Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua
18 травня 2010, 7:26 Переглядів: 
Перші кроки. Влітку ринок нерухомості обіцяє бути ще менш активним, ніж навесні.
Якщо в березні на вторинному ринку Києва спостерігалося зростання купівельної активності, то в квітні, за даними компанії "Планета Оболонь", кількість угод упала майже до рівня лютого. Правда, конкретних числових показників фахівці не приводять. За словами генерального директора АН "Планета Оболонь" Віталія Котенко, для ринку в цілому їх взяти ніде: ні єдиної бази, куди б стікалася вся інформація про операції. За словами директора ріелторської компанії "Золоті ворота" Олексія Холмецького, в квітні-початку травня, як і раніше, продавалися тільки найдешевші квартири - до $ 65 тисяч. Ціни також не дивували. "Вони залишаються незмінними з вересня минулого року", - говорить директор АН "Конкорд" Леонід Косачов.
Сонний ДРЕЙФ. Чи варто чекати влітку цінових зрушень? Адже в цю пору відпусток звичайний спад активності - хороший привід продавцям знижувати ціни. Але, на думку опитаних нами експертів, найближчим часом особливих змін не передбачається. "Ті, хто поспішає продати квартири, і так знижують ціни. І взимку, і влітку. Виставляють квартири на $ 5-10 тис. Дешевше, і вони йдуть протягом тижня. А ось ті, кому продаж нікуди поспішати, будуть тримати ціну, незважаючи на літній застій і відсутність покупців ", - говорить незалежний ріелтор Вікторія Мізюк. Та й прихід осені навряд чи сильно порушить відносну ринкову рівновагу, коли брак платоспроможного попиту провокує зниження цін, а мізерність поповнення житлового фонду - їх зростання. Можливі хіба що плавні цінові "дрейф" окремих категорій житла. Наприклад, на думку Ігоря Однопозова, президента Союзу фахівців з нерухомості Києва, на яке користується попитом, наприклад, на "одинички" економ-класу, можливе плавне зростання цін (до 1-2% в місяць), а більш дороге житло може також тихо - в межах 1% - дешевшати.
ІПОТЕКА: МІРАЖ ЧИ РЕАЛЬНІСТЬ. Багато продавців не поспішають знижувати ціни, сподіваючись на відновлення восени іпотеки. Однак, як показало наше опитування ріелторів, надії ці хиткі. "Відновлення повноцінного іпотечного кредитування за нормальними, докризовими умовами можливе не раніше кінця наступного року", - вважає президент Союзу фахівців з нерухомості України Олександр Рубанов. Так само вважають і Віталій Котенко, та Ігор Однопозов. Їх аргумент: у банків недостатньо ресурсів для того, щоб знизити ставки до докризового рівня. А що кажуть самі банкіри? На думку голови правління OTP Bank Дмитра Зінкова, масовому іпотечному кредитуванню перешкоджають: обмеження на кредитування в іноземній валюті, ймовірність подальшого зниження цін на житло і сумніви в довгостроковій стабільності курсу гривні. "Навряд чи в цьому році банки зможуть кредитувати за ставкою нижче 20%", - вважає банкір. А це дуже висока ставка для масової іпотеки. Крім того: "Банки не знають, що робити з проблемними іпотечними кредитами на суму близько 60 млрд грн.", - говорить президент Українського аналітичного центру Олександр Охрименко. У цій ситуації, вважає експерт, відродження масового іпотечного кредитування нереально.
