Особливості надання довгострокових, іпотечних і споживчих кредитів

Інвестиційні кредити

Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua

Для розвитку промислових підприємств в Росії необхідні великі довгострокові інвестиції, відсутність яких уповільнює процес відновлення і модернізації виробництва і не дозволяє впроваджувати нові технології. Залучення на ринку довгострокових ресурсів, в тому числі коштів з-за кордону, призводить до розширення діяльності комерційних банків у цій сфері.

Форми участі російських банків в інвестиційних проектах досить різноманітні: пряме кредитування інвестиційних проектів, проектне фінансування, лізинг, видача гарантій та поручительств учасникам реалізації інвестиційних проектів; участь банків у фінансово-промислових групах і безпосередньо фінансові вкладення банків.

Об'єктами кредитування інвестиційних проектів виступають витрати на наступні заходи:

- будівництво, розширення і технічне переозброєння об'єктів виробничого та невиробничого призначення;

- придбання рухомого і нерухомого майна (будівель, обладнання та ін.).

Організація процесу кредитування регулюється внутрішніми банківськими положеннями. Відмінною особливістю різних банківських технологій в цій сфері є джерела інвестиційних ресурсів. Залежно від виду джерел і форми залучення інвестиційних коштів використовуються різні кредитні технології: довгостроковий інвестиційний кредит або проектне кредитування (проектне фінансування). Банки можуть надавати інвестиційні кредити на синдикованої основі.

У Росії під проектним фінансуванням розуміється фінансування інвестиційних проектів, що володіє рядом ознак:

- значна частка участі грошовими коштами ініціатора проекту (не менше 30%);

- грошові потоки і активи відокремлені від основної діяльності підприємства;

- основним джерелом погашення є грошові потоки від реалізації проекту;

- в якості кредиторів спільно з банками можуть виступати найрізноманітніші суб'єкти економіки - державні органи та підприємства, небанківські кредитні організації (пенсійні фонди, інвестиційні, лізингові компанії і т.д.).

У порівнянні з інвестиційним кредитом проектне фінансування має більш широким інструментарієм. При кредитуванні інвестиційного проекту, коли до фінансування залучаються тільки власні кошти позичальника та довгострокові депозити банку, використовуються традиційні форми кредитування. Джерелом погашення є результати поточної діяльності підприємства і чистий прибуток від інвестиційного проекту. Кредитний ризик визначається фінансовим становищем і забезпеченням, наданим позичальником.

Для організації проектного фінансування зазвичай створюється спеціальна компанія і ретельно опрацьовується вся схема фінансування і страхування ризиків. Крім банківського кредиту тут можуть використовуватися комерційні Кредити, облігаційні позики, вексельні кредити, лізинг, факторинг та ін.

При проектному фінансуванні банк не задовольняється поверненням позиченої вартості, а хоче брати участь в прибутку після реалізації проекту. Тому часто в кредитному договорі передбачається право банку на придбання частини акцій підприємства, що є об'єктом інвестиційної діяльності . Проектне фінансування застосовується тоді, коли потрібен великий обсяг інвестицій (будівництво аеропорту, великих підприємств, мостів, трубопроводів, фінансування розробки родовищ корисних копалин і т.д.).

при низькій капіталізації російських кредитних організацій одним із способів фінансування великих інвестиційних проектів, як на принципах кредитування, так і на принципах проектного фінансування можуть використовуватися спеціалізовані кредити.

Комерційні банки надають інвестиційні кредити в рублях і іноземній валюті на наступних умовах:

- частка участі банку в інвестиційному проекті, як правило, не перевищує 70-80% від загальної вартості витрат;

- термін кредиту обумовлюється терміном окупності інвестиційного проекту (як правило, від одного року до п'яти років);

- забезпеченням повернення кредиту виступає застава, сума якого достатня для погашення основного боргу і відсотків за кредит. В заставу приймаються ліквідні цінні папери, нерухомість, майнові права, обладнання, транспортні засоби, товари в обороті та інше майно, а також поручительства суб'єктів Російської Федерації і муніципальних утворень. Майно, що заставляється повинно бути застраховане. Процес надання довгострокових інвестиційних кредитів включає наступні стадії: отримання заявки на кредит із зазначенням мети, суми, термінів кредитування і можливого забезпечення, а також дані про фінансовий стан позичальника. Крім цього надається інвестиційний проект, бізнес план інвестиційного проекту та інші документи, передбачені правилами кредитування в банку.

