Оренда з викупом.

1. Оренда з подальшим викупом.
2. Оформлення договору оренда з правом викупу.
3. Викупна вартість за майно. Особливості оренди під викуп.
4. Податкові наслідки оренди з викупом.

Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua

Оренда з викупом - це змішаний договір, який включає в себе договір оренди, а також документи з купівлі-продажу (ст. 609 ЦК РФ). Даному виду договору притаманні деякі особливості, які в основному пов'язані з видом майна, яке передається в оренду (нерухоме, рухоме; підприємство або будівля як майновий комплекс). У цій статті ми розберемо деякі положення, які пов'язані з укладенням оренди з правом викупу.

Оренда з подальшим викупом.

Оренда з викупом - це не договір купівлі-продажу в кредит , І порівняння цих понять є поширеною помилкою. На ділі ж вони не мають нічого спільного між собою. Даний висновок підтверджує також Вищий арбітражний суд. У пункті 2 Інформаційного листа від 11 січня 2002 № 66, який присвячений питанням оренди, написано, що слід чітко розрізняти два поняття, різних між собою - викуп орендованого майна (ст. 624 ЦК України), і продаж майна в кредит з розстрочкою платежу (ст. 489 ЦК України).

ВАС РФ заявляє, що оренда з викупом підпорядковується тим же правилам, які передбачені і для договору купівлі - продажу. Згідно п. 3 ст. 609 ГК РФ, договір оренди, який передбачає згодом перехід у власність до орендаря, полягає у формі, передбаченої для договору купівлі - продажу такого майна. До іншим відносинам, які пов'язані з викупом майна, орендованого раніше, застосовуються правила про оренду, а не про купівлі - продажу.

Оформлення договору оренда з правом викупу.

При оформленні договору оренди з подальшим викупом майна, потрібно обов'язково вказати в тексті ту інформацію, що орендар може придбати у власність об'єкт оренди.

Але навіть якщо спочатку це не було зазначено в договорі, то сторони можуть прийти до цієї угоди і змінити договір, уклавши до нього додаткову угоду, яке змінює умови майнової оренди.

Угода, що доповнює договір повинен бути укладений у письмовій формі. У тому випадку, якщо основний договір оренди був державно зареєстрований (наприклад, договір оренди офісу, який укладено на термін більше року), то і угоду, що доповнює договір, також необхідно зареєструвати.

Якщо договір був спочатку завірений нотаріально, то і угоду до нього доведеться запевнити у нотаріуса.

Давайте тепер розберемося з тим, за яких умов майно перейде до орендаря у власність. В цьому випадку Цивільний кодекс надає кілька варіантів на вибір. Перший - після закінчення терміну оренди, майно стає власністю орендаря, за умови, що він сплатив викупну суму повністю. Другий варіант - орендар стає власником майна ще до закінчення терміну оренди, але за тієї умови, що він вніс за майно всю викупну вартість повністю. Але можливий і ще один варіант, при якому орендоване майно може перейти у власність до орендарю при настанні одного з наступних умов: закінчення терміну оренди або повна сплата викупної вартості.

У договорі оренди з викупом повинні бути прописані такі моменти, як розмір і порядок виплати викупної вартості за майно. Якщо цього не зробити, то договір буде вважатися не повним, в ньому не буде істотного умови, а, значить, він буде вважатися неукладеним, тобто не несе в собі зобов'язання для сторін.

Викупна вартість за майно. Особливості оренди під викуп.

Оренда з викупом передбачає важлива умова - визначення викупної майнової вартості. Вивчаючи п. 2 ст. 624 ГК РФ ми можемо прийти до висновку, що вартість викупу об'єкта оренди можна визначити наступними способами.

• Розмір вартості є рівним сумі всіх орендних платежів за весь орендований період. Орендар при цьому не повинен вносити ніяких інших платежів для викупу майна.
• Сума платежів з оренди визначається окремо від викупної вартості майна. При цьому, плата за оренду майна може як зараховуватися в покупну вартість, так і немає. В цьому випадку, орендар, щоб викупити майно повинен буде внести додаткову плату.

Податкові наслідки оренди з викупом.

Оренда з викупом передбачає собою те, що сторонам, що чинять угоду потрібно враховувати, що у власність об'єкт перейде до орендаря тільки в тому випадку, якщо будуть виконані всі умови, прописані в договорі (внесення повної викупної вартості, закінчення строку оренди майна). До цього моменту всі обов'язки, в тому числі і по нарахуванню амортизації на об'єкт оренди, як в податковому, так і в бухгалтерському обліку, будуть покладені на орендодавця.

Початкова вартість майна, викупленого згодом орендарем, залежить безпосередньо від того, як визначена в договорі викупна вартість майна.

Якщо викупна ціна в договорі визначена у вигляді суми всіх платежів за оренду, внесених за час оренди, то у орендаря є можливість отримати майно, у якого буде первісна вартість нульова. Чому так відбувається? У статті 257 п. 1 Податкового кодексу РФ сказано, що первісна вартість основного засобу визначається як сума витрат на його спорудження, придбання, виготовлення, доведення до того стану, в якому вона є придатною до використання. Витрати, якими є орендні платежі, що здійснюються орендарем, входять до складу інших витрат, які пов'язані з виробництвом і реалізацією (пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ). З цього випливає, що орендні платежі витратами, що формують первісну вартість використовуваного майна, визнаватися не можуть.

Однак передачу майна в даному випадку не можна розглядати як безоплатне дарування. Адже умова про викуп майна передбачає передачу прав власності. Тому, в разі визначення в тексті договору розміру викупної вартості майна як сукупності платежів за оренду, орендар придбає у власність майно з первісною вартістю рівною нулю.

У тому випадку, якщо викупна вартість виділено окремою сумою, то розмір первісної суми майна, використовуваного в оренду, буде дорівнює закріпленої в договорі викупної вартості.

Щомісячні орендні платежі зменшують суму викупної вартості майна, яка визначена договором. Однак на рахунках обліку зменшення суми не відображається, оскільки оренда з викупом майна є правом, але не обов'язком орендаря. У бухгалтерському обліку особи, що здає майно в оренду, дане право не може бути доходом від реалізації майна, оскільки відсутня повна впевненість в тому, що може статися збільшення економічних вигод орендодавця. Наприклад, якщо орендар не виплатить викупну ціну, то договір буде розірвано.

При отриманні орендодавцем коштів, якими буде повністю погашена залишкова викупна вартість і за тієї умови, що такий платіж здійснився нема за здачу майна в орендне користування, суму отриманої залишкової викупної вартості повинен відбити як операційного доходу від продажу основного засобу (п. 7 ПБО 9/99 "Доходи організації").

З цього ясно, що в договорі, в якому прописана оренда з викупом, доцільно чітко розділяти викупну ціну і суму платежів за оренду .