Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua
З настанням кризи одним з популярних серед наших співвітчизників напрямків стала Південно-Східна Азія.
Європейці давно скуповують нерухомість в Таїланді, Малайзії, В'єтнамі та Камбоджі. Російські ж інвестори тільки почали освоювати ці країни.
безземельні домовласники
Активно цікавитися тайської нерухомістю іноземці почали приблизно п'ять-сім років тому. Першими стали скуповувати дешеве курортне житло англійці і німці, за ними потягнулися і представники інших країн. Тоді апартаменти на березі моря можна було придбати в межах від $ 500 до $ 3 тис. За 1 кв. м.
Пік зростання цін в Таїланді припав на 2006 рік, протягом якого квартири і вілли виросли в ціні на 50-80%. Вартість апартаментів в приморських районах перевалила за $ 1,5 тис. За 1 кв. м, а елітних вил на першій лінії від моря - за $ 5 тис. за 1 кв. м. Саме в цей період в Таїланд хлинули інвестори з Європи і, як наслідок, зростала кількість ріелторських агентств. Однак "ера благоденства" закінчилася швидко.
Незабаром багато європейців вирішили позбутися від курортної нерухомості: там вони лише проводили відпустку. В результаті, за словами представника компанії Thairealtor Данила Оразова, падіння цін починаючи з другої половини 2008 року склало 15-20%, а на деякі неліквідні об'єкти - на третину.
Правда, від кризи ринок нерухомості Таїланду оговтався раніше, ніж європейські ринки. Сьогодні покупці знову цікавляться курортною нерухомістю в цій країні. Однокімнатну мебльовану квартиру площею 30-35 кв. м в приморському районі Паттайї сьогодні можна придбати в середньому за $ 40-50 тис.
Вілли, розташовані на популярних і найбільш дорогих островах Пхукет, Самуї, Поган, продаються в межах $ 100-700 тис. Дешеву нерухомість краще доглядати в околицях міста Хау-Хіна, розташованого в безпосередній близькості від кордону з Малайзією. Курорт поки ще не дуже популярний серед європейців, і ціни на нерухомість - одні з найнижчих в країні: на квартири починаються від $ 25-30 тис., На вілли - від $ 70 тис.
Найближчим часом нерухомість Таїланду буде рости, на думку пана Оразова, на 5-10% в рік. Однак сьогодні інтересу до готових об'єктів з боку західних інвесторів практично немає.
"Готові об'єкти сьогодні купують в основному росіяни, з якихось зрозумілих тільки їм причин активізувалися російські тільки в 2008 році, коли ринок вже почав падати і всі європейці продавали інвестиційні об'єкти в Таїланді", - говорить латвійський інвестор власник компанії Lingo Plus LTD Thailand Рінголдс Вусканс.
Сьогодні, на його думку, в цій країні має сенс вибірково купувати земельні ділянки. На привабливі ділянки з хорошими видовими характеристиками ціни не впали навіть в розпал кризи.
При покупці землі власник фірми зобов'язаний заплатити мито в державну казну. Земельний податок в Таїланді не сплачується до тих пір, поки ділянка використовується для власних потреб, а не в комерційних цілях. Офіційний документ Gor ne Jor, що підтверджує право власності на нерухомість і землю в Таїланді, видається покупцям в земельних службах Таїланду.
Однак купуючи землю в Таїланді, потрібно бути дуже обережним. Саме в цьому секторі тайської нерухомості найбільше шахрайства та криміналу. "Якщо скласти ділянки всіх власників на Самуї, то їх сумарна площа буде на 10-15% більше площі острова, зазначеної в географічних довідниках, - дивується пан Вусканс.- Можливо, це виходить тому, що Самуї - це гора, але мені все ж здається, що зайва земля з'явилася в результаті різних афер, подвійних продажів, технічних неузгодженостей ".
Але головною проблемою, відразливою потенційних інвесторів, є не шахрайство, а саме законодавство Таїланду. Володіти землею тут іноземець не може. Щоб купити ділянку, потрібно стати співвласником таїландського акціонерного товариства, в чиїй власності знаходиться земля. При цьому іноземцям може належати лише 49% акцій, а контрольний пакет фірми повинен знаходитися у громадян Таїланду.
Обходять цей закон за наступною схемою: підставного тайці належить 51% звичайних акцій, а істинному власнику компанії іноземцю - 49% привілейованих акцій, що дають додаткові права в управлінні компанією.
Малайзія для пенсіонерів
Уряд Малайзії, на відміну від чиновників Таїланду, швидко зреагувала на економічну ситуацію в світі і на зростаюче в останні роки кількість інвесторів і туристів з Росії. За перші вісім місяців поточного року кількість росіян, що відвідали цю країну, зросла на 13 тис.
Звернувши на це увагу, на початку жовтня уряд країни заявило, що буде просувати серед росіян програму "Малайзія: другий дім", яка повинна сприяти придбання іноземцями дешевої малайзійської нерухомості.
Йдеться про житло дешевше 250 тис. Рінггітів (близько $ 73,5 тис.). Згідно з умовами цієї програми, будь-який іноземець старше 50 років може придбати нерухомість в цій країні, якщо він поклав на власний рахунок в малайзійський банк $ 42 тис. І більше. Крім цього іноземець повинен мати щомісячний дохід не менше $ 3 тис. І договір медичного страхування.
