Прага і передмістя: своя квартира на 90 днів

1. Криза є, але вже майже не тут
2. Приміська альтернатива: в квартиру - на електричці
3. Попит на нерухомість грунтується на курці і "Шкоді"
4. Нерухомість в Чехії заради візи
5. Дайте ноу-хау - і отримаєте ВНЖ в Чехії
6. Читайте також:

Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua

Де знайти найдешевшу квартиру в Празі? Чи можна купити її разом з орендарями і відразу почати заробляти? Як заощадити за допомогою електрички? А що спільного між куркою і ринком нерухомості? Як переїхати до Чехії назовсім? Про це та багато іншого ми поговорили з директором компанії Preco Group sro (Чехія) Павлом Малишевим.

Криза є, але вже майже не тут

- Як ринок нерухомості Чехії відновлюється після кризи 2008 року в плані вартості і попиту на житло? Насилу, як в Іспанії і Греції, або семимильними кроками, як в Англії?

- Ми в Чехії до сих пір бачимо наслідки кризи. На стабілізацію попиту пішло цілих 5 років, і тільки в 2013-му продаж нових квартир у Празі повернулися, нарешті, до рівня 2007 року. І в цьому році, як очікується, буде ще більше угод, понад 5 тис.

Якщо говорити про ціни, то серйозної різниці з 2008 роком немає, а ринок зараз знаходиться у фазі стабільного зростання. Найсильніше в кризу впали ціни на ті об'єкти, які девелопери масово будували в надії, що бум 2006-2007 років продовжиться і далі. Про собівартості тоді ніхто не думав: забудовники за високою ціною купували землю, не скупилися на витрати з проектування, в результаті квартири виходили дуже дорогими, і коли почалася криза, вони не знайшли попиту.

Найсильніше в кризу впали ціни на ті об'єкти, які девелопери масово будували в надії, що бум 2006-2007 років продовжиться і далі

Зауважу також, що статистику продажних цін на нерухомість в Чехії почали вести тільки з 2014 року, коли влада внести зміни в кадастрові правила. У попередні роки відомості надходили тільки від девелоперських компаній, які формували статистику за своїми внутрішніми даними, складали в одну купу "первинку" і "вторинку", вказуючи ціну пропозиції, а не ціну угоди. Тепер ми очікуємо, що статистика буде об'єктивніше відображати дійсність.

- Хоча щороку в Празі продається 5 тис. Нових квартир, пропозиція набагато більше. На ринку перманентно присутні понад 6 тис. Непроданих апартаментів в нових будинках. Криза перевиробництва?

- Ці 6 тис. Квартир - так звані "висяки" - нерухомість, побудована в передкризовий бум за завищеними цінами. Вони так і будуть залишатися на ринку в колишній кількості. Девелопери це прекрасно бачать і усвідомлюють. В 4-му кварталі 2014 року, наприклад, побудували на 1000 квартир менше, ніж за аналогічний минулорічний період. Компанії відчувають, як себе веде попит, і намагаються будувати відповідно до них.

Якщо говорити про ціни в Празі, то серйозної різниці з 2008 роком немає, а ринок зараз знаходиться у фазі стабільного зростання

Приміська альтернатива: в квартиру - на електричці

- Які квартири в Празі дешевше - нові або на вторинному ринку?

- Вторинний ринок дуже різношерстий. Найдешевше, що там можна знайти - це старе житло, панельні будинки 1970-х років, а також те, що виходить на ринок через приватизацію державного житлового фонду. З 2015 року програма соціального найму практично згортається, так що місто пропонує орендарям викупити свої квартири. Оскільки у багатьох немає такої можливості, це житло з'являється на ринку.

- А що з людьми?

- Орендарі або домовляються з новим власником (якщо він купує квартиру для отримання доходу), або отримують компенсацію від держави, яка дозволяє переїхати в квартири меншої площі.

- Чи правда, що в чеській столиці залишилися такі ціни, як € 1000 за кв.м?

