Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua
Вітер змін
Поворотним подією для ринку нерухомості Латвійської Республіки, що вплинув на його «взаємини» з російськими покупцями нерухомості, експерти називають приймання 1 вересня 2014 року поправок в «Законі про імміграцію». З цього моменту поріг мінімальної вартості об'єкта нерухомості, необхідний для отримання ВНЖ в Латвії , Збільшився до € 250 000. Нагадаємо, що раніше він становив від € 143 000 на ризькому регіоні - або від €: 72 000 в інших регіонах держави. Це рішення влади Латвії призвело до зниження числа російських покупців житла в країні, перш активно користувалися можливістю отримати європейський вид на проживання за досить адекватні засоби. І особливо спад помітний на ринку нерухомості Юрмали, повідомляють латвійські ріелтори.
Ще мінімум два істотних фактора вплинули на «охолодження» до латвійської нерухомості з боку росіян, відзначають експерти. Перший з них - це негативний образ Латвії, який формувався у свідомості наших співгромадян з кінця 2014 року. Він був обумовлений досить агресивним передвиборчим поведінкою ряду латвійських політиків з огляду на різке погіршення добросусідських відносин між Латвією і Росією, а також загострення зовнішньополітичної обстановки між Росією і Євросоюзом в цілому. Заяви деяких латвійських політичних діячів про необхідність призупинення видачі ВНЖ Латвії саме російським громадянам; заборона на в'їзд на територію Латвійської Республіки деяким російським зіркам шоу-бізнесу; і гучне звільнення з Юрмали музичного конкурсу молодих виконавців «Нова хвиля»; поширення деякими російськими ЗМІ спотвореної інформації про прийняте і затвердженому заборону видачі ВНЖ для росіян в Латвії - все це позначилося на ситуації.
Іншим суттєвим фактором, що вплинув на відтік росіян з латвійського ринку нерухомості в кінці 2014-го і початку 2015 року, послужив нестабільний курс російського рубля - і, як наслідок, помітно знизилася купівельна спроможність росіян. Згідно з повідомленнями різних джерел, потік інвестицій з боку громадян нашої країни за ці півтора року зменшився до 80%. Незважаючи на помітний спад продажів, забудовники і продавці свіжої «вторинки» не знизили ціни. Лише до середини літа 2015 роки ринок знову трохи ожив.
Однак, зазначають експерти, основний потік покупців латвійської нерухомості як і раніше доводиться на громадян Росії. За період 9 місяців поточного року було зареєстровано понад 200 угод з придбання нерухомості росіянами в Латвії - і отримано більше 500 тимчасових посвідок на проживання.
Провідні фахівці ринку нерухомості Латвії звертають увагу і на той факт, що цифри, які показують майже 10-кратне зменшення числа угод з латвійським житлом з боку росіян в 2015 році в порівнянні з 2014-м (200 угод проти 2000), в тому числі обумовлені і реальним бумом перед прийняттям закону 1 вересня 2014 року, коли громадяни Росії, що мали відповідну фінансову можливість, прагнули спішно «застрибнути в потяг» і придбати нерухомість з метою отримання ВНЖ в Латвії.
Відзначимо, що зміни в «Законі про імміграцію» перш за все торкнулися сегмент житла вартістю від € 2000 до € 7000 євро за кв. м, що становить реальний інтерес для зарубіжних інвесторів - і нерозривно пов'язаний з програмою надання латвійського ВНЖ. Попит на інвестиційну нерухомість з хорошим місцерозташуванням і прогнозованою дохідністю з боку іноземців, і в тому числі росіян, залишався відносно стабільним. Падіння цін на ринку преміального житла склало 10-20%, а для ряду об'єктів і 30% від колишньої вартості.
Внутрішній ринок сьогодні розвивається з позитивною динамікою: латвійський ВВП зростає впевнено, хоча і з невисокими темпами, а місцеві жителі активно вирішують свої житлові питання. У сегменті бюджетної нерухомості, який представлений як об'єктами вторинного ринку типового житла, так і новобудовами економ-класу, які набувають «рядові» латвійські покупці за цінами від € 600 до € 1200 євро за кв. м, спостерігається стабільність.
