МФК «Янтар apartments»: пахне новою затримкою?

1. Що таке «Янтар apartments»?
2. Джерела фінансування
3. темпи будівництва
4. Як продаються апартаменти?
5. І про хороше
6. Світло в кінці тунелю
7. підводимо підсумок

Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua

забудовником МФК «Янтар apartments» , Відповідно до проектної декларації, є ТОВ «Мосстрой». Компанія була зареєстрована відносно недавно - 9 листопада 2012 року. Статутний капітал забудовника становить 20 000 руб. Його єдиним засновником є ​​Рощин Дмитро Олександрович. Генеральний директор - Лавринович Сергій Васильович.

«Мосстрой» - маловідома компанія, досвіду будівництва до початку реалізації проекту «Янтар apartments» вона не мали. Інша справа - група компаній «АфінаСтрой» , На сайті якої (у компанії «Мосстрой» власного сайту немає) розміщена вся інформація про проект, офісах продажів і вартості апартаментів. ГК «АфінаСтрой» складається з двох компаній: АТ «Альянс-Інвест» (раніше - ЗАТ «Афінастрой») і «Альянс-Строй» (раніше - ЗАТ «АфінаСтрой»). Генеральним директором ЗАТ «Афінастрой» деякий час назад працював Сергій Лавринович, нинішній керівник «Мосстрой». Сумнівів у тому, що за МФК «Янтар apartments» варто ГК «АфінаСтрой», немає.

Що таке «Янтар apartments»?

Вивчимо проектну декларацію від 30 вересня 2016 року, а також зміни до неї від 17.11.2016 р, 31.12.2016 р і 31.03.2017 р .. Забудовником ведеться будівництво дев'ятиповерхового готельно-офісного комплексу. Він розрахований на 148 номерів, а також 2 офісу площею 246,89 кв. м. І 284,11 кв. м. Кошторисна вартість будівництва становить 200 000 000 рублей.

Дата видачі дозволу на будівництво

2 жовтня 2015 року

Термін дії дозволу на будівництво

2 січня 2017 року

Термін дії продовженого дозволу на будівництво

30 червня 2018 року

закінчення будівництва

2 січня 2017 роки; перенесено на 2-й квартал 2018 року

Введення в експлуатацію

1 квартал 2017 роки; перенесений на 4 квартал 2018 року

На сайті «Янтар apartments», мабуть в рекламних цілях, введення об'єкта в експлуатацію обіцяний в 4 кварталі 2017 року.

Джерела фінансування

У проектній декларації сказано, що комплекс будується на гроші пайовиків, інші договори і угоди фінансування будівництва відсутні. Чи так це насправді?

Фінансові показники компанії «Мосстрой» на 01.01.2016 року (в тис. Руб.)

Основні засоби

1 000

Інші необоротні активи

35 991

Дебіторська заборгованість

51 565

Фінансові вкладення, за винятком грошових еквівалентів

100 413

Грошові кошти

382

Нерозподілений прибуток

49 943

Кредиторська заборгованість

45 708

Короткострокові позикові зобов'язання на кінець звітного року

171 978

виручка

223 451

Собівартість продажів

115 692

Валовий прибуток

107 759

Чистий прибуток

59 890

Ми бачимо, що «Мосстрой» є реальним забудовником. Ця компанія прибуткова. До початку 2016 року вона мала нерозподілений прибуток на суму близько 50 млн руб., За підсумками року відбила прибуток в розмірі близько 60 млн руб. Вона здійснила фінансові вкладення на 100 млн руб. і привернула позикових фінансування в розмірі 171 млн руб.

Будівництво МФК «Янтар apartments» почалося в березні 2016 року. Очевидно, що у забудовника були можливості почати будівництво об'єкта кошторисною вартістю близько 200 млн руб. в значній мірі за рахунок власних і залучених позикових коштів, тобто грошові кошти для початку будівництва у забудовника були.

темпи будівництва

На офіційному сайті проекту представлений фотозвіт ходу будівництва. Однак фотографій в ньому мало і зовсім відсутня текстове і табличний опис виконаних робіт. Але на різних інтернет-форумах, а також на сторінці МФК «В контакті» досить багато інших фото.