ЗАБІГ дешевизну
Нещодавно нам впало в очі пропозицію 1-кімнатної квартири в Києві площею 33 кв. м за $ 30 тис. (середня ринкова ціна подібного житла - $ 55-60 тис.). Зацікавила не тільки ціна, але і коментар - "Продає соціальний фонд, терміново. Є ще варіанти". Ми зателефонували за вказаним номером. І дійсно, інші варіанти були. Наприклад, "одиничка" за $ 34 тис. Або "двушка" за $ 47 тис. Як виявилося, мова йде про продаж квартири з укладенням договору про довічне утримання. При цьому ви відразу стаєте власником житла, але люди похилого віку продовжують жити в ньому, і ви можете розпоряджатися квартирою тільки після їх смерті. Сума, що дорівнює оголошеній вартості квартири, відразу переводиться на рахунок продавців. Крім того, кожен місяць потрібно буде платити колишнім господарям зазначену в договорі суму на утримання - 500-700 грн., А також квартплату. Припустимо, покупцеві всі платежі обходяться в 1000 грн. у місяць. Тобто 12 тис. Грн. або $ 1500 на рік. Крім того, не поклавши $ 30 тис. На депозит під 10% річних, а купивши квартиру, покупець відмовився від $ 3 тис. Щорічного доходу. Значить, 6 років життя літніх власників фактично збільшують ціну квартири з $ 30 тис. До $ 57 тис. А якщо вони довгожителі?
Крім того, за словами юриста фірми "Гарант" Дмитра Мальцева, колишні господарі квартири можуть зажадати визнання договору недійсним на тій підставі, що покупець не виконує свої зобов'язання. При цьому всі виплачені раніше суми, в тому числі і гроші за квартиру, не повертаються. Тому, при укладенні подібних договорів потрібно дуже уважно перевірити формулювання своїх зобов'язань за змістом літніх людей (коли і що ви повинні робити або платити) і простежити, щоб їх виконання було документально підтверджено. Наявність спадкоємців у продавців не небезпечніше для покупця, ніж при звичайній угоді купівлі-продажу, оскільки квартира переходить в його власність ще за життя її літніх власників, і після їх смерті, за словами Дмитра Мальцева, просто не входить в "спадкову масу".
Найдоступніші ВАРІАНТИ
У квітні продовжилося здешевлення найдоступніших двох-і трикімнатних квартир - вони стали ще на $ 2-3 тис. Доступніше.
1-КІМНАТНІ
$ 40 000 - Голосіївський р-н, вул. Амурська, 34/17/8
$ 41 000 - Подільський р-н, пров. Межовий, 24/11/5
$ 42 000 - Дніпровський р-н, вул. Алма-Атинська, 22/12/5
У березні найдешевшою "одиницею", знайденій нами, була квартира за $ 40 000 на вул. Новопольовій, з метражем 24/13/5.
2-КІМНАТНІ
$ 50 000 - Святошинський р-н, вул. Меблева, 57/37/7
$ 52 000 - Святошинський р-н, вул. Велика Кільцева, 57/36/4
$ 55 000 - Деснянський р-н, вул. Космонавта Волкова, 47/30/4
У березні найдешевшу "двушку" ми відшукали за $ 52 000 в тому ж Святошинському районі на вул. Велика Окружна з метражем 57/36/4.
3-КІМНАТНІ
$ 65 000 - Голосіївський р-н, вул. Добрий Шлях, 68/48/9
$ 69 000 - Дарницький р-н, пров. Поліський, 55/40/7
$ 74 000 - Дніпровський р-н, вул. Курнатовського, 61/45 / 7,5
Місяць тому найдешевша зі знайдених "трійок" коштувала $: 68 000 - на проспекті Миру у Дніпровському районі з метражем 57/36/4.
