Володимир Сипало: ОСББ - вирішення комунальних проблем Горлівки

Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua

Напевно, у багатьох наших громадян житлово-комунальні послуги асоціюються, мало не з зубним болем. Брудні під'їзди. Протікаючі дахи. Смердючий запах підвалів. Висить на «соплях» електропроводка. Річки стічних вод, що беруть свій початок із забитих каналізаційних колодязів. Це той не повний перелік наших асоціацій, пов'язаних з комунальним господарством Горлівки.

Не буду черговий раз аналізувати причини. Вони є, і я про них вже писав. Ситуація в Горлівці з комунальними послугами нічим не відрізняється від загально-української. Структура взаємин між тими, хто надає послуги ЖКГ і хто їх отримує така ж, як і у всій Україні. Хіба, що з деякими варіаціями. З одного боку - це спеціалізовані підприємства ті, що надають житлово-комунальні послуги. І не важливо, як їх називати - ЖЕК, Керуюча компанії, РЕФ, Служба єдиного замовника і т.д. З іншого боку - це ми - жителі, які споживають житлово-комунальні послуги у вигляді частково теплих батарей, присутності води в водопровідних кранах, наявності тьмяно мерехтливих лампочок, недбало побілених під'їздів і сяк-так працюють ліфтів.

Існує сума грошей, яку ми готові віддати за отримані послуги в якості квартирної плати, а є і реальна вартість послуг та, що визначається сформованими цінами на ринку праці і ринку матеріалів і ресурсів. Вже протягом 20 років ми спостерігаємо і активно беремо участь в конфлікті інтересів між мешканцями багатоквартирних будинків та обслуговуючими ці будинки організаціями з приводу обсягу, якості та вартості наданих житлово-комунальних послуг. Предвосхищались потуги доморощених горе-економістів, які зараз почнуть «розкладати пасьянси» з доходів і витрат ЖЕКів. Якщо ви ніколи не працювали в будівельній або в житлово-комунальній сфері, і не намагайтеся це робити. Фахівцям ваші «пасьянси» здадуться, щонайменше, смішними. У чому причина такого тривалого конфлікту? Відповідь лежить на поверхні. Коли приходимо в магазин і нам не подобаються ціна і якість батона - ми йдемо в сусідній.

Там вибираємо інший батон, іншої якості та за іншою ціною. Яка ж ситуація склалася з житлово-комунальними послугами? Так ніяка! Право вибору послуг у нас відсутня. Ми не можемо вибрати собі продавця, не можемо порівняти його ціни. Чи не можемо вибрати бажану якість, не можемо відмовитися від послуг. Як кріпаків з селами, так і нас - жителів, з нашими багатоквартирними будинками, міська влада передають від одного виконавця послуг до іншого. Добре, якщо попадеться економічно стійке спеціалізоване підприємство, яке має фахівців, досвід подібних робіт, техніку та необхідне обладнання. А якщо ЖЕК сам банкрут або майже банкрут? Тоді наша квартплата піде не на утримання наших будинків, не на їхньому ремонт, а на оплату боргів, що накопичилися кредиторам і зарплату розбігаються працівникам, тобто на латання дірок в балансі ЖЕКу. Тут не до ремонтів і не до жителів з їх покрівлями і опаленням. Аби самим вижити. Свіжий приклад - це скандально відоме підприємство «ГРВ-ГРУПП». У липні 2011 р воно утворилося. До листопада 2011 р їм віддали на обслуговування три ЖЕКу, а вже в листопаді 2012 р вони безславно закінчили свою діяльність, відмовившись обслуговувати житло на двох. Як результат - більше року не обслуговувалися 242 будинки з проживаючими в них порядку 19500 жителями. Повна бездіяльність цієї фірми породила сотні скарг наших громадян до всіх органів влади. Сьогодні ситуація ще більше ускладнилася тим, що один з «відмовних» ділянок, в ж.м. «Сонячний», з 1 грудня 2012 р почне обслуговувати «Відродження - 9». Як і його попередник, це підприємство з'явилося на світ місяць тому - 05 жовтень 2012 г. Звідси, відповідно, там повна відсутність досвіду, обладнання та фахівців. Дуже схоже на фірму-одноденку, але тільки з іншою назвою. Друга ділянка, від обслуговування якого відмовилося «ГРВ-ГРУПП», передається комунальному підприємству «Міська служба єдиного замовника». «Міська служба» восени остаточно програло суд Водоканалу і ГОРЛІВСЬКТЕПЛОМЕРЕЖА. Сума програшу склала 2 млн. 400 тис. Грн. Грошей у міському бюджеті немає і взяти їх ніде. Значить, жителі будинків Центрально-Міського району, раніше обслуговуються «ГРВ-ГРУПП», будуть погашати ці 2.400.000 грн. боргу своєї квартирної платою. Експеримент триває, шановні горлівчане. «Ми опинилися чужими на цьому святі життя». Наша думка нікого не цікавить.

