Як повернути авансовий платіж за квартиру. Що відбувається на практиці

1. Коли вноситься і повертається
2. нюанси повернення
3. Попередній договір
4. Про що говорить закон
5. В яких випадках мова йде про повернення
6. Що відбувається на практиці?
7. Як повернути аванс? Покрокова інструкція
8. Компенсації не буде?
9. Підміна понять
10. Судові решение относительно повернення авансу
11. Розписка потрібна!
12. Краще обійтися без ризику
13. Сценарій конфлікту навколо авансових платежів
14. Як повернути аванс за квартиру
15. Судова практика

Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua

Внесений завдаток за будь-який вид планованого придбання, зокрема об'єкт нерухомого майна , Є добровільним необов'язковим платежем, який виступає певною гарантією обом сторонам в серйозності наміри. Завдаток надається продавцеві потенційним покупцем і створює між ними якісь права і зобов'язання ще до того, як буде підписаний договір купівлі-продажу.

Не слід плутати такі різні поняття, як завдаток і аванс. Вони обидва є внесення будь-якої обумовленої сторонами частини суми, однак, цільове призначення у них дещо різне. Так, наприклад, у авансу є лише платіжна функція, а у завдатку вона і платіжна, і забезпечувальна. Щоб трохи прояснити картину, варто зауважити, що:

Крім того, аванс повертається завжди, навіть якщо договір не буде підписаний, а ось завдаток повертається не в будь-якому випадку. Щоб в подальшому не виникало розглядів щодо того, чи був внесений платіж авансом або завдатком, сторони повинні уникати усних домовленостей. Відповідну угоду слід укласти в письмовій формі.

Заощаджуйте ваш час та нерви. і протягом 5 хвилин отримаєте безкоштовну консультацію професійного юриста.

Коли вноситься і повертається

Зрозуміло, який би об'єкт не виступав предметом угоди, будь-то нерухомість, транспорт або інша власність, жодна зі сторін не бажає ризикувати і витрачати час даремно. Завдаток вноситься часто для того, щоб продавець не продовжував активний пошук покупців і не продав майно будь-кому іншому. Якщо ж у покупця або продавця залишаються будь-які сумніви щодо укладення договору, поспішати з підписанням угоди не варто. Пов'язано це з тим, що офіційний письмовий документ накладає певну відповідальність і часом стає платформою для шахраїв, які обіграють ситуацію так, що одна зі сторін втрачає частину грошових коштів.

Слід враховувати і той факт, що в деякому випадку завдаток повертається в подвійному розмірі. Наприклад, коли сторони домовилися між собою, уклали угоду і частковий платіж був внесений, але знаходиться інший потенційний покупець, який готовий купити майно, заплативши більше. Якщо продавець спокусився на таку пропозицію, він зобов'язаний повернути попереднього потенційному покупцеві завдаток, який той вже вніс, але в подвійному розмірі, оскільки угода не відбулася з вини продавця.

Якщо ж угода зривається з вини потенційного покупця, у продавця згідно із законом є право не повертати внесений заставу, і він може залишити його собі.

нюанси повернення

Переймаючись питанням, чи можливо повернути внесений раніше завдаток або ж такої можливості немає, слід враховувати, що в кожному окремому випадку є свої нюанси. Наприклад, при угодах з придбанням житла завдаток саме на часі і досить часто використовується. Теоретично, це гарантія того, що покупець не передумає купувати нерухомість, а продавець не знайде іншого покупця і не продасть об'єкт йому. На практиці ж ця гарантія досить умовна і тримається цілком на людському факторі.

Умови, про які говорилося вище, з подвійним поверненням і ситуацією, коли повернути завдаток немає можливості, регламентовані Цивільним кодексом Російської Федерації . При цьому оформлення такого платежу може бути не тільки у вигляді угоди до основного договору, а й у вигляді розписки з необхідними реквізитами в ній.

При слід бути гранично уважним, оскільки неправильно складений документ буде вважатися недійсним.

