Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua
«Приватний підприємець» № 3 , 2016 м
З 01.01.2016 р введений додатковий податок на нерухомість в сумі 25 тис. Грн на рік для власників квартири площею понад 300 кв. м або будинку - більше 500 кв. м. Якщо нерухомість перебуває у спільній сумісній власності і поділена в натурі між власниками, кожен з них сплачує податок за свою частину. Тобто в деяких випадках можна уникнути сплати податку з такої нерухомості.
Якими документами підтвердити розділ спільної сумісної власності, якщо об'єкт виділено або не виділена в натурі?
Як випливає з положень ст. 367 і 372 Цивільного кодексу України (ЦКУ), майно, що перебуває як у спільній частковій, так і у спільній сумісній власності, може бути поділене між співвласниками в натурі:
- або на підставі нотаріально посвідченого договору про розподіл майна;
- або на підставі рішення суду (якщо один із співвласників виступає проти розділу).
Якщо співвласників більше двох, і розділу хоче тільки один з них, то звільнення одного з них від сплати податку на нерухомість можливо також шляхом виділення в натурі його частки із майна, що перебуває у спільній власності (ст. 364 і 370 ЦКУ).
Виділення частки із загального майна можливе або на підставі нотаріально посвідченого договору про виділення в натурі частки, або на підставі рішення суду. При цьому слід враховувати, що ділити об'єкт нерухомості до нескінченності не можна. Як випливає з постанови Пленуму ВСУ від 04.10.91 р № 7 «Про практику застосування судами законодавства, що регулює право приватної власності громадян на житловий будинок», при розгляді справ про розподіл (виділення) в натурі часток жилого будинку, що є спільною власністю, судам слід мати на увазі, що з урахуванням положень ст. 115 ЦКУ це можливо, якщо кожній із сторін може бути виділена відокремлена частина будинку з самостійним виходом (квартира). Виділення (розділ) також може мати місце при наявності технічної можливості переобладнати приміщення в ізольовані квартири.
Виходячи з діючих нормативно-правових вимог у галузі будівництва (зокрема, ДБН В.2.2-15-2005), для того щоб частина будинку (квартири) могла вважатися квартирою, вона повинна складатися з наступних приміщень: житлова кімната (кімнати) і підсобні приміщення (кухня, санвузол та ін.). Мінімальна площа кімнати для однокімнатної квартири повинна складати 15 кв. м. Крім того, як було зазначено вище, квартира повинна мати самостійний вихід.
Необхідно враховувати, що при розділі будинку або квартири (виділення їх частини) в натурі учасникам спільної власності на будинок (квартиру) повинна бути виділена та відособлена частина будинку (квартири), яка відповідає розміру їх часток у праві власності. При спільній сумісній власності на майно розміри часток кожного з співвласників рівні. При загальній же часткової власності розміри часток можуть відрізнятися. В такому випадку в правовстановлюючому документі (договорі, свідоцтві про право власності, свідоцтво про право на спадщину та ін.) Вказується частка кожного із співвласників у праві спільної часткової власності на майно (наприклад, 1/2, 3/10, 18/100 ).
Наявність технічної можливості проведення розділу будинку (квартири) або виділення частки з права спільної власності на нього (неї) визначається на підставі результатів експертизи. Основні вимоги до проведення такої експертизи і її результатами викладені в Інструкції про проведення поділу, виділу та розрахунку часток об'єктів нерухомого майна, затвердженої наказом Мінжитлокомунгоспу України від 18.06.2007 р № 55.
Зокрема, відповідно до п. 2.3 та 3.11 цієї Інструкції розділ (виділення частки) об'єктів нерухомості, до складу якого входять самочинно збудовані (реконструйовані, переплановані) об'єкти нерухомого майна, не допускається. У цих випадках розділ (виділення частки) можливий тільки після визнання права власності на такі об'єкти в установленому законом порядку.
За результатами експертизи готується висновок про наявність технічної можливості поділу (виділення частки в натурі) об'єкта нерухомого майна.
