Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua
Новини / аналітика
Намагаючись забезпечити гарантії чистоти угод із продажу сільгоспземлі, підприємливі громадяни не тільки вдосконалюють старі способи обходу мораторію на відчуження таких ділянок, а й напрацьовують нові. Правда, якщо раніше фішкою була зміна цільового призначення, то тепер знаходяться способи обійти встановлену заборону на зміну цільового призначення сельхозугодій.Об обхідних шляхах, зокрема, йшлося на семінарі "Угоди з землею - 2008: Додати нові можливості і нові обмеження по Закону про держбюджет -2008 ", організованому компанією "ВЕГА консалтинг" .
далекозорі домовленості
На сьогоднішній день (і до прийняття двох основних законів - про державний земельний кадастр та про ринок земель) мораторій, встановлений в п. 15 Перехідних положень Земельного кодексу (далі - ЗК) забороняє купівлю-продаж або інше відчуження наступних земельних ділянок:
- перебувають у власності громадян і юридичних осіб для ведення товарного сільськогосподарського виробництва;
- ділянок, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних паїв для ведення особистого селянського господарства;
- земельних паїв (крім передачі їх у спадщину, обміну земельної ділянки на іншу ділянку відповідно до закону та вилучення (викупу) ділянок для суспільних потреб).
Тут важливо врахувати, що мораторій стосується тільки тих ділянок для ведення особистого селянського господарства, які виникли в результаті виділення в натурі земельних часток (паїв). Один з доповідачів семінару, начальник юридичного відділу компанії "ВЕГА консалтинг" Віктор Кобилянський, зокрема, підкреслив, що цілком можливий варіант відчуження ділянок особистого селянського господарства, які були отримані не через виділення паю, а з земель держвласності (див. "Спосіб перший, нехитрий: "Ділянка без мораторію" з матеріалу 
"Посібник для" розумних героїв " ).
З огляду на особливості встановленого мораторію, незмінною залишається схема його обходу, коли, користуючись обмеженням терміну заборони, можна зробити висновок попередній договір з умовою про майбутнє укладення основного договору. Останнім якраз і буде відчужуватися земля сільгосппризначення. Таким способом можна обійти абзац 5 п. 15 Перехідних положень ЗК , Яким встановлено заборону на операції, що передбачають відчуження підпадають під мораторій земель.
- Укладаючи попередній договір, в ньому необхідно вказати термін, коли між сторонами буде укладено основний договір. Можлива, наприклад, застереження такого змісту: "... протягом 10 календарних днів з моменту припинення дії обмежень, встановлених п. 15 Перехідних положень Земельного кодексу України, а також інших обмежень, які можуть бути встановлені законами України".
Земля буває різна ...
Як видно, встановлена заборона стосується не всіх земель сільгосппризначення. Все буде залежати від цільового призначення вподобаного ділянки землі. Адже, крім земель товарного сільськогосподарського виробництва та особистого селянського господарства, є й інші.
Класифікатор цільового використання землі допоможе у виборі цільового призначення сільськогосподарських земель, які не підпадають під мораторій
Наприклад, виділяють наступні види цільового призначення сільськогосподарських земель: для садівництва, городництва, сінокосіння та випасання худоби; для дослідних і навчальних цілей; для ведення селянського (фермерського) господарства; для ведення підсобного сільського господарства і т. п. І найцікавіше - "для Іншого СІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКОГО призначення". На них дію мораторію не поширюється, оскільки пп. б) п. 15 Перехідних положень ЗК такий вид земель не згадано.
Відповідну класифікацію рекомендував Держкомзем ще 10 років тому, виклавши її в листі від 24.04.1998 № 14-1-7 / 1205 .Як запевнив експерт, незважаючи нанежеланіе сьогоднішньої властііспользовать запропонований в листі класифікатор цільового використання землі (УКЦИЗ), він і до цього дня застосовується. адже форма 6а-зем передбачає зазначення такого коду, а іншого класифікатора з кодами просто не існує.
Здавалося б, необхідно лише змінити цільове призначення землі. Однак особливих проблем додає заборона на зміну цільового призначення земель, які підпали під мораторій. Але і тут можна ухилитися від заборони.
Обійти заборону на зміну цільового призначення сільгоспугідь, які підпадають під дію мораторію, можна, скориставшись наступними порадами:
- Виділити з одного великого земельної ділянки менший. Для останнього можна буде визначити інше цільове призначення. Адже при виділенні утворюється нова ділянка з новими кордонами, для якого необхідно зробити нову техдокументацію і встановити його цільове призначення. А обов'язки "успадкувати" цільове призначення від початкового ділянки законодавець не передбачив.
- Аналогічна процедура можлива і при об'єднанні двох і більше ділянок.
Набагато простіше буде з землями запасу. Вони можуть бути виділені з абсолютно будь-яким цільовим призначенням. В цьому випадку стануть в нагоді видані Держкомземом Рекомендації щодо порядку перерозподілу земель резервного фонду з метою використання їх за цільовим призначенням .
Якщо ж йти більш прямолінійним способом - звернутися до місцевої ради або орган виконавчої влади із заявою про зміну цільового призначення частини земельної ділянки, то в такому випадку процедура буде регулюватися Порядком зміни цільового призначення земель, які перебувають у власності громадян або юридичних осіб .Наявність чинного мораторію значно ускладнює цю процедуру, але впливу людського (посадової) фактора він все ж підвладний. Хоча, безумовно, тут є певний ризик, що цим можуть зацікавитися правоохоронні органи.
Міняємо шило, але не на мило
Не менш цікава ситуація і з договорами міни. Їх використання може стати справжньою паличкою-виручалочкою, якщо не перестаратися. За допомогою такого договору можна обміняти земельну ділянку, заборонений для продажу, на іншу ділянку.
Однак Віктор Кобилянський підкреслив, що формально законом не заборонений обмін різних за розміром і цільовим призначенням ділянок. При цьому він все ж рекомендують залишати занадто різні землі. Не останню роль в таких угодах зіграють і нотаріуси. Найчастіше вони відмовляються посвідчувати договори міни однієї ділянки, наприклад, на кілька інших.
Договір міни відмінне рішення для обміну рівнозначними ділянками, включаючи непаевие ділянки особистого селянського господарства
Що стосується відчуження ділянок особистого селянського господарства, які були отримані без виділення паю, то їх міна буде сприйнята нотаріусами адекватно. Єдине, що може знадобитися, - довідка про те, що дана ділянка (пай) його власнику в натурі не виділявся. Подібні довідки сьогодні видають органи земельних ресурсів. Оскільки доступ до печаток таких органів мають не тільки начальники, то і можливості отримати необхідну довідку відповідно розширюються.
Однак насторожити нотаріуса тут може розмір ділянок, оскільки згідно ст. 5 Закону "Про особисте селянське господарство" він не повинен перевищувати два гектара. Право на отримання такої ділянки має кожен громадянин держави.
Примітно, що отримати непаевие земельні ділянки для особистого селянського господарства в необхідному розмірі можна, скориставшись допомогою ще поки безземельних працівників соціальної сфери села (співробітники сфери освіти, охорони здоров'я). З останніми якраз і можна зробити висновок, зокрема, договір міни або купівлі-продажу (як зазначалося вище, на непаевие ділянки для особистого селянського господарства мораторій не поширюється). "Профільні закони передбачають значні пільги для працівників соціальної сфери села при виділенні їм земель для ведення особистого селянського господарства", - зауважив Віктор Кобилянський. Крім того, можна застосувати і інші схеми (детальніше див. У матеріалі "І все-таки вона звертається!" ).
Таким чином, використовуючи сьогодні деякі положення попереднього договору, можна, принаймні, гарантувати отримання сільгоспземлі після зняття встановленого мораторію. Однак, якщо вже дуже не терпиться, можна скористатися процедурою виділення з одного великого земельної ділянки меншого (або, навпаки, приєднання декількох). Це не тільки дозволить встановити нове цільове призначення землі і продати її, а й використовувати її, наприклад, для будівництва.
Перспектива вимальовується і в "маскування" відчуження ділянок сільгосппризначення під виглядом міни. Однак слід пам'ятати про ризик визнання відповідних угод удаваними і про відмову нотаріуса їх засвідчувати, якщо ділянки аж надто нерівнозначні. 
Автор: Олена ДОРОШЕНКО