Обов'язкові відомості в розписці:

• Прізвище, ім'я та по батькові кожного учасника (продавця і потенційного покупця);
• Адреса реєстрації та фактичного проживання сторін;
• Предмет угоди, що укладається (будинок, земельна ділянка , Квартира, кімната, гараж, інше) і його реквізити ( кадастровий номер і місце розташування);
• Сума завдатку (прописом і цифрами);
• Орієнтовна планована дата укладення угоди;
• Підпис кожного боку, розшифровка підпису (прізвище, ініціали).

Попередній договір

Угода із внесенням завдатку є додатковим додатком до майбутнього основного договору угоди. В даному документі прописуються основні умови, приблизний час купівлі-продажу майна, в якій сумі, коли і яким чином був внесений задаток, а також умови його повернення при необхідності. Крім того, в попередню угоду вказується і сама вартість об'єкта, який купується. Згідно із законом зазначена в цьому документі вартість не обов'язково повинна залишатися незмінною. Продавець може її в подальшому знизити або завищити, але такі питання розглядаються вже в індивідуальному порядку і іноді через суд.

При порушенні зафіксованих умов угоди завдаток або повертається, або ні. Скласти документ можна самостійно, або звернувшись до фахівців, щоб посилити гарантії для обох сторін.

При порушенні умов попереднього договору, в разі, коли продавець не повертає внесений завдаток, необхідно подавати позовну заяву до суду. За допомогою виконавчого органу можна не тільки повернути сплачену суму, а й отримати нараховані згідно із законом відсотки користування за той час, який фактично являє собою прострочення повернення грошей.

Про що говорить закон

Більш грунтовно питання про те, коли завдаток обов'язково повертається, а коли виразно немає, відображені в 381-й статті Цивільного кодексу Російської Федерації. Але в цілому ж суть така, що при зриві угоди з вини продавця, гроші повернуть в сумі в два рази більшою, при зриві угоди з вини потенційного покупця - повернути завдаток можливості немає.

У деяких випадках можливі виключення, наприклад, в спірних ситуаціях, які неоднозначні і суперечливі. Крім того, конфлікт ускладнюється протиріччями рішень Судової колегії в питаннях цивільних справ і Верховного арбітражного суду з цих питань. Так наприклад, Верховний Суд Російської Федерації визнає забезпечення зобов'язань задатків, якщо є попередній договір , А ось Верховний арбітражний суд довгий час не визнавав такі взаємини зовсім, оскільки без основного договору завдаток був визнаний їм нічим іншим, як авансом. Різниця в тому, що аванс повертається, але ні в якому разі не в подвійному розмірі.

Втім, на сьогоднішній день вже близько двох років діє загальний для всіх закон, в якому відображені чіткі поняття щодо внесених до Цивільного кодексу змін. Відповідно до нього був доданий новий пункт, який розкриває нюанси внесення та повернення завдатку при укладанні попереднього договору.

В яких випадках мова йде про повернення

В цілому ж, підстави для того, щоб повернути завдаток чи ні, стають актуальними лише в двох випадках:

Слід пам'ятати, що при виникненні будь-якої конфліктної ситуації, коли розв'язати цю проблему мирно не вдається, необхідно відразу ж подавати позовну заяву на відповідача.

Інформація в даній статті надано для ознайомлення.
Ми рекомендуємо Вам до нашого юриста.

Причин, за якими планована угода може не відбутися досить багато, починаючи від змінилася фінансової ситуації, закінчуючи виявленням на перевірці фактів робить покупку квартири не бажаної і навіть небезпечною. Тому головне питання, яке завжди виникає у покупця, чи зможе він забрати внесені гроші назад, якщо угода зірвалася. Як повернути аванс покупцеві, якщо гроші продавцем або агентством утримуються під різними приводами? Про це і піде мова в цій статті.

Перш за все, необхідно розуміти, що згідно із законом покупець має повне право вимагати аванс назад без жодних умов, незалежно від того, з якої причини не відбулася угода. Аванс є лише передоплатою майбутнього платежу за квартиру, отже, якщо покупка квартири не відбулася, то і підстав для її передоплати немає. І наявність підписаного авансового угоди не повідомляє продавця ніяких підстав залишити собі внесені в якості авансу кошти або утримувати їх, якщо угода не відбулася. Таким чином, отримати внесений аванс в повному розмірі - законне право покупця.