- Це просто фантастична ціна. За неї ви отримаєте або погана якість, або далекий передмістя. Нормальна ціна квадратного метра на околицях - це 35-45 тис. Крон, тобто близько € 1270-1640. Є дуже великі девелопери, які самі зводять цілі мікрорайони з будинків підвищеної поверховості. Вони використовують маркетинговий хід, заявляючи, що ціни починаються від 35-40 тис. Крон, але це лукавство. Або таке житло має дефекти, або пропозицій за цією ціною - одно-два на весь житловий комплекс з 200-300 квартир.

- Може, хоча б в передмістях € 1000 за кв.м - це ще реальність? Які з них користуються попитом?

- Вся зона, яка знаходиться в межах 30 км від кордону Праги. Зокрема, можу порекомендувати Німбурк, Кладно і Бероун . Вони привертають тим, що мають пряме залізничне сполучення з Прагою, і за 30-45 хвилин можна дістатися до головного вокзалу прямо в центрі столиці. Ось там якраз такі ціни, про які ви говорите. В Кладно - трохи дорожче, а в Німбурку і Бероуні - по € 900-1200 за кв.м.

Нормальна ціна квадратного метра на околицях Праги - це 35-45 тис. Крон, тобто близько € 1270-1640

"Трійка" в передмісті обійдеться за ціною "двушки" в місті. До речі, пражани і самі із задоволенням переїжджають в передмістя, тому що там все товари та послуги дешевше. Зарплата, звичайно, нижче, але можна їздити на роботу і в Прагу.

"Трійка" в передмісті обійдеться за ціною "двушки" в місті. Наприклад, Кладно (на фото) має пряме залізничне сполучення з Прагою

Попит на нерухомість грунтується на курці і "Шкоді"

- Які у вас очікування на 2015 рік щодо попиту-пропозиції і цінами на нерухомість?

- На жаль, у 2015 році буде розпочато менше будівництв, що укупі з дешевою іпотекою призведе до зростання цін, думаю, на 4-5%. Пожвавленню сприяє економіка, від якої не чекають ніяких ексцесів. Виробнича база в країні взагалі дуже хитра. Чехи виробляють бюджетну продукцію, і коли у людей не вистачає грошей на італійські стейки і "Ауді", вони беруть чеську курку і їздять на "Шкоді". Починається зростання економіки, і ми це тут бачимо.

- Хто частіше купує нерухомість в Чехії - росіяни або сусіди зі Словаччини?

- Росіяни, українці, казахи - це не та чисельність, щоб бути головними покупцями. Українці, які сюди їдуть, в основному представники робочих спеціальностей, які не можуть собі дозволити покупку нерухомості. І про словаків не сказав би, що у них великий попит. Чехи, до речі, до цих пір вважають їх за своїх. Крім того, нерухомість в Празі популярна у англомовного покупця. Австралійці, наприклад, активно купують, і це для них можливість пожити тут влітку, поки у них зима, або приїхати до Чехії взимку подивитися на сніг.

Нерухомість в Празі популярна у словаків, росіян і англомовного покупця

- Як ставляться в Чехії до росіян, і наскільки це відношення погіршилося в зв'язку з подіями 2014 роки?

- Сприйняття залежить від статусу чеха, його освіти та життєвої позиції, все це накладає певний відбиток на сприйняття того, що видається в ЗМІ. Але в цілому історично склалося, що росіян недолюблюють, приводячи найголовнішим аргументом 1968 рік. Відповідальність за ті події в масовій свідомості покладається виключно на Росію, а ніяк не на інші 14 республік СРСР.

- Росіяни також активно інвестують у великі торговельні та готельні об'єкти в Празі - так пишуть місцеві ЗМІ.