Інвестиції з характером
Після змін 2014 року змінився характер інвестицій з боку росіян. Експерти відзначають, що відійшли в минуле «імпульсні покупки», а їм на зміну прийшли обдумані інвестиції - переважно ті, що приносять стабільний і перевірений дохід. Як і раніше, але тепер в значно меншому обсязі, присутній на ринку категорія покупців, що набуває квартири вартістю € 250 000- € 300 000 для отримання ВНЖ, а також заможні інвестори, що вкладають в латвійське житло суми від € 600 000 і вище.
Покупців «житла для отримання ВНЖ» експерти умовно поділяють на кілька категорій. Одні купують нерухомість в Латвії з метою переїзду всієї родини, в тому числі і з дітьми дошкільного і шкільного віку спочатку на тимчасове, а потім - і постійне проживання. У цьому випадку інвестори здійснюють і «висновок» наявного бізнесу з території Російської Федерації.
Інша група покупців купує нерухомість в Латвії з метою отримання ВНЖ - і наявності так званого «запасного аеродрому».
Третя категорія російських інвесторів купує сподобалися житлові об'єкти «для душі». Найчастіше це житло преміальної вартості, що має унікальне природне місце розташування - і не завжди його покупка обумовлена метою отримання ВНЖ.
Найбільш популярні об'єкти
Однозначно до кращих місць для інвестицій в латвійську нерухомість експерти називають об'єкти в Ризі і Юрмалі з огляду на їх найбільшою ліквідності. Однак життя Юрмали має сезонний характер - і тому до вибору об'єкта тут потрібно ставитися з особливою уважністю або купувати в якості інвестиційного житла квартири в центрі Риги або в нових проектах в хороших спальних районах. Дохід від оренди, як правило, коливається в межах 4-8% річних.
Як інвестиційної нерухомості найбільш ліквідні під довгострокову здачу квартири з однією-двома спальнями в центрі Риги. Експерти відзначають, що на сьогоднішній день на латвійському ринку спостерігається дефіцит якісного продукту, який можна запропонувати потенційним орендарям. Попитом з їх боку перш за все користуються апартаменти з якісним ремонтом, меблями, а також мають місце для паркування для автомобіля.
Що стосується сезонної оренди, то вона користується найбільшим попитом у Юрмалі протягом літнього сезону. Прибутковість такої оренди часом порівнянна з прибутком від здачі аналогічної квартири в центрі Риги за 12 місяців.
Для особистого використання і постійного проживання фахівці також рекомендують квартири в центрі Риги в новому або повністю реконструйованому будинку. А також - апартаменти в нових проектах Юрмали, при виборі яких, однак, потрібно дуже ретельно зважити співвідношення ціна-якість, місце розташування і наявність прилеглої інфраструктури. Допоможе в цьому професійний ріелтор.
При пошуку приватного будинку (найменш ліквідна категорія житла на латвійському ринку нерухомості), експерти радять перш за все звернути увагу на нерухомість в передмісті Риги - Гаркалненском, Адажском, Бабітском і Марупском краї, Межапарк в Ризі, а також Юрмалі. Кінцевий вибір залежить виключно від уподобань і фінансових можливостей інвестора.
Серед бажаючих володіти дохідної нерухомістю користується популярністю покупка блоків недорогих квартир для їх подальшої здачі, інвестиції в будинку під реконструкцію в центрі Риги, а також діючі гостьові будинки, невеликі готелі та ресторани, вже приносять стабільний дохід. У сфері комерційних об'єктів - це також торгові площі в «розкручених» місцях і діючі складські приміщення. Середній дохід комерційних площ становить 4-5% річних, але в разі найбільш вдалою інвестиції може обчислюватися і 15%.
