Старий новий будинок. Як я потрапив на податок ПДФО в 360 тисяч рублів

Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua

У 2002 році я купив собі невеличкий будиночок в селі недалеко від міста. Думав, буде дача, але швидко зрозумів, що це не моє. Загалом, років через 5 я вирішив цей будинок продати.

Але щоб продати дешевше, я вирішив прибудувати до будинку ще кімнату і зробити мансарду. Це у мене виходив уже двоповерховий котедж, який можна продати набагато дорожче, ніж просто сільський будиночок. Такий у мене був бізнес-план.

Отримав я в селищній адміністрації дозвіл на реконструкцію будинку, взяв кредит в банку, купив будматеріалів, найняв бригаду, і за літо замість похиленого дерев'яного будиночка на ділянці у мене красувався цегляний двоповерховий котедж. Зробив до нього асфальтований під'їзд, металевий гратчастий паркан. Загалом чудо. І всього 30 кілометрів від міста. Тому покупець знайшовся досить швидко. Єдина проблема - оскільки площа будинку збільшилася, з'явився другий поверх - тому мені довелося узаконювати реконструкцію. Але тоді якраз оголосили «дачну амністію», тому реконструкцію мені узаконили легко. Отримав новеньке Свідоцтво про реєстрацію права власності, в ньому вказана нова площа будинку - 140 кв. метрів.

Ну і ось, з новим свідченням на руках (вірніше, з двома свідченнями - одне на ділянку землі, а друге - на будинок) прийшли ми з покупцем в реєстраційну палату, оформили договір. А при оформленні договору мені дівчина з юридичної фірми каже - яку суму вказувати в договорі? Один мільйон рублів? Я кажу - ні, чому один мільйон, пишіть реальну суму - п'ять мільйонів. Один мільйон вартість ділянки і чотири мільйони вартість будинку. Вона каже - так доведеться адже вам податок на доходи фізичних осіб платити з суми, що перевищує 1 мільйон. А я такий їй пояснюю - у мене ж будинок у власності більше трьох років, тому дохід від його продажу ПДФО не обкладається. Вона каже - ну, ладно.

Загалом, підписали договір, я отримав гроші, і ми розійшлися обидва задоволені. Після Нового року я, як годиться, подав декларацію за формою 3 ПДФО, що отримав дохід 5 мільйонів, податком він не обкладається, підтверджуючі документи доклав - договір, копії свідоцтв про реєстрацію - одне на землю, інше додому. Підсумкова сума до оплати - нуль рублів.

А місяця через три у мене в квартирі пролунав телефонний дзвінок. І податкова інспекторша повідомляє мені, що я повинен сплатити ПДФО в сумі 360 тисяч рублів. Ну, я почав їй пояснювати, що я володів будинком понад три роки, тому дохід від продажу будинку податком не обкладається. А вона мені так заявляє, що оскільки Свідоцтво про право власності видано менше року назад, то, отже, цей будинок у мене у власності теж менше року. Тому, будь добрий, заплати по-хорошому, інакше візьмемо по-поганому.

А я свого часу працював директором аудиторської фірми, тому з податкової «будується» мені не вперше, знаю, що по телефону марно цієї Інспекторка пояснювати. Написав скаргу відразу на ім'я начальника податкової служби. Пояснив всю ситуацію, що будинок у мене у власності понад три роки, тому від сплати ПДФО я звільнений. А то, що там нове Свідоцтво про реєстрацію права власності, так воно видано не в зв'язку з придбанням нової власності (будинки). А в зв'язку зі зміною технічних характеристик старої власності. Просто змінилася площа будинку - але будинок-то адже старий залишився.

Викликали мене до начальника ИФНС, там я зустрівся з Інспекторка, з якої по телефону спілкувався. Ні до чого ми не домовилися, вони мені свої аргументи - Свідоцтво про реєстрацію нове - значить, будинок новий. Я їм свої аргументи - щоб побудувати НОВИЙ будинок, треба старий знести, оформити акт знесення, потім отримати дозвіл на будівництво, і багато ще чого треба оформити. А то, що Свідоцтво нове - просто узаконили реконструкцію СТАРОГО будинку.

Загалом, до взаємної згоди ми не прийшли, мені сказали, що будуть з мене вимагати сплати податку через суд. А оскільки я працював в аудиторській фірмі, у мене було вже кілька виграних справ у ИФНС, тому я був впевнений, що і цей процес виграю.

Однак, коли я готувався до процесу, почитав коментарі до законодавства, вивчив Містобудівний кодекс (раніше я і не знав про існування такого), і зрозумів, що я «попав». Тим більше прикро це «попадалово», що, працюючи директором аудиторської фірми, я сам навчав людей, як їм грамотно і на законних підставах зменшувати податки. А тепер, як той швець без чобіт, попався «на рівному місці».

Виявляється, поняття «новий дім» по-різному трактується в різних галузях права. Інженерне і юридичне значення слова відрізняються «з точністю до навпаки». Адже, згідно із законодавством, право власності на об'єкт нерухомості виникає тільки після реєстрації права. Тому, раз я отримав нове Свідоцтво про реєстрацію, то юридично вважається, що право власності у мене виникло саме в цей момент. Навіть незважаючи на те, що фактично була всього лише трохи змінена площа будинку - ну прибудували одну кімнату, і що? Будинок відразу з старого став новим?

Виявляється - так! І, виявляється, я не єдиний, хто попався в таку «пастку». Тому ця інспекторша зі мною так впевнено і розмовляла, тому що я в неї був не перший.

І, мабуть, не останній. Так що, панове, майте на увазі цей юридичний казус, коли будете на податкові відрахування претендувати.

Між іншим, уникнути оподаткування (і заощадити таким чином 360 тисяч рублів) було до образливого просто. Потрібно було в договорі вказати, що вартість будинку становить 1 мільйон (ця сума податком не обкладається). А вартість ділянки, на якій стоїть будинок - 4 мільйони. Ділянка-то у мене був у власності давно, я ж на нього нове свідоцтво про реєстрації не оформляв.

Вік живи вік учись. Бажано, не на своїх, а на чужих помилках. Сподіваюся, цей мій розповідь кому-небудь буде корисний.

запрошений автор