Всі ці документи аналізуються кредитними, юридичними, аналітичними службами і службами безпеки банку з позицій надійності позичальника і інвестиційного проекту, ступеня його опрацьованості (наявність різних висновків, дозволів, маркетингових досліджень , Наявність і умови контрактів і договорів, що забезпечують певні цикли проекту, висновок органів екологічного нагляду, ліцензії і т.д.).

Особливо ретельно аналізуються джерела погашення кредиту, представлені гарантії, термін окупності витрат. Термін кредиту складається з часу робіт на кредитується об'єкті, часу освоєння і терміну окупності витрат. Погашення кредиту починається з моменту введення об'єкта, що кредитується в експлуатацію, якщо джерелом погашення виступає тільки чистий прибуток від інвестиційного проекту.

У процесі кредитування банки здійснюють контроль за цільовим використанням кредиту, а також отриманням запланованого економічного ефекту.

При проектному фінансуванні основна увага банки приділяють не так дослідженню фінансового стану позичальника, скільки вивчення і опрацьованості проекту, під який виділяються банківські кредити, а також здатності позичальника реалізувати інвестиційний проект. Банк аналізує стійкість бізнесу позичальника в ув'язці з інвестиційним проектом, оцінює можливу прибутковість інвестицій, всю систему ризиків, ретельно опрацьовує методи його страхування і схеми кредитування із залученням до цього процесу інших інвесторів.

іпотечні кредити

Одним з видів довгострокових кредитів виступає іпотечний кредит, що видається під заставу нерухомості, включаючи землю.

У практиці кредитування під заставу нерухомості виділяють наступні види кредитів:

- короткостроковий або довгостроковий кредит, що надається юридичним і фізичним особам на придбання і облаштування землі під майбутнє житлове будівництво (земельний кредит);

- короткостроковий кредит на будівництво (реконструкцію) житла, що надається юридичним і фізичним особам для фінансування будівельних робіт (будівельний кредит);

- довгостроковий кредит фізичним і юридичним особам для придбання житла.

Залежно від суб'єкта кредитування іпотечні позики на будівництво житла поділяються на кредити, що надаються безпосередньо його майбутньому власнику, і на позики, що видаються підрядникам. Земельний і будівельний кредит видається забудовнику за умови, що він має в своєму розпорядженні на правах власності або довгострокової оренди відведеною ділянкою під будівництво житла і місцевими органами влади надані необхідні дозволи на здійснення будівництва.

Для отримання іпотечного кредиту на придбання житла позичальник оформляє наступні документи:

1) кредитний договір;

2) договір купівлі-продажу квартири, що купується за рахунок кредиту;

3) договір застави;

4) свідоцтво про державну реєстрацію права власності на об'єкти нерухомості;

5) договір про комплексне іпотечне страхування;

6) експертний висновок ліцензованого оцінювача;

7) нотаріально засвідчене зобов'язання позичальника і членів його сім'ї про звільнення квартири в разі звернення на неї стягнення;

8) при наявності неповнолітніх членів сім'ї - дозвіл органів опіки та піклування районної управи за місцем проживання дитини на передачу в заставу за рахунок кредиту житла і на підписання нотаріально посвідченого зобов'язання від імені неповнолітніх членів сім'ї про звільнення квартири, що купується в разі звернення на неї стягнення і пред'явлення новим власником вимоги про звільнення квартири;

9) договори поруки.

Квартира оформляється у власність позичальника зазвичай на підставі договору купівлі продажу квартири, що купується за рахунок іпотечного кредиту. Він видається після реєстрації договорів купівлі продажу, застави та права користування квартирою.

Укладені договори купівлі продажу та іпотеки квартири (і відповідно перехід права власності і заставу) реєструються в органах державної реєстрації прав на нерухоме майно за місцем знаходження нерухомості, після чого кредитні кошти і початковий внесок перераховуються на рахунок продавця і позичальник вселяється в придбану квартиру.

При видачі "іпотечних кредитів багато банків вимагають страхування ризиків.

Програма страхування, як правило, включає три договори: страхування життя і втрати працездатності позичальника, страхування квартири, страхування права власності на неї. Страхувальником за договорами страхування є позичальник, першим вигодонабувачем - кредитор.

