Особливості покупки і продажу нерухомості нерезидентом

Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua

22 сент. 2017

Однією з найпоширеніших форм іноземних інвестицій в Україну залишається покупка нерухомості, а тому саме особливості здійснення цих операцій розглядаються в даному огляді.

Закон України «Про правовий статус іноземців та осіб без громадянства» прирівнює таких осіб в правах з громадянами України, за умови, що вони перебувають в Україні на законних підставах. Винятки з цього правила встановлені Конституцією, законами і міжнародними договорами України.

Таким чином, іноземні громадяни можуть вільно купувати у власність, володіти, користуватися і розпоряджатися нерухомим майном за винятком земельних ділянок сільськогосподарського призначення. Землі несільськогосподарського призначення іноземці маю право набувати у власність в межах населених пунктів, а також і за їх межами у випадках, якщо на такій землі знаходиться нерухоме майно, що перебуває у них у власності.

Отже, припустимо, що іноземець вже вибрав конкретний об'єкт нерухомості. Що йому знадобляться для проведення операції?

1. Як вбачається з самого закону, для реалізації своїх прав іноземець повинен знаходиться на території України на законних підставах. При здійсненні операції нотаріуси зобов'язані перевіряти легальність перебування іноземців на території нашої країни. Такими документами можуть бути: вид на проживання, віза або ж факт знаходження на території України в межах часових рамок для резидентів країн, з якими встановлено безвізовий режим.
2. Документ засвідчує особу. Паспорт громадянина іноземної держави повинен бути переведений на українську мову.
3. Для здійснення угоди іноземцю необхідно мати реєстраційний номер облікової картки платника податків (ІПН). Процедура отримання ІПН досить проста: для цього необхідно звернутися в районну податкову з відповідною заявою, до якого прикладається нотаріально завірений переклад паспорта на українську мову.
4. Якщо іноземець перебуває в шлюбі, то знадобиться згода другого з подружжя. Однак, як правило, в документах іноземних громадян відсутні відмітки про сімейний статус, в зв'язку з чим особа повідомляє нотаріуса про своє перебування (незнаходження в шлюбі) відповідною заявою.
5. Мати можливість легально сплатити вартість придбаного майна.

Тут слід звернути увагу, що чинним законодавством України встановлені обмеження за готівковими розрахунками. Так, готівковий розрахунок може бути проведений на суму не більше 50 тисяч гривень. Оскільки зазвичай вартість нерухомості значно перевищує таку суму, розрахунок може бути тільки безготівковим способом.

Для безготівкового розрахунку іноземцю доведеться відкрити інвестиційний рахунок, з якого і можливо буде оплатити таку покупку. На даний рахунок необхідно перерахувати кошти з-за кордону. Саме ця схема дозволить перерахувати кошти назад в іноземний банк, у разі продажу раніше придбаної нерухомості.

Існує також можливість відкрити поточний рахунок і внести на нього грошові кошти особисто. Однак, слід пам'ятати, що фінансовий моніторинг банку не пропустить таку операцію, якщо Ви не доведете походження цих коштів. В даний час на територію України офіційно можна ввезти готівку тільки в еквіваленті 10 000 євро з умовою їх обов'язкового декларування на кордоні. Тому, якщо Ви збираєтеся використовувати імпортну валюту для придбання нерухомості, - обов'язково задекларуйте її належним чином.

Можливі проблеми та шляхи їх вирішення:

1. Якщо іноземець не перебуває на території України або ж не може перебувати тут на законних підставах, то покупка може бути здійснена за дорученням його представником. У випадках, коли така довіреність видана на території іншої держави, вона повинна бути належним чином легалізована / апостильована і переведена на українську мову, якщо міжнародними угодами не передбачено інше. Для прикладу, довіреності, видані в Білорусії або ж в РФ не вимагають апостилювання і часто приймаються нотаріусами навіть без перекладів.
2. Здійснення угоди від імені іноземця в порядку представництва за довіреністю громадянином України також багато в чому знімає проблеми, пов'язані з оплатою придбаного товару. Так, представник покупця має можливість вільно розрахуватися за придбане майно з нібито особистих коштів. Однак, слід подбати про підтвердження відсутності права вимоги представника на компенсацію цієї суми від самого покупця.

Порядок здійснення самої угоди

Процедура укладення самої угоди з купівлі нерухомості іноземцем практично не відрізняється від процедури купівлі громадянином України, а тому розглядати її в рамках цієї публікації не має сенсу.

Наслідки придбання нерухомості іноземцем:

Слід пам'ятати, що податковим законодавством України передбачена оплата податку на нерухоме майно у вигляді:

- земельного податку;

- податку на нерухомість.

Оподаткування нерухомого майна, яке належить нерезиденту по суті не відрізняється від правил, встановлених для резидентів, а отже вони користуються рівними правами і обов'язками.

розпорядження майном

Відносно нерезидентів встановлено єдине обмеження щодо розпорядження своїм майном, а саме вони самі не можуть здавати його в оренду. Іноземці зобов'язані це робити через посередника - юридична особа або фізична особа-підприємця, при цьому на таких посередників покладаються функції податкових агентів.

Продаж об'єкта нерухомості

Сама процедура продажу об'єкта нерухомості іноземцем аналогічна процедурі купівлі і зажадає майже ідентичного пакета документів. Різниця якраз полягає в податкові наслідки такого відчуження. Для цілей оподаткування законодавство оперує критеріями резіденства. Тому під іноземцем ми розуміємо особа, яка не має постійного місця проживання на території України.

Іноземець, як і житель нашої країни, буде звільнений від оподаткування прибутковим податком і військовим збором, за умови що:

- їм продається житлова нерухомість, садовий (дачний) будинок з земельною ділянкою;

- це перший продаж нерухомості протягом цього звітного року;

- власник володів цією нерухомістю більше 3-х років.

У всіх інших випадках іноземець буде зобов'язаний оплатити прибутковий податок в розмірі 18% від суми продажу і 1,5% військового збору.

Наведені в даній статті положення це всього лише загальні правила, проте кожна угода може мати свої особливості, зумовлені як її суб'єктним складом, так і об'єктом угоди. Значення також має той факт, купується нерухомість як готовий об'єкт або майнові права на неї (наприклад, якщо будинок ще будуватися). Крім того, купуючи нерухомість, нерезиденту варто задуматися так само про те, як він зможе «вивести» грошові кошти з території України в разі продажу нерухомості в майбутньому.

У зв'язку з вищевикладеним можна рекомендувати нерезидентам при оформленні угоди звернеться до стороннього (не зацікавлені в продажу) фахівця для того, щоб мінімізувати існуючі ризики при купівлі нерухомості.

Олексій Ющенко

керівник корпоративної практики АТ "КФ" ДОМІНАНТА "

Рейтинг сторінки: 2.5 / 5 на основі 4 оцінок.

Як зареєструвати ТОВ з іноземним засновником?

На практиці часто виникають ситуації, коли в процесі розширення бізнесу або для залучення іноземних інвестицій необхідно оперативно зареєструвати ТОВ з засновником-нерезидентом. Однак не завжди зрозуміло, яку процедуру необхідно реалізувати і в чому її особливості. У цій статті розглянемо найбільш часті питання, які виникають в такій ситуації.