Що робити дольщику, якщо забудовник - банкрут?

1. Нові закони захищають
2. пайовиків вперед
3. реалії Петербурга

Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua

На жаль, навіть солідні будівельні компанії з багаторічною репутацією не можуть гарантувати своєї непотоплюваності. Але все ж визнати себе банкрутом - оптимальніше, ніж продати все майно і сховатися керівним складом з грошима пайовиків.

Нові закони захищають

Згадуючи ненудні 2000-і роки, період з'являються і зникаючих будівельних пірамід, очевидно, що сьогоднішній пайовик відчуває себе в більшій безпеці - російські закони покликані, в теорії, захистити покупців в тому числі від наслідків банкрутств забудовників. Нагадаємо, з 1 січня 2014 рік все житло, що зводиться страхується в обов'язковому порядку. Є три види страхування, один з яких - страхування відповідальності забудовника. Після визнання забудовника банкрутом, страхова компанія зобов'язана компенсувати покупцеві, що підписала з 214 Федеральним законом ДДУ (договір пайової участі), фінансові втрати. Такою компанією також може бути Товариство взаємного страхування забудовників. Ця схема не поширюється на ЖБК і на квартири, придбані до 2014 року. Однак, варто розуміти, що страхова компанія також може назватися банкрутом, щоб не платити клієнту.

Існує прецедент: страхова компанія «Сходження», не компенсовані збитки клієнтам «Нева-Тур». Тут були застраховані також і об'єкти нерухомості, що будується житлової нерухомості, чиї забудовники по-тихому переоформили страхування в інших фірмах. За словами юриста корпоративної та арбітражної практики адвокатського бюро «Качкін і Партнери» Олександри Улезко, при подвійному банкрутство відповідальність перед пайовиком несуть і забудовник, і страхова компанія. У разі банкрутства забудовника учасник пайового будівництва має деякі переваги перед іншими кредиторами.

пайовиків вперед

За законами РФ, справа про визнання компанії банкрутом може бути заведено, якщо будівельна фірма, яка приваблює фінанси приватних осіб, не має можливості розрахуватися з кредиторами або оплатити обов'язкові платежі в розмірі від 300 000 рублей більш ніж три місяці. Щоб оголосити неплатника банкрутом, призначається процедура спостереження. Протягом 30 днів суд, який розглядає справу про забудовника, приймає заяви учасників пайового будівництва. Пайовики, які не подали свої вимоги за цей період, можуть не отримати ні квартири, ні грошей.

За словами співробітників Юридичного департаменту інвестиційно-ріелторської компанії Est-a-Tet , Покупець може вибрати, що вимагати від забудовника - вкладені гроші або придбане житлове приміщення. Другий варіант оптимальніше, так як вимога про передачу квартири пізніше можна поміняти на гроші. У разі документального підтвердження вимог, вони вносяться до відповідного реєстру. Термін для повного формування списку вимог - два місяці. За підсумками процедури спостереження, наступним стане етап задоволення заявок кредиторів-учасників будівництва.

Механізми процедури визнання забудовника банкрутом передбачені Главою №7 IX Закону про банкрутство. Стаття передбачає пільги пайовикам. Як пояснила Олександра Улезко, особи, які підписали як договору пайової участі, так і інші договори про передачу житла у власність після завершення його будівництва, є пріоритетнішою інших кредиторів. Це стосується і договорів про вступ до житлово-будівельних кооперативів.

Заяви учасників будівництва вносяться до спеціального реєстру і задовольняються в першу чергу, до заявок інших кредиторів (наприклад, підрядних організацій). При певних обставинах, пайовики мають право утворити ЖБК для завершення будівництва багатоквартирного будинку. За словами Олександри Улезко, в іншому випадку претензії пайовиків можуть бути тільки грошовими. При цьому включити до реєстру безпосередньо грошові вимоги можна відразу.

Однак на практиці ця «привілей» не завжди діє. Наприклад, в на початку 2015 року було оголошено банкрутом ПСК «КітежСтрой» , яка будувала «Будинок в Новому Дев'яткіна» . Як стало відомо, квартири в будинку продавалися через організований компанією житлово-будівельний кооператив «Перший квартал». Тому зобов'язань у «КітежСтроя» перед пайовиками формально немає.

реалії Петербурга

Отже, якщо будівництво будинку завершено, вимоги пайовиків можуть бути задоволені за допомогою передачі житлових приміщень у новобудові їм у власність. Якщо будівля не добудовано, права забудовника на земельну ділянку і недобудований об'єкт можуть бути передані організованому пайовиками ЖБК, який і добудує будинок. Виходить, покупець в будь-якому випадку (правда, ціною втрати часу, сил і нервів) отримує або квартиру, або гроші, уникаючи долі обманутого пайовика. Однак не варто забувати, що банкрутство компанії-забудовника не знімає з учасника пайового будівництва обов'язки виплати іпотечного кредиту.

У Санкт-Петербурзі, в принципі, наслідки банкрутств компаній-забудовників тим чи іншим чином влагоджуються, і не без участі міської адміністрації. Наприклад, будівництво об'єктів «М-Індустрія» , Однією з великих колись будівельних фірм, завершено. Введений в експлуатацію ЖК «Ладозький парк» , Колишній проект ЗАТ «Квартіра.ру» . ТОВ «Пітер-Констракшн» , Хоч і не зовсім гладко, добудовує ЖК «Охта Модерн» (Під новою назвою - ЖК «Авaнгард») після банкрутства ТОВ «Балтжілінвест».

На даний момент до реєстру ошуканих пайовиків входять 473 людини, серед яких: покупці квартир в ЖК «Ленінський парк» в Красносельском районі від ГК «Місто» , в ЖК «Мідний вершник» в Приморському районі від «ЛенСпецСтрой» , В II черги ЖК «Ленсоветовскій» від ТОВ «Титан» , в ЖК «Лондон Парк» в Виборзькому районі від компанії Л1 і житловому комплексі в Пушкіні, на Оранжерейній вул., д. 73, ділянка 2, квартал 5 від ЗАТ «РБУ-25».

Довідка. Документи для подачі в суд:

• заяву про включення до реєстру вимог кредиторів забудовника;
• договір, що підтверджує придбання прав на житлове приміщення;
• документ, що підтверджує виконання пайовиком своїх зобов'язань за договором.