При отриманні документів банк перевіряє їх достовірність і юридичне оформлення, особливу увагу, звертаючи на оцінку вартості квартири і її юридичну чистоту, державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угоди з ним, платоспроможність позичальника. Після перевірки розраховують максимальну суму кредиту і терміни його погашення.

Загальними критеріями для визначення максимальної суми кредиту і розрахунку щомісячного платежу по кредиту виступають щомісячні доходи сім'ї (на погашення кредиту використовуються 35-55% доходу), які і визначають термін кредиту.

Позичальник повинен мати постійне джерело доходів. Як документально підтвердженого доходу банк враховує заробітну плату за основним місцем роботи, за сумісництвом, за трудовими договорами , А також процентні доходи по депозитах в банках, доходи з цінних паперів, доходи у вигляді страхових виплат, доходи від здачі в оренду рухомого та нерухомого майна (при наявності укладених і зареєстрованих договорів оренди ) Та інші документально підтверджені доходи.

Квартира не обтяжена жодним з підлягає реєстрації прав третіх осіб на момент державної реєстрації іпотеки в якості компенсуючого фактора можуть розглядатися порука, наприклад, роботодавця , Гарантії банку, заставу іншого майна.

Остаточне рішення про можливість надання кредиту і його параметрах (сумі, терміни, розмір щомісячного платежу, переважно і додаткове забезпечення і т.д.) приймає Кредитний комітет банку. При цьому враховуються джерела і стабільність доходу позичальника, розмір його початкового внеску в оплату житла, супутні кредитній угоді витрати (зі страхування, послуг ліцензійних оцінювачів, нотаріуса), а також ринкова вартість житла, що купується і його придатність як ліквідна застава.

Кожен іпотечний банк розробляє свою систему надання іпотечних кредитів. Вони дуже різні за об'єктами і суб'єктами кредитування, методам мобілізації ресурсів, стягнення основного боргу і відсотків.

У Москві використовуються програми контрактних заощаджень, що отримали назву сімейних житлових накопичувальних рахунків. Так, клієнт, відкриваючи рахунок в банку, зобов'язаний протягом не менше одного року нагромадити суму, рівну 30% вартості житла, що купується. Банк після закінчення терміну накопичення надає довгостроковий житловий кредит.

За схемою накопичувальних рахунків працює Сбербанк Росії.

Найбільшого поширення в Росії отримала схема кредитування, заснована на укладенні з позичальником договору оренди придбаного за допомогою кредиту житлового приміщення з правом його подальшого викупу.

Фінансова компанія купує у ріелтерської фірми квартиру для позичальника банку і укладає з ним договір оренди з правом викупу квартири. Договір укладається на один місяць з регулярним його продовженням, якщо позичальник своєчасно вносить внески по кредиту. Компанія виступає поручителем позичальника і в разі неповернення кредиту у встановлені терміни погашає даний кредит за рахунок зворотного продажу квартири ріелтерської фірмі.

Джерела фінансування іпотечних кредитів

У Росії основним джерелом засобів для надання іпотечних кредитів є залучені кошти фізичних та юридичних осіб, які носять, як правило, короткостроковий характер. Видача кредитів на термін 3, 5, 10 і більше років вимагає довгострокових ресурсів для підтримки ліквідності банків.

Додаткові кредитні ресурси банки можуть формувати шляхом випуску іпотечних облігацій, що розміщуються на ринку цінних паперів , Забезпечених іпотечними кредитами або заставними, або банки організовують муніципальні житлові позики; акумулюючи тим самим гроші населення для кредитування будівництва та придбання їм житла через продаж житлових сертифікатів.

Заставна є іменним цінним папером, що засвідчує права її законного власника на вчинення наступних дій:

- одержання виконання за грошовим зобов'язанням, забезпеченим іпотекою майна, зазначеного в договорі про іпотеку, без подання інших доказів існування цього зобов'язання;

- отримання застави на вказане в договорі про іпотеку майно.

Заставна підлягає реєстрації одночасно з реєстрацією договору застави.

Житлові сертифікати - особливий вид облігацій з індексованою номінальною вартістю , Що засвідчують право їх власника:

- купувати квартиру (квартири) за умови придбання пакету житлових сертифікатів;

- отримувати від емітента на першу вимогу індексовану номінальну вартість житлового сертифіката.

З прийняттям Федерального закону № 152ФЗ про іпотечні цінні папери »в Російській Федерації з'явилися ще два види цінних паперів: облігації з іпотечним покриттям та іпотечні сертифікати участі.

