Що таке прибудинкова територія багатоквартирного будинку

1. Прибудинкова територія: нормативи та межі
2. Як можна використовувати прибудинкову територію
3. Приватизація прибудинкової території: аргументи «за» і «проти»
4. Чи можна використовувати прибудинкову територію для себе

Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua

Придбання квартири в будинку передбачає перехід у власність відповідного житлового приміщення. Однак питання що таке і як використовувати прибудинкову територію багатоквартирного будинку досі залишаються неясними для дуже багатьох власників.

Прибудинкова територія: нормативи та межі

Нормативи розмірів прибудинкових територій у 2017 році регулюються законодавством і нормативними документами:

• Житловим кодексом (глава 6);
• містобудівними документами (залежать від конкретного міста);
• документацією кадастрового обліку;
• будівельними документами;
• Правилами утримання спільного майна багатоквартирного будинку.

При цьому загальних формул, які є універсальними для всіх випадків, не існує. Житловий кодекс (стаття 37) вказує на те, що на праві загальнопайової власності всім власникам квартир належать:

• загальні території всередині будинку (під'їзди, горище, дах, підвали тощо);
• територія землі під будинком;
• територія землі поруч з будинком і нерухомі об'єкти на ній.

Під об'єктами, що належать мешканцям, маються на увазі ті, які необхідні для забезпечення функціонування в будинку всіх інженерних систем, а також для проведення дозвілля:

• елементи озеленення;
• доріжки, мініпарк, лавочки;
• дитячий майданчик;
• споруди для спортивних занять (турніки, драбинки, столи для гри в настільний теніс і т.п.);
• загальні автостоянки, внутрішні дороги, під'їзди до будинку;
• сушарки для білизни;
• інженерні об'єкти: електричні підстанції, газгольдери, теплоузли і т.п.

Межі прибудинкової території кожного конкретного багатоквартирного будинку відображаються в будівельній документації, яка є у компанії-забудовника: кадастровий паспорт, технічний паспорт земельної ділянки. Приклади схем представлені на малюнках.

Юридичний статус прибудинкової території може мати два варіанти:

1. Земля знаходиться у власності муніципалітету (міста, селища міського типу і т.п.) і надана всім власникам квартир в безстрокове користування.
2. Земля належить на праві колективної власності одночасно всім власникам квартир.

У статті 37 Житлового кодексу відображено, що після покупки житла в багатоквартирному будинку (або приватизації квартири) кожному власнику безоплатно переходить у власність частка від загальної площі прибудинкової території. Вона визначається відповідно до загального метражем квартири, для чого існують спеціальні розрахункові формули. Відповідно, якщо земля навколо будинку поки не належить всім власникам, вони можуть її приватизувати.

У переважній більшості випадків власники території довіряють її управління сторонньої організації. Подібне рішення приймається на загальних зборах всіх власників багатоквартирного будинку. Управління довіряється:

• Керуючої компанії (з нею укладається відповідний договір);
• ТСЖ (некомерційна організація);
• Домовому комітету (в цьому випадку власники керують самостійно, вибираючи з-поміж себе відповідальних осіб).

Виходячи з цього можна дати визначення прибудинкової території: це частина землі навколо багатоквартирного будинку, яка належить усім власника житла на правах загальнопайової власності і передається безоплатно у момент придбання житла пропорційно площі квартири.

Як можна використовувати прибудинкову територію

Допустимі законодавством види використання землі навколо будинку наступні:

1. Загальне використання всіма мешканцями будинку для задоволення побутових потреб (вільне перебування на дитячих майданчиках, використання сушарок, парковок і т.п.).
2. Комерційне використання - на основі рішення загальних зборів власників будинку (наприклад, здача в оренду зовнішніх поверхонь будинку для розміщення рекламних плакатів).
3. Приватне використання окремих територій - за погодженням з усіма іншими власниками квартир:

• власник квартири на першому поверсі може отримати письмовий дозвіл від всіх власником будинку і зробити присадибна ділянка поблизу від неї;
• отримавши письмову згоду, власник може також зробити прибудову до своєї квартири (найчастіше це також стосується першого поверху).

ЗВЕРНІТЬ УВАГУ. В обох випадках існує своя процедура, яка детально розглядається у відповідному розділі. При цьому власник укладає договір оренди з усіма іншими власниками квартир в будинку.