За ним видно, що до кінця червня 2017 року комплексі було закінчено лиття монолітного каркаса будівлі. Повністю виконано кладка зовнішніх стін і прорізів. Фотографії, датовані лютим 2017 року, говорять про те, що в значній мірі виконана кладка внутрішніх стін і перегородок. З одного торця і з одного фасаду будівлі ще з квітня 2017 року повністю виставлені будівельні ліси для ведення робіт з утеплення та зовнішній обробці. З іншого торця лісу не виставлені, а з другого фасаду виставлені частково. Але скільки-небудь значної роботи по зовнішній обробці поки не ведеться. На фотографіях, датованих червнем 2017 року, видно, що в одному з приміщень складовано невелика кількість віконних конструкцій, проте роботи зі скління ще не почалися. Обсяг виконаних робіт можна визначити в 40-45% від загального обсягу будівництва.

Перші фотографії робіт на сторінці «В контакті» датовані березнем 2016 року. На них виробляються котлованні роботи. Тобто будівництво будівлі ведеться вже близько 15 місяців.

При збереженні існуючих темпів будівництва введення в експлуатацію в 4 кварталі 2018 року, тобто через 1,5 року, бачиться здійсненним завданням.

Зі спілкування зацікавлених громадян в соціальних мережах і на профільних форумах ясно, що в останні кілька місяців будівництво ведеться дуже повільно. В чому може бути причина? Якщо, згідно з проектною декларації. забудовник здійснює будівництво тільки і виключно на кошти пайовиків, може бути недостатньо добре укладаються договори пайової участі?

Як продаються апартаменти?

Згідно довідкової інформації по об'єктах нерухомості на сайті Росреестра (вона відображає тільки договори пайової участі, оплата за якими здійснюється в рамках укладених з банками іпотечних договорів) за станом на 27.06.2017 року, в споруджуваному МФК «Янтар apartments» було укладено 15 договорів пайової участі . Перший - 12 жовтень 2016 року, останній - 19 травня 2017 року.

Але існують також і ДДУ, що укладаються пайовиками безпосередньо з компанією-забудовником, в разі якщо учасники пайового будівництва оплачують ці договори самостійно, не залучаючи позикового фінансування. Крім того, частина ДДУ пайовики, як правило, укладають з переуступки з підрядними організаціями, до яких апартаменти потрапляють від забудовника в якості розрахунку за виконану роботу.

Про всі ці договори в довідковій інформації на сайті Росреестра нічого не говориться. Тому картина проданих апартаментів по споруджуваного будинку у нас неповна. Тим більше, що банки часто неохоче йдуть на надання іпотечних кредитів на покупку апартаментів, потрібно мати на увазі, що укладено не 15 ДДУ, а значно більше. Важливо, що 9 з цих 15 договорів, тобто більше половини, були укладені вже в 2017 році, коли термін здачі в експлуатацію вже був перенесений на 4 квартал 2018 року.

Звернемося на офіційний сайт проекту. Згідно представленої там інформації, на кінець червня 2017 року було продано 109 апартаментів, що становить 74% від усього обсягу пропозиції. Продажна вартість квадратного метра в МФК «Янтар apartments» становить від 96 тис.руб. / Кв. м до 135 тис.руб. / кв. м, тобто в середньому близько 115 тис.руб. кв. м.

Метраж апартаментів на поверсі складає близько 570 кв. м. Таким чином, на восьми житлових поверхах (1 поверх відданий під офіси), метраж апартаментів становить близько 4 560 кв. м. З урахуванням того, що продано 74% всіх апартаментів або приблизно 3 370 кв. м., можна припустити, що забудовником може бути отримано 388 млн руб. І це без урахування продажу офісних приміщень першого поверху будівлі! При цьому кошторисна вартість всього об'єкту складає, нагадаємо, 200 млн рублі.

Забудовником могло бути отримано значно більше коштів, ніж необхідно для будівництва всього об'єкта. Однак будівля досі не збудовано.