Облігації з іпотечним покриттям забезпечені цінні папери, власник яких має право на отримання від емітента в передбачені ним строки номінальної вартості за цими паперами з відсотками. Власники облігацій мають право на отримання фіксованого відсотка не рідше одного разу на рік.

емісія облігацій здійснюється тільки іпотечними агентами і кредитними організаціями. До емітентам облігацій Закон про іпотечні цінні папери пред'являє певні вимоги: іпотечними тентом може бути тільки спеціалізована комерційна організація, винятковим предметом ведення якої є придбання Прав вимоги за кредитами, забезпеченими іпотекою, і заставних.

Іпотечний сертифікат участі - цінний папір, що засвідчує частку її власника у праві спільної власності на іпотечне покриття. Банк випускає іпотечні сертифікати участі, покриттям яких служать заставні по іпотеці. Іпотечні кредити не враховуються на балансі банку. Банк стає довірчим керуючим, контролюючи надходження від позичальників і не несучи ризиків дефолту позичальників.

Система іпотечного кредитування формує іпотечний ринок: - як первинний, так і вторинний. На первинному ринку працюють в основному комерційні банки, які видають і продають кредити.

На вторинному ринку - фінансові компанії, фонди, які скуповують активи іпотечних банків, заможнішою заставою майна, і потім від свого імені на їх базі випускають цінні папери (облігації). Цінні папери ліквідні, оскільки забезпечені нерухомістю і дозволяють отримувати довгостроковий і стабільний дохід на інвестиції. За зобов'язаннями деяких фінансових компаній за кордоном гарантом виступає держава, що підвищує їх надійність.

На первинному ринку кредитор і позичальник безпосередньо вступають в договірні кредитні відносини, забезпечені іпотекою, а на вторинному ринку відбуваються трансформація персоніфікованих заставних у знеособлені цінні папери та їх розміщення серед інвесторів.

Суб'єктами ринку іпотечних кредитів виступають:

1) система фінансово-правового регулювання, яка визначає концепцію розвитку кредитування і формує законодавчу базу, створює необхідні умови для організації цілісної системи іпотечного кредитування, що включає в себе іпотечні кредитні установи, страхові та пенсійні фонди (як джерела коштів), ринок заставних та інших, пов'язаних з ними фінансових інструментів ;

2) позичальники - фізичні та юридичні особи (будівельні та ріелторські фірми), які отримали іпотечний кредит;

3) кредитори - іпотечні кредитні установи (комерційні та спеціалізовані іпотечні банки, будівельні організації та ін.), Що надають позичальникам іпотечний кредит;

Президент Російської Федерації, Федеральне зібрання Російської Федерації, Мінфін Росії, Федеральна податкова служба за фінансових ринків , Федеральне агентство по будівництву і житлово-комунальному господарству.

4) інвестори - фізичні та юридичні особи, що купують цінні папери, забезпечені іпотечними кредитами, що емітуються кредиторами або операторами вторинного ринку (пенсійні фонди, страхові компанії, інвестиційні фонди);

5) компанії, які визначають інфраструктуру іпотечного ринку (продавці житла, оцінювачі, ріелторські фірми, органи державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним, судові органи, нотаріальні контори, страхові компанії, оператори вторинного ринку).

Об'єктами угод іпотечного ринку є іпотечні кредити та іпотечні облігації, або заставні. Іпотечні облігації звертаються на первинному і вторинному ринках.

В цілому система іпотечного кредитування означає організацію взаємодії між ринком іпотечного кредитування, ринком нерухомості і фінансовим ринком.

споживчі кредити

Споживчий кредит надається банками населенню для задоволення різних споживчих потреб. Збільшуючи платоспроможний попит населення, кредит дозволяє отримувати матеріальні блага, товари без попереднього накопичення коштів. З іншого боку, кредит прискорює реалізацію товарних запасів, послуг, тим самим забезпечуючи розширене відтворення в економіці країни.

Класифікація споживчих позик, видаваних комерційними банками, здійснюється за такими ознаками:

- термін кредитування - короткострокові, довгострокові;

- цільова спрямованість - на інвестиційні потреби, на придбання товарів тривалого користування, на освіту, лікування, на невідкладні потреби і т.д .;

- тип позичальника - всім верствам населення, VIP клієнтам, студентам, молодим сім'ям і т.д .;

- забезпечення - забезпечені позички, незабезпечені (бланкові).

