Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua
У минулому році середньомісячний обсяг пропозиції на вторинному ринку житлової нерухомості продовжив зменшуватися - він склав 18,4 тис. Квартир, що на 20% менше, ніж в 2016 р
Розподіл пропозиції по районам змінилося незначно - основний обсяг пропозиції (71%) припадає на правобережні райони Києва. Збільшилася питома вага Голосіївського, Дарницького, Оболонського та Печерського районів (в середньому на 0,9%), а питома вага Подільського, Святошинського та Солом'янського районів в свою чергу знизився (в середньому на 1,2%).
Структура пропозиції щодо кількості кімнат в 2017 р залишалася стабільною: продовжують домінувати 2-к і 3-к квартири. Їх питома вага склала 31% і 34% відповідно, 1-к квартири зайняли 23%, ще 12% припадає на багатокімнатні квартири.
Збереглася тенденція зменшення середніх площ квартир. Так, усереднена площа квартир в 2017 р склала: 1-к - 42,2 кв. м., 2-к - 64,5 кв. м., 3-к - 91,7 кв. м., 4 + до - 170,7 кв. м.
За підсумками минулого року, сумарна площа виставлених на продаж квартир зменшилася на 8% і склала 1,5 млн. Кв. м. У грудні 2017 року на 3-к квартири доводилося 578,5 тис. кв. м. (38,6%).
Середній час активності оголошення в 2017 р залишалося стабільним і склало близько 1,5 місяців, що значно нижче середніх показників 2016 р
У пошуках додаткової кімнати
За даними Мін'юсту, кількість угод купівлі-продажу на вторинному ринку нерухомості Києва збільшилася на 7,9%. Основним фактором змін стало триваюче зниження доларових цін на вторинне житло і неготовність покупців інвестувати в ще недобудовані об'єкти. Незважаючи на це, співвідношення кількості угод на первинному і вторинному ринках все одно склало 60/40.
Зміни в структурі запитів за кількістю кімнат були незначними - попит змістився в бік 1-к і 2-к квартир і склав 38% і 41% відповідно. Попит на 3-к квартири знизився на 6% і склав 20%. Питома вага багатокімнатних квартир в структурі запитів залишився практично без змін.
Протягом 2017 р продовжилося зміщення попиту в найбільш бюджетний сегмент - до $ 30 тис. Так, на початку року до цієї категорії відносилося 43,8% запитів, то вже до кінця року - 61,5%. До 4,3% зросла питома вага запитів на житло вартістю від $ 70 до $ 100 тис. Попит на інші категорії об'єктів знизився.
Все частіше покупці розраховують на значні поступки (до 20%) за ціною від продавців, які, в свою чергу, бояться продешевити і готові притримати квартиру до кращих часів або здати її в оренду.
У I-III кварталах 2017 року близько 80% запитів припадало на квартири площею до 80 кв. м. (З них половина - квартири до 50 кв.м.). У жовтні відбулася зміна тренда і до кінця року кількість запитів на квартири площею до 50 кв. м. знизилося до 31%, а попит на квартири площею від 80 до 100 кв. м. піднявся 36,2%.
Цінові очікування потенційних покупців підвищилися до $ 780 - $ 850 / кв.м., Що на 15-20% вище, ніж в 2016 р, але все ще на чверть нижче середнього рівня цін на вторинному ринку.
Консультант City Development Solutions Роман Герасимчук вважає, що основним фактором впливу на ринок вторинної житлової нерухомості в 2017 р стали квартири в нових будинках, які інвестори виставляють на продаж відразу після введення в експлуатацію.
«Їх основною конкурентною перевагою є новизна, проте, подальша експлуатація і обслуговування цих квартир поступово змінюють структуру і загальний стан вторинного ринку - продати квартиру в старому будинку стане важче», - підкреслює Герасимчук.
очікування рівноваги
Доларові ціни на житло на вторинному ринку нерухомості Києва продовжили зниження. Збереглася висока мінливість середньої ціни квадратного метра. У лютому і жовтні 2017 року рівень цін на короткий час знижувався. У літній період динаміка вартості мала слабовиражений спадний тренд.
Після жовтневого різкого зниження відбулася корекція середньої ціни, яка до кінця року склала $ 1 138 / кв. м. Підсумкове зниження вартості в 2017 р сповільнилося в порівнянні з попереднім роком і склало 3,8%.
Основний тиск на рівень цін надавали інвестиційні квартири в новобудовах, які продовжують поповнювати вторинний ринок, і конкуренція з боку новобудов.
Динаміка цін пропозиції квартир в залежності від кількості кімнат зберегла ключові тенденції 2016 р Так, 2-к квартири продовжують вважатися найбільш ліквідними, незважаючи на те, що ціни на них знизилися на 8%, а 3-к і багатокімнатні квартири показали найбільшу цінову стабільність .