І БІЛЬШЕ, І ДЕШЕВШЕ
Все доступніше. Метри в новобудовах продовжують дешевшати
У квітні отримали новий імпульс розмови про швидке подорожчання "первинки". Так, глава ради директорів Української будівельної асоціації Лев Парцхаладзе заявив, що дно досягнуте, падати нікуди, тепер ціни почнуть зростати. Втім, про неминуче подорожчання житла експерт говорив і напередодні кризи, і тоді, коли зупинялася одна стройка за одною. Після чого, як відомо, почалося зниження цін на 25-40%, а то і більше. Поки що ціни не тільки не ростуть, але і падають. За даними порталу realt.ua, за квітень 2010 року середня ціна продажу квартир у споруджуваних будинках Києва в гривнях впала на 5,41% і склала 13 437 грн. за кв. м. При цьому кількість пропозицій від забудовників за місяць збільшилася на 26,7%. А кількість проданих квартир, за даними компанії SV Development, з 160 в березні виросло до 190. У Київській області, за словами директора консалтингової компанії "РеалЕкспо" Віктора Коваленко, частково відновився попит на новобудови, але тільки на квартири не дорожче $ 700 / кв. м. Попитом користуються об'єкти в найближчих до Києва містах: Вишгород, Бровари, Бориспіль, Ірпінь, Ворзель.
За словами Володимира Германова, керівника порталу "Столична нерухомість", передумов для істотної зміни ситуації на ринку і цін в найближчому майбутньому поки не видно. Для різкого зниження цін знадобилося б поява на ринку великої кількості квартир з високим ступенем готовності, але їм взятися нізвідки. А для зростання цін не вистачає платоспроможного попиту. На думку комерційного директора компанії SV Development Сергія Степенка, повне відновлення ринку слід очікувати не раніше 2012 року, після відновлення іпотечного кредитування і зниження собівартості будівництва.
З ЗРОСТАННЯМ НЕ СКЛАЛОСЯ
Березневе пожвавлення столичного ринку оренди житла в квітні свого розвитку не знайшло. Ніхто з опитаних експертів зростання активності залишив поза увагою. Ціни залишаються приблизно на тому ж рівні, напрямок і величину їх дрейфу фахівці оцінюють по-різному. Олексій Холмецкий, наприклад, вважає, що оренда на пару відсотків подорожчала. А ось директор АН "Український Дім" Руслан Безуглий впевнений, що ціни не змінилися. За статистикою ж порталу realt.ua, за квітень 2010 року середня ціна оренди квартир в Києві впала на 3,30% - до $ 12,31 за кв. м в місяць.
У передмісті - бадьоро. Інакше складається ситуація з орендою в деяких містах-супутниках столиці. У Борисполі, за словами директора АН "Небо" Юрія Севастюка, попит перевищує пропозицію, але ціни не ростуть. На 1 травня "одинички", як і на 1 квітня, в Борисполі пропонували за 1800-2200 грн. / Міс., 2-к. - за 2200-2800 грн. / Міс., 3-к. - за 2800-3500 грн.
У Броварах, як стверджує виконавчий директор АН "Броварський регіон" Алла Потапенко, ринок оренди трохи пожвавився, ціни піднялися на пару сотень гривень. На 1 травня в цьому райцентрі за 1-кімнатну квартиру просять 1800-2500 грн. / Міс., За 2-к. - 2500-4000 грн, за 3-к. - 2800-4000 грн. / Міс. Підвищилися активність і ціни і в Вишневому. За словами директора АН "Ваш Дім" Любові Красильської, господарі квартир просять на 300-500 грн. більше, причому не без успіху. 1-кімнатну квартиру вже виходить здати за 2300 грн., За "двушки" хочуть 3000 грн., А за "троячки" вже і 3500 грн. Загалом, ціни в найближчих передмістях знову потроху підтягуються до цін у прилеглих до них районах столиці.
Плавний спуск. Пропозиція в Києві вже і зараз помітно перевищує попит, а влітку, коли студенти столичних вузів роз'їдуться на канікули, вільних квартир стане ще більше. Це повинно привести до падіння цін, але, на думку Володимира Германова, господарі вважатимуть за краще чекати осені з її звичайним пожвавленням і можливим подорожчанням оренди, тому зниження буде плавним - до 2-3% в місяць. Оренда в найближчих передмістях, на думку місцевих фахівців, дешевшати не буде, а в Вишневому, можливо, на кілька відсотків подорожчає.