Всі питання, пов'язані з особливостями використання прибудинкової території, а також зі способами її управління, обговорюються тільки на зборах власників житла. Відповідні рішення також приймаються цим органом, причому для того, щоб постанова була правомочним, необхідна підтримка не менше половини всіх власників (а не тільки тих, хто був на зборах).

При цьому власники не мають права:

• перешкоджати під'їзду автомобілів до будинку, проходженню людей по прибудинкової території;
• заважати доступу в інженерні вузли (електричні підстанції, приміщення з загальнобудинковими лічильниками, теплоузли в підвалі і інші);
• самовільно здійснювати сільськогосподарську діяльність, а також озеленення на ділянці;
• самовільно зводити будь-які споруди на ділянці;
• чинити перешкоди для під'їзду на автостоянку, незаконно блокувати машиномісце (наприклад, встановлювати спеціальні бар'єри).

Будь-які незаконні споруди, проведення самовільного озеленення та інші порушення правил використання прибудинкової території багатоквартирного будинку тягнуть за собою адміністративну або кримінальну відповідальність.

Коментар спеціаліста про використання прибудинкової території можна побачити тут.

Приватизація прибудинкової території: аргументи «за» і «проти»

Якщо територія навколо будинку належить місцевій адміністрації (як правило, нею володіє департамент по майну, з майнових відносин), то на загальних зборах власників можна підняти питання про приватизацію території. При цьому важливо врахувати, що незважаючи на наявність цієї можливості, процедура має як плюси, так несе деякі ризики.

До аргументів «за» можна віднести:

• сама процедура збору документів для приватизації землі досить проста і абсолютно безкоштовна для всіх власників;
• незалежність від рішень адміністрації з питань використання території - можна приймати всі рішення на загальних зборах і законно перешкоджати зведенню магазинів, заправок і т.п .;
• можна також самостійно підтримувати ділянку в порядку, ремонтувати дороги, а не чекати планового ремонту, здійснюваного державними органами;
• нарешті, якщо власники, які проживають в багатоквартирному будинку, володіють прибудинковою територією, вони можуть приймати рішення про надання ділянки в комерційне використання і використовувати відповідний прибуток для поведінки благоустрою, ремонту, озеленення та інших цілей.

Поряд з цими доводами слід врахувати і можливі ризики:

• якщо земля буде належати на праві власності, то за неї, як і за квартиру, власник зобов'язаний буде платити податок за майно (однак в перерахунку на одного власника сума не буде великою);
• всі роботи з благоустрою, ремонту доріг і всього іншого майна на території будуть вирішуватися також виключно за рахунок власників.

ДЛЯ ДОВІДКИ. Ямковий ремонт квадратного метра асфальту в середньому обійдеться в 750 рублів, а капітальний - від 1000 до 1500 рублів.

Чи можна використовувати прибудинкову територію для себе

Використовувати деяку частину земельної ділянки при багатоквартирному будинку можна і в своїх особистих цілях. Одним з найбільш популярних рішень є розширення площі квартири за рахунок будівництва прибудови до будинку.

Прибудови можуть бути капітальними і некапітальних (тобто як балкон або в якості додаткової кімнати для постійного проживання).

На практиці спостерігається два варіанти:

1. Створення самовільної прибудови з подальшим отриманням дозволу і оформлення її у власність.
2. Отримання дозвільної документації, будівництво і оформлення споруди у власність.

У першому випадку потрібно отримання наступних документів:

• письмову згоду всіх власників на ваші дії;
• згоду від Росспоживнагляду про те, що прибудова і процес її експлуатації не будуть порушувати санітарних норм;
• згоду від представників пожежної інспекції;
• позитивний висновок з Комітету архітектури і містобудування.

У другому випадку до тих же документів прикладаються підтвердження від різних органів про те, що прибудова не порушує прав інших сусідів, не шкодить конструкційної цілісності будівлі, не псує архітектурний вигляд і т.п. По суті, в обох варіантах звертаються в одні і ті ж відомства.

Після того, як дозвіл було отримано і будівництво відбулося, слід внести відповідні зміни в технічний паспорт квартири, а також почати процедуру оформлення частини прибудинкової території, на якій розташовується прибудова, у власність.

Зведення самовільної прибудови, а потім її узаконення - це більш складна і тривала процедура з меншими шансами в порівнянні з законним шляхом. Тому краще спочатку отримати дозвіл і здійснювати будівництво на законних підставах.

Поділитися посиланням: