Винагорода Ради МКД - турбота керуючої організації, або Як ми економимо (Деревицкая І.)

Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua

Дата розміщення статті: 02.04.2017

З появою на світ поправок Федерального закону N 176-ФЗ від 29.06.2015 в сфері ЖКГ з'явилося багато питань про те, як оформляти стосунки з Радою будинку, хто буде платити податки і які, що потрібно від керуючої організації. На всі питання я відповім у цій статті і додатково розповім, як можна скоротити витрати, тобто отримати економію.

Згідно ст. 161 Житлового кодексу РФ, де передбачено, що власники багатоквартирних житлових будинків зобов'язані мати голови Ради дому / Голови Правління ТСЖ (при наявності в будинку ТСЖ). Раніше керівництво більшості банків компаній йшла по шляху принципу "Свій будинок ви зобов'язані любити, а любити його за гроші - це проституція", тому власники не оплачували роботу такого важливого і головного людини в будинку, який вирішує всі проблеми. Інші, навпаки, принцип "Кожна праця повинна бути винагороджена" ставили в центр своєї діяльності. І такі керуючі організації до теперішнього часу "рубають дрова" і "закопують себе заживо".

Розберемося. Рішення по оплаті винагороди з головою Ради будинку повинно бути прийнято більшістю голосів на загальних зборах власників житла, в якому будуть обов'язково відображені: порядок визначення розміру винагороди, умови і порядок виплати винагороди.

При цьому дане винагороду є безпечним для керуючої організації тільки в разі, якщо керуюча організація не укладає від імені власників житла з головою Ради будинку МКД договір, який може мати, наприклад, найменування "Договір про спільну діяльність". Застосовуючи таке формулювання (досить поширена), що управляє організації загрожує сплачувати податки і всі внески, оскільки такий вид договору розцінюється органами прокуратури як трудовий, оскільки голова працює на постійній основі, контролює і перевіряє свою вотчину, законодавець навіть чітко визначив його повноваження, які у нього досить великі, передбачені п. 5 ст. 161.1 ЖК РФ (див. Апеляційне визначення Красноярського крайового суду від 02.11.2015 N 33-12092 / 2015).

Одна скарга - і керуюча організація починає отримувати штрафи: за межі не оформлений належним чином трудовий договір, несплачені внески і податки, і це вона робить за рахунок власних коштів керуючої організації, а не зі статті "утримання та поточний ремонт спільного майна", з якої формується прибуток керуючої організації! Але голова Ради будинку являє собою представницький орган власників житла, і, здавалося б, абсурдно залучати до відповідальності керуючу організацію, так як остання діє в рамках своїх прямих обов'язків, які вказані в Постанові Уряду N 416 (Правила діяльності з управління МКД) і ст. 162 Житлового кодексу РФ, в якій передбачено, що керуюча організація виконує роботи і (або) надає послуги з управління багатоквартирним будинком, надає послуги і виконує роботи щодо належного утримання та ремонту спільного майна в такому будинку ... здійснює іншу спрямовану на досягнення цілей управління багатоквартирним будинком діяльність. Тому керуюча організація не може відмовити власникам, тому що власники наймають керуючу організацію, а й рішення дана компанія повинна прийняти правильне, застосувати правильні інструменти, і це, безсумнівно, робота юридичного відділу, але, як показує практика, і він помиляється, поки прокуратура і інші наглядові органи не дрімають.

З цього приводу вже висловився суд в своїй Постанові Арбітражного суду Далекосхідного округу від 21.12.2016 N Ф03-5727 / 2016 з справі N А51-10495 / 2016 і вказав, що дана виплата голові Ради вдома включається в зміст і поточний ремонт загального майна, а значить, відноситься до відповідальності керуючої організації. Важливо: відображати в платіжному документі рядок "Винагорода голові" неприпустимо.

Починаємо роботу над помилками.

1. Розмір і порядок виплати винагороди визначаються власниками МКД. Дуже важливо сформулювати правильно питання порядку денного, так як багато голів Рад будинків дивляться різного роду програми по ЖКГ і новини і вважають, що вони знають все. Але часто зустрічається, що на порядку вказані питання, які взагалі не відносяться до компетенції загальних зборів власників МКД або взагалі містять незрозумілу формулювання, з якою неможливо зрозуміти, що ж хочуть власники. А адже це ризики для бізнесу. Потім через це починають розумні власники стягувати безпідставне збагачення з керуючої організації.

