Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua
Іноді бажаючі заощадити отримують в результаті серйозні проблеми
"Сегодня" продовжує тему покупки заставної квартири . Брати чи не брати?
ЯКІ Є РИЗИКИ
ПРИ ДОБРОВІЛЬНОЮ ПРОДАЖУ. "Якщо позичальник, не маючи можливості виконувати зобов'язання по кредиту, погоджується продати заставу добровільно, така угода буде найбільш прозорою, але в той же час найменш вигідною для покупця, - стверджує Людкевич. - З одного боку, банк зацікавлений в погашенні проблемного кредиту і буде контролювати всі нюанси. У той же час ні банк, ні боржник не налаштовані продавати об'єкт дешевше ринкових цін ". Ризиків при такій схемі, на перший погляд, не повинно бути зовсім. "Всі етапи реалізації організовує і супроводжує банк, - пояснює Мантюк-Кирилова. - Він також контролюватиме дотримання всіх формальностей, що дозволить мінімізувати ризики, пов'язані з оскарженням угоди позичальником". Але практика показує, що проблеми у нового власника житла можуть виникнути в тому випадку, якщо колишній господар з якихось причин вирішиться оскаржити угоду. "Так, він може сказати, що продав квартиру з примусу банку, - відзначає адвокат юрфірми "Василь Кісіль і партнери" Наталія Доценко-Білоус. - У Цивільному кодексі є стаття, яка дозволяє визнавати угоду недійсною, якщо особа проводило відчуження на невигідних умовах під впливом несприятливих обставин. А важкі обставини - це категорії оціночного характеру, і грамотний адвокат може схилити суд на користь боржника ".
Як підстрахуватися. Є сенс запропонувати продавцеві підписати додаткову угоду, за якою він і члени його сім'ї зобов'язуються в подальшому не висувати до покупця ніяких претензій.
ПРИ ПРИМУСОВОЇ. У разі примусового продажу, тобто коли квартира буде продаватися з прилюдних торгів, ціна заставного житла може бути істотно нижче ринкової: іноді уцінка досягає 50%. "Однак процес реалізації складний і громіздкий, - попереджає Корінців. - На кожному з етапів тривалої процедури можуть бути допущені порушення, які згодом можна оскаржити в суді".
Продаж заставного житла з публічних торгів містить для покупця колосальні ризики. "Примусова реалізація практично завжди означає протидію з боку позичальника, а наша судова система дозволяє довести до абсурду будь-яке протистояння, в якому бере участь суд, - підкреслює Реутов. - У боржника з'являється безліч різних способів перешкоджати продажу предмета іпотеки. До них можна віднести оскарження дій державного виконавця, оскарження договору іпотеки, результатів оцінки майна, процедури проведення торгів і багато іншого ".
За словами Доценко-Білоус, боржник може довести, що житло, яке виставляється на торги, не відповідає параметрам, закріпленим в іпотечному договорі. Приводом для цього може послужити навіть сама незначна перепланування, якщо вона, звичайно, була узаконена. Ще одним "забійним" фактором є проживають в квартирі неповнолітні діти. "Якщо дитина зареєстрований в квартирі, то вона до торгів, як правило, не доходить, - каже партнер юридичної компанії" Ейдіком "Діана Антохина. - Однак бувають ситуації, коли батьки не оформили реєстрацію малюка в цій квартирі, і в такому випадку дитина автоматично виявляється зареєстрованим за матір'ю, яка в свою чергу зареєстрована в іпотечній квартирі. Перевірити це заздалегідь ніяк не можна (запис у паспорті зараз необов'язкова, робиться при видачі свідоцтва про народження дитини за бажанням батьків і на сьогод ня є далеко не у всіх матусь), зате потім виселити колишніх господарів з дитиною не дозволяє опікунська рада, якщо це єдине житло дитини ".
Як підстрахуватися. Мінімізувати ризики в цьому випадку можна тільки за допомогою досвідченого фахівця, який повинен досконало перевірити офіційну "таємницю" квартири - про всіх власників і тих, хто був там коли-небудь прописаний. "Якщо юрист , Вивчивши предмет іпотеки, прийде до висновку, що договір іпотеки полягав без порушень, а процедура звернення стягнення пройшла без помилок, якщо він також буде стежити за правомірністю дій всіх учасників виконавчого провадження, дотриманням усіх формальностей при продажу заставленого майна, в такому випадку ризики покупця можна вважати нижче ", - вважає Реутов. Правда, щоб покладатися на висновки юриста, покупцеві потрібно бути повністю впевненим у його компетенції. Послуги таких фахівців сьогодні, як правило, стоять дуже н едешево.
ЯК КУПИТИ ЗАСТАВНІ КВАРТИРИ
Пропозиції про добровільний продаж квартир боржників можна знайти на сайті будь-якого банку в розділі "Заставне майно". "Навряд чи потенційному покупцеві буде зручно переглядати сотні сайтів, але єдиного ресурсу, який надавав би з цього питання консолідовану інформацію, в Україні немає", - констатує Корінців. Пошук ускладнюється тим, що банк не завжди вказує, як саме продається конкретний об'єкт (добровільно або примусово), тому по кожній квартирі доведеться дзвонити банківським менеджерам.
Якщо квартира обрана і продається вона дійсно добровільно, може бути два варіанти її придбання покупцем - повна оплата зазначеної вартості або покупка такої квартири в кредит. Перший варіант максимально зрозумілий і швидкий: "Всі юридичні процедури - такі, як зняття банком застави і перереєстрація прав власності на нерухоме майно, - можуть здійснюватися практично одночасно і несуть в собі мінімальні ризики для покупця", - говорить експерт юрфірми "Алексєєв, Боярчуков і партнери "Дар'я Мантюк-Кирилова.
Другий варіант залежить від політики банку. Сьогодні можна взяти кредит на покупку заставного житла як за докризовими, так і за ринковими ставками. Кредит за докризовими ставками називається переуступкою боргу і вигідний покупцеві тим, що відсотки по іпотеці набагато нижче (12-14% річних), ніж банки пропонують сьогодні (20-23%). З іншого боку, ціни на житло до кризи були набагато вищими за нинішні, і якщо продавець погасив менше третини кредиту, будь-яка вигода для нового позичальника втрачається. Кредит за ринковими ставками може зацікавити тих покупців, кому для повної оплати житла не вистачає буквально 20-30% суми. У цьому випадку банк, зацікавлений у продажу застави, буде більш лояльним в ухваленні рішення про видачу такої позики.
Читайте найважливіші та найцікавіші новини в нашому Telegram
Брати чи не брати?