Рівень цін в 1-к квартирах знизився на 5%, за підсумками року. У жовтні медіанна ціна квадратного метра 1-к становила $ 934, але до кінця року відігралася до $ 1 027 / кВ. м.
Завдяки сукупного ефекту зниження вартості квадратного метра і зниження середніх площ квартир, середня ціна пропозиції в Києві знизилася на 4,8%.
Зокрема:
- ціна 1-к квартир в грудні 2017 р склала $ 41,5 тис., Знизившись на 9,6%;
- 2-к квартири подешевшали до $ 69,4 тис. (На 5,3%);
- 3-к квартир склала $ 92,4 тис., Що на 5,7% нижче, ніж в грудні 2016 р
Але, не дивлячись на зберігся негативний тренд, темпи зниження цін помітно зменшилися, що свідчить про наближення ринку до рівноважної точці.
дороге зміст
У 2018 р динаміка угод на вторинному ринку буде залежати в першу чергу від наявності ліквідних малометражних квартир, основним джерелом яких залишаться вводяться в експлуатацію новобудови. У разі відсутності значущих економічних і політичних потрясінь, кількість угод покаже помірне зростання.
За рахунок припливу нових квартир на вторинний ринок, сукупний обсяг пропозиції незначно збільшиться. При цьому кількість житла з ремонтом в будинках більш ранньої споруди продовжить зменшуватися в зв'язку з відходом частини таких квартир на ринок оренди.
При збереженні поточних тенденцій можна очікувати незначного зниження доларових цін, яке в першу чергу торкнеться 1-к квартир та житла у віддалених від метро спальних районах.
Постійно збільшується вартість утримання квартир, як і в 2017 р, буде змушувати власників або виставляти квартири на продаж, або намагатися здати їх в оренду, що послужить додатковим стабільним джерелом поповнення вторинного ринку.
За словами директора City Development Solutions Ярослава Чапко, «за підсумками 2017 року ціни на первинному ринку на 10-20% нижче вторинного, до того ж при покупці нових квартир широко використовується розстрочка».
Втім, експерт вважає, що нинішня цінова динаміка свідчить про поступову корекції ситуації на користь вторинного ринку, який сьогодні стає все більш привабливим за рахунок інвестиційних квартир, виставлених на продаж у вже введених в експлуатацію новобудовах. Такі об'єкти цінні для покупців більш низькими ризиками в порівнянні з житлом, що будується і можливістю або відразу в'їхати в нову квартиру, або приступити до ремонтних робіт
«Цей рік навряд чи принесе кардинальні зміни для вторинного сегмента, - говорить Ярослава Чапко, - старе і старе житло буде продовжувати дешевшати, а власники квартир в новобудовах постараються утримати ціни на поточному рівні, так як інтерес до таких об'єктів стабільно високий. Як результат, середні ціни в сегменті до кінця року, ймовірно, покажуть чергові 5-7% падіння ».
Засновник і керуючий директор порталу нерухомості Address.ua Максим Школьник: «За підсумками 2017 року зниження цін в доларовому еквіваленті склало 6,2%, повторюючи динаміку попередніх років. При цьому старий житловий фонд, який з кожним роком все менше відповідає сучасним стандартам якості життя, дешевшав більш високими темпами ».
Фахівці Address.ua прогнозують в 2018 р подальше зниження цін, в першу чергу внаслідок курсових коливань гривні, слабкий попит в умовах збереження політичних і економічних ризиків, а також очікують подальше розшарування ринку, коли застаріле житло буде дешевшати більш високими темпами, ніж недавно побудоване . Ціна, раціональне планування та енергоефективність житла залишатимуться визначальними критеріями для більшості покупців, як на первинному, так і вторинному ринках.
«Очевидно, що висока ставка рефінансування і закладений в бюджеті на 2018 р курс долара на рівні 30 грн. ще більше віддалили ринок нерухомості від можливості пропозиції банками привабливих іпотечних програм. Як мінімум в цьому році збережеться стагнаційний стан ринку вторинної нерухомості столиці, а падіння цін може скласти 5-10% », - робить висновок Школьник.
Довідка «2000»
Консалтингова компанія City Development Solutions:
04070, Київ, вул. Г. Сковороди, д. 21/16, оф.3, +38 (044) 585-36-03, www.cdg.com.ua , [email protected]
Address Group:
група компаній, що надають онлайнові інформаційні сервіси для пошуку і просування нерухомості в Україні, Росії, Білорусі, Казахстані та Молдові: Address.ua, Address.com.ru, Address.com.by Address.com.kz, Address.com.md.
Серед інвесторів проекту: eVenture Capital Partners і Vivex Investment LLC.
за матеріалами CDS і Address.ua
Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua. Казино "Buddy.Bet" обещает вам море азарта и незабываемых моментов. Поднимите ставки и начните выигрывать прямо сейчас.