У рішенні власників житла обов'язково повинна бути формулювання: власники МКД доручають керуючої організації від їх імені та за їх рахунок здійснювати виплати Раді будинку в розмірі та на умовах, які встановлені цим рішенням загальних зборів. Повинен бути визначений порядок виставлення власникам приміщень плати, яка згодом буде перераховуватися Раді будинку в якості винагороди.

Плата може стягуватися за окремим платіжним документом, що виставляється керуючої організацією, і це буде правильно. Загалом платіжному документі у вигляді окремого рядка винагороду Раді будинку вказувати не можна.

Важливо: не треба прописувати конкретних осіб в протоколі, так як це призведе до того, що, якщо голова Ради будинку змінить місце проживання, потрібно буде терміново виконувати всі заходи щодо збору всіх власників для проведення загальних зборів, що не завжди виходить відразу.

2. Відповідно до листа Мінбуду від 29.09.2015 N 32395-ОГ / 4 винагороду голові Ради багатоквартирного будинку не представляється без участі керуючої компанії, яка буде нараховувати цю плату в платіжних документах, а потім перераховувати всю зібрану суму голові.

При цьому, як вважає Мінбуд, керуюча компанія не буде податковим агентом з ПДФО і платником страхових внесків, також керуюча організація не буде платіжним агентом.

Питання: чи обкладається страховими внесками винагороду голові Ради будинку за рішенням загальних зборів членів товариства? Відповідь: винагорода, що виплачується голові Ради будинку за рішенням загальних зборів власників житла, не обкладається страховими внесками. Обгрунтування: відповідно до ч. 1 ст. 7 Федерального закону від 24.07.2009 N 212-ФЗ "Про страхові внески до Пенсійного фонду Російської Федерації, Фонд соціального страхування Російської Федерації, Федеральний фонд обов'язкового медичного страхування" об'єктом обкладення страховими внесками визнаються виплати та інші винагороди, що нараховуються платниками страхових внесків на користь фізичних осіб в рамках трудових відносин і цивільно-правових договорів, предметом яких є виконання робіт, надання послуг, за договорами авторського замовлення, на користь авторів проведений й за договорами про відчуження виключного права на твори науки, літератури, мистецтва, видавничим ліцензійними договорами, ліцензійними договорами про надання права використання твору науки, літератури, мистецтва, в тому числі винагороди, що нараховуються організаціями з управління правами на колективній основі на користь авторів творів по договорами, укладеними з користувачами.

3. І тут виникає наступне питання. Як правильно оформити відносини між головами Рад МКД і керуючої організацією?

Керуючі організації розбилися на 3 флангу: перші йдуть через агентський договір, другі - через договір доручення, і треті не хочуть нічого змінювати, і у них все як було, так і є (такі бувають), тому вони нікуди не йдуть.

Тут головне питання - хто джерело виплати. Якщо подумати, то, звичайно, власники, але по факту платити буде КК, а значить, податківці можуть визнати її податковим агентом.

Рекомендуємо виплачувати ПДФО, незважаючи на норми права, керуючим організаціям.

Але простіше економити гроші організації і нерви директора, уклавши договір доручення.

У Цивільному кодексі України зазначено, що довіритель повинен забезпечити повіреного засобами для виконання договору доручення. Отже, якщо власники не платять, ми не платимо головам Ради вдома. Схема сплати податків аналогічна до агентського договору.

Різниця в правову природу договорів. Договір доручення має на увазі, що керуюча організація виконує послуги лише по перерахуванню грошових коштів на підставі рішення власників. І все. І дуже важливо вказати:

- голова Ради будинку отримує щорічну винагороду в розмірі, наприклад, 100 000 рублів;

- власники доручають керуючої організації виплачувати щорічну винагороду в розмірі 100 000 рублів рівними частинами протягом одного календарного року.

І ніяк інакше, в іншому випадку можуть визнати договір трудовим. Цей варіант найбільш ефективний і з правової точки зору безпечний.