Ступінь готовності «Янтар apartments» не перевищує 40-45%. Тобто на будівництві з урахуванням підготовки проектно-кошторисної та виконавчої документації було освоєно близько 100 млн руб. Значить частина грошових коштів, причому дуже значна, була використана не за призначенням.

Відомостей про те, куди могли направлятися кошти покупців апартаментів у відкритих джерелах, зрозуміло, немає. Однак можна припустити, що забудовник міг здійснювати фінансові вкладення в інші організації. Крім того, для ГК «АфінаСтрой» і «Мосстрой» МФК «Янтар apartments» - не єдиний об'єкт. Наприклад, вони також ведуть будівництво ЖК Zvonarsky deluxe, де замовником виступає «Московський архітектурний інститут». Термін здачі цього проекту - 4 квартал 2017 року. Кошторисна вартість будівництва становить 714 млн рублів. Причому ступінь готовності цього будинку дуже висока.

Можна припустити, що значна частина грошей покупців апартаментів в МФК «Янтaрь apartments» могла бути використана для фінансових вкладень або іншого будівництва.

Підтвердженням участі забудовника в господарській діяльності, не пов'язаної з будівництвом МФК «Янтар apartments», можуть служити фінансові результати, відбиті їм у змінах до проектної декларації за останній рік.

На 30.09.2016 року (тис. Руб.)

На 31.12.2016 року (тис. Руб.)

На 31.03.2017 року (тис. Руб.)

прибуток

75 006

372

1 537

Кредиторська заборгованість

205 793

93 066

352 867

Дебіторська заборгованість

145 592

262 692

391 311

Суми заборгованостей (як дебіторської, так і кредиторської) в розмірі 350-400 млн руб. не можуть виникнути при реалізації проекту вартістю в 200 млн руб.

І про хороше

За підсумками 9 місяців 2016 року забудовником показана значний прибуток в розмірі 75 млн руб., А протягом останнього півріччя спостерігається перевищення дебіторської заборгованості (тобто боргу перед забудовником його контрагентів) по відношенню до кредиторської заборгованості (тобто, навпаки, боргу забудовника своїм контрагентам ) в позитивну сторону. Тобто забудовнику повинні більше, ніж повинен він.

До позитивних моментів можна віднести і те, що забудовник працює по нормам закону ФЗ №214. Відверто кажучи, забудовник, здійснюючи будівництво апартаментів, а не квартир, міг взагалі не вдаватися до норм ФЗ №214, тому що хоча дія цього закону поширюються на будівництво «житлових будинків та інших об'єктів нерухомості», але в різних параграфах цього закону мова йде все ж тільки про будівництво житла. Жорсткість умов по залученню коштів пайовиків цим законом поширюється тільки при будівництві житлових будинків і не поширюється на комерційні площі, до яких відносяться апартаменти.

Забудовник цілком міг почати працювати, укладаючи з покупцями договору інвестування будівництва, орієнтуючись на норми ФЗ №39 «Про інвестиційну діяльність в РФ, здійснюваної у вигляді капітальних вкладень». Вони дуже добре підходять для забудовників, що займаються будівництвом комерційних площ: немає строгості щодо терміну реалізації проекту, не потрібна страховка, договори не підлягають обов'язковій реєстрації в Росреестра, можливе перепланування приміщень в процесі будівництва і ін.

Але справа в тому, що робота не в рамках норм ФЗ №214, відсікає від проекту безліч потенційних покупців, тому що тільки закон «Про пайову участь у будівництві» дає певні гарантії тих, хто передав свої гроші забудовникові, що їх вкладення не пропадуть, бо що цим законом такі гарантії передбачені.

Покупцям для спокою необхідні договори пайової участі, які повинні бути зареєстровані в Росреестра, і забудовник йде назустріч покупцям, укладаючи з усіма ДДУ згідно з нормами ФЗ №214.

Світло в кінці тунелю

Отже. Забудовник «Мосстрой», цілком успішна і прибуткова будівельна організація, має в своєму розпорядженні можливостями вести будівництво будівлі кошторисною вартістю близько 200 млн рублів. Забудовник уклав велику кількість договорів пайової участі і, відповідно, привернув значну кількість коштів пайовиків, яких би вистачило для закінчення будівництва об'єкта. Але при цьому освоєний будівельний об'єм складає менше половини від того, що необхідно освоїти, а протягом останніх місяців будівництво ведеться дуже повільно. Причина тому, на наш погляд, може полягати у використанні коштів, що надходять від пайовиків, в іншій господарській діяльності, не пов'язаної з будівництвом МФК «Янтар apartments».