Експертиза про розподіл (виділення) в позасудовому порядку (під час укладання нотаріально посвідченого договору) проводиться суб'єктами господарювання, що здійснюють технічну інвентаризацію об'єктів нерухомого майна (наприклад, БТІ). Якщо ж розділ або виділення частки здійснюються в судовому порядку, то для цих цілей призначається судова будівельно-технічна експертиза. Проводять її спеціалізовані організації, які мають у своєму складі судових експертів, що мають кваліфікацію давати висновки по експертизам такого виду.
Якщо експертизою буде встановлено технічна можливість розділу (виділення частки в натурі), то після завершення робіт з проведення такого розділу (виділення частки в натурі) (якщо вони потрібні) на кожен з нових об'єктів нерухомості, що утворилися в результаті поділу (виділення частки в натурі) , суб'єктами інвентаризації складається технічний паспорт.
Крім того, об'єктам, що утворився в результаті поділу (виділення частки в натурі) об'єкта нерухомості, необхідно буде надати поштові адреси. Вони присвоюються та вносяться до реєстру адрес місцевими органами містобудування та архітектури на підставі ряду документів (в різних населених пунктах вони можуть бути різними).
Нарешті, після проведення всіх згаданих дій право власності на утворилися в результаті поділу (виділення частки в натурі) об'єкти необхідно буде зареєструвати в Державному реєстрі речових прав на нерухомість. Така реєстрація здійснюється органами держреєстрації Мін'юсту за місцем розташування нерухомості або нотаріусом. Подача документів для такої реєстрації можлива через центри надання адміністративних послуг або нотаріуса.
З моменту реєстрації права власності на новостворені в результаті розділу (виділення частки в натурі) об'єкти (об'єкт) процедура розділу (виділення частки в натурі) є завершеною.
При цьому згідно з ч. 2 ст. 367 і ч. 3 ст. 372 ЦКУ в разі поділу майна між співвласниками право спільної власності на це майно припиняється. Замість одного об'єкта нерухомості виникає два або більше. За кожним з колишніх співвласників реєструється право власності на окремий об'єкт нерухомості, який може бути самостійним предметом угод і, відповідно, об'єктом оподаткування.
При виділенні ж частки в натурі право спільної часткової власності припиняється тільки для того співвласника, який здійснив таке виділення. Частина, що залишилася нерухомості зберігається у спільній власності інших співвласників.
У зв'язку з цим формулювання пп. «В» пп. 266.1.2 ст. 266 ПКУ про те, що якщо об'єкт нерухомості перебуває у спільній сумісній власності кількох осіб і поділений в натурі, то платником податку є кожна з цих осіб за належну їй частку, не узгоджується з положеннями ЦКУ. Насправді, як зазначалося вище, після поділу спільного майна право спільної сумісної власності кількох осіб на нього припиняється. Замість цього виникає право приватної власності кожного з них на певну частину цього майна, яка стає самостійним об'єктом права власності.
Відповідно, якщо площа частини будинку, отриманої одним із співвласників в результаті поділу або виділення частки в натурі, буде менше 500 кв. м (відповідно, площа отриманої квартири - менше 300 кв. м), то він вже не повинен буде сплачувати додатковий податок на нерухомість в розмірі 25 тис. грн на рік.
Таким чином, розділ майна або виділення частки з майна в натурі можливі на підставі нотаріально посвідченого договору (рішення суду), укладеного (винесеного) на підставі результатів експертизи про наявність технічної можливості такого розділу (виділення частки). На розділене (виділене) таким чином майно потрібно буде оформити техпаспорт, привласнити поштову адресу і зареєструвати право власності на нього.
Безперечно, це тривала і затратна процедура. Але в кінцевому підсумку це дозволить гарантовано зменшити, а то і взагалі піти від обов'язку сплачувати податок на нерухомість.
Андрій СВІНЦІЦЬКИЙ,
адвокат, керуючий партнер АО «Letrado»
044 235-24-14
http://letrado.ua/
Якими документами підтвердити розділ спільної сумісної власності, якщо об'єкт виділено або не виділена в натурі?