5 головних нововведень 2017 року законах про нерухомість

Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua

contrastwerkstatt / Fotolia

Починати, звичайно, треба з головного закону в сфері новостро ек. 1 січня 2017 року вступ мул в силу оновлений 214-ФЗ «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості». Поправки до закону містять нові вимоги до компаній-забудовників. В цілому уточнення і доповнення спрямовані на захист прав громадян, які є учасник ами пайового будівництва. Т Тепер будівельні компанії повинні будуть постійно актуалізувати інформацію про свою діяльність. Крім того, статутний капітал забудовника повинен відповідати запланованому обсягу застро йки і не може бути менше 2,5 млн рублів. «Н АІБ олее важливі зміни стосуються« захисту »коштів пайовика. Ф інансов повинні залучатися або на спеціальні ескроу-рахунки (тобто використовувати їх до передачі готової квартири власнику, задіявши гроші в будівництві, забудовник не зможе), або бути застраховані, - зазначає голова ради директо рів компанії «Бест-Новобуд» Ірина Доброхотова. - До ромі того, не менше 1% від вартості будівництва, вказано го в проектній декларації, планується перераховувати в компенсаційний фонд (за останніми даними, цей відсоток може бути збільшений і до 3%). Таким чином, гроші дол ьщіков значно «подорожчають», і це обов'язково вплине на собівартість кв. м Етра ». Парадоксально, але виходить, що в зв'язку з поправками, з одного боку, збільшується відповідальність забудовників, а з іншого, покупці квартир по суті знову самі «оплатять» гарантії надійності будівництва.

Фактично правила змінилися в 2016 році, і зараз вже можна підвести деякі підсумки. Податок на землю тепер розраховується від кадастрової вартості об'єкта, а вона фактично дорівнює ринковій. Після визначення кадастрової вартості земельної ділянки власникам рекомендується провести оцінку його ринкової вартості (як показує практика, остання істотно нижчою за ту, що визначає держава, іноді вона менше в два рази).

Є два способи оскаржити кадастрову вартість земельної ділянки: звернутися до суду або до комісії з розгляду суперечок про результати визначення кадастрової вартості. «Про сперечатися результати визначення кадастрової вартості можна протягом п'яти років з моменту внесення до державного кадастр нерухомості результатів визначення кадастрової вартості, але до моменту визначення нової кадастрової вартості. Про це сказано в 10 частини статті 24.18 135-ФЗ «Про оціночної діяльності в Росії йской Федерації». Для звернення до комісії потрібно відповідну заяву, в якому вказується ім'я власника земельної ділянки, адреса його місця проживання і причини, за якими кадастрова вартість оскаржується », - зазначає старший юрісконсуль т компанії« Мій Сімейний Юрист »Дмитро Смаковській.

Підсумки 2016 року у ринку нерухомості Росії

Податок з продажу квартири: правила і приклади

Ще одне нововведення на ринку нерухомості в 2017 році - нові вимоги до житлових і нежитлових приміщень на перших поверхах будинків. У Підмосков'ї протягом 2016 року неодноразово всерйоз обговорювалося заборона на будівництво квартир на перших поверхах житлових будинків вище трьох поверхів. «Хоча попит на житло на перших поверхах зазвичай невисокий, не всі забудовники вітали ці зміни, так як саме в Підмосков'ї реалізується безліч масштабних мікрорайонів і кварталів з великим числом корпусів. Якщо в таких проектах всі перші поверхи зробити комерційними, виникне їх надлишок, частина приміщень довго буд е т простоювати. Крім того, є певні категорії покупців, які віддають перевагу всім іншим саме перший е поверх і (наприклад, люди похилого віку і маломобільні громадяни) », - зазначає Ірина Доброхотова. У підсумковому тексті проекту нових містобудівних нормативів влади регіону врахували побажання бізнесу: в будинках висотою від чотирьох до 12 поверхів тільки рекомендовано залишати 6% площ під розміщення нежитлових площ, проте суворої норми немає. Це дозволить зберегти баланс житла і комерційної інфраструктури в новобудовах Підмосков'я.

1 січня 2017 р ода вступає в силу 218-ФЗ «Про держав енной реєстрації нерухомості», прийнятий ще в липні 2015 роки (але все ще не цілком - деякі положення вступлять в силу пізніше). Це величезна за значимістю нововведення, яке потягне за собою долгожданна е спрощення та реорганізацію систем и реєстрації документів. Сама система - всі її етапи - повинні стати більш зрозумілими для неспеціалістів.

Буде створено Єдиний державний реєстр нерухомості (ЕГРН), який об'єднає діючі зараз Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним (ЕГРП) і Державний реєстр нерухомості (ГКН). «Тепер виписка з ЕГРН (Єдиного державного реєстру а нерухомості) буде головним документом, що підтверджує ваше право власності на нерухомість. Відбудеться скорочення термінів на отримання державних послуг: на реєстрацію прав піде не більше семи днів, а на постановку на кадастровий облік - не більше п'яти днів », - коментує 218-ФЗ Дмитро Смаковській.

Нарешті у об'єктів нерухомості з'являється єдина історія - в реєстрі будуть зберігатися всі операції по об'єкту. Відповідно, інформацію про це можна отримати в одній виписці.

Що зміниться? «Тепер, наприклад, відомості, які зберігалися в двох структурах - ГКН і ЕГРП - будуть об'єднані в Єдін му государственн му реєстр е нерухомості, весь документообіг якого переведений в електро ий вид. Кадастровий облік тепер буде проводити лише Росреестр і його територіальні органи. Ще одна важлива зміна: тепер перехід права власності буде підтверджуватися свідоцтвом про реєстрацію, а випискою з ЕГРП », - зазначає заступник директора з юридичних питань« МІЕЛЬ - Мережа офісів нерухомості »Ольга Балбек.

Важливо відзначити, що відомості ЕГРН (також як сьогодні відомості ЕГРП) будуть акту льним тільки на момент їх перед уявлення. Це актуальне уточнення в законі про нерухомість, оскільки вже в день видачі документа відомості, що містяться в реєстрі, можуть змінитися. До ак і раніше, під час проведення угоди необхідно отримувати виписку про права та обтяження і зіставляти періоди отримання виписки з ЕГРН з датою підписання договору (дарування, купівлі-продажу і т. п.).

«До речі, тепер нотаріальне посвідчення угоди про розподіл спільного майна подружжя стає обов'язковим (раніше це було опціонально і робилося за бажанням заявників)», - додає Дмитро Смаковській.

Чого все ми чекаємо від 2017 роки?

Приватизуємо і продаємо кімнату. Як знизити податки?

Вже трохи більше року (з 1 січня 2016 року) застосовуються нові правила оподаткування доходів, які були отримані фізичними особами від продажу нерухомості (квартири, будинок а, кімнати, частки, офісу або апартаментів). Ці правила пов'язані з 382-ФЗ (який би л прийняв ще в кінці 2014 роки) і доповнив і в 2016 році Податковий кодекс РФ статтею 217.1.

Раніше оподаткуванню підлягав лише дохід від продажу нерухомості, яка була а у власності менше трьох років (після продавець був повністю звільнений від сплати податків). Тепер схем кілька, і ста ло важливо, яким чином нерухомість була отримана у власність.

Перший варіант - це нерухомість, яка перейшла продавцю у спадок, дарування від родичів, в результаті приватизації і чи за договором ренти з утриманням. Вона повинна пробути у власності не менше трьох років.

Другий варіант - це нерухомість, яка була отримана у власність будь-яким іншим способом. Вона повинна перебувати у власності не менше п'яти років.

Якщо нерухомість продається до закінчення встановленого терміну в, то дохід оподатковується.

«Як ми бачимо, алгоритм розрахунку податкового обтяження угоди ускладнився. Додаткові труднощі виникають у зв'язку з тим, що нові правила застосовуються не до всіх продажів, а до лише до тієї нерухомості, яка перейшла у власність продавця після 1 січня 2016 року. Ця умова податкового законодавства створює ситуацію, коли паралельно діють дві системи оподаткування: стара (для нерухомості, що перейшла у власність до 1 січня 2016 року) і нова (для нерухомості, що перейшла у власність після 1 січня 2016 року). Така подвійність збережеться до 2020 року включно (до тих пір, поки термін володіння нерухомістю з власністю до 1 січня 2016 року не перевищить п'ять років). Тоді відпаде необхідність визначати терміни володіння відповідно до різними системами оподаткування », - коментує ситуацію директор компанії« Ажур - Аудит », автор програми« Персональний аудит »Ірина Федулова.

НЕ пропустіть:

Дарування нерухомості в 5 питаннях і відповідях

5 головних фактів про договори дарування квартири

У чому ризик покупки квартири, приватизованої в 90-і роки?

10 трендів 2016 року у ринку новобудов Москви і Підмосков'я

Статті не є юридичною консультацією. Будь-які рекомендації є приватною думкою авторів та запрошених експертів.