Куди краще інвестувати в нерухомість або цінні папери?

1. Ліквідність нерухомості нижче
2. Угоди з нерухомістю несуть вищі витрати
3. На коротких відрізках часу ціни на нерухомість ростуть повільніше
4. З нерухомістю менше ризиків
5. Прибутковість нерухомості більше
6. Діапазони річної прибутковості різних активів

Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua

Фахівці фондового ринку часто висловлюються, що вкладати капітал в нерухомість невигідно, оскільки її прибутковість нижче прибутковості паперів. Але насправді це не зовсім так: в довгостроковій перспективі нерухомість принесе прибуток і при цьому менше ризиків. Але якщо подивитися під іншим кутом, нерухомість менш ліквідна і не дозволяє отримати швидкий прибуток.

Ліквідність нерухомості нижче

Одне з особливих негативних властивостей нерухомості - низька ліквідність. Купівля-продаж об'єктів real estate може зайняти кілька місяців, в свою чергу цінні папери можуть бути реалізовані майже миттєво.

Але інвестори, які вкладають кошти в нерухомість, не звертають уваги на ліквідність, як на фондовому ринку, оскільки об'єкти знаходяться у власності по кілька років, тому пара-трійка місяців для укладення угоди не є проблемою.

Угоди з нерухомістю несуть вищі витрати

Правочини щодо нерухомого майна вимагають більш значущих витрат, ніж угоди з цінними паперами. Експерт з інвестицій, Олександр Просвіряков звертає увагу, що оформлення покупки нерухомості обійдеться в 5-15% від його ціни. До цього числа входять витрати на юридичні послуги, державні та послуги посередників. Під час покупки цінних паперів максимальні витрати на здійснення операції не перевищать 0,20% (при великому обсязі комісії значно нижче).

На коротких відрізках часу ціни на нерухомість ростуть повільніше

Фахівці з нерухомості і фахівці фондового ринку не можуть прийти до єдиної думки: одні стверджують, що швидше ростуть акції, інші - що дорожчає нерухомість. Але однозначної думки експертів так і немає, оскільки на тривалому відрізку часу і в різних регіонах показники зростання і паперів, і об'єктів нерухомості сильно розрізняються.

На графіку, наведеному нижче вказано середньорічне зростання цін на нерухомість і головних індексів національних бірж (найбільш ліквідних акцій) за останні 20 років для різних країн.

Середньорічне зростання національних фондових індексів і цін на нерухомість з 1995 року
За даними Yahoo Finance, OECD

Примітка: для аналізу використані індекси FTSE 100, OMX, ISEQ, AEX, CAC 40, IBEX 35, SMI, DAX, US 30.

З графіка видно, що нерухомість і цінні папери дають різний рівень прибутковості. Наприклад, в США після падіння на ринку нерухомості в 2007-2008 роках ціни на житло так і не повернулися до докризового рівня, а відповідно, по динаміці зростання вони поступилися вартості акцій. І в це ж час в Великобританії швидко росли акції британських компаній.

Безумовно, індекси показують середнє значення по цілій групі акцій, і окремі види паперів можуть зростати швидше. Точно така ж ситуація відбувається з нерухомістю. Наприклад, за останні 20 років нерухомість в Лондоні стала дорожче на 9% в рік, а на території країни в цілому - всього на 6%. При цьому, спрогнозувати які локації будуть швидше рости в ціні набагато легше, ніж в сфері цінних паперів.

А ось на короткому проміжку часу папери можуть бути більш вигідніше і значно перевершувати нерухомість. Деякі акції можуть стати дорожче на 10%. А іноді навіть на 40% всього за пару днів, з нерухомістю цього статися не може.

З нерухомістю менше ризиків

Ціни на нерухомість не так схильні до коливань: періоди зростання і спаду більш тривалі, і цикли довше, ніж на фондовому ринку. Акції більш волатильні і чутливі до змін на ринках, вони обрушуються частіше і сильніше, а тому є більш ризикованим інструментом.

В криз нерухомість не так сильно втрачає свою вартість, як цінні папери. Наприклад, в 2009 році ціни на європейську нерухомість в середньому знизилися всього на 4%, і в більшості країн регіону падіння коливалося в межах 10%. В цей же час, всі ключові індекси акцій обрушилися на 40-60% в порівнянні з докризовим рівнем.

Прихильники проведення інвестицій в цінні папери часто стверджують, що можна ухилитися від ризиків деяких компаній і сфер методом диверсифікації портфеля, а нерухомість більш ризикована, оскільки це один ринок. Але навіть диверсифікація не допоможе в періоди спадів на біржі.

Індекси фондової біржі і цін на нерухомість у Великобританії (1995 = 100)
За даними Yahoo Finance, OECD

Як показує графік індекс, що представляє 100 компаній в різних сферах, іноді мав виражену тенденцію до зниження при тому, що нерухомість залишалася стабільнішою.

Нерухомість - відмінний інструмент для збереження коштів, так як зростає швидше інфляції і тим самим не дозволяє грошей знецінитися.

Інфляція, нерухомість і індекс акцій в Європі (1990 = 100)
За даними World Bank, OECD, Yahoo Finance

Цінні папери мінливі в ціні і час від часу можуть дорожчати повільніше інфляції або й зовсім швидко дешевшати. Але в довгостроковій перспективі вони теж ростуть швидше за інфляцію. Наприклад, акції провідних компаній Європи ростуть у вартості в середньому на 2% швидше зростання інфляції.

Прибутковість нерухомості більше

Крім зростання цін ще одним плюсом нерухомості є рентний дохід. Цінні папери також припускають регулярні виплати - дивіденди по акціях або купони по облігаціях. Але дохід по паперах з низькими ризиками, порівнянними з нерухомістю, наприклад, по державних облігаціях, дуже низький. Щодо акцій, то компанії не завжди можуть виплачувати дивіденди: вони часто реінвестують їх у розвиток бізнесу. При цьому по надійним високоліквідним паперів дивіденди також невисокі.

Діапазони річної прибутковості різних активів,%
За даними Top Yields, Financial Times Markets, Global Property Guide

Діапазони річної прибутковості різних активів

Примітка: дослідницький аналіз був проведений тільки за показниками країнам Європи , Які входять в ОЕСР, при цьому в процентний діапазон за державними облігаціями не входить інформація по Греції, оскільки її стан наближається до дефолтного, тому пропонує перевищує реальні показники відсоток 11%, що не є об'єктивним.

Щодо корпоративних облігацій, то там купонні виплати малі. Business Insider підрахував, що понад 90% європейських компаній пропонують виплати за корпоративними облігаціями в розмірі не більше 2,5% річних. Для порівняння, прибутковість від оренди нерухомості становить в середньому 4-5% річних і іноді досягає 6-7%.

Як нерухомість, так і цінні папери мають свої плюси і мінуси. Можна провести диверсифікацію інвестицій і вкласти кошти в обидва види активів, але варто пам'ятати, що у них різні цілі. Акції вибирають ті, хто не боїться ризику і прагне швидко наростити капітал; нерухомість - для тих людей, які не хочуть втратити накопичені кошти в періоди потрясінь, і налаштовані мати постійний дохід на довгий термін і мати реальними активами.