ціни
Згідно з даними Європейської Статистичної Служби Eurostat, в 2015 році зниження середньої вартості нерухомості Латвії склало 4% в порівнянні з 2014 роком. Латвія виявилася в четвірці країн Європейського союзу - поряд з Італією, Францією і Фінляндією, - в яких було зафіксовано падіння цін на нерухомість. Однак єдиним сектором, в якому відбулося зниження цін, стало елітне житло Латвії. І, навіть не дивлячись на це, на латвійському ринку нерухомості намітилася відносна стабільність. Експерти відзначають, що він пройшов здорову корекцію - і сьогодні запитувані ціни на житло є більш адекватними і більш відповідають дійсності, ніж кілька років тому. Саме тому даний момент, повідомляють ріелтори, є оптимальним для покупки.
Сьогодні вартість квадратного метра житла в Ризі коливається між € 1200 і € 6000, а в середньому становить € 2000- € 3500/1 кв. м. Ціна «квадрата» в квартирі без ремонту, в нереконструірованном будинку складе € 800 € 2400. Апартаменти в старовинному будинку стилю «Югенд» після капітального ремонту фасадів, покрівлі, інженерних мереж і під'їзду обійдуться в € 1500 € 3300/1 кв. м. Квадратний метр в квартирі в старовинному, повністю реконструйованому будинку в центрі міста з додатковими опціями, характерними для сучасного бізнес-класу (видом з вікна, паркінгом, консьєржем, послугами керуючої компанії), коштує € 3000- € 4800. У сегменті нових проектів в центрі Риги вартість «квадрата» складе від € 1500 до € 3900.
В Юрмалі ціни вище: між € 2500- € 7000/1 кв. м. Що стосується нових проектів в спальних районах Риги, то в них ціни «квадрата» становлять € 1300- € 2000. За квадратний метр квартири, розташованої на першій лінії від морського узбережжя, забудовники запитують в середньому € 5000 € 5500. У проектах, що знаходяться на невеликій відстані від берегової лінії, ціна складе вже від € 3200 до € 4500. У нових проектах, віддалених від узбережжя на 700-800 метрів, вартість квадратного метра в квартирі з повністю завершеним ремонтом, оснащеної всією необхідною побутовою технікою і якісно мебльованої, в середньому обійдеться в € 3200. На вторинному ринку нерухомості Юрмали - в залежності від місця розташування, стану квартири і престижність самого проекту - ціни можуть варіюватися від € 2500 до € 4500 за кв. м
Згідно з прогнозами експертів на 2016 рік, ціни на житло в секторі доступною нерухомості Латвії можуть вирости від 2% до 4%. У секторі елітного житла на 2016 рік є обережно висловлюються думки або про збереження нинішнього цінового рівня, або про продовження коригування вартості нерухомості.
Переваги придбання житла в Латвії
- Сприятливий кліматичне і географічне положення країни. Помірний клімат, звична сезонність.
- Зручне розташування по відношенню до Москви і Санкт-Петербургу, наявність розвиненої транспортної інфраструктури (можливість скористатися прямими авіарейсами, залізничним транспортом або власним автомобілем).
- Європейський рівень життя і сервісу, культури і соціальних відносин.
- Прозора система оформлення ВНЖ, в тому числі і в порівнянні з рядом інших країн ЄС.
- Комфортна мовне середовище: як при спілкуванні з латвійськими жителями на побутовому рівні, так і при отриманні послуг. Наявність державних шкіл, які викладають російською, дозволяє дітям отримувати освіту рідною мовою, а також паралельно навчатися латиської мови для успішної інтеграції в латвійське суспільство.
- Розвинена cфера надання фінансових послуг, можливість отримання різних фінансових рішень і гнучкого підходу для різного типу інвесторів. Відносна лояльність латвійської банківської системи до питання про легалізацію грошових коштів з-за кордону на придбання нерухомості в Латвії, а також при відкритті банківських рахунків.
- Можливість кредитування під низькі європейські ставки.
- Широкий спектр цінових і сегментних пропозицій на ринку нерухомості.
прогнози
Що стосується найбільш хвилюючою росіян теми - надання Латвією посвідки на проживання при покупці нерухомості - то експерти однозначно вважають, що ВНЖ і раніше будуть видаватися на поточних умовах, як мінімум протягом 2016 року. Про зниження порога інвестицій для отримання посвідки на проживання не йдеться, проте деякі фахівці вважають, що сейм може винести позитивне рішення про можливість за суму від € 250 000 купувати не один, а два об'єкти нерухомості. Чи збудеться цей прогноз, покаже тільки час.