Якщо потенційному покупцеві менше 50 років, він зобов'язаний мати на рахунку в банку країни не менше $ 85 тис., Решта дві умови такі ж. Це стосується тільки дешевої нерухомості, а умови з придбання житла дорожче 250 тис. Рінггіт рівні як для місцевих, так і для іноземних громадян.
За природними умовами Малайзія мало чим відрізняється від Таїланду: нескінченні пляжі, буйні тропічні джунглі. Але варто враховувати, що це мусульманська країна: більше 60% населення сповідує іслам. Це позначається на загальному емоційному тлі: на відміну від розслабленого населення буддистських країн, жителі Малайзії напружені, діловиті, та й на вулицях набагато менше посмішок. Але є тут і свої плюси. Зокрема, для писемності використовується латиниця, що дозволяє європейцям набагато краще орієнтуватися на місцевості.
Також, Малайзія, на думку представника міжнародної компанії Knight Frank Маркуса Буртеншау, в порівнянні з іншими азіатськими державами найменше постраждала від кризи. Ціни тут знизилися всього на 5-10%. Експерт вважає, що причина - відсутність популярності нерухомості цієї країни в докризові роки серед іноземців.
Незважаючи на те що вже кілька років Малайзію відносять до числа країн з найбільш стійкими економіками в світі (починаючи з 2001 року її щорічне зростання становило близько 5% в рік), житло в цій країні практично не дорожчало. Ціни на квартири і котеджі знаходяться на рівні п'ятирічної давності.
Сьогодні елітні квартири площею 120-140 кв. м тут можна придбати приблизно за $ 100 тис. За винятком столиці країни Куала-Лумпур, де якісне житло буде коштувати приблизно в два рази дорожче.
Варто врахувати, що близько $ 4 тис. Піде на супутні витрати: $ 500-600 - нотаріальний збір, $ 1,2 тис.- гербовий збір і близько $ 2 тис.- комісія агента, а на комунальне обслуговування буде йти близько $ 50-70 на місяць. Найближчим часом, на думку експертів, нерухомість в Малайзії має великий потенціал для зростання.
Бум по резолюції
Сьогодні бум на ринку нерухомості переживає В'єтнам. У 2007 році іноземні компанії інвестували в житло і комерційну нерухомість близько $ 20 млрд. У 2008-му був відзначений серйозний спад: в перші місяці кризи ціни на житло впали на 40-50%, досягнувши дна. Цього року іноземні інвестиції знову повернулися на ринок В'єтнаму.
Тільки до серпня прямі іноземні інвестиції в ринок нерухомості В'єтнаму склали $ 20,3 млрд. Поки зростання цін склало всього кілька відсотків, але головний виконавчий директор компанії Millennium Group & Starbay Holdings Мартін Кай впевнений, що в найближчі кілька років цей тренд не зміниться і в найближчі п'ять-десять років нерухомість В'єтнаму зростатиме в ціні.
Одна з причин бурхливого зростання цін - резолюція, прийнята урядом В'єтнаму в травні минулого року і набула чинності з 1 січня поточного року, яка дозволяє іноземцям купувати тут об'єкти нерухомості. Правда, придбати житло, згідно з цим законом, може досить обмежене коло іноземців.
В першу чергу це бізнесмени, які вчиняють прямі інвестиції в економіку країни; друга категорія - це чоловік та жінка громадян В'єтнаму, які постійно проживають на території цієї країни, а також вчені, які внесли вагомий вклад у в'єтнамську науку. Але і для цих категорій іноземців поставлені дві умови.
По-перше, квартира може купуватися на строк не більше 50 років, після чого повинна бути продана або подарована, а по-друге, це житло має використовуватися для проживання самим власником. Здавати в оренду його не можна. Втім, більшість іноземців давно обходить ці перепони, купуючи нерухомість на ім'я компаній, засновниками яких вони є.
Сьогодні ціни на квартири у великих містах починаються від $ 20 тис. За $ 50 тис. Можна придбати мебльовані апартаменти площею 72 кв. м в елітному комплексі (охорона, парковка, басейн), розташовані в центрі Хошиміну. У місті Дананг за $ 800 тис. Продається мебльована вілла площею 280 кв. м з басейном в елітному комплексі на узбережжі океану.
інвестори мимоволі
Історія ринку нерухомості Дубая вже увійшла в підручники з інвестування як приклад ризикованих спекуляцій. За останньою офіційною статистикою, ціни на нерухомість впали на 60%, в першу чергу постраждали вілли, в меншій мірі - апартаменти, які мають більш високу ліквідність. Чисельність населення емірату постійно скорочується: їдуть іноземні співробітники і робочі, перш зайняті на будівництві численних об'єктів нерухомості.
Іноземні інвестори потрапили в складну ситуацію. Дубайське уряд підготував новий закон, згідно з яким інвестори можуть вийти з угод лише по суду, надавши вагомі доказ своєї фінансової неспроможності. "Цей крок, по суті, є штучним стримуванням ринку, - говорить директор департаменту інвестицій у закордонну нерухомість IntermarkSavills Ігор Індріксонс.- Ринок продовжував би своє вертикальне падіння набагато швидше, якби такий закон не був введений".
Таким чином, "хвилі" азіатського ринку нерухомості підкоряються цілком певній послідовності. Ті країни, які були переоцінені в попереднє десятиліття, стрімко дешевшають. Нові, тільки що відкрилися для іноземців і почали розвиток, несуть інвестиційний потенціал. Головне - визначити, коли ця "нова хвиля" досягне свого піку. Мабуть, не скоро.
Автор: Денис Тикулов