Чиновникам з виконкому потрібні тільки гроші і все. Тому відкривайте свої гаманці і платите-платите-платите. На сьогоднішній день в Горлівці працює 21 підприємство, яке надає житлово-комунальні послуги населенню. З них 9 приватних і 12 комунальних. Незважаючи на те, що за два роки з міського бюджету більше 500 тис. Грн. було перераховано комунальним підприємствам в якості фін. підтримки, їх фінансовий стан знаходиться в жалюгідному стані. Велика частина ледве зводить кінці з кінцями. У ЖЕКів «Сонячний», «Центральний» та «Надія» кредиторами заблоковані розрахункові рахунки. ЖЕКам «Мрія», «Гагаріна», «Кіровський», «Хіміку» і «Міський службі єдиного заказника» все це незабаром тільки належить. Про який ремонті будинків може йти мова? Які послуги вони зможуть надати жителям? Звідки вони на це візьмуть гроші? Наша квартплата їм потрібна тільки для розрахунку з їх кредиторами. Описана ситуація з комунальними ЖЕКами - це не випадковість, а закономірність. Але не тільки бездарність або байдужість керівництва цих підприємств тому причина. Ще величезне бажання посадових осіб виконкому «покермувати» квартплатою жителів на свій розсуд, також є причиною їх банкрутства. Чому немає такої ситуації у приватних ЖЕКів?

Тому, що власнику не байдуже його підприємство. Йому дешевше відремонтувати опалення і водопровід в будинках, ніж платити за 140-160 тис. Гривень в опалювальний період Тепломережі і Водоканалу за скиди теплоносія і води з розірвалися іржавих труб. Цей факт присутній повсюдно у всіх комунальних підприємств. Приватнику краще зробити ремонт покрівлі, ніж потім оплачувати ремонти квартир жителям після їх залиття дощем або талим снігом. Власника виконком не може зобов'язати виконувати роботи, які не належать до обслуговування будинків. Він не виконає розпорядження перерахувати квартирну плату на якісь потреби, якщо це не стосується прямих його обов'язків по обслуговуванню. Його не можуть змусити чинити протизаконні дії з передачі персональної інформації про жителів для ТОВ «МІРЦ». Ця приватна компанія гостро потребує грошей і за рахунок комунальних ЖЕКів (нашої квартплати) міська адміністрація здійснює її фінансову підтримку. Крім того приватники самостійно заробляють кошти за рахунок інших видів діяльності і можуть дозволити собі придбати необхідне обладнання або техніку для обслуговування житла, купити додаткові матеріали і т.д. Виникає резонне питання: так чому керівництво міста не піде по шляху перекладу житлово-комунальної сфери на приватні рейки, як це вимагає Закон «Про житлово-комунальні послуги» та «Програма реформування ЖКГ»? Нехай би приватники конкурували один з одним, знижуючи ціни на свої послуги. Боролися б за кожен будинок, за кожного жителя, як покупця їх послуг. Відповідь дуже проста. В такому випадку міська влада втратить контроль над грошовими потоками, тобто нашій квартирної платою. Вона не зможе її витратити на погашення своїх боргів (в тому числі і 2.400.000 грн.) І на «рішення» своїх проблем. Їй просто не дадуть це зробити приватники. Тому такий розклад не входить в плани керівництва міста. Але що робити нам, жителям? Як знайти вихід з ситуації, що склалася? Виявляється, вихід є.

Єдиний спосіб захистити своє житло від «деребан» «придворних» фірм і «комунальних управителів» - це отримати законну можливість самим вибирати собі обслуговуючу організацію. Самостійно визначати необхідні послуги. Бути рівними партнерами з продавцями цих послуг - обслуговуючими наші будинки підприємствами. Стати незалежними від органів місцевого самоврядування в питаннях прийняття рішень по своєму будинку. Чи реально це зробити? Так, реально. Але для цього жителям кожного багатоквартирного будинку потрібно об'єднатися в свою громадську організацію - в «Об'єднання співвласників багатоквартирних будинків» (ОСББ). Що таке ОСББ? Це громадська організація, діяльність якої регламентується Законом «Про об'єднання співвласників багатоквартирних будинків», Цивільним, Житловим кодексами та іншими законодавчими актами України. Відразу хочу попередити всіх, хто наслухався казок про «дешевизні» послуг в ОСББ і маленькою квартирної плати. Не вірте. ОСББ - це та ж міні-організація з обслуговування будинку, з усіма наслідками, що випливають звідси правами, нормативами і обов'язками. І ніхто для неї ніяких привілеїв, ні за вартістю ресурсів, ні за вартістю матеріалів, ні щодо дотримання правил пожежної безпеки та охорони праці робити не буде.