На даний момент намітилася стабільність надання ВНЖ іноземним інвесторам, які купують нерухомість в Латвії. І, після прийнятих змін від 1 вересня 2014 року, програма не змінювалася жодних змін. Восени латвійські законодавці спробували дещо полегшити умови програми, запропонувавши знизити ціновий поріг нерухомості, що купується в латвійських регіонах (крім ризького), однак дана ініціатива не була підтримана більшістю депутатів.
10 порад російським інвесторам, які вирішили купити латвійську нерухомість
1. При покупці орієнтуйтеся тільки на ліквідну нерухомість. Стабільними цінами і високою якістю житла відрізняються тільки Рига і Юрмала. Купити нерухомість в інших регіонах країни можна «легко і невимушено» а ось продати - практично неможливо.
2. Вибирайте і купуйте нерухомість тільки через надійні агентства.
3. При покупці переконайтеся, що угода відповідає умовам отримання ВНЖ.
4. Уважно підходите до оцінки співвідношення ціни і якості пропозицій, особливо в сегменті «під ВНЖ». Деякі недобросовісні продавці намагаються завищити ціни на об'єкти, які мають реальну вартість в € 200 000. Розібратися цієї різниці достатньо складно, але є кілька принципових відмінностей, на які вкаже професійний ріелтор.
5. Заздалегідь дізнайтеся всі формальності укладання угоди і переведення коштів з Росії для оплати придбаного житла.
6. Не чекайте падіння цін, в тому числі якщо ваша мета - отримання ВНЖ. Сьогодні латвійські ціни є найбільш привабливими для покупки.
7. При виборі квартири в Ризі, звертайте увагу на об'єкти, що розташовуються в повністю реконструйованих будинках - або нових проектах. Даний вибір забезпечить ліквідність житла в разі виникнення питання про подальший продаж, дасть пріоритет серед інших пропозицій при здачі в оренду, а також забезпечить більш сприятливу і комфортну середу для проживання самого інвестора.
8. Купуючи апартаменти в центрі Риги, також звертайте увагу на наявність паркувального місця для автомобіля, оскільки в місті існує реальна проблема з безкоштовним паркуванням і наявністю вільних місць. Тому наявність власного паркувального місця буде зручним як для самого інвестора, так і виявиться істотним плюсом при вирішенні про здачу об'єкта нерухомості в оренду.
9. Купуючи я приватний будинок або просто земельну ділянку - завжди цікавтеся, яким статусом володіє дана ділянка землі. Відповідно до латвійським законодавством, громадяни третіх країн мають право ставати повноправними господарями виключно земельних ділянок, призначених для приватної забудови. Якщо до складу земельної ділянки входить хоча б частка від сільськогосподарської землі або лісу, інвестор не зможе провести операцію на законних підставах - і, відповідно до цього, претендувати на отримання ВНЖ в Латвії.
10. Якщо після придбання нерухомості інвестор планує на законних підставах претендувати на отримання тимчасового ВНЖ в Латвії для себе, свого чоловіка / дружини та дітей, необхідно знати про істотне нюансі отримання ВНЖ в Латвії, що стосується неповнолітніх дітей. При досягненні ними повноліття, вони втрачають законне право на подальше володіння тимчасовим дозволом на проживання в Латвії. У таких випадках рекомендується з самого початку прораховувати терміни планованого проживання на території Латвійської Республіки, зіставляючи їх з законною можливістю зміни статусу тимчасового на постійний ВНЖ.
Портал HomesOverseas. ru дякує за допомогу в підготовці статті Олександра Рунца ( Old Town Estate ), Дмитра Тимофєєва ( Latvio ), Артема Пана ( ART Balt's Estate ) І Андрія Островського ( All Invest Real Estate ).
photocredits: depositphotos / flickr / old town estate / all invest real estate / art balt's estate / latvio
Ольга Потягаева
HomesOverseas.ru