Споживчий кредит можна класифікувати як безпосередньо кредит на споживчі потреби (невідкладні потреби, експрес кредити, автокредитування і т.д.) і кредит, має інвестиційний характер (іпотечні кредити, кредити на освіту, позики фермерським господарствам і т.д.). В даний час до найбільш швидко розвиваються напрямками кредитування відносяться експрес кредити, автомобільні кредити та інвестиційне кредитування (в т.ч. і іпотечне).

В даний час банки видають кредити населенню на невідкладні потреби строком до чотирьох п'яти років для придбання транспортних засобів, гаражів, дорогих предметів домашнього вжитку, на господарське обзаведення, платні медичні послуги і інші, цілі.

Обов'язковою умовою отримання кредиту на невідкладні потреби є постійна прописка або місце роботи, стаж роботи на одному підприємстві повинен бути не менше одного року. Деякі банки вимагають страхування життя і працездатності позичальника.

Сбербанк Росії видає кредити на освіту до 6 років. Його розмір визначається вартістю навчання (максимальний розмір кредиту - 70% від вартості навчання).

Експрес кредити (кредити на покупку товарів тривалого користування) поширюються через найбільші роздрібні магазини, орієнтовані на масового клієнта.

При масовому наданні експрес кредитів при оцінці кредитоспроможності банки використовують автоматизовану аналітичну систему, яка враховує такі фактори, як вік, стать, сімейний стан, рівень освіти, розмір щомісячного доходу, наявність рухомого і нерухомого майна, кредитну історію позичальника і ряд інших чинників. Дана методика отримала назву «скорингова модель прийняття рішення щодо кредитування фізичних осіб».

Короткостроковий експрес кредит під заставу цінних паперів не потребує Довідки про доходи позичальника та його поручителів.

До інвестиційними кредитами населенню відносяться позики на придбання, будівництво та реконструкцію об'єктів нерухомості, іпотечні кредити.

Ощадбанк надає довгострокові кредити на придбання житла в рамках президентської програми «Державні житлові сертифікати» в межах 23% від розміру субсидій терміном на 15 років за пільговою процентною ставкою. Кредит надається військовослужбовцям, звільненим у запас.

Кредитування населення здійснюється відповідно до кредитної політики банку на основі його цільового використання, забезпеченості, терміновості, платності, зворотності.

При прийнятті рішень про кредитування банки орієнтуються на оцінку кредитоспроможності позичальника, так як первинним джерелом повернення кредиту виступає дохід самого позичальника, а забезпечення по кредиту є вторинним джерелом його погашення.

Для оцінки кредитоспроможності позичальника банки поділяють позичальників на дві групи фізичних осіб:

- працюючі за наймом;

- займаються приватною підприємницькою діяльністю як підприємці без утворення юридичної особи або власники господарюючих суб'єктів.

Якщо дохід позичальника формується за рахунок підприємницької діяльності, то аналізуються стабільність працевлаштування, зайнятість позичальника в стабільно розвивається і потенційно дохідному сегменті ринку.

Розмір заробітку або доходу позичальника визначає розмір максимальної суми кредиту, який може бути наданий фізичній особі. Банки визначають по кожному виду кредиту розрахункові коефіцієнти на базі середньомісячних заробітків або доходів ощадно-позичальників.

Обов'язковою умовою надання кредиту є наявність забезпечення.

Сбербанк Росії приймає в забезпечення кредиту:

- поручительство громадян РФ, які мають постійне джерело доходу. Кількість поручителів залежить від суми кредиту;

- порука платоспроможного підприємства і організацій - клієнтів Ощадбанку Росії;

- ліквідні цінні папери (сертифікати та акції Ощадбанку Росії і інші цінні папери у формі відокремлених документів, що реалізуються через установи банку, що котируються на фондових біржах йди випущених емітентами, фінансова надійність яких не викликає сумніву);

- об'єкти нерухомості, транспортні засоби та інше майно, передане в заставу.

Банк може відмовити у видачі кредиту, якщо при погашенні позики із заробітної плати необхідно утримувати понад 50%.

Підготовка міжнародних торгових угод, аналіз і розрахунок контрактних цін
Міжнародні комерційні операції: сутність, зміст і види
дефолт
АІС в області фінансової діяльності
Захист інформації в АІС

назад

| | на гору