес потенційних покупців, роблять її привабливою в разі продажу.

Такими критеріями є місце розташування об'єкта нерухомості, близькість до транспортних розв'язок, рівень розвитку соціальної інфраструктури, забезпечення соціальними установами та екологія. На реальних прикладах приміських і міських новобудов порівняємо рівні їх життєзабезпечення та комфорту, які безпосередньо впливають на ліквідність цих об'єктів і їх потенціал до подорожчання в майбутньому. Поза нашою увагою залишимо конкретні характеристики житла, такі як розміри, планування та поверховість.

Очевидно, що великим попитом користується житло, яке коштує менше. Якщо дивитися на первинний ринок в столиці, то це квартири економ-класу, розташовані в спальних районах столиці, а також квартири в прилеглих до Києва містах: Вишневому, Ірпені, Бучі, Гостомелі та інших.

Тенденція останніх років, коли передмістя за обсягами введення нового житла випереджав Київ, стала змінюватися. По-перше, через зниження вартості столичного житла придбати двокімнатну квартиру в приміській новобудові за ціною однокімнатної в Києві ніяк не вийде. Більш того, вартість квадратного метра в Києві незначно вище, ніж в приміських аналогах (якщо ми порівнюємо житло однаковою категорії). По-друге, покупці, які звернули увагу на околиці Києва і зреагували на нижчу ціну квартир в передмісті, ті, хто відгукнувся на розтиражовані гасла про що розвивається інфраструктурі, про зелених рекреаційних зонах з невинно чистим повітрям, зіткнулися з цілою низкою проблем, до яких не були готові.

Перше - це транспортні проблеми. Працюючі і студенти з передмістя не з чуток знають про величезні пробки на в'їзді в столицю вранці і ввечері. Дані дослідження маятникових міграцій населення з передмістя до Києва такі: в столицю щодня приїжджають на роботу 41% жителів Броварів і району, 21% - Борисполя, 43% - Ірпеня і прилеглих міст. В цілому з області в столицю щодня приїжджає близько 600 тисяч чоловік, а це - 32% населення Київської області. Незабаром дороги взагалі не зможуть впоратися з маятникової міграцією приміських жителів до Києва і назад. Про дорожній колапс з 8 до 9 ранку "кричать" в мережах на форумах жителі Софіївській та Петропавлівській Борщаговок, Вишневого, Крюківщини. Вже зараз питання часу, витраченого на поїздку до місця роботи або навчання, стає ключовим при виборі житла і в перспективі вплине на ліквідність квартир, проживання в яких ускладнюється істотними транспортними проблемами.

Якщо в найближчі роки в розвиток транспортної та соціальної інфраструктури не будуть інвестовані мільярдні кошти, ліквідність приміського житла різко знизиться. В даний час подібні інвестиції в інфраструктуру на рівні місцевої влади навіть не обговорюються. Ми побачимо зниження інтересу до передмістя, тим більше що верхня межа ціни пропозиції в передмісті обмежений цінами в нових житлових комплексах економ-класу в Києві.

Друге. Темпи розвитку приміської інфраструктури не встигають за швидко зростаючими новобудовами, приклади того Ірпінь і Вишневе. Об'єкти соціальної інфраструктури будуються нерегулярно і нерівномірно в порівнянні зі столицею. В результаті практично у всіх містах-супутниках, де населення збільшилося в рази, наростає дефіцит місць у дитсадках і школах, починаються серйозні проблеми з медичними закладами та інше.

Особливо сильно ці проблеми відчуваються в містах-сателітах, де приріст числа жителів становить від 10 до 500%. Наприклад, Софіївська Борщагівка (530%), Крюковщина (300%), Буча (110%), Петропавлівська Борщагівка (80%), Новосілки (90%), Чайка (80%) Бровари (40%), Вишневе (20%) і Ірпінь (10%).

Споруда дитсадків і шкіл, хоча і передбачена проектами нових житлових комплексів, але будують ці об'єкти в останню чергу, коли в будинках вже живуть люди. Та й нові установи, як правило приватні, тому не всім по кишені. У жителів Ірпеня проблеми з дитячими садками. Щоб потрапити до державного дитсадок, потрібно записуватися мало не з народження дитини. Є в місті й приватні дитсадки, але коштують вони кілька тисяч гривень на місяць, що серйозно б'є по сімейному бюджету батьків.

Якщо вже зараз приміська інфраструктура не справляється з навантаженням, то в перспективі для молодих сімей оформити дітей в дитячий садок і школу може стати нерозв'язною проблемою.

Що стосується більш дорослої частини новоселів в передмісті, їх чекають схожі проблеми, але в частині медицини. "Кілометрові" черги "за здоров'ям" - звичне явище для приміських лікарень вже зараз. Почитайте форуми: матусі скаржаться на черги до педіатра, що розтягнулися на місяць. Зрозуміло, що введення в експлуатацію нових житлових комплексів і неминуче збільшення кількості жителів тільки посилює проблему. В інших населених пунктах люди можуть тижнями чекати черги на прийом до педіатра.