Найдоступніші
Квітень не приніс подорожчання оренди в цілому, але "двійок" і "трійок" за березневими найбільш доступними цінами знайти вже не виходило.
КІМНАТИ
498 грн., Обол. р-н, вул. Озерна, 18/0/0
633 грн., Дарн. р-н, Славгородська, 20/0/8
Місяць тому найдешевша кімната ми знайшли за 678 грн.
1-КІМНАТНІ
1599 грн., Свят. р-н, вул. Жмеринська, 36/18/7
1797 грн., Свят. р-н, бул. Ак. Вернадського, 20/13/0
У березні найдешевша "одиничка" зустрілася по 1580 грн.
2-КІМНАТНІ
2494 грн., Під. р-н, вул. А. Терьохіна, 46/30/7
2502 грн., Днеп. р-н, вул. А. Малишка, 40/0/0
У березні найдешевша двокімнатна квартира здавалася за 1975.
3-КІМНАТНІ
3168 грн., Днеп. р-н., Харківське шосе, 60/40/7
3183 грн., Святош. р-н, вул. Картвелішвілі, 60/39/6
У березні найдешевша "трійка" була за 2954 грн.
навколоземну безпробудно
За даними компанії SV Development, з 1 квітня по 1 травня 2010 року середня вартість земельних ділянок під індивідуальну забудову в Київському регіоні зросла в межах 1,78% - до $ 4 028 за сотку. Втім, за словами Володимира Германова, при малому числі угод і складності отримання інформації по ним, похибки оцінки виявляються набагато більше 2%. Так що навряд чи цей статистичний "ріст" можна вважати пробудженням ринку, тим більше на тлі попереднього падіння цін. Так, за даними порталу realt.ua, на 1 травня ціни на землю в 30-км смузі навколо Києва були нижче цін на 1 січня поточного року на 15,5%, а в кільці 30-60 км - майже на 28%. Фахівці, - наприклад, президент Земельного союзу Андрій Кошиль, - реального зростання цін по області в цілому не відзначають.
По районам ситуація складається по-різному. Так, за словами Юрія Севастюка, в Бориспільському районі за квітень ціни зросли приблизно на 5%. А в околицях Ірпеня, як розповідає Сергій Гриценко, затребувані ділянки, розташовані в вдалих місцях, подорожчали. Наприклад, за ділянку, раніше пропонувався по $ 5-6 тис. За сотку, в квітні хочуть по $ 7-8 тис. За сотку. Але переважна більшість ділянок не подорожчала. В інших прилеглих до Києва районах, за оцінкою місцевих фахівців, істотних змін не відзначено. Так, в Броварському районі, на думку Алли Потапенко, попит на землю відсутній як такий.
Схоже, що подібне сонний стан триватиме ще, як мінімум, кілька місяців. "Ціни на землю зараз просто смішні, - говорить Олексій Холмецкий, - але ніхто її купувати не поспішає. Народ не будується, тому перспективи розвитку ринку ніякі. Все буде спати до осені". Як на ринок землі вплине традиційне осіннє підвищення ділової активності, поки неясно.
Прикріплений файл:
Прикріплений файл
Прикріплений файл
Читайте найважливіші та найцікавіші новини в нашому Telegram
Ви зараз переглядаєте новина "Ринок нерухомості до осені буде у сплячці". інші Новини нерухомості дивіться в блоці "Останні новини"
АВТОР:
Ряполов Костянтин
Якщо ви знайшли помилку в тексті, виділіть її мишкою і натисніть Ctrl + Enter
Орфографічна помилка в тексті:
Послати повідомлення про помилку автора?
Виділіть некоректний текст мишкою
Дякуємо! Повідомлення відправлено.
Чи варто чекати влітку цінових зрушень?А що кажуть самі банкіри?
А якщо вони довгожителі?