Після реєстрації ОСББ є два варіанти організації її роботи. Перший варіант - це затвердити штатний розклад з посадами голови, бухгалтера, 0,5 ставки слюсаря і електрика. Якщо це великий будинок, то потрібно і 0,5 ставки зварника. Оплатити навчання з охорони праці голови і робочих, атестувати робоче місце зварника, оформити дозволу на виконання робіт підвищеної небезпеки. Розробити і зареєструвати «Колективний договір», вести бухгалтерський облік, складати звіти. Далі необхідно прийняти на свій баланс будинок. Укласти договори з Водоканалом, Тепломережею, РЕМ, СЕС, перевізниками сміття, організацією з перевірки димно-вентиляційних каналів, аварійною службою, підприємством з обслуговування ліфтів. Організаційні заходи з оформленням документів займуть 3 - 5 місяців і обійдуться жителям будинку приблизно 20- 25 тис. Грн. З цього (першого) варіанту пішли ОСББ, які реорганізувалися раніше з житлово-будівельних кооперативів. З чим вони зіткнулися? З небажанням частини жителів оплачувати послуги ЖКГ і здавати гроші на ремонт покрівлі та внутрішньобудинкових мереж будинку. Здавати гроші на інші потреби організації. Довелося звертатися до суду. Довелося нести витрати на послуги юриста. Неплатежі частини жителів приводили до труднощів з проведенням розрахунків з постачальниками комунальних та інших послуг. Так, як не було затверджених тарифів на квартирну плату (гроші збираються за потребою), жителі не могли отримувати пільги і субсидії. Ось цього варіанту розвитку подій і бояться люди. Вони чули і налякані цим. Тому бояться ОСББ, як чорт ладану. Але є другий, законом передбачений варіант. Він можливий для будинків, що не були кооперативами. Він передбачає, що після реєстрації ОСББ, мешканці будинку, свій будинок на баланс організації не беруть. Він залишається на балансі виконкому. Справа в тому, що відповідно до Закону «Про об'єднання співвласників багатоквартирних будинків», колишній власник будинку, повинен зробити йому капітальний ремонт, і тільки після цього передати на баланс ОСББ. Ціна ремонту «дев'ятиповерхівки» - 450 - 600 тис. Грн. Так, як грошей в бюджеті немає (і не буде), то про капітальні ремонти не може бути й мови. Що це дасть? А то, що, відповідно до законодавства, всі договірні відносини з природними монополістами і раніше залишаються у балансоутримувача - виконкому та обслуговуючої будинок організації. Тому, за несплату декількома жителями вартості цих послуг Тепломережа не відключить будинок від центрального теплопостачання, не перекриє газ Міськгаз і не припинить постачання води Водоканал. Оплату електроенергії, обслуговування ліфтів, послуги СЕС та ін. Послуги бере на себе обслуговуюча організація. Далі ОСББ укладає з нею договір (контракт) в який включається весь спектр необхідних жителям послуг, в тому числі юридичних і бухгалтерських. Розписуються детально все права і обов'язки сторін. В цьому випадку ОСББ на зборах може обрати голову (на громадських засадах) і будинковий комітет, які контролюватимуть роботу обслуговуючу їх будинок організації. Не потрібно витрачати гроші ні на заробітну плату, ні на дозвільні документи, ні на оплату матеріалів і ресурсів. Всі ці витрати візьме на себе обслуговуюча організація. А ось право вибрати собі таку організацію (приватну або комунальну) залишиться у жителів обслуговується будинку. Також з'явиться право на відмову від послуг і переходу до іншого підприємства на обслуговування. Ось тоді всі учасники ринку комунальних послуг будуть зацікавлені в жителях і якісних послугах. Ось тоді і почнеться конкуренція, а не рейдерство. І підуть в історію, в небуття і «ГРВ-ГРУПП», і «вмираючі» комунальні ЖЕКи.

Попередні блоги автора

У ЧОМУ Ж КОРЕНЬЗЛА ГОРЛІВСЬКОГО ЖКГ?

ЩО МИ ОТРИМАЄМО В РЕЗУЛЬТАТІ "уявлень" ТА ІННОВАЦІЙ

«Щоб в вашу брехню повірили, ця брехня повинна бути жахливою»