Але все перераховане вище - це видимі, всім відомі проблеми. А тепер торкнемося теми, про які вкрай рідко замислюється звичайний житель столиці. Йдеться про підключення житлових комплексів до каналізації і як це може позначитися на ліквідності квартир.

У Києві будівництво будинків спочатку передбачає їх підключення до центрального колектора, при цьому потужності на сьогодні достатні, щоб підключати нові житлові комплекси. В цей же час масова забудова передмістя негативно позначилася на комунікаціях багатьох міст-супутників. Каналізаційні мережі прокладалися ще за часів СРСР і, згідно з чинним тоді нормативам, розраховані на навантаження в десятки, а іноді і в сотні разів менше, ніж потрібно зараз. Як наслідок, з'явилися і наростають складності з відведенням нечистот від зростаючих житлових комплексів. Забудовники в передмісті вирішують питання підключенням будинків до локальних септиків, як, наприклад, в селах Ходосівка, Гора, Чубинське. При цьому самі забудовники воліють сором'язливо замовчувати про дану проблему. У кращому випадку в проспектах буде вказано наявність "автономної каналізації", що для необізнаних покупців звучить навіть більш привабливо. По суті, така каналізація - це система сполучених колодязів, яка ніколи не буде герметичною. Не виключені ситуації, коли при низькому заляганні грунтових вод рівень води і фекалій в колодязях навесні буде досягати поверхні. Хто гарантує, що ця "радість" не опиниться в квартирах, і чи захочете ви жити в такому будинку? А вирішувати ці проблеми доведеться самим мешканцям, адже, як кажуть, очі бачили, що брали.

Схожа проблема пов'язана з забезпеченням нових комплексів водопостачанням. Централізоване водопостачання, як і водовідведення, будувалося як мінімум 30-40 років тому і було розраховане на обмежену кількість жителів. Тому дуже часто забудовники, щоб вирішити питання постачання будівель водою, підключаються до артезіанських свердловинах, що йде в глибину на 100-150 і більше метрів.

Саме тут виникає цілий ряд проблем: від перевантаження джерела в піковий час, недостатнього напору або навіть відсутності подачі води на верхні поверхи будинків до поступової вироблення запасів води в підземних резервуарах. У Хотові через слабку артезіанської свердловини влітку води немає вище другого поверху. У Бучі, Крюковщине, Софіївській Борщагівці, Петропавлівській Борщагівці, за відгуками людей, через постійні поломок насосів, які качають воду зі свердловини, постійно слабкий напір води, а після 22:00 її і зовсім немає. На жахливу якість води, що тече з кранів, скаржаться мешканці Гостомеля та Ворзеля. Коли в годину пік люди збираються на роботу і весь будинок одночасно в 7:30 ранку включає крани, частина квартир залишаються без води, доводиться чекати, поки сусід в прямому сенсі дочиста зуби.

Як і у випадку з автономним водовідведенням, автономна подача води з артезіанських свердловин - стандартний маркетинговий хід, спрямований на посилення переваг нерухомості. Хоча насправді це слабке місце більшості житлових комплексів передмістя і відповідно великий мінус з точки зору їх ліквідності.

Купуючи квартиру для життя або як інвестиції, варто серйозно задуматися про її ліквідності і потенціал до подорожчання. Заощадивши 2 тисячі гривень на квадратному метрі сьогодні, можна придбати проблемне і неліквідне житло, яке обернеться втратою спокою, часу, безпеки і в кінцевому рахунку грошей.

З перевагами життя в місті, навіть у найвіддаленіших масивах, сперечатися складно. З урахуванням факторів ліквідності: розташування об'єктів нерухомості, близькості до транспортних вузлів, наявності дитячих садків, шкіл та поліклінік, освітлення, водопостачання, опалення, обслуговування інженерних систем, а також можливості знайти роботу недалеко від місця проживання - поза всяким сумнівом, лідирують київські об'єкти. Оскільки ліквідність - запорука зростання ціни саме столичні квартири, на думку експертів, будуть показувати поступовий, але стабільне зростання. Їх швидше можна буде перетворити в гроші .

Так що в самій недалекій перспективі експерти-урбаністи прогнозують зворотне перетікання жителів з передмістя до Києва, що, в свою чергу, викличе зростання попиту на столичне житло. А купувати квартиру в передмісті з усіма наслідками, що випливають або віддати перевагу нехай і незначно дорожчий, але столичної - вирішувати покупцеві.

Євген Бланско

Читайте найважливіші та найцікавіші новини в нашому Telegram

Ви зараз переглядаєте новина "Тенденції на ринку нерухомості: ліквідність міських і приміських новобудов". інші влада дивіться в блоці "Останні новини"

Якщо ви знайшли помилку в тексті, виділіть її мишкою і натисніть Ctrl + Enter

Орфографічна помилка в тексті:

Послати повідомлення про помилку автора?

Виділіть некоректний текст мишкою

Дякуємо! Повідомлення відправлено.