Найпростіший спосіб убезпечити себе і свою нерухомість від можливих проблем , Пов'язаних з купівлею-продажем - звернутися в нашу компанію і замовити послугу. Завдяки цьому ви позбудетеся від ризиків втрати грошей і нерухомості, але і заощадите свій час на оформленні документів та вивченні правової складової і договорів.

Що відбувається на практиці?

Реальність така, що далеко не завжди покупець у разі відмови від укладення угоди купівлі-продажу квартири може просто прийти і отримати свої гроші назад, часто він стикається з відмовою продавця повертати аванс, оскільки той вважає сплачену в якості авансу суму компенсацією через зрив угоди .

На жаль, у покупця не так багато способів досудового впливу на продавця, тому, якщо продавець не повертає аванс «мирно» після того, як покупець заявив йому цю вимогу, швидко вирішити це питання не вийде. Перше, що повинен зробити покупець - це направити на адресу продавця письмову заяву з вимогою повернення авансу і вказівки терміну, в який продавець повинен це зробити. Вимога має бути направлено таким способом, щоб у покупця на руках залишилися докази його напрямки: розписка продавця про отримання вимоги особисто в руки, відправка поштою рекомендованим листом або телеграмою з повідомленням про вручення.

Якщо аванс вносився в агентство, що діє за дорученням в інтересах продавця, повернення авансової суми для покупця також може стати проблематичним. З одного боку, агентства нерухомості, яка є стороною угоди, не мають права утримувати аванс або завдаток. З іншого боку, часто грошова сума агентству передається в формі договору доручення, в якому зазвичай немає ні слова про те, що агентство зобов'язується повернути суму авансу на першу вимогу покупця. Якщо операція не відбудеться, агентство вважає цю суму своєї компенсацією за неотриманий прибуток. Максимум, що може бути зазначено в таких договорах як умову повернення авансу - це відмова агентства нерухомості від проведення угоди.

Іноді авансовий платіж може передаватися з підписанням авансового договору, що є складовою договору на надання агентських послуг. Однак при уважному вивченні такого документа виявляється, що внесена сума виступає в якості авансу саме агентству за надання консультаційних послуг з придбання квартири. Покупця переконують, що внесений аванс буде гарантією, що квартиру продадуть саме йому, а насправді такий документ є лише гарантією того, що агентство отримає свої комісійні (або їх частину). При цьому у покупця з'являються зобов'язання придбати квартиру саме через дане агентство, а останнім тільки зобов'язується зняти об'єкт з реклами.

У подібних договорах формально може бути маса приводів не повертати внесену суму авансу покупцю - наприклад, відмова від виконання рекомендацій з придбання об'єкта, ведення переговорів з продавцем в обхід агентства або відмова від угоди.

Щоб не потрапити в подібні ситуації, найголовніше - уважно вивчати документи, надаючи серйозного значення юридичним формулюванням і термінам. Ми рекомендуємо перед внесенням авансу отримати консультацію незалежного юриста, який роз'яснить всі можливі наслідки договору, що укладається.

Як повернути аванс? Покрокова інструкція

Якщо ж ситуація з відмовою продавця або агентства все-таки відбулася, діяти необхідно наступним чином.

