Пора - чи не час? Чи варто купувати квартиру

1. Жадібність до кризи доведе
2. Іпотека рятує ринок

Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua

Надії на осіннє пожвавлення ринку нерухомості не виправдалися: за минулий тиждень ціни на столичне житло не виросли. Мало того, почалося зниження в преміум-сегменті, який в останні місяці показував невеликий, але стабільний ріст.

Фото: портал Москва 24 / Михайло Сипко

Незважаючи на розпал осіннього ділового сезону, ціни на нерухомість в Москві не ростуть. За даними аналітичного центру "Індикатори ринку нерухомості", за перший тиждень жовтня вартість квадратного метра житла в столиці не змінилася ні в рублевому, ні в доларовому вираженні і становить сьогодні 165 972 рубля, або 2870 доларів.

При цьому невелике зростання (0,3%) показали квартири в старих п'ятиповерхівках, що, ймовірно, пов'язано з першої конкретикою за планами реновації. Зате квартири в сучасних монолітно-цегляних будинках подешевшали за тиждень на 0,7%, хоча саме цей сегмент протягом останніх місяців демонстрував невеликий, але стабільний ріст.

Також на 0,7% подешевшали багатокімнатні квартири. Ціна на троячки знизилася на 0,2%, а на двушки - підвищилася на 0,2%. Ціни на однокімнатні квартири не змінилися в порівнянні з кінцем вересня. В цілому ринок продовжує перебувати в стагнації.

За три квартали 2017 року введено в дію стільки ж житла, скільки за весь минулий рік.

Головним фактором, що визначає ситуацію з цінами на житло, як і раніше залишається затоварення ринку новобудовами. При цьому пропозиція житла продовжує рости. За даними агентства "ИРН-Консалтинг", за три квартали 2017 року Москві між Третім транспортним кільцем і МКАД стартував продаж 97 новобудов із загальною площею квартир 1,681 млн кв. м - це практично стільки ж, скільки за весь минулий рік (1,706 млн).

Ситуація ускладнюється завищеними цінами: цінова бульбашка, надута в період високих цін на нафту, до сих пір до кінця не здувся. "Вартість нерухомості вважається адекватною, коли ціна метра приблизно дорівнює середньому доходу населення місцевих жителів, - зазначає керівник аналітичного центру" Індикатори ринку нерухомості IRN.RU "Олег Репченко. - Середній дохід на кожного москвича, за офіційними даними, - близько 60 тис. Рублів , у середнього класу, на представників якого зараз припадає левова частка попиту, - ближче до 100 тис. рублів. А квадратний метр житла коштує близько 170 тис. ».

Жадібність до кризи доведе

При цьому, як показує статистика, лише 20-30% продавців готові знижувати ціну відповідно до можливостей покупців, хоча 7 з 10 переоцінюють свої квартири щодо реальної кон'юнктури ринку.

Мало того, продавці використовують будь-який привід, щоб підвищити ціну. Так, в першому півріччі власники квартир в старих п'ятиповерхівках підвищували ціни на тлі розмов про реновації. Зараз же підвищені апетити демонструють власники квартир в столичних будинках, що потрапили в зону дії програми "Моя вулиця". За даними "Інком-Нерухомості", найбільше підвищилися цінники на Петровському бульварі і Саввінской набережній - на 21% і 22% відповідно. На Стрітенському бульварі зростання цін з боку продавців склав 18,6%, на Краснопресненській набережній - 10,7%, на Зубовском бульварі - 8,9%, на Садовій-Черногрязская вулиці - 8,5%.

В умовах знижується ринку покупці воліють почекати більш вигідних пропозицій.

Однак пропозиції з екстрено підвищеними цінами не знаходять попиту - до реальних операцій справа практично не доходить. В умовах знижується ринку покупці воліють почекати більш вигідних пропозицій.

Ще один фактор зниження цін на житло - вкрай низька прибутковість оренди. "У всьому світі нормальним вважається стан справ, коли цей дохід від здачі квартир перевищує прибутковість депозитів, у нас поки що навпаки, - зазначає Олег Репченко. - Зараз здача квартири в оренду приносить 4-5% річних, в той час як банки дають 6 7% по депозитах ".

Відповідно, різко знизилася кількість покупців-інвесторів (під терміном "інвестор" розуміється фізична особа, яка купує від 2 до 10 квартир / апартаментів в рамках одного житлового комплексу). Аналітичний центр Ціан з'ясував, що в 2017 році лише 9,4% усіх квартир в новобудовах московського регіону було придбано інвесторами, в той час як до кризи на них припадало 25-35% всіх покупок.

Іпотека рятує ринок

Від повного колапсу московський ринок житлової нерухомості сьогодні утримує лише іпотека. За вісім місяців поточного року російські банки видали громадянам понад 600 тис. Іпотечних кредитів але загальну суму понад трильйон рублів. В Агентстві іпотечного житлового кредитування прогнозують за підсумками 2017 року видачу росіянам більше мільйона житлових позик на суму 1,8 трлн рублів.

У 2018 році середня ставка по іпотеці на придбання вторинного житла в столиці може знизитися до 8%.

В результаті, за даними агентства "Інком-Нерухомість", за рік частка угод з бюджетом до 6 млн рублів із залученням іпотеки на вторинному ринку Москви зросла з 20 до 30%. За прогнозом агентства в 2018 році середня ставка по іпотеці на придбання вторинного житла може знизитися до 8,5% або навіть 8%. В результаті обсяги коштів, які видаються банками іпотечних позичальників, в цілому збільшиться на 15%, а частка іпотечних угод на вторинному ринку столичної нерухомості виросте до 35-40%.

Втім, навіть це не врятує ринок від зниження. "Дно ринку за цінами буде досягнуто року через два-три, приблизно до 2020 року, - упевнений Олег Репченко. - За цей час зниження складе ще 20-30%, до рівня близько 120 тис. Рублів за метр. Економ буде коштувати порядку 100 тис. рублів за метр, окремі проекти навіть нижче; комфорт - 120-150 тис. рублів; бізнес-клас - 150-250 тис. рублів ".

Рубченко Максим