Чи може це якось позначитися на підсумковому результаті будівництва цього об'єкта? Нерозпродані залишаються близько 1 190 кв. м апартаментів, що при продажній ціні близько 115 тис.руб. / кв. м забезпечить надходження в розмірі близько 136 млн руб., при тому, що для добудови об'єкту необхідно трохи менше.

Згадаймо інформацію про те, що більше половини договорів з іпотечним фінансуванням було укладено в 2017 році, тобто вже пізніше змін, внесених забудовником в проектну декларацію. Можна припустити, що і значна частина договорів, укладених пайовиками безпосередньо із забудовником, була також укладена в 2017 році. Так як часто графік платежів за договорами синхронізований з графіком будівництва, можна припустити, що значна частина грошових коштів за такими договорами ще не надійшла. Вона буде надходити на розрахунковий рахунок забудовника аж до 2018 року. Тобто забудовник може одержати не 136 млн руб., А значно більше.

Грошові кошти, які забудовник може отримати від пайовиків, істотно перевищують величину залишилися витрат.

Можна припустити, що після закінчення будівництва і здачі в експлуатацію в 4 кварталі поточного року ЖК Zvonarsky deluxe компанія «Мосстрой», яка виступає на цьому будівництві генпідрядником, отримає винагороду за виконану роботу, яка зможе використовувати при добудові МФК «Янтар apartments».

Наостанок назвемо пару значущих рішень судів, в яких брав участь забудовник «Мосстрой». Обидва вони вже вступили в законну силу.

Рішення від 30 березня 2016 року по справі № А50-549 / 2016, розглянутому в Арбітражному суді Пермського краю. Суд постановив стягнути з ТОВ «Мосстрой» на користь ВАТ «Нью Граунд» заборгованість в розмірі 2 494 825 крб. 00 коп. за виконані на об'єкті Zvonarsky deluxe пальові роботи, а також відсотки за користування чужими грошовими коштами в розмірі 137 188 руб. 41 коп.

Рішення Арбітражного суду Московської області від 27 вересня 2016 року по справі №А41-59938 / 16. Суд вирішив задовольнити заяву Главгосстройнадзора МО про притягнення ТОВ «Мосстрой» до адміністративної відповідальності з накладенням штрафу в розмірі 50 тис. Руб. за виявлені порушення під час планової перевірки на будівництві багатоповерхового житлового будинку за адресою Московська область, м Сергієв Посад , Ярославське шоссе .

Будь-які інші значущі адміністративні, цивільні та банкротні судові розгляди за участю ТОВ «Мосстрой» відсутні. Відсутні і дані про борги і інших порушеннях будівельних норм.

підводимо підсумок

З одою боку, економіка МФК «Янтар apartments» як і раніше дуже сприятлива для успішного закінчення будівництва. Терміни здачі бачаться реально здійсненними. Крім того, компанія-забудовник «Мосстрой» є цілком благополучною організацією, що бере участь в будівництві не тільки цього об'єкту, але і інших.

З іншого боку, протягом останніх місяців будівництво практично зупинилася, що ймовірно пов'язано з тим, що грошові кошти, отримані від пайовиків МФК виводяться з цього проекту і використовуються в іншій господарській діяльності, яку веде забудовник.

Оскільки подальші плани забудовника нам не відомі, а значить неможливо прорахувати всі ризики вкладення коштів у МФК «Янтар apartments», ми можемо констатувати такий факт: покупка апартаментів в МФК «Янтар apartments» пов'язана з певними ризиками. Переважують ці ризики вигоду від покупки апартаментів в цьому комплексі чи ні - кожен повинен вирішити самостійно. А ми ще раз зазначимо, що поки закінчення будівництва цього об'єкта до кінця 2018 року виглядає здійсненною задачею.