Виникаючі відносини між власниками і Радою будинку керуючої організації можна розглядати як Агента від власників МКД і принципалів (п. 1 ст. 1005 Цивільного кодексу Російської Федерації).

Звертаю увагу на той факт, що ст. 1006 ЦК РФ не містить вимог щодо обов'язкової наявності в агентський договір умови про розмір агентської винагороди.

Обов'язково вказується в рішенні власників МКД розмір агентської винагороди управляючої організації. Якщо керуючі організації виступають в якості агента між власниками приміщень в багатоквартирному будинку і Радою будинку, то податок на прибуток платити потрібно тільки з розміру нарахованого власником агентської винагороди (п. 1 ст. 247, п. 1 ст. 249 НК РФ). При цьому сума нарахованого власником МКД винагороди Раді будинку не враховується при визначенні податкової бази по податку на прибуток (подп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ).

ПДВ обчислюється і сплачується тільки з розміру винагороди, так як операції з реалізації посередницьких послуг на території РФ є об'єктом оподаткування ПДВ (п. 1 ст. 146 ЖК РФ).

Агент визначає податкову базу і суму доходу отриманого винагороди або будь-яких інших доходів агентського договору (ст. 156 НК РФ).

Страхові внески з сум виплат Раді вдома не обчислюються і не сплачуються. У керуючої організації, що діє в якості агента від імені та за рахунок принципала, не виникає прав і обов'язків перед Радою будинку (п. 1 ст. 1005 ЦК РФ).

Згідно п. 1 ст. 7 Федерального закону від 24 липня 2009 року N 212-ФЗ "Про страхові внески до Пенсійного фонду Російської Федерації, Фонд соціального страхування Російської Федерації, Федеральний фонд обов'язкового медичного страхування" об'єктом обкладення страховими внесками для організацій визнаються виплати та інші винагороди, що нараховуються ними на користь фізичних осіб, в тому числі за цивільно-правовими договорами, предметом яких є надання послуг.

Тому вироблені агентом (керуючою організацією) виплати на адресу фізичної особи не обкладаються страховими внесками, це економить витрати керуючої організації.

Спірне питання і з ПДФО, так як даний податок повинен сплачуватися безпосередньо самим фізичною особою з отриманої винагороди.

Незважаючи на вищесказане, компетентні органи продовжують вважати, що керуючі організації виступають в якості податкового агента. І виконання вимог чинного законодавства може обернутися в штраф за ст. 123 НК РФ у розмірі 20% від суми ПДФО, що підлягає вирахуванню, і пені за ст. 75 НК РФ. Навіть в разі неутримання податку з платника податків пені можуть бути стягнуті за рахунок коштів податкового агента (див. Постанову Президії ВАС РФ від 16 травня 2006 року N 16058/05). В силу п. 1 ст. 210 НК РФ при визначенні податкової бази враховуються всі доходи платника податку, отримані ним як у грошовій, так і в натуральній формі, або права на розпорядження, які у нього виникли, а також доходи у вигляді матеріальної вигоди, що визначається відповідно до ст. 212 НК РФ.

Винагорода за виконання трудових чи інших обов'язків, виконану роботу, надану послугу, вчинення дії в РФ, відповідно до пп. 6 п. 1 ст. 208 НК РФ, відноситься до доходів від джерел в РФ. При цьому організація, в результаті відносин з якої фізична особа отримала дохід:

- зізнається податковим агентом з ПДФО;

- зобов'язана обчислити, утримати та перерахувати до бюджету відповідні суми ПДФО, розраховані виходячи з отриманих фізичною особою сум винагороди за послуги посередника (доручення) (п. 1, 2, 4 ст. 226 НК РФ).

Але ПДФО не може бути стягнуто з керуючої організації податкового агента, якщо податок не утримано при виплаті винагороди Раді будинку (п. 9 ст. 226 НК РФ).

Знаючи дані висновки, засновані на практиці, ви зможете уникнути незручних ситуацій з наглядовими органами, а значить, зберегти свій бізнес і примножити його.

Захищайте свої права законним способом, не зловживаючи правом.

Якщо ви не знайшли на цій сторінці потрібної вам інформації, спробуйте скористатися пошуком по сайту:

Повернутися на попередню сторінку