• Перше, що буде необхідно - проаналізувати документ, на підставі якого ви вносили авансовий платіж. Це дозволить оцінити правочинність ваших вимог щодо повернення грошей. Тут, швидше за все, не обійтися без консультації юриста.
• Другий крок - правильно скласти претензію. Тут дуже важливо, щоб вона була складена юридично грамотно, з фактами і посиланнями на статті законодавства. Рекомендуємо для цього звернутися до допомоги професіоналів, якщо ви готові йти до кінця і звертатися в судові органи. У тексті претензії необхідно вказати терміни відповіді на неї, а також дату повернення внесеного авансу. Письмову заяву з вимогою повернення авансу необхідно вручити іншій стороні таким чином, щоб у вас на руках залишилися докази отримання - наприклад, рекомендованим листом з повідомленням про вручення або розпискою від продавця про отримання вимог.
• Якщо після передачі претензії з вимогою повернення грошей протилежна сторона відмовляється повертати аванс, ви маєте право звернутися в судові інстанції з позовною заявою. До нього необхідно обов'язково додати документ, який став підставою для передачі авансу. Позовну заяву має містити максимально докладний опис всіх обставин передачі авансу, причин вашої відмови від проведення угоди і всіх інших нюансів, що стосуються даної справи. Також слід розуміти, що крім вимоги повернення внесеної як аванс суми сторона-позивач може вимагати грошову компенсацію за користуванням грошима у вигляді відсотків. Відповідно до статті 395 ЦК України у разі незаконному утриманні чужих грошових коштів постраждала сторона має право вимагати відсотки за користування грошима. Зазвичай відсотки розраховуються відповідно до середньої процентною ставкою для вкладів фізичних осіб Банку Росії, що діяла в даний період часу. Крім того, ви можете вимагати компенсації моральної шкоди, упущеної вигоди, а також покладання на відповідача оплати судових витрат і послуг вашого представника в суді.

Практика показує, що агентства в переважній більшості випадків вважають за краще не доводити справу до судового розгляду, яке зашкодить їхній репутації, і повертають аванс, якщо бачать рішучість покупця довести справу до логічного кінця. Якщо ж вирішення питання дійсно доходить до суду, то з великою часткою ймовірності рішення буде винесено на користь позивача.

У висновку ще раз хотілося підкреслити: при внесенні авансу за придбану квартиру ретельно і скрупульозно вивчайте документи, які підписували, або ж вибирайте іншу форму забезпечення зобов'язань - наприклад, попередній договір, де будуть детально обговорені умови оплати і штрафні санкції для сторін угоди. Це допоможе в майбутньому уникнути неприємностей і втрати часу на судові розгляди.

У разі невдалої угоди, покупець має законне право вимагати повернення авансу. Але що робити якщо продавець відмовляє йому в цьому? Як повернути свої гроші?

Час читання: 6 хвилин

Практика укладання договору авансу при підготовці угод купівлі-продажу квартир є досить поширеною. Згідно зі статистикою, такий документ підписується приблизно в 15% випадків. На думку продавців, він відображає серйозність намірів покупця і є гарантією виконання його зобов'язань в рамках угоди по купівлі житла.

Компенсації не буде?

Але на ділі продавець зазвичай втрачає аванс в разі скасування угоди, крім того, від нього можуть вимагати сплатити відсотки за користування чужими грошима. Однак по порядку.

Договір про сплату авансу укладають сторони угоди - покупець і продавець. Останній в цій ситуації розраховує на те, що, якщо рибка зірветься з гачка, він зможе залишити собі гроші у вигляді компенсації за втрачений час і втрачену можливість знайти інших претендентів на квартиру. У цьому його переконує і зміст договору, в якому говориться, що при зриві угоди з вини покупця продавець отримує суму, рівну подвійному розміру авансу. Але в реальності ця гарантія не працює. Більш того, продавець може втратити частину своїх грошей, які з нього можуть зажадати за те, що він якийсь час користувався чужими коштами. Розмір відсотків залежить від облікової ставки ЦБ на поточний момент і становить в середньому близько 9% річних.

Підміна понять

Вивчаємо правила ринку: аванс або завдаток

Фундаментальною помилкою продавців є впевненість, що аванс виконує ті ж функції, що і завдаток, але це є велика помилка. Аванс, на відміну від завдатку, не може служити засобом забезпечення угоди, і в цьому їх кардинальна відмінність. Укладення договору про внесення авансу не дає права продавцеві утримувати кошти покупця в разі зриву угоди. За відсутності основного договору купівлі-продажу цей документ не може покладати на покупця грошові зобов'язання. Аванс представляє собою всього лише частина грошей, належних з покупця і сплачених ним продавцю до укладення основного договору, і не більше того.

У разі, якщо угода розвалилася, не дійшовши до свого логічного фіналу, продавець просто повинен повернути гроші покупцеві,. Якщо ж він відмовляється це зробити, покупець може написати заяву в суд про повернення авансу і визнання договору не є чинною. Більш того, у сторони, яка ініціювала позов, з'являється підстава вимагати від власника квартири відсотків за користування його фінансами за час, протягом якого вони були в його розпорядженні. Підставою для такої вимоги є стаття 395 цивільного Кодексу РФ. Як вже було сказано вище, розрахунок відсотків буде здійснюватися по банківській ставці, встановленої Банком Росії.

Судові решение относительно повернення авансу

Визнати аванс завдатком може тільки суд

Якщо справа доходить до звернення в інстанції, то продавці намагаються переконати суд визнати аванс завдатком. Поняття завдатку визначається статтею 380 ГК РФ, в якій йдеться про те, що завдаток видається однією зі сторін правочину другій стороні в якості гарантії виконання взятих на себе зобов'язань в рахунок коштів, що належать до виплати за договором.

Стаття 381 ЦК РФ говорить, що в разі, якщо угода зривається з вини сторони, сплати завдаток, то кошти залишаються в розпорядженні другої сторони.

Такий результат повністю відповідає інтересам продавця, але суди керуються в цьому випадку положеннями статей 421 і 422 Цивільного Кодексу, визнають недійсним включення в договір авансу положень, застосовуваних до договорів про внесення завдатку, а саме - про відповідальність сторін за зрив угоди.

Тому, якщо сторони не доходять до укладення основного угоди, за яким нерухомість переходить у власність покупця, то договір про аванс втрачає свою силу. Гроші, сплачені в якості авансу за майбутню операцію, повинні бути повернуті покупцеві, згідно зі статтею 1102 ДК РФ. Відмова від повернення кваліфікується як безпідставне збагачення за чужий рахунок.

У цій ситуації продавці виявляються в програші тому, що вчасно не взяли на себе обов'язок розібратися з юридичною термінологією. Багато з них щиро вважають, що договір про аванс є повноцінною заміною угоди про внесення завдатку, або навіть сприймають його як попередню. Однак ці аргументи не можуть вплинути на рішення суду.

Розписка потрібна!

Якщо покупець вносить аванс в якості передоплати за житло, йому навіть не потрібно укладати договір. Досить взяти з продавця розписку із зазначенням суми, сплаченої авансом за квартиру, адреси та параметрів об'єкта, а також дати укладення угоди. Маючи на руках такий документ, покупець без зусиль зможе стягнути з протилежного боку свої кошти. Правда, відомі випадки, коли суд повертав аванс позивачеві навіть без розписки.

Краще обійтися без ризику

Позови щодо повернення авансів не є чимось незвичайним у судовій практиці . Їх широке поширення говорить про низький рівень юридичної культури населення.

На відміну від авансу, завдаток накладає на покупця певні обов'язки. У разі відмови від угоди ці гроші будуть для нього втрачені. Тому ринкові експерти не рекомендують покупцям укладати договір завдатку з огляду на його явною невигідності.

Наскільки б серйозними не були наміри сторін, але життя є життя, і вона часом підносить неприємні сюрпризи. Можливо, потенційний покупець дійсно з усією серйозністю має намір придбати вподобану квартиру, але у нього можуть з'явитися обставини, які вимагають грошових витрат, або квартиру не схвалить банк. Бувають і більш драматичні причини зриву угод. Тоді покупку доведеться відкласти, а то і зовсім скасувати. Зрештою, у нього може з'явитися інший, більш кращий варіант, так навіщо ж заганяти себе в тісні рамки неприємних зобов'язань і додавати клопоту в цей, і без того непростий період життя, що вимагає від людини певних зусиль і пов'язаний з сильним стресом?

Багато продавців нерухомості укладають з покупцями житла договори авансу, розглядаючи отримані суми як надійний спосіб забезпечення виконання зобов'язань щодо майбутнього договору купівлі-продажу. Проте на практиці, навіть якщо угода зірвалася з вини покупців квартири, продавцям доводиться не тільки повертати аванси контрагентам, а й виплачувати відсотки за незаконне користування копійчаних Кошта . Адвокат Олег Сухов ( «Юридичний центр адвоката Олега Сухова») розповів порталу «Нерухомість Mail.ru», чому це відбувається.

Сценарій конфлікту навколо авансових платежів

Як правило, конфліктна ситуація навколо авансових платежів розвивається по одному і тому ж сценарію. Сторони - покупець і продавець квартири - укладають договір про внесення авансу в рахунок покупки нерухомості. Продавець розраховує, що в тому випадку, якщо покупець відмовиться від придбання житла, він зможе утримати сплачену у вигляді авансу суму в якості компенсації. У договорі про внесення авансу вказується, що в разі зриву угоди купівлі-продажу квартири з вини покупця сума авансу в подвійному розмірі переходить у власність продавця. Однак ця гарантія не діє. Чому?

Як повернути аванс за квартиру

«Ніяких законних підстав для утримання авансу у продавця нерухомості немає. Договір про внесення авансу без укладення основного договору купівлі-продажу не може бути підставою виникнення грошового зобов'язання. Аванс представляет собою копійчану суму, сплаченого до Виконання договору в рахунок належно платежів. На відміну від завдатку аванс не виконує забезпечувальної функції, тому незалежно від того, як погасити заборгованість, а також в разі розірвання попередніх домовленостей, сторона, що отримала відповідну суму, зобов'язана повернути її », - пояснює адвокат Олег Сухов.

За словами юриста, якщо продавець відмовляється повернути аванс, не відбувся покупець має право звернутися до суду з позовом про визнання договору про внесення авансу недійсним і стягнення спірної суми. Більш того, ст. 395 ГК РФ дозволяє покупцеві, вимагати від сторони, що ухиляється від повернення грошових коштів, сплати відсотків за необґрунтоване користування чужими грошовими коштами. Розмір відсотків визначається діючою обліковою ставкою банківського відсотка на день виконання грошового зобов'язання або його відповідної частини (а це близько 9% річних). Це правило застосовується, якщо інший розмір процентів не встановлений законом або договором.

Судова практика

«Якщо справа доходить до суду, то продавці зазвичай наполягають на визнанні авансу завдатком, - розповідає адвокат Олег Сухов. - Відповідно до ст. 380 ГК РФ завдатком визнається грошова сума, що видається однією з договірних сторін в рахунок належних з неї за договором платежів іншій стороні на доказ укладення договору і в забезпечення його виконання. Статтею 381 ЦК України встановлено, що якщо за невиконання договору відповідальна сторона, що дала завдаток, він залишається в іншої сторони. Однак суди вважають, що включення в договір про аванс умови про відповідальність сторін, що застосовується до договорів про завдаток, суперечить положенням ст. 421 і 422 ГК РФ, і визнають такі положення договору недійсними ».

При розгляді подібних суперечок суди посилаються на ч. 3 ст. 487 ГК РФ, згідно з якою в разі, коли продавець, який одержав суму попередньої оплати, не виконує обов'язок щодо передачі товару в встановлений срок , Покупець має право вимагати повернення суми попередньої оплати за товар, що не переданий продавцем. Оскільки договір купівлі-продажу квартири між сторонами укладено не було, то зобов'язання, передбачені в укладеному між сторонами договорі авансу, припиняються, і сплачена за договором сума авансу повинна бути повернута позивачеві відповідно до ст. 1102 ДК РФ незалежно від того, з чиєї вини не укладено договір купівлі-продажу.

За словами юристів, аргументи продавців про те, що вони розглядали укладені угоди як попередній договір купівлі-продажу або договір отримання завдатку, судами до уваги зазвичай не приймаються. Більш того, відомі випадки, коли сума внесеного авансу стягувалася навіть за відсутності розписок про отримання грошей.