- Так, місцеву статистику і пресу тільки зараз стало це цікавити, частково - через ситуацію на Україні. Те, про що сурмлять ЗМІ, - це красиві будівлі, "смачні" об'єкти в центрі міста, які були викуплені в 90-і роки за копійки ірландцями, італійцями та австрійцями. Іноземці в ці будівлі вклалися, їх ринкова вартість і якісні показники зросли, але сьогодні економіка зазначених країн просідає, і компанії рятують свій домашній основний бізнес, продаючи непрофільні активи в Чехії. Росіяни цим користуються і грамотно підходять до ситуації, що склалася в Європі, купуючи на зниженні. Трагедії в цьому не бачу: будівлі перейшли з одних іноземних рук в інші іноземні руки.

Росіяни грамотно підходять до ситуації, що склалася в Європі, купуючи комерційні об'єкти на зниженні у ірландців, італійців та австрійців

Нерухомість в Чехії заради візи

- Як позначилася обвал рубля на попиті росіян?

- Через нестабільного курсу попит, зрозуміло, впав. З іншого боку, успішно вирішена проблема з іпотекою. У свій час її не давали ні фізичним особам на купівлю житла, ні бізнесу під проекти з участю громадян країн, що не входять до Євросоюзу. Восени 2014 року всі нормалізувався, і кредити видаються, незважаючи ні на які санкції. У чеському Ощадбанку без проблем можна отримати іпотеку під російські доходи.

А для місцевих жителів іпотека в Чехії і зовсім рекордно дешева саме зараз. Я знаю випадки, коли її видавали під 1,79%, тобто практично на рівні інфляції, і з 80-процентним покриттям. Для іноземців - 4-5% при 50-процентному покритті.

- А що вам говорять клієнти щодо цілей покупки? Найчастіше беруть для себе або планують здавати в оренду?

- Дуже часто купують квартири просто з метою гарантованого отримання візи , Щоб мати достатню гнучкість для виїзду до Шенгенської зони. 90 днів в Європі - для багатьох це довгі канікули. До слова, зараз в Чехії з'явився новий тип візи спеціально для власників нерухомості, що передбачає багаторазовий в'їзд протягом року з правом перебування до 90 днів в півріччі. Якщо ви надаєте в консульство виписку з кадастру (варто кілька євро), а також інші звичайні для візи документи, влада зобов'язана її видати.

Прибутковість нерухомості в Празі - до 5%. На фото: спальний район чеської столиці

Ще росіяни часто купують житло в Чехії для дітей, які поступили до місцевих вузів. Навіщо платити за оренду, коли дитина буде жити 5-6 років і "відіб'є" третину вартості квартири, а потім або залишиться в ній жити, або її можна буде продати.

А ось як інвестиції житлову нерухомість в Чехії купують рідко. Прибутковість дуже низька - до 5%, так що це варіант для збереження грошей, а не для примноження капіталу.

Дайте ноу-хау - і отримаєте ВНЖ в Чехії

- Дуже шкода, що в Чехії немає "золотих віз", що дозволяють жити в країні при покупці дорогої нерухомості. Виходить, єдиним способом переїзду до Чехії залишається створення бізнесу?

- Саме так, але в останні роки закручуються гайки. Сьогодні неможливо отримати довгострокову візу тільки за фактом відкриття компанії, яка працює і дає реальний прибуток. Тепер потрібен дуже вагомий аргумент: наскільки корисний той або інший бізнес для економіки Чехії.

Володіння нерухомістю дозволить багаторазово бувати в Чехії протягом 90 днів в півріччі

Щоб отримати вид на проживання в Чехії , Потрібно увійти в існуючий прибутковий бізнес, який вже має прибуток і несе гроші в бюджет країни (стати його директором). Другий варіант - принести такий бізнес-план, який покаже, що ваш бізнес буде високотехнологічним або стане видатним ноу-хау, яке ще не представлено в Чехії.

Інтерв'ю: Олександр Фетюков, ee24.ru

Читайте також:

Росіяни в Чехії: де купують нерухомість і як заробляють

Далека близька Чехія: житло дорожчає, але ціни доступні

Новобудова в Празі: тихий район, низькі стелі і пиво на балконі

Чеський отельер, що не заселяти громадян РФ "через